【正文】 站式需求。 分兩期開發(fā)，一期為 10萬平米的商場及其配套設(shè)施，二期為 4萬多平米的商務(wù)公寓和住宅。 6． 2 競爭項目二： 王府井百貨 項目概況： 項目 占地 36畝，兩面沿街，臨 XX 路 140米，臨解放路 60 米。 ◇作為中高檔的商場的代表，平和堂沒有明顯的大堂設(shè)計，其形象與其市場【 XX 路項目策劃提案報告 】 22 定位不符。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場，與目前 XX 市的休閑消費經(jīng)濟不符。 ◇ 作為 XX 較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營模式較為成功。 ◇ 配套 優(yōu)勢： 2 層停車位，相比于其他大型商業(yè)項目車位相對充足，能滿足中高檔一族購物的便利需求。由于其采取返租的銷售并采取了統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，其經(jīng)營較為成功，是 XX 市的商業(yè)領(lǐng)頭羊。 經(jīng)分析，這些項目存大著諸多的劣勢，去劣存優(yōu)、獨辟蹊徑，甩開競爭對手 是本案突破市場的法寶。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 21 六、 項目競爭對手分析 隨著 XX路商圈 各 大型 商業(yè)項目 和品牌百貨 的 爭相進駐 ， 作為后起之勢的 本項目面臨著 嚴(yán)峻的市場競爭。即： 品牌供給不足，品牌需求強烈 。在這樣一個消費體系下，品牌消費是城市消費的主軸。 5． 品牌意識強烈 在商業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)： XX 消費者品牌意識十分強烈，消費者大多有一定的品牌忠誠度，且越是高檔品牌、國外品牌越受市場青睞。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。 5． 2． 4 崇土排外 XX 人在吃、玩方面偏向于崇土， 外來 餐飲 很難在 XX 立足 。私立學(xué)校之多，在省會城市里也是少有的。而娛樂產(chǎn)業(yè)在 XX，更是如火如荼，各種娛樂場所遍布全城，消費異?；鸨?。 XX有 15 家保齡球館，球道總數(shù)近 200 道。而且手 機更新?lián)Q代快。市私人購車和購房大幅增長，成為一個新的消費熱點。這一點在 XX 人身上表現(xiàn)得尤為突出。不斷吸引外資投入并增強本土民營經(jīng)濟，這種“實內(nèi)固外”的經(jīng)濟體系已成為 XX 經(jīng)濟發(fā)展的特點。全市商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人 數(shù)也均居全國省會城市前列。從某種角度上分析， XX已部分進入超前消費階段。 2021 年上半年城市居民人均可支配收入、消費性支出分別為 6656元、 4601元，增幅分別為 ％、％，消費性支出消費性支出增幅明顯高于可支配收入，消費力極強。 五、 市場消費特點 分析 5． 城市消費力分析 2021 年上半年 XX 市完成ＧＤＰ 億元，同比增長 ％，ＧＤＰ增速比全國（增長 ％）高 個百分點，增速居全國之前 。而從 XX市最高的住宅價格來看，其價格也僅為商鋪價格的五到六分之一，已經(jīng)違背了市場發(fā)展的規(guī)律。開福區(qū)最高售價 3300 元 /平方米左右，最底售價為1500 元 /平方米左右。而從 XX 市的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場中可以得出 2樓的銷售情況非?；鸨?，而二樓以上的銷售不理想，許多物業(yè)將整層面積分割成 1040 平方米的小面積物業(yè)并且以投資回報的形式出售，一般投資回報在稅前 10%左右，回報年限基本在 10 年左右。 四、主要商業(yè)項目 租金、售價情況 分析 市 場租金情況 名稱 租金 （元 /平方米 /天） 平均租金 （元 /平方米 /天） 備注 【 XX 路項目策劃提案報告 】 17 XX 路商業(yè)步行街 1F： 15 2F： 9 3F： 5 王府井商業(yè)廣場 1F： 10 2F： 3F： 4 4F： 沿解放路，正在改建 萬達購物廣場 個人商鋪，（底鋪）出租， 110 平方米 XX 新干線 1F： 2F： 3F： 目前在整體招租 項目沿街商鋪 5 個人商鋪出租，兩層共300 平方米 市場售價表 名稱 售價（元 /平方米） 均價（元 /平方米） 備注 XX 路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20210 3F： 11000 22021 返租 10 年 王府井商業(yè)廣場 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報，稅前 9%，年限 20 年 萬達購物廣場 60000 個人出售，沿街商鋪 XX 新干線 1F： 38000 2F： 9000 2 樓統(tǒng)一出售 【 XX 路項目策劃提案報告 】 18 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22021 2021 年一期價格，二期尚未開盤，投資回報10%，年限 5 年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積140 平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價表 區(qū)域 4 月售價 5 月售價 6 月售價 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開福區(qū) 2043 1996 2232 2367 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前 XX 路商業(yè)步行接的平均售價在 22021 元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。 當(dāng)競爭加劇，市場必然進入調(diào)整與細分，經(jīng)過數(shù)年的百貨業(yè)競爭， XX的消費市場已步入“市場細分”時代，各種商業(yè)以“主題經(jīng)營”打破同質(zhì)競爭，實施錯位經(jīng)營。 XX 路商圈作為 XX的傳統(tǒng)商業(yè)與交通中心，是 XX 的“商業(yè)權(quán)威”，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，已積累了精穩(wěn)的區(qū)域品牌認(rèn)同， XX路從來就是 XX 品牌的象征，但是，隨著 XX消費能力的增強及對品牌更高層次的追求， XX 路“品牌老大”的地位將受到?jīng)_擊， XX 路商圈急需一個“品牌地標(biāo)”。 目前 XX已進入品牌消費時代，而以平和堂商廈、春天百貨甚至王府井百貨等在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，在引領(lǐng)品牌商業(yè)潮流的同時，對準(zhǔn)的是大眾品牌消費人群及少量的較高檔消費市場，已無法滿足日益增長的品牌消費者的強烈需求。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 16 正在整層招商，整個商場只有一個主入口，商場內(nèi)動線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營品牌定位零亂。 XX 路 /XX 路口的環(huán)形立交橋阻礙了 XX路商圈的人流量，商場前方開闊的 XX廣場將 XX路上由北向南的人流量分散開了，無法將 XX 路商圈的人流量聚集到新大新來。以市場細分搶奪市場份額，并取得了初步成效。 與平和堂、王府井百貨等相比，春天百貨的營 業(yè)面積最小、硬件設(shè)施最差，在競爭中處于劣勢。 春天百貨以 傳統(tǒng)百貨為主，引進品牌多為二、三線品牌，已無法滿足現(xiàn)代的 XX 市 民的消費需求。 ． 1 各樓層 業(yè)種分布 F1：時尚精品 化妝品、女鞋女包、時尚手表 、屈臣氏、珠寶首飾、飾品彩妝、煙酒、電訊 F2：流行少女館 內(nèi)衣、家居服、少女服飾 F3：時尚淑女館 羊毛羊絨、襪子保暖、淑女館、針織內(nèi)衣 F4：紳士精品 男鞋、品牌男裝、運動服裝 F5：家居生活館 床上用品、工藝品、不銹鋼制品、湘繡、電視購物、洗車飾品、瓷器 ． 2各樓層品牌 一樓 名牌手表：卡西歐、天王表、依波表、飛亞達、思兔、艾迪爾、吉盟 化妝品品牌：玉蘭油、鄭明明、資生堂、雅芳、美寶蓮、歐珀萊、卡資蘭 珠寶：周大福、六福、惠通玉器、銀河之星、周生生 皮具箱包：鱷魚恤、米奇、金利來、 萬里馬 鞋類：冰女人、歡歡步履、星期六、貴之步、百麗、天意美 二樓 衣裝品牌：似水年華、康妮雅、秋鹿家居、芬怡、儷思、歐迪芬、唐朝、伊絲芬、貝拉維拉、 SOGO、麗蓓卡、花花公子、 LUDS、犁人坊、 ETAM、 EVCODE、ANNZO 等 三樓 羊毛羊絨、襪子保暖、淑女館（國內(nèi)傳統(tǒng)品牌）、針織內(nèi)衣 四樓 男裝：鱷魚恤、 BOSS、 CANUDILO、圣得西、卡爾丹頓、 KS、紳浪、法夢迪爾、保羅、華倫天奴、夢特嬌、中國虎、森達、樺鷹、紅蜻蜓、耐克、 CONVERSE 五樓 夢潔、多喜愛、晚安、名針家飾家紡 ． 3分析： 春天百貨占據(jù)著 解放路的中心地段，與對面的平和堂、銅鑼灣、王府井【 XX 路項目策劃提案報告 】 15 成四方呼應(yīng) 之勢，并與平和堂一起構(gòu)筑了早期的 XX路商圈。 在商業(yè)建筑設(shè)計上，平和堂商廈入口較小，無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢，而內(nèi)部購物環(huán)境也遠遠達不到高檔消費需求。并且多為國產(chǎn)品牌，國際品牌少之及少。無論從規(guī)模、包裝還是引進的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在XX 路商圈具有無可替代的商業(yè)地位。這個口岸把過去的 XX 路商圈真正延伸到 XX 路，擴充了 XX路商圈的商業(yè)資源，即使在五府井進駐競爭后，仍有著強勁的競爭力。 3． 2 平和堂商場 【 XX 路項目策劃提案報告 】 12 3． 2． 1各樓層業(yè)種分布 B3 停車場 B2 停車場 B1 超市、休閑、藥店、咖啡等 F1 名牌化妝品、鞋類、珠寶、皮具 F2 少女裝、化妝品、內(nèi)衣、咖啡廳 F3 男裝、成熟女裝、皮具箱包 F4 童裝、床上用品、休閑服裝 F5 家電、小商品、美食廣場 F6 樹時代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 2 各樓層品牌 一樓 鞋類品牌： senda 森達、 UQUQ、威爾斯丹、無意美、 fed、 RIZ、貴之步、百麗、紅蜻蜓等 化妝品品牌： Adidas、 Estee Lauder、資生堂、雅芳、美寶蓮、蘭蔻、 CD、SK=Ⅱ等 珠寶：周大福、周生生等 皮具：高美高、來美登丹、 DISSONA、 FION 等 二樓 化妝品品牌：俄佩蘭、 OAOAS 衣裝品牌： G202 Etam Storts、 JES、 Ouy、 、 JDC JULE、納帕佳、 ILC、 ID、 FGFED、愛慕、芬怡、普普風(fēng)、 Theme 等 三樓 男裝品牌： Thelebre 、 Dicaro、 、 Clovanni、 Leo、 ELLE、金利來、浪比時、德國駱駝、 郞 .維高、法國都彭、花花公子、圣得西、路易。 3． 1 王府井百貨 ． 1 各樓層業(yè)種分布 B2 停車場 B1 流行服飾／超市 1F 化妝品 /手表 /眼鏡 /首飾 /女鞋 /餐飲 2F 首飾 /手表 /包袋 /女裝 3F 羽絨服／內(nèi)衣 /女裝 4F 男裝／男鞋／包袋／內(nèi)衣 5F 運動休閑裝／童車／童裝／童鞋／玩具／嬰兒用品 6F 床上用品／家居用品／羊絨衫／工藝品／通訊用品／文化用品／音像用品／相機 7F 咖啡廳／中西餐廳 8F 攝影／自助餐／燒烤／美容 SPA 9F 中體倍力健身 俱樂部 10F 影城 ． 2 各樓層品牌： 1F 手表：精工／西鐵城／羅西尼／天王表 餐飲：肯德雞／必勝客／仙蹤林 眼鏡： Gucci／ Chencl/ 女鞋：百麗／星期六／沙馳／ kisscat／法拉莉／安瑪莉 2F 女 裝 ： 依 戀 / 艾 希 爾 /VERO MODA/only/B2/edc/TEENIE 【 XX 路項目策劃提案報告 】 11 WEENIE/FRIZZ/oasis 百圖 /chaber/ofuon/艾格 /酷 /淑女屋 手表： swatch 包袋：