【正文】 豐富，天然及人工景觀交相互映。 老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式與水平相當，競爭較為激勵 片區(qū)內各區(qū)價格水平相當，市場價格推動難度較大 整體規(guī)劃水平較低，片區(qū)各區(qū)規(guī)劃差異較明顯 【 本項目片區(qū)競爭總結 】 ? 片區(qū)為早期漢口的中心，規(guī)劃相對較亂，不能完全滿足現(xiàn)在規(guī)劃要求； ? 項目開發(fā)檔次相差較大，價格檔次較大； ? 自然資源不及其它區(qū)，但片區(qū)成熟度較高； ? 片區(qū)豪宅市場認知度較低，市場需要引導； 關鍵詞： 規(guī)劃亂 差距大 豪宅條件缺乏 認知度低 市場分析 —— 市場需求（客戶構成） ? 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前武漢購房者中本地居民約占 %、外地居民約占 %，其中有 10%15%的為拆遷戶購房；而置業(yè)用途方面，購房自住的約占 %、投資型購房約占 %。 ? 住房梯級消費逐步形成 ，開始從生存型向舒適型轉變，形成二、三級市場聯(lián)動的良好局面。 ? 文化與產(chǎn)品結合 ，未來武漢樓市將更加呈現(xiàn)出特色文化紛呈、營造優(yōu)雅品味生活的趨勢。 ? 新型材料、節(jié)能住宅增多 ，在集中式供暖、墻體保溫等方面進行了嘗試 。 第二部分：項目分析 項目概況 (項目區(qū)位） 青年路 解放大道 武盛路 江漢一橋 ? 項目緊臨多條城市干道，同時地處 CBD核心區(qū)域，連接漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)，交通極為便利。 項目概況 (地塊價值） ? CBD核心位置； ? 漢口、漢陽、武昌的交界中心，武漢高檔購物中心，商家必爭之地； ? 原武漢飯店的舊址； ? 武漢新豪宅區(qū)域； 項目概況 (項目價值） ? 武漢獨一無二的“一站式”生活空間； ? 新世界公司傾力精心打造； ? 出自世界名師之手，產(chǎn)品充分體現(xiàn)了現(xiàn)代性、人居性、工作性及休閑性； ? 精品項目保值增值性強，極具投資性。 第三部分：策略推導 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢： 商業(yè)黃金地段；連接漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)的重要樞紐，商業(yè)中心。 價值優(yōu)勢： 中心區(qū)物業(yè)抗跌性強、保值升值性強。 一個現(xiàn)代微縮型國際都市 ，讓您生活、工作、交際、休閑自然會集于一個空間。 高品質、專業(yè)化的酒店及商業(yè)管理； 現(xiàn)代化、高品質的物業(yè)管理。 原武漢飯店的地域知名度。 項目劣勢： 項目基地面積小，不利于內部有整體性的規(guī)劃； 自然資源較少、小區(qū)私人活動空間??； 項目建筑密度高，容積率大； 作為居住空間，周邊環(huán)境較為吵鬧，私密性較差。 品牌實力開發(fā)商、地產(chǎn)巨頭進駐的大勢，進一步鞏固項目優(yōu)勢及市場地位。 及時找準項目定位客戶，一對一的進行推廣，確保項目客戶被分流，而非與其它項目爭搶客戶。 項目營銷問題 營銷問題： (片區(qū)價值認知度問題） 第一線：江景豪宅 第二線：西北湖片區(qū) 豪宅片區(qū)習慣認識 片區(qū)規(guī)劃形象干擾 成為新一種類型豪宅，并引領武漢市場 片區(qū)物業(yè)的價格競爭 第三線：都市面上綜合體 ? ? 營銷問題：（ 如何突圍？） 現(xiàn)狀 武漢自然景觀資源很豐富； 武漢現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)整體水平較低； 大量的優(yōu)質地段被開發(fā)成平民化的別墅物業(yè)； 面對這樣的市場，現(xiàn)大量高開發(fā)水平發(fā)展商進駐，競爭瞬間加強！ 突圍 市場對高檔物業(yè)有何需求？市場需要如何引導？ 何種營銷策略？ 如何進行推廣？ 項目客戶 初步研究分析 重點客戶 核心客戶 本區(qū)域內 城市貴族（包括二次置業(yè)者、大型集團公司最高層管理者、創(chuàng)業(yè)型公司、行業(yè)專業(yè)人士等） 在武漢長期生活的外來商業(yè)人士、投資者等 客戶定位（初步分析）： 邊緣客戶 在漢的外資高管人員、政府背景人士 —— 物業(yè)能為我們的客戶提供從生活到工作、交際的一切功能 —— 我們的客戶不買平民化的別墅、尊貴及同層次群體是首選； —— 我們的客戶選擇格調生活、引領時代； —— 我們的客戶有著成熟的思考，選擇價值與生活俱全 客戶特征分析（初步分析）： 第四部分：策略形成 營銷策略總綱 營銷策略總綱： ? 策略一： 產(chǎn)品至上（微縮型國際都市特性） —— 品 質價值策略； ? 策略二： 重新定義武漢豪宅、定義上層生活 —— 桿 桿策略（市場競 爭策略）； ? 策略三： 全方位展示、體驗營銷 —— 營銷策略； ? 策略四： 品牌整合、實力見證 —— 信用策略； ? 策略五： 尊貴服務、尊貴生活 —— 客服策略 策略一分析： ? 本案位于 CBD核心區(qū)位； ? 項目位集多功能于一體，生活無限方便； ? 豪宅產(chǎn)品，值得收藏，保值升值能力強； ? 產(chǎn)品設計出自名家之手； 策略二分析： ? （策略背景） 本案為一個”微縮型國際都市“，有別 于武漢市場大量的平民化”豪宅“。 策略四分析： ? 新世界是國際知名企業(yè)，擁有超強的實力； ? 新世界在武漢項目眾多，每個項目對市場以震驚； ? 新世界在武漢擁有良好的社會信用； ? 本案是新世界公司為社會全力打造的精品，是武漢高端物業(yè)的標桿； —————— 品牌實力見證信用。 —————— 眼見為實的預先體驗未來高尚生活 營銷實施策略 營 銷 實施策 略 展示 策 略 推廣 策 略 品牌 策 略 客服 策 略 賣場外圍展示 賣場展示 賣場全線展示 銷售管理 物業(yè)管理 客服管理 品牌 /實力 誠信 /品質 擴大 /強化 社會責任感 推廣思考 概念及展示 推廣定位 推廣價格預測 ?展示策略 賣場全線展示內容： 前廣場 導示系統(tǒng) 形象墻 強勢視覺系統(tǒng) 樣板房 景觀樣板區(qū) 商業(yè)街 人流匯集地 理想服務 10分鐘生活 會館 核心體驗 核心售樓系統(tǒng) 客服管理 銷售人員 簽 約 賣場的標準化展示 我們的客戶也是我 們的代言人 ＋ ＋ ＋ 說 明： 賣場外圍展示、賣場展示部分 另用展板形式表示，本報告中不體現(xiàn)。 武漢廣場、 SOGO商場、世貿(mào)廣場等大型商場林立、亞洲大酒店、華美達 天祿大酒店等高檔酒店匯聚，形成武漢名副其實的高檔購物區(qū)。 背景二： 近年來武漢商用物業(yè)和綜合類物業(yè)發(fā)展迅猛：號稱武漢商業(yè)旗艦的銷品茂來了 ， 萬達的超大型 SHOPPING MALL更是占領市場之高點 ， 而同為港資的瑞安集團將 50萬平米地塊收入禳中 ， 武漢新天地蓄勢待發(fā) 。 背景三： 新世界地產(chǎn)作為中國赫赫有名的 “ 港資七劍 ” 之一 ， 從 80年代進入內地市場以來 ， 碩果累累 ， 在武漢已先行開發(fā)了常青花園 、 新華家園 、 國貿(mào)大廈、 夢湖香郡等高檔項目 ， 但新世界地產(chǎn)的品牌積累不夠深厚； 問題點三： 武漢新世界中心在建立新世界地產(chǎn)市場地位的作用上舉足輕重 ， 如何達到 ？ 背景四