【文章內(nèi)容簡介】 品力 /公共空間 /社區(qū)商業(yè)配套二級價(jià)值點(diǎn)道路交通 /生活配套物業(yè)組成 /戶型三級價(jià)值點(diǎn)公共交通 /教育配套規(guī)劃價(jià)值開發(fā)商品牌 /物業(yè)品牌精裝交房標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品： 【 城央稀缺品質(zhì)大宅 】 【 高端酒店式公寓 】根據(jù)項(xiàng)目特質(zhì)鎖定各物業(yè)類型的競爭產(chǎn)品：本案首發(fā)兩條產(chǎn)品線大連中心裕景中信大連港東港第頤和星海項(xiàng)目價(jià)值體系驪高新世界城市旋律大連綠地中心一方國際住宅競品 公寓競品價(jià)值點(diǎn) 中航國際廣場 大連中心裕景 中信大連港 東港第 頤和星海地段文脈 中山路文脈 青泥洼文脈 大連港文脈 海岸文化 無公共交通 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆ ☆ ☆☆道路交通 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆生活配套 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆教育配套 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆醫(yī)療配套 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆政務(wù)氛圍 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆規(guī)劃價(jià)值 ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆項(xiàng)目價(jià)值體系 ——住宅產(chǎn)品外部價(jià)值對比分析從項(xiàng)目外部條件來看，地段文脈是本案獨(dú)特的價(jià)值，對比競品來看，醫(yī)療配套、政務(wù)氛圍是最突出的優(yōu)勢，其次為交通條件和生活配套，對比而言規(guī)劃價(jià)值優(yōu)勢并不明顯價(jià)值點(diǎn) 中航國際廣場 大連中心裕景 中信大連港 東港第 頤和星海開發(fā)商品牌 ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆物業(yè)品牌 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆增值服務(wù) ☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆項(xiàng)目價(jià)值體系 ——住宅產(chǎn)品品牌價(jià)值對比分析中航品牌尚未落地，價(jià)值難以被客戶直接感知，因此對比優(yōu)勢并不突出價(jià)值點(diǎn) 中航國際廣場 大連中心裕景 中信大連港 東港第 頤和星海規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆園林景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ 無 ☆物業(yè)組成 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆產(chǎn)品力 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆戶型 ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆園林景觀 ☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆公共空間 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆社區(qū)商業(yè)配套 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆ ☆☆☆精裝交房標(biāo)準(zhǔn) ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 無 ☆☆項(xiàng)目價(jià)值體系 ——住宅產(chǎn)品項(xiàng)目價(jià)值對比分析項(xiàng)目價(jià)值對比中，本案產(chǎn)品力、公共空間、社區(qū)商業(yè)配套是最為突出的優(yōu)勢，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是本案相對突出的優(yōu)勢，其他價(jià)值優(yōu)勢相對不明顯一級價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)值體系 ——住宅產(chǎn)品價(jià)值能級劃分中山路文脈醫(yī)療配套 /政務(wù)氛圍規(guī)劃建筑團(tuán)隊(duì) /室內(nèi)裝修團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品力 /公共空間 /社區(qū)商業(yè)配套二級價(jià)值點(diǎn)道路交通 /生活配套物業(yè)組成 /戶型三級價(jià)值點(diǎn)公共交通 /教育配套規(guī)劃價(jià)值開發(fā)商品牌 /物業(yè)品牌精裝交房標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值點(diǎn) 中航國際廣場 大連綠地中心 一方國際 驪高新世界 城市旋律地段文脈 中山路文脈 無 人民路 人民路 無公共交通 ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆道路交通 ☆☆☆ ☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆生活配套 ☆☆ ☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆教育配套 ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆醫(yī)療配套 ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆政務(wù)氛圍 ☆☆☆☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆規(guī)劃價(jià)值 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆項(xiàng)目價(jià)值體系 ——公寓產(chǎn)品外部價(jià)值對比分析從項(xiàng)目外部條件來看，地段文脈是本案獨(dú)特的價(jià)值，對比競品來看，醫(yī)療配套、政務(wù)氛圍是最突出的優(yōu)勢，對比而言交通條件、生活配套和規(guī)劃價(jià)值優(yōu)勢并不明顯價(jià)值點(diǎn) 中航國際廣場 大連綠地中心 一方國際 驪高新世界 城市旋律開發(fā)商品牌 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆物業(yè)品牌 ☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆增值服務(wù) ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆☆ ☆☆項(xiàng)目價(jià)值體系 ——公寓產(chǎn)品品牌價(jià)值對比分析中航品牌尚未落地，價(jià)值難以被客戶直接感知，公寓項(xiàng)目多為一線品牌開發(fā)商，因此對比優(yōu)勢并不突出價(jià)值點(diǎn) 中航國際廣場 大連綠地中心 一方國際 驪高新世界 城市旋律規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆園林景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ☆☆ ☆☆☆☆ 無 ☆☆ ☆室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆物業(yè)組成 ☆☆☆☆ ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆產(chǎn)品力 ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆戶型 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆☆園林景觀 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆ ☆☆☆公共空間 ☆☆☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆ ☆社區(qū)商業(yè)配套 ☆☆☆☆☆ ☆☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ ☆精裝交房標(biāo)準(zhǔn) ☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆☆ ☆☆項(xiàng)目價(jià)值體系 ——公寓產(chǎn)品項(xiàng)目價(jià)值對比分析項(xiàng)目價(jià)值對比中，本案戶型、產(chǎn)品力、公共空間、社區(qū)商業(yè)配套是最為突出的優(yōu)勢，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是本案相對突出的優(yōu)勢，其他價(jià)值優(yōu)勢相對不明顯一級價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)值體系 ——公寓產(chǎn)品價(jià)值能級劃分中山路文脈醫(yī)療配套 /政務(wù)氛圍規(guī)劃建筑團(tuán)隊(duì) /室內(nèi)裝修團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品力 /戶型 /公共空間 /社區(qū)商業(yè)配套二級價(jià)值點(diǎn)公共交通 /道路交通教育配套 /規(guī)劃價(jià)值開發(fā)商品牌 /物業(yè)品牌三級價(jià)值點(diǎn)生活配套 /增值服務(wù)園林景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) /園林景觀精裝交房標(biāo)準(zhǔn) 定位回顧 營銷策略總綱價(jià)值梳理營銷策略總綱！！營銷目標(biāo)20億營銷策略總綱來人數(shù)量客戶認(rèn)同按照 8:1高轉(zhuǎn)化率計(jì)算完成目標(biāo)至少需要 8080組客戶全年平均每日客戶量 22組以上根據(jù)企業(yè)理想預(yù)期本案需實(shí)現(xiàn)高于 2萬均價(jià)遠(yuǎn)超周邊項(xiàng)目價(jià)格 20%以上營銷要解決的問題營銷策略總綱本案位于中山路，且銷售中心地理位置突出顯眼，人流充沛，但由于本案高端屬性及高額溢價(jià)，客戶精準(zhǔn)拓展是保障有效來人量的最佳方式控制節(jié)奏，有序釋放價(jià)值搶占渠道，價(jià)值有效傳遞頻繁交流，反復(fù)洗腦強(qiáng)化感知，充分體驗(yàn)品質(zhì)問題解決思路擴(kuò)大量：做大來人 提升質(zhì)：強(qiáng)化認(rèn)同中航品牌尚未落地 客戶難被教導(dǎo)產(chǎn)品實(shí)景展示面不足 +=營銷策略總綱當(dāng)前項(xiàng)目面臨的問題尋找最佳切入點(diǎn)，快速建立客戶好感度 中山路價(jià)值，本案當(dāng)前最易于為客戶接受的價(jià)值增加體驗(yàn)機(jī)會，逐步提升客戶信任度 制造事件，頻繁活動(dòng)，在過程中展現(xiàn)項(xiàng)目綜合品質(zhì)1）以 “ 中山路 ” 為主線，引起情感共鳴，迅速擴(kuò)大城市影響力；2）以地標(biāo)綜合體，城市會晤區(qū)形象切入市場，擺脫競爭泥潭，樹立項(xiàng)目唯一性；3）創(chuàng)造新聞事件，把控話語權(quán)，深化項(xiàng)目形象4）創(chuàng)造與客戶對話機(jī)會，并增加其在銷售中心的體驗(yàn)點(diǎn)，強(qiáng)化客戶對項(xiàng)目品質(zhì)的感知5）主動(dòng)尋找客戶，與更精準(zhǔn)的人群對話，確保項(xiàng)目價(jià)值有效傳遞營銷策略總綱基于項(xiàng)目營銷難點(diǎn)及銷售障礙的核心策略營銷策略總綱五星營銷法則做足中山路，誘發(fā)感情共鳴，引發(fā)全城關(guān)注，弱化品牌和實(shí)景展示不足定制活動(dòng)，創(chuàng)造反復(fù)洗腦的機(jī)會造夢體驗(yàn)，驗(yàn)證說服，樹立客戶對項(xiàng)目品質(zhì)的信任度主動(dòng)尋找客戶，直接對話，精準(zhǔn)覆蓋制造新聞事件，樹立項(xiàng)目形象，迅速成為城市焦點(diǎn)營銷策略總綱 ——階段分解項(xiàng)目 第一階段（ ） 第二階段（ ） 第三階段（ ）營銷目標(biāo) 樹立形象，塑造城市影響力 廣而告之、攔截客戶 提升項(xiàng)目調(diào)性充分蓄水、開盤熱銷 深化價(jià)值，樹立項(xiàng)目品牌 新品蓄水、持續(xù)熱銷目標(biāo)細(xì)分 推盤 233套，目標(biāo)蓄水 2330組 全年住宅推盤 1010套，目標(biāo)蓄水 10100組，實(shí)現(xiàn)總銷 20億動(dòng)作分解12月前： 各項(xiàng)媒體出街，樹立形象同時(shí)廣而告之； 2:、短信、直投、 call客，精準(zhǔn)蓄客，確保有效攔截12月后： 利用多功能廳舉辦各類活動(dòng)，促進(jìn)來人； 短信、直投、企業(yè)拓客，擴(kuò)大來人，精準(zhǔn)蓄客； 各項(xiàng)媒體配合，線上樹立形象，線下保持項(xiàng)目持續(xù)熱度，滲透項(xiàng)目各項(xiàng)價(jià)值開盤前：營銷重點(diǎn)在于大量蓄客，因此 配合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)同時(shí)每周舉辦具有城市吸引力的活動(dòng)或事件，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)蓄水； 整合短信、內(nèi)刊、拓客等各項(xiàng)渠道，擴(kuò)大來人； 參加展會實(shí)現(xiàn)亮相，并利用展會進(jìn)行強(qiáng)蓄水； 媒體配合，線上釋放項(xiàng)目價(jià)值提升認(rèn)同，線下保持持續(xù)熱度開盤后：營銷重點(diǎn)在于持續(xù)熱銷和為公寓蓄客，因此 持續(xù)舉辦活動(dòng)擴(kuò)大來人； 根據(jù)有效性精選渠道，精準(zhǔn)拓客； 各項(xiàng)媒體配合，線上宣傳熱銷和公寓，線下保持項(xiàng)目熱度，滲透項(xiàng)目價(jià)值為銷售目標(biāo)開展各項(xiàng)工作線上價(jià)值11月： 廣告形象定位 /外部價(jià)值 /綜合體 /超高層地標(biāo)12月：外部價(jià)值 /綜合體 /超高層地標(biāo) /精裝交付 /大師團(tuán)隊(duì)12月：中山路 408號 /超高層地標(biāo) /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /精裝交付 /廣告形象定位3月：外部價(jià)值 /面積段 /綜合體 /大師團(tuán)隊(duì) /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /精裝交付 /社區(qū)內(nèi)部配套 /中航物業(yè)4月：地段價(jià)值 /生活配套 /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材質(zhì) /住宅產(chǎn)品面積 /精裝 /社區(qū)配套 /中航物業(yè) /中航會；5月：中山路 408號 /公寓產(chǎn)品定位 /面積段產(chǎn)品線豐富、價(jià)值點(diǎn)補(bǔ)足，根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)調(diào)整媒體訴求點(diǎn)線下價(jià)值11月： 中山路 408號 /廣告形象定位 /綜合體 /超高層地標(biāo) /住宅面積（安需釋放）12月： 地段價(jià)值 /配套價(jià)值 /品牌價(jià)值 /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /超高層地標(biāo) /建筑風(fēng)格及材質(zhì) /面積區(qū)間 /j精裝交付（但不說精裝標(biāo)準(zhǔn)）12月：外部價(jià)值 /品牌價(jià)值 /超高層地標(biāo) /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /精裝交付 /面積區(qū)間3月：外部價(jià)值 /戶型 /中航品牌落地大連首個(gè)項(xiàng)目 /規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) /精裝交付 /綜合體 /超高層地標(biāo) /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /社區(qū)內(nèi)部配套 /中航物業(yè)4月 ： 地段價(jià)值 /生活配套 /大師團(tuán)隊(duì) /綜合體 /建筑風(fēng)格 /建筑材質(zhì) /住宅產(chǎn)品 /精裝 /社區(qū)配套 /中航物業(yè) /中航會 ；5月：外部價(jià)值 /中航品牌落地大連首個(gè)項(xiàng)目 /規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì) /精裝交付 /綜合體 /超高層地標(biāo) /建筑風(fēng)格 /建筑材料 /社區(qū)內(nèi)部配套 /中航物業(yè) /中山路頂級酒店式公寓 /公寓面積段 /綜合體備注：所有月份線上線下信息，均需配合銷售節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)信息告知工程線銷售線體驗(yàn)線活動(dòng)線Time 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12售樓處完成 樣板間 交付進(jìn)場售樓處開放 樣板間開放樣板間開放巡展11月末 3月初11月末開盤開盤意向金升級排號說明會圣誕 /元旦活動(dòng)12月末元宵節(jié)活動(dòng)2月末春展4中夏展7月中秋展10月中答謝會12月末售樓處開放活動(dòng)黃金周活動(dòng)10月初籌備期 蓄水期 開盤熱銷期 持續(xù)銷售期