【正文】 ；北京市攝影器材城位于五棵松北，雖規(guī)模較大，卻軟硬件老化。 事實(shí) 2：北京美博城是 2022年新發(fā)展起來的美容化妝品消費(fèi)市場，但持有經(jīng)營還是屏蔽了大量的投資客群。 面對如火如荼的婚姻大潮，以及各名牌影樓的火迅升溫，至今還未有一處體系完善的婚慶集散地。但隨著市政街道的改 造，不可避免的面臨著拆遷；預(yù)計(jì) 2022年投入使用的位于市東北部的北京樂器城，占地 里，是集制造、生產(chǎn)、銷售于一體的大型樂器集散地，界時來自全國各地的樂器生產(chǎn)商將更加強(qiáng)烈 地需求商業(yè)門市。 事實(shí) 6：戶外運(yùn)動用品店鋪分布較為零散與稀少，多為人脈傳播和網(wǎng)絡(luò)訂購。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主題業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)的融合與控制 本案的主題業(yè)態(tài)，國際專業(yè)閑適品，包括攝影攝像、音像制品、婚紗禮服、戶外旅游、美容化妝等業(yè)態(tài) 60% 公共配套型業(yè)態(tài)，包括餐飲、銀行、郵局等 20% 其他小商品業(yè)態(tài) 20% 說明： 原則上，本案主題業(yè)態(tài)的比例可放大，其他小商品業(yè)態(tài)的比例不鼓勵放大。 我們當(dāng)然不會機(jī)械的執(zhí)行業(yè)態(tài)主題，而把不聽話卻愿意掏錢的人拒之門外 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各種業(yè)態(tài)的空間分布 A座 B座 STEP1 STEP2 STEP3 STEP4 STEP5 STEP1 品牌餐飲、銀行、主力店、品牌店 小型超市、其他業(yè)態(tài) 影院、娛樂 影院、娛樂 婚紗禮服、美容美發(fā)、小商品 戶外旅游、小商品 餐飲、主力店、攝影攝像 攝影攝像、音像 快餐、游戲游樂 戶外旅游 婚紗禮服、美容化妝 樂器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價格 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客群鎖定 －面對的客群和客群的需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客群分析 （購買客群） ◎ 主力購買客群 （實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回款和高比率銷售，尤其是樓花期和商業(yè)成熟前的養(yǎng)市期的回款和銷售的保證）： 不專業(yè)和不理性的商業(yè)地產(chǎn)投資者（投機(jī)者） 分析：上述投資者一般為個人投資，他們對投資缺乏相應(yīng)的科學(xué)規(guī)劃和專業(yè)知識，其投資判斷多來源于 宣傳感召和經(jīng)驗(yàn)判斷，具有明顯的趨眾性。這 個群體對投資的收益判斷，更注重穩(wěn)定、安全和源源不斷增收，而一般并無短期暴利要求，他們 的投資觀念更接近一種個人理財(cái)手法。他們對經(jīng)營發(fā)展的關(guān)注 超過對商業(yè)物業(yè)價格的關(guān)注，同時，他們會把購買物業(yè)所投入的資金與經(jīng)營回報一并考慮，他們 不會簡單的關(guān)注單價或總價的高低，而是綜合考慮資金的占用量和占用周期，但是有一點(diǎn)可以肯 定 ，此類客群一定沒有耐性堅(jiān)持到十五年后，由商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)價值自行實(shí)現(xiàn)資金回收。這部分工作已經(jīng)由前面的市場定位承擔(dān) 以 “ 博弈 ” 心態(tài)實(shí)現(xiàn)對此類客群的銷售，靈活掌握銷售政策和銷售手法，總體控制，張馳有度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客群分析 （租賃客群） ◎ 初始租賃客群 （某些行業(yè)其特性決定了其難以購買商業(yè)物業(yè)，而多選擇租用，同時，這些行業(yè)往往經(jīng)營面積、相對位 置等物業(yè)條件有著相當(dāng)?shù)囊?，這又造成了他們會在物業(yè)誕生初始就介入對物業(yè)的選擇，合理利用物 業(yè)中可出租的部分，這部分客群將極大的增強(qiáng)商業(yè)物業(yè)的感召力及促進(jìn)商業(yè)成熟人氣的發(fā)育） 大型餐飲或品牌餐飲（辣婆婆、漁公漁婆、麥當(dāng)勞） 超級市場 公共配套商業(yè)設(shè)施（銀行、郵局等） 分析：招商前期的重要工作，是一件在經(jīng)濟(jì)上可能會吃虧，但必須為之的大事。同時，可以彌補(bǔ)區(qū)域社區(qū)商 業(yè)配套在餐飲娛樂、金融機(jī)構(gòu)等方面的不足。同時經(jīng)營者的信心來自與對未來消費(fèi)行為的預(yù)期。這部分工作將由營銷策略部分承擔(dān) 以宣傳手段描繪未來的消費(fèi)場景，給經(jīng)營者信心。 美麗背后的致命問題，是商鋪 \攤位的總價較高，這對商業(yè)投資者將是一個極大的難題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 商業(yè)街入口 偉業(yè)觀點(diǎn)－以銷售為核心，以客群為導(dǎo)向，進(jìn)行平面分割 全部商業(yè)面積，進(jìn)行井田式小攤位分割，降低單位投資門檻 全部商業(yè)面積，均作 1030平米小面積單位劃分，以實(shí)現(xiàn) 整體高單價、單位低總價、整體高總價 的目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價格 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略 －營銷手段和執(zhí)行的匯總 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售策略 商業(yè)整體出售 商業(yè)拆散出售 開發(fā)商自持經(jīng)營 開發(fā)商自持與商業(yè)拆散出 售并舉 優(yōu)點(diǎn) 不用對產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)致化分割定價 一對一傳播推廣簡單統(tǒng)一直接 可快速回籠資金 銷售短平快 區(qū)域扶植力度大 投資回報前景樂觀 本案 B區(qū)可為開發(fā)商自持部分，進(jìn)行招租，聚集人氣，投資回報前景較好 在達(dá)到一定的人氣積累條件下，實(shí)現(xiàn) A區(qū)的熱銷，快速回籠資金 缺點(diǎn) 由于本案非交通主干道，不在商業(yè)核心區(qū)，商場、超市、電器等整購型客戶關(guān)注度低 銷售周期長 占壓資金風(fēng)險大 需要對產(chǎn)品進(jìn)行再分割定價 推廣必須增大投入度 簽約工作量大 資金回?cái)n慢 后期需進(jìn)行經(jīng)營管理 持續(xù)性經(jīng)營考驗(yàn)運(yùn)作能力 自持部分與銷售部分的面積劃分不可預(yù)期 B區(qū)品牌配套商業(yè)的招租受位置、交通組織影響較大 評價 尋找關(guān)注本地段且可以接受本案體量及硬件設(shè)施的買家是本策略的最大難點(diǎn)。 開發(fā)商自持商業(yè)經(jīng)營能夠保持商業(yè)的檔次和經(jīng)營方式，投資回報高且平穩(wěn)，但是缺點(diǎn)是回報時間長，資金回?cái)n慢。 銷售戰(zhàn)略分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 本案區(qū)域周邊尚未形成濃厚的商業(yè)氛圍，高檔消費(fèi)類商業(yè)明顯不足，需要對商家進(jìn)行引導(dǎo)，放大區(qū)域價值； ? 本案位置處于城市交通非主干道，交通動線組織等問題對吸引客源造成影響，從而增加招商難度； ? 本案帶租約銷售時，分割體量不能過大，投資者或經(jīng)營者都對超過 100萬的商業(yè)接受度低； ? 業(yè)態(tài)搭配在商業(yè)上很重要，搭配不好將會導(dǎo)致商業(yè)很冷清。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 賣場策略說明 時尚派主題活動： 閑適新品上市大展 以從未上市過的產(chǎn)品，做首次的曝光，形成消費(fèi)群的關(guān)注與持續(xù)性吸引力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 認(rèn)識論 價值推導(dǎo) － 本案在自由市場中的實(shí)際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認(rèn)識和結(jié)論 市場的研究 － 區(qū)域商業(yè)狀況的調(diào)研和結(jié)論 項(xiàng)目白描 － 本案的基本情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 方法論 政策和現(xiàn)實(shí) － 我們面臨的大環(huán)境和結(jié)論 營銷手段－ 營銷策略和執(zhí)行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經(jīng)濟(jì)要求 市場定位 － 對本案銷售階段業(yè)態(tài)導(dǎo)向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學(xué)的計(jì)算證實(shí)偉業(yè)承諾的價格 偉業(yè)資源－ 人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)資源 －人無我有，人有我強(qiáng)的實(shí)證 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)顧問 架 構(gòu) 篇 ? 北京偉業(yè)商務(wù)投資顧問有限公司（偉業(yè)顧問），伴隨著北京房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生于 1993年成立。 ? 從 1993年到 2022年，經(jīng)歷了十余年風(fēng)雨的偉業(yè)顧問，已從當(dāng)年的一棵幼苗長成了一棵枝繁葉茂的參天大樹 —— 由專業(yè)的銷售代理起家，現(xiàn)在已發(fā)展成為 集投資顧問、資產(chǎn)管理、營銷代理、商業(yè)顧問、二手房租賃與置換五大業(yè)務(wù)板塊于一體 的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。 ? 公司下轄的多家專業(yè)子公司的劃分，使服務(wù)更加專業(yè)化、系統(tǒng)化，在服務(wù)過程中，各專業(yè)公司之間的有機(jī)結(jié)合，更使偉業(yè)形成了一套獨(dú)有的服務(wù)特性。 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 渠道優(yōu)勢 我愛我家 數(shù)據(jù)庫 偉業(yè)獨(dú)有我愛我家、數(shù)據(jù)庫營銷等多條銷售渠道優(yōu)勢，強(qiáng)力推動銷售速度、增大銷售利潤。 偉業(yè)優(yōu)勢 — 市場把控能力及值得信賴的服務(wù)經(jīng)驗(yàn) 偉業(yè)簡介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)優(yōu)勢 — 強(qiáng)大的資源整合能力 強(qiáng)大有效的資源整合能力：偉業(yè)顧問與政府部門、媒體、廣告公司、公關(guān)公司一直保持著戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將及時為項(xiàng)目提供最有效性價比最高的服務(wù)。 2022年 8月，偉業(yè)顧問被 《 北京晚報 》 樓宇周刊、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、 《 藍(lán)籌地產(chǎn)評論 》 等聯(lián)合組成的中國地產(chǎn)產(chǎn)品力評選組委會評為 2022年度“中國地產(chǎn)十大經(jīng)紀(jì)公司”稱號 。 2022年 9月，由中國房地產(chǎn) TOP10研究組進(jìn)行的 2022中國房地產(chǎn)品牌價值研究評比活動中，偉業(yè)顧問以價值 全國代理顧問行品牌價值第三 名。 2022年 1月，由 《 安家 》 雜志社舉辦的 20222022年度地產(chǎn)風(fēng)云榜評選，偉業(yè)顧問榮獲 金牌綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)獎 。總建筑面積 ，辦公部分均價 12022元 /平方米（含精裝修）。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨(dú)家銷售代理服務(wù)。整層面積 837平米，辦公部分均價 12800元 /平方米。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 8000平方米商業(yè)面積， 17000平方米住宅面積。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢，根據(jù)區(qū)域特質(zhì)，商業(yè)定位為“文化用品商城”，整合區(qū)域數(shù)據(jù)庫客戶資源，成功實(shí)現(xiàn)開發(fā)商商業(yè)部分的資金回籠及小戶型住宅的良好銷售業(yè)績，成為目前崇文區(qū)域熱銷樓盤之一。 新永外商城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 均價： 25000元 /平米 位于朝陽區(qū)大屯東路，南臨大屯路，東臨北苑路，北臨北小河路，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 偉業(yè)利用資源優(yōu)勢整合項(xiàng)目特征，分別給予南街和北街不同的商業(yè)形式定位，成功實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的資金回流，創(chuàng)造 下良好銷售業(yè)績，成為亞運(yùn)村商圈的中心和知名熱銷樓盤之一。 金泉廣場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 偉業(yè)簡介 操 盤 經(jīng) 驗(yàn) 均價： 20220元 /平米 位于朝陽區(qū)朝陽路 69號，占地 8萬平米，總建面 20萬平米，緊臨朝陽路，是一個低密度綜合性項(xiàng)目，涵蓋了 700米長 4萬㎡商業(yè)街， 9萬㎡甲級寫字樓和 5萬㎡豪宅及會所等，其中寫字樓均價 7500元 /平米，高檔公寓均價 800012022元 /平米，商業(yè)均價20220元 /平米。 偉業(yè)提供投資顧問、營銷策劃及獨(dú)家銷售代 理服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)過偉業(yè)進(jìn)行科學(xué)的業(yè)態(tài)設(shè)定、賣場分割、營銷策略等工作之后， 點(diǎn)數(shù)定價模型中的可比項(xiàng)目發(fā)生了變化 對如下各因素以本案為 100分，對其他商業(yè)各項(xiàng)與本案的差異度進(jìn)行評分。 相對租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對于本案，其他商業(yè)的相對租金詳見右表 項(xiàng)目名稱 相對租金 P 平樂園市場 東四環(huán)商業(yè) 區(qū)域臨街底商 十里河新商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過其他商業(yè)的出租情況及前面得出的相對價格，利用公式求解