【正文】 海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路）實地調研分析中發(fā)現，淮安投資者普遍希望在新的商業(yè)盤中，其在結構、樓層分布、銷售模式、經營方式及理念方面都不要重復現有的其他商場模式，經過在意向投資者中的詳細調查，結論如下：u 投資者要求商鋪配套設施方面：希望設有配套超市、商場內設有扶梯、貨梯、有中央空調、更為重要的要有專業(yè)商業(yè)公司管理。的需求者為主，其次是10～25 m178。u 投資者要求的商鋪價格：投資者心目中商鋪價位自然是越低越好，但是成熟的商業(yè)市場、優(yōu)勢的商鋪價格則不會隨著投資者的心理而有較大幅度的降低，特別是新開發(fā)之商業(yè)樓盤，往往都高于商業(yè)市場的平均銷售價格水平。投資者心目中理想的付款方式為分期付款；最感興趣的銀行按揭。因此，具有長遠眼光的發(fā)展商會讓專業(yè)的策略提供商和專業(yè)的商業(yè)管理公司經營管理商鋪。u 專業(yè)策略提供商智力不動產商業(yè)中心以多年豐富的從業(yè)經驗及獨特、新穎、實用的操盤手法對**整體項目的策劃及跟蹤服務。u 區(qū)位優(yōu)勢：位于商務中心區(qū)（CBD）u 地段優(yōu)勢：項目地處主干道淮海北路（雙向六車道）一側，交通便利；u 項目可塑性強：商業(yè)與住宅的可規(guī)劃量體足夠大，足以形成一定的氣勢，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，自成一體， 樹立嶄新地標物業(yè)典范；u 人氣優(yōu)勢：本項目北靠匯通大市場、汽車總站；南依體育館、市民廣場，處于中間位置，在規(guī)劃設計方面采取“南北互通”之規(guī)劃，聚集人氣，形成區(qū)域化效應。u 項目超大規(guī)模及自助完善的配套設施**項目從建筑規(guī)模、內部結構體系及業(yè)態(tài)劃分等方面都榮登淮安商業(yè)之榜首。u 項目開發(fā)商在業(yè)界影響力及良好信譽度**項目開發(fā)商多年從事商業(yè)地產開發(fā)，實力較強，在業(yè)界享有良好的信譽度和支持度。 此區(qū)域是房產開發(fā)“高價區(qū)”，高起點的商業(yè)規(guī)劃占據淮安商業(yè)制高點，在營銷推廣方面將有利于本項目；178。 作為新的商業(yè)項目，本項目具備了相當的規(guī)模，在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善；178。 人流、人氣是今后經營的最大支持，大量的人流能提供給目標客戶信心的保證；（二）、項目劣勢(Weakness)u 地塊利用面有差異本項目地塊南面臨廣場、西面臨主干道、北面臨匯通市場，商業(yè)操作優(yōu)勢明顯，唯東面臨街，街道狹窄，往東圍墻及學校，商業(yè)操作有難度。u 項目工期長，市場競爭有壓力本項目現處于籌建階段，距離商鋪預售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。u 項目受回遷因素影響項目屬地塊改造工程，因此待項目建成，原著居民就地回遷以及政府相關部門進駐，對項目商場的統(tǒng)一定位及未來的推廣帶來一定的影響。（三）、項目機會點(Opportunity)u 中心商務區(qū)整體擴展外延市調組在本次市調過程發(fā)現：本區(qū)域商業(yè)功能處于起步階段，大多數的商業(yè)功能服務單一，缺乏高檔次的商場、餐飲娛樂等大品牌的進駐。u 與市民廣場相結合，強調城區(qū)功能互補通過調研我司發(fā)現：本項目可以結合市民廣場，構建“大型購物區(qū)”，形成“二位一體”的商業(yè)模式。u 目前淮安商業(yè)項目營銷手段落后如果將淮安商業(yè)項目與國內大城市相比，現階段的營銷手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段，是較為落后的。（四）、項目威脅點(Threat)u 老牌商場短期內依占市場份額新亞商城、清江商場、還有就是時代超級購物中心等老牌商場短期內在淮安居民心目中仍占據主要地位，**進駐淮安消費者心理市場還需短暫的時間和過程。u 長三角城市對中高檔消費商品的壟斷性由于淮安市商業(yè)界整體服務意識不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產品的引進，致使淮安中、高收入的消費群體消費區(qū)域轉向上海、南京、蘇州、無錫等地?；窗仓饕虉鰳I(yè)種相對齊全。各商場貨品重復、雷同且無特色，中、高檔消費品在業(yè)內目前還是空白，消費者買不到高品質、高檔次的東西，同類商品無參照價格。**購物中心集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門檻、領先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購物為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點，同時帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報率。 建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；216。（二）、項目建設指標序號項目數量總用地面積總建筑面積住宅面積商業(yè)面積地下室面積容積率（三）、投資估算（四）、銷售收入（五）、營業(yè)稅及附加本項目應計營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加5940萬元。第四篇 商業(yè)篇一、本項目商業(yè)規(guī)劃及產品提升建議（一）、商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)概念定位建議根據本項目的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項目商業(yè)定位為：集購物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現代化購物中心（Shopping Mall）。商業(yè)設計應遵循的原則 （1）、便利顧客、服務大眾。（3）、提高效率，增長效益。本項目商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（1）、本項目購物中心定位三大法則u 商鋪開發(fā)要勇于創(chuàng)新，定位要適當超前，但要與零售業(yè)的發(fā)展趨勢相協調；u 商場的定位應具備唯一性、錯位性以及不可復制性，不能類同于周邊商場的經營模式；u 商場的業(yè)態(tài)組合，必須是潮流、時尚品牌的組合，才能獲取相對高的利潤。根據產品整體狀況及當地民意調查情況，為達到廣場整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進產品總體營銷推廣，**購物中心總體劃分為地上五層，地下一層。樓層功能定位業(yè)態(tài)分區(qū)B1，功能定位建議引進超市F1街鋪、珠寶、化妝品、女鞋為匯集國內一線品牌的品牌專賣店，如化妝專柜、珠寶專柜、茶茗專柜、數碼沖印等，品牌店建議選擇：周大生珠寶、老鳳祥珠寶；歐美品牌店： Sisley 希詩黎 Guerlain 嬌蘭 Clarins 嬌韻詩Lane 蘭蔻；日系品牌店： Shiseido 資生堂；韓系品牌： DeBon 蝶妝。F3潮流精品專區(qū)、運動城品牌店建議選擇：REEBOK（銳步）、ASICS（愛世克私）、YONEX（尤尼克斯）、KAPPA（卡帕）、LI－NING（李寧）、Nike(耐克) 、Adidas(阿迪達斯) Puma(彪馬) 、Fila(斐樂) 、Mizuno(美津濃) 、Umbro(恩寶) 、Kappa(背靠背) 、Diadora(迪亞多那) F4大型數碼城、休閑娛樂區(qū)主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇：佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達、奧林巴斯、IBM、DELL/戴爾、Acer/宏基、富士通/Fujitsu 華碩/ASUS、聯想/Lenovo、惠普/HP、蘋果/Apple、LG、NEC、東芝/Toshiba、日立/Hitachi 夏普/SHARP、明基。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游、觀賞四個部分構成的。因此，實際購物人數會適度提升，約占40%。按此推算：，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。顧客可在購物的同時在廣場內就餐、游樂、休閑，這樣就消除了顧客的購物疲勞，延長了顧客的停留時間。這種娛樂購物的方式，目前是淮安市內許多百貨商店無可比擬的。 本項目購物中心人流動線的規(guī)劃設計建議（1）、注重購物中心內外溝通，脈絡清晰； （2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關系； （3）、避免盲區(qū)和死角問題，并合理設置道寬。（2）、垂直電梯的布局原則 u 貨人分流 購物中心垂直電梯，貨梯與載人梯分開設置，實行有效的貨流與人流的分流。 本項目購物中心鋪位布局規(guī)劃設計建議：（1）、實用、利潤、形象的統(tǒng)一 購物中心鋪位布局必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體購物中心的協調性與互動性。 （3）、面積按定位劃分 根據整個購物中心定位劃分商鋪的面積。（4）、商鋪進深商鋪進深與門面比例不宜大于2：1。在控制總價的基礎上，盡可能保持購物中心的檔次，主力店面面積宜占購物中心總面積20%左右，其余品牌店面按照樓層細分。u 一層的鄰街獨立鋪根據位置劃分為使用面積2030平方米左右。u 4層是獨立鋪位，使用面積在40—80平方米之間。（除特殊說明外，以上都以使用面積計）本項目購物中心內外部景觀及商業(yè)小品設計建議以購物中心核心主題特色（中庭）為基點，通過內外景觀、小品的有效組合，與購物中心主題密切聯系，保證內外景觀、空間及與購物中心主題特色的和諧性與均好性。 本項目購物中心外立面設計原則； （1）、與定位結合； （2）、與購物中心的特色結合； （3）、與區(qū)域環(huán)境結合； 突出創(chuàng)新性、協調性、綜合性、超前性，體現時尚、流行、經典、開放以及時代這一主題 。 1購物中心廣告位的規(guī)劃設計原則（1）、尺寸與樓身搭配合理；（2）、位置與外立面協調，統(tǒng)一考慮；（3）、便于使用安裝，更換。從商品色彩來看，冷色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。（2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來的氛圍有很大的差別： u 從斜上方照射的光。這種光可制造一種非常特異的神秘氣氛，高檔、高價產品用此光源較合適；u 從正前方照射的光。在此光線照射下，商品的輪廓很鮮明，在離櫥窗較遠的地方也應采用此光源；u 從正下方照射的光。在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。 （3）、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。 u 間接照明：又稱建筑化照明，是將光源隱藏在天花板、墻壁內，借著反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高級餐廳用得多。 u 集束照明：采用幾組燈光交叉射向某處。 在均衡分配商超內的照明亮度時，應以全體照明的店內平均亮度為1，店面櫥窗為2～4倍，店內正面深處部分為2～3倍，～2倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。為防止因照明而引起商品變色、褪色、變質等類似事件的發(fā)生，在平時應經常留心以下事項： u 商品與聚光性強的燈泡之間的距離不得少于30厘米，以免光線的熱量、灼燒導致商品褪色、變質。 u 由于食品在短時間內容易變色、變質，所以要遠離電燈。1購物中心消防設置方案建議若購物中心發(fā)生火災，在正常電源被切斷時，如果沒有事故照明和疏散指示標志，受災的人們往往因找不到安全出口而發(fā)生擁擠、碰撞、摔倒等，尤其是大型購物中心人員集中的場所，發(fā)生火災后，極易造成較大的傷亡事故；同時，也不利于消防隊員進行滅火和搶救傷員，疏散物資等，因此，設置符合規(guī)定的應急照明和疏散指示標志是十分重要的。安全出口標志宜設在出口的頂部；疏散走道的指示標志宜設在疏散走道及其轉角處距地面 1m以下的墻面上。1購物中心的裝修方案建議為保證整體的協調統(tǒng)一及各鋪位的個性展示，建議購物中心的裝修采用如下方式：地面和天花統(tǒng)一設計和裝修，各鋪位在提供限定的標準范圍內，可自由設計。（二）、 項目提升軟件提升（１）、項目概念提升突破傳統(tǒng)百貨商場的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風景的大型時尚購物中心“Shopping Mall”。 **購物中心對顧客要求要有廣泛的適應性。216。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務人士。 **購物中心將充分利用中心商圈這一區(qū)位優(yōu)勢，在前期宣傳推廣活動中充分造勢，擴大商界影響力，把商圈人流最大限度地引導到**購物中心來。 **購物中心內部設有多種怡情景觀及書城藝院，使顧客在游逛商場的同時享受廣場濃厚文化氛圍氣息；216。216。u 提高日均銷售額及利潤為目標216。216。（3）、專業(yè)管理公司的介入為將**Shopping Mall 發(fā)展成為淮安乃至整個蘇北地區(qū)規(guī)模經營最大、品味層次最高的大型購物中心，加快**的建成及運營進程，徹底改變淮安市商業(yè)市場多、小、散的整體局面，建立科學化、規(guī)范化、市場化的可行性管理體制，整頓市場經營秩序、安全消防和綜合治理，**Shopping Mall引進專業(yè)化管理公司是非常有必要的。硬件提升（1）、主力商家的引進及分層主題商場的設置**Shopping Mall 在產品結構合理劃分的前提下，大力引進主力商家的進駐，以多種廣告方式重點宣傳一、二線品牌商品，以其較強的品牌知名度來帶動整個項目在百姓心中的影響力，強烈占有消費者心理市場份額，以其經營特色不同分層劃分主題商場，實現層層包圍，以點帶面，擴大整體營銷戰(zhàn)果。智能化應按5A級標準設計:u 樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)（供熱、通風和空氣調節(jié)系統(tǒng)、給排水及中水系統(tǒng)、電力供應系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)…等）；u 保安監(jiān)控系統(tǒng)(SAS):保安監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)；u 消防自動化系統(tǒng)(FAS):消防報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)；u 辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng)、共享信息庫系統(tǒng)、辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)；u 信息自動化系統(tǒng)(CAS):216。 電視通訊系統(tǒng)：有線電視接收、數字電視；216。 程控電話用戶交換系統(tǒng)：固定電話通信系統(tǒng)、聲訊服務通信系統(tǒng)。 聚氣優(yōu)勢 **購物中心最大的資源優(yōu)勢在于地理位置，處于中心商務區(qū)（CBD）以淮海廣場為中心，向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路延伸，倚靠淮安長途客運總站，具有聚集人氣的先天優(yōu)勢。 交通優(yōu)勢 處于城市主干道，公交線路密集，出租車計價便宜且數量眾多。 商圈優(yōu)勢 處于核心商圈，淮安全市商業(yè)消費均集中于此。（1）、由于處于市心位置，土地供應趨緊，地面停車位較少，故建議在建筑設計上打通與廣產地下停車場互通。（3）、整體突出動線設計，給顧客一種自然的行走引導，避免迷宮式的設計讓顧客走斷頭路、回頭路。聘請知名“商管”公司為了便于購物中心后續(xù)的經營管理，前期聘請知名商業(yè)管理公司，通過管理經營的租金投報給業(yè)主，獲取購物中心整體運營，以穩(wěn)定購物中心經營。 特色業(yè)態(tài)——運動城、數碼城3層運動