【正文】 價(jià)格 底商： 1202213000元 /m2（目前僅有 CBD東都的剩余底商在售，且不臨街，故價(jià)格很低） 集中商業(yè)： ?商鋪一層： 114000元 /m2 ?賣場二層： 75000元 /m2 ?賣場三層： 31500元 /m2 租金 水平 底商： 6元 /天 /m2 集中商業(yè)： ?商鋪一層： 1921元 /天 /m2 ?賣場二層： 10元 /天 m2 ?賣場三層： 67元 /天 m2 一級板塊市調(diào)分析小結(jié) ?處于 CBD延伸區(qū)，目標(biāo)客群為周邊新建中、高檔社區(qū) ?集中商業(yè)為主，規(guī)模大、檔次高，業(yè)態(tài)豐富 ?由于預(yù)期回報(bào)高，故除 CBD東都項(xiàng)目商余部分底商在售外，本區(qū)域幾乎沒有底商供應(yīng) ?該區(qū)域已壟斷了本區(qū)域的高檔集中式商業(yè)的發(fā)展空間，相對本項(xiàng)目來講，如采取類似的產(chǎn)品定位，則將面臨巨大競爭壓力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 二級版塊 平樂園市場及周邊 區(qū)域底商 雙龍超市 二 級 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級 版 塊 三 級 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 集中式商業(yè)：平樂園市場及周邊 平樂園市場總 4800㎡ ，總 495個(gè)攤位 臨街鋪面： 30㎡ ，租價(jià) 6000元 /月左右 市場攤位：一層 8㎡ 分割，租價(jià) 1500元 /月，二層 4㎡ 分割，租價(jià) 8001000元 /月＋ 200元稅，年漲幅不大（幾百元額度），市場監(jiān)管。 市場對面餃子城，面積 800㎡ ，租價(jià)： 150萬 /年； 小面積： 180㎡ ，租價(jià)： 4050萬 /年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 底商： 美景東方底商 在售，售價(jià)： 25000元 /㎡ 規(guī)模： 20220㎡ 大型集中底商 —— 四方金街 業(yè)態(tài)：建行、審美、中復(fù)電訊、口腔診所、賓至俱樂部 租賃情況：集中商業(yè)處于項(xiàng)目北側(cè)，吸納周邊大型居住區(qū)（松榆里小區(qū)、南興園等），沿街商業(yè)零星散落。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二級板塊 地段 ?位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，周邊為舊城區(qū) 配套 ?主要為服務(wù)于周邊社區(qū)，以及長途汽車站匯聚的流動(dòng)人口的中、底檔商業(yè) 業(yè)態(tài) ?餐飲、煙酒冷飲批發(fā)、超市、手機(jī)、舊貨等 價(jià)格 ?項(xiàng)目底商： 25000元 /m2 ?獨(dú)立商業(yè)： 2160021875元 /m2 ?市場攤位： 2022025000元 /m2 租金 水平 ?底商： 5元 /天 /m2 ?獨(dú)立店： /天 /m2 ?集中式商業(yè)： 57元 /天 m2 二級板塊市調(diào)分析小結(jié) ?臨近潘家園延伸區(qū)，本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)與其交叉不大，多以服務(wù)區(qū)域內(nèi)社區(qū)為主 ?集中商業(yè)多為超市、小商品市場等中、低檔次，規(guī)模中等 ?底商業(yè)態(tài)集中在餐飲、美發(fā)、煙酒銷售等生活服務(wù)行業(yè)，相對單一 ?該區(qū)域配套成熟，規(guī)模適當(dāng)，可滿足周邊社區(qū)的生活需求，相對本項(xiàng)目來講，具備一定的地緣性競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 三級版塊 本項(xiàng)目地塊 小商品批發(fā)市場 東方匯美家居廣場 雙龍社區(qū)商業(yè) 獨(dú)立店 二 級 版 塊 百子灣路 弘燕路 東四環(huán) 一 級 版 塊 三 級 版 塊 東三環(huán) 十 里 河 版 塊 延 伸 區(qū) CBD版 塊 延 伸 區(qū) 潘家園版塊延伸區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 集中式商業(yè)： 本項(xiàng)目地塊 業(yè)態(tài)：自行車專賣、手機(jī)營業(yè)店，面積： 80㎡ ，租金： 6萬 /年 業(yè)態(tài)：小賣部、煙酒專賣，面積： 30㎡ ，租金： 10002022元/月 業(yè)態(tài)：美容美發(fā)店，面積： 4050㎡ ，租金： 20223000元 /月 業(yè)態(tài)：餐飲豆汁店，面積： 70㎡ ，租金： 4500元 /月 大棚內(nèi)攤位 —— 手機(jī)廳租金： 1800元 /月，普通攤位： 700800元 /月 租賃情況：租金繳付周期較短，季度或者半年，知曉拆遷動(dòng)向；由統(tǒng)一的市場招商辦管理，咨詢價(jià)格為 5元 /天 /㎡ ； 小商品批發(fā)市場 業(yè)態(tài)：日用雜貨、舊貨、冷飲煙酒批發(fā)、自行車等 露天大棚 9㎡ /鋪位， 300800元 /月 /鋪位 租賃情況：經(jīng)營狀況普遍不好，個(gè)別商鋪賠本經(jīng)營。 該區(qū)域原為建材定位，目前相關(guān)管理部門已經(jīng)擬訂將其進(jìn)行品牌升級與業(yè)態(tài)整和，引進(jìn)零售、餐飲、娛樂多種業(yè)態(tài)。 集中式商業(yè)： 十里河市場 臨街商鋪， 15㎡ ，租金 2200元 /月 非臨街簡易商位： 10㎡ ，租金 750元 /月 東方匯美家居廣場 一層商位（業(yè)態(tài)：建材五金件）： 10元 /日 / ㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 區(qū)域內(nèi)底商 山水文園三期沿街底商 文化主題商業(yè)共 4000最小面積 200㎡ ，目前開發(fā)商自持。 雙龍小區(qū)居民樓一層延街底商 業(yè)態(tài)：美容院 400㎡ 租金： 10元 /月 /平方米 周莊嘉園底商 業(yè)態(tài)：棋牌室，面積： 100㎡ ，二手租價(jià)： 19萬 /年 現(xiàn)有業(yè)態(tài)：北京專普、美容美發(fā)、玫琳凱熙可提貨店、花房等，與開發(fā)商最初規(guī)劃業(yè)態(tài)略有不同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市調(diào)重點(diǎn)項(xiàng)目分析 獨(dú)立店： 武圣路餐飲街商業(yè) 業(yè)態(tài)：餐飲為主 租金價(jià)格：大型餐飲 2022㎡ 左右，租價(jià)： 100萬 /年左右：橘子洲頭 1300㎡ ，租價(jià) 100萬 /年，小面積 160㎡ ，租價(jià)： 28萬 /年 雙龍社區(qū)商業(yè) 公司辦公（兩層獨(dú)立樓房） 170㎡ ； 7000元 /月 中低檔餐飲（兩層樓房） 1500㎡ 10萬元 /月 煙酒食品零售 10㎡ ； 2022元 /月 京客隆超市 4層獨(dú)立樓房， 4000㎡ （兩層） 712元 /月 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三級板塊 地段 ?位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，城鄉(xiāng)結(jié)合部 配套 ?服務(wù)于周邊社區(qū)的中、底檔配套，區(qū)域認(rèn)知程度底。 沿東四環(huán)沿線的新建中、高檔住宅，以及三、四環(huán)之間的老社區(qū)，支撐了一級、三級板塊的集中式商業(yè)，另一主要商業(yè)形態(tài)則是滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)性質(zhì)的中、低檔商業(yè)。 B、目前十里河市場具備成熟的市場認(rèn)知度，東四環(huán)一級板塊的發(fā)展前景看好，這說明目前本區(qū)域內(nèi)集中式主題商業(yè)具有良好的市場積累和發(fā)展前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識(shí)論 價(jià)值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價(jià)值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識(shí)和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價(jià)格承諾－ 我們能賣多少錢 價(jià)格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價(jià)格 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目的白描 －本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地塊研究 項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目位于北京市東南三環(huán)與四環(huán)之間。建設(shè)用地南北長，東西短。華威，東四環(huán)一線地區(qū)龐大消費(fèi)人群，后依十里河商圈旺盛商業(yè)人氣和超強(qiáng)輻射力； 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)持有部分，不存在現(xiàn)金流回款壓力，方便以租代售政策的前期招商工作； 道路交通端點(diǎn)位置，周邊商業(yè)干擾較少，客群到達(dá)后容易停留。 案址現(xiàn)有商戶購買力低，商戶的同址置換難度較大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0機(jī)會(huì) 住宅土地供應(yīng)減少，二手房上市量激增，新房二次交易稅負(fù)加重，造成住宅商品房投資已過黃金階段； 區(qū)域及周邊缺乏可出售性商業(yè)，投資者缺乏介入機(jī)會(huì)。 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論： 作為商業(yè)項(xiàng)目，本案欠缺突出亮點(diǎn)，亦無整體優(yōu)勢；但從營銷的角度講，整 體優(yōu)勢難以構(gòu)造，突出亮點(diǎn)卻可創(chuàng)作。 本案有 20220平米無現(xiàn)金流壓力的出租面積，這將對帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的啟動(dòng)具有 至關(guān)重要的意義，是盤活全局的勝負(fù)手。 由于缺乏與本案可比的出售型商業(yè)， 部分住宅項(xiàng)目的底商部分雖然出售，但因與本案屬于不同的商業(yè)地產(chǎn)類型，故直接比較的意義不大， 所以我們采用 租金返算法 推算本案的市場價(jià)值。 對如下各因素以本案為 100分，對其他商業(yè)各項(xiàng)與本案的差異度進(jìn)行評分。 相對租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對于本案，其他商業(yè)的相對租金詳見右表 項(xiàng)目名稱 相對租金 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過其他商業(yè)的出租情況及前面得出的相對價(jià)格，利用公式求解本案均價(jià)。 把價(jià)值 13000－ 14000的東西原價(jià)賣出去不算本事，您不滿意，我們自己也不滿意。 這種所謂的投資，更像一種 “ 理財(cái) ” 行為，而非 “ 投資 ” 行為 投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的今昔對比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 道理很簡單， 在這個(gè)不能再搞 “ 售后包租，財(cái)團(tuán)擔(dān)保，定時(shí)回購 ” ， 再搞國家不讓消費(fèi)者也不信的時(shí)代， 商業(yè)地產(chǎn)投資將回歸為一種對商業(yè)市場前景判斷的風(fēng)險(xiǎn)投資行為 惟有營造具有良好發(fā)展前景的業(yè)態(tài)形式 且這種業(yè)態(tài)的良好前景是為投資者，經(jīng)營者和消費(fèi)者所相信的 投資行為才有可能發(fā)生！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費(fèi)者 短期回款保證 銷售產(chǎn)權(quán) 投資回報(bào) 出租或出售 經(jīng)營收入 消費(fèi)服務(wù) 上級收益的終端來源 都賣掉，越貴越好，越快越好 最好不摻和以后經(jīng)營的事兒，一了百了 這商場能辦好嗎？買了以后能租掉嗎？租出去能賺錢嗎？ 我買得起嗎？ 這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？ 我租得起嗎？租了劃算嗎？ 憑什么上這兒買東西來 …… 離家近？品種多？價(jià)格低？還是別的地方買不到？ 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體分析 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費(fèi)者 短期回款保證 銷售產(chǎn)權(quán) 投資回報(bào) 出租或出售 經(jīng)營收入 消費(fèi)服務(wù) 上級收益的終端來源 投資這里會(huì)得到豐厚的回報(bào) 在這里做生意能掙到錢 終于盼來了，什么時(shí)候開張啊 營銷效果 購買行為發(fā)生 投資者的信心來源 經(jīng)營者的信心來源 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體的營銷關(guān)系模型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案最廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義， 從本質(zhì)上講，是一個(gè)大眾的商業(yè)交易場所 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 而位列消費(fèi)者上游的三個(gè)利益主體，即發(fā)展商，投資者和經(jīng)營者，其最終收 入不過是消費(fèi)者在白云的消費(fèi)支出，按某種既定規(guī)則 在上述三者間的分配。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 而位列消費(fèi)者上游的三個(gè)利益主體，即發(fā)展商，投資者和經(jīng)營者，其最終收 入不過是消費(fèi)者在白云的消費(fèi)支出，按某種既定規(guī)則 在上述三者間的分配。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場定位 國際專業(yè)閑適品中國匯 以攝影攝像、音像制品、婚紗禮服、戶外旅游、美容化妝、樂器、游戲游藝為主要商業(yè)業(yè)態(tài) 小釋： leisurely and fortable（清閑安適） 遠(yuǎn)在前蜀便有 “ 閑抱琵琶尋舊曲 ,遠(yuǎn)山眉黛綠 ” ，好不一派閑情雅致。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)選擇的理由 隨著生活水平和生活品位的提高，上述業(yè)態(tài)越來越成為 消費(fèi)熱點(diǎn) ，符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律。 上述業(yè)態(tài)均屬于檔次較高的業(yè)態(tài)，行業(yè)利潤豐厚，按照城市商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，這些業(yè)態(tài)的原生交易場所一般都在城市核心區(qū)域，因?yàn)樽钤绲挠绣X人都在城市中心，這決定了上述業(yè)態(tài)有可能 承受較高的租金 。 上述行業(yè)的經(jīng)營場所，目前未見成規(guī)模的可出售商業(yè)， 投資者無法介入 。對于商業(yè)地產(chǎn)來講，有利于實(shí)現(xiàn)投資者和消費(fèi)者的一體化，簡化達(dá)信過程。但 是店面局限，分布零散