【正文】 狀 況 餐飲 中餐、西餐 休閑 酒吧、茶秀、咖啡屋 娛樂(lè) 健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺(tái)及室內(nèi)橫溫游泳池、沖浪池等 商業(yè) 特色物品商店 其他 營(yíng)業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 金花豪生國(guó)際大酒店 地理位置 西安市環(huán)城南路西段 18 號(hào) 星級(jí) 五星 床位數(shù) 198 間豪華客房，二期擁有 126 間客房及 30 間酒店式公寓 樓高（層數(shù)） 12 層 建筑面積 開(kāi)業(yè)年限 20xx 年 10 月 1 日試營(yíng)業(yè) 在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 多 種 經(jīng) 營(yíng) 狀 餐飲 中餐、西餐 休閑 大堂酒吧、金花咖啡廳 娛樂(lè) 酒吧卡拉 ok 沙龍、宴會(huì)廳、會(huì)議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無(wú)煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂(lè)部、 況 商業(yè) 特色物品商店、商務(wù)中心、精品廊、觀光服務(wù) 其他 兌換外幣、客房保險(xiǎn)箱、高爾夫咨詢 營(yíng)業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 西安凱悅（阿房宮）酒店 地理位置 西安市東大街 158 號(hào) 星級(jí) 五星 床位數(shù) 404 間 樓高（層數(shù)） 16 層 建筑面積 開(kāi)業(yè)年限 在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 多 種 經(jīng) 營(yíng) 狀 況 餐飲 中餐、西餐 休閑 養(yǎng)生軒、美容院和購(gòu)物廊 娛樂(lè) 商業(yè) 其他 營(yíng)業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 香格里拉金花飯店 地理位置 西安市長(zhǎng)樂(lè)西路 8 號(hào) 星級(jí) 五星 床位數(shù) 416 間 樓高（層數(shù)） 層 建筑面積 開(kāi)業(yè)年限 1993 年香格里拉酒店管理集 團(tuán)購(gòu)入 在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 多 種 經(jīng) 營(yíng) 狀 況 餐飲 中、晚各式自助餐、西餐 休閑 歌舞廳、游泳池、健身房、桑拿浴室 娛樂(lè) 麻將室、棋牌室 商業(yè) 其他 營(yíng)業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 曲江賓館 地理位置 西安市雁塔南路南段 星級(jí) 五星 床位數(shù) 200 間 樓高（層數(shù)） 3 層（ 4 棟） 建筑面積 占地面積 13 萬(wàn)平方米 開(kāi)業(yè)年限 20xx 年 在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 多 種 經(jīng) 營(yíng) 狀 餐飲 中、西餐 休閑 健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉 OK，美容美發(fā)，臺(tái)球，按摩，保齡，網(wǎng)球，夜總會(huì)，乒乓球，模擬高爾夫。對(duì)已達(dá)到《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，但企業(yè)因缺乏資金無(wú)法繼續(xù)實(shí)施的項(xiàng)目，限期三個(gè)月，由企業(yè)籌措資金或引進(jìn)合作伙伴聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)；逾期仍無(wú)法實(shí)施的，由政府依法收回項(xiàng)目，重新確定實(shí)施單位；二、對(duì)長(zhǎng)期爛尾的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如三個(gè)月內(nèi)無(wú)法啟動(dòng)的，將通過(guò)法定程序拍賣，促使項(xiàng)目重新起動(dòng)；三、對(duì)已實(shí)施的拆遷項(xiàng)目中，無(wú)法與被拆遷人達(dá)成拆遷 安置補(bǔ)償協(xié)議的項(xiàng)目，可按照有關(guān)規(guī)定的程序，由政府職能部門進(jìn)行裁決或向法院提起訴訟；四、對(duì)因規(guī)劃調(diào)整或政策原因無(wú)法實(shí)施的項(xiàng)目，由政府提出優(yōu)惠政策，公開(kāi)招標(biāo)確定實(shí)施單位；五、對(duì)政府部門和企事業(yè)單位的基建項(xiàng)目，政府部門將積極配合相關(guān)職能部門，幫助解決其實(shí)際困難，督促其盡早動(dòng)工建設(shè)；對(duì)上級(jí)機(jī)關(guān)的爛尾樓項(xiàng)目，市上將專題研究，提出建議、措施，上報(bào)上級(jí)機(jī)關(guān)，促使項(xiàng)目盡早復(fù)工建設(shè)。 三、與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃介紹 西安市對(duì)閑置土地的清理工作提出五項(xiàng)具體措施：一、對(duì)因城建、規(guī)劃手續(xù)不完善，動(dòng)工開(kāi)發(fā)延遲，造成土地閑置的，責(zé)令限期辦理相關(guān)手續(xù)，盡快開(kāi)工；二、對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的原因造成土地閑置的，依法收取土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期開(kāi)工；限期內(nèi)不能開(kāi)工的，依法收回；三、對(duì)資金不到位造成土地閑置的，依法收回土地使用權(quán)，納入政府儲(chǔ)備，通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌方式，重新公開(kāi)供應(yīng)土地；四、對(duì)建設(shè)單位拒不履行或無(wú)力完成拆遷安置造成土地閑置的，撤銷其建設(shè)許可手續(xù)，公告收回項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，重新確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；五、 對(duì)因抵押貸款數(shù)額巨大，法院重復(fù)查封造成土地閑置的，要按司法程序盡快啟動(dòng)。 D、問(wèn)題 從每平方公里承載人數(shù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，在這一區(qū)域開(kāi)發(fā)甲級(jí)寫字間和星級(jí)酒店公寓有很強(qiáng)的市場(chǎng)空間，但是怎樣利用這樣的空間和周邊的商業(yè)環(huán)境相結(jié)合就成為市場(chǎng)成功的關(guān)鍵因素，把握這一區(qū)域企業(yè)和部分行業(yè)對(duì)這一區(qū)域關(guān)注和對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求出發(fā)，把二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)。 B、劣勢(shì) 商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來(lái)發(fā)展，這是由于歷史原因形成的，缺乏必要的設(shè)施來(lái)承載經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在片區(qū)附近沒(méi)有一家甲級(jí)寫字間和四星級(jí)以上的商務(wù)配套酒店，目前現(xiàn)有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進(jìn)駐，在一定程度上一不能滿足市場(chǎng)所需。 片區(qū) SWOT 分析 A、優(yōu)勢(shì) 南二環(huán)擁有較成熟的市政配套設(shè)施和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，位于兩大商圈之間，具有很獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，商業(yè)氛圍很濃厚。在今年我市對(duì)小寨下水道設(shè)施進(jìn)行改造，天然氣、有線數(shù)字電視都可以進(jìn)行接入?，F(xiàn)在南二環(huán)西段的樓盤均價(jià)已在每平方米4200 元左右。 片區(qū)歷史土地利用現(xiàn)狀 由于南郊近幾年來(lái)發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場(chǎng)掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。 片區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀 老西安人都知道南郊以前是一片荒地，在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)那里是城市的郊區(qū)，但是經(jīng)過(guò)幾十年的努力和城市規(guī)劃的改造，南郊逐步發(fā)展壯大起來(lái)，小寨商業(yè)圈已經(jīng)形成，南二環(huán)、南三環(huán)已經(jīng)相繼建成是整個(gè)南郊凸現(xiàn)出良好的地理位置優(yōu)勢(shì)和作為商業(yè)中心的 區(qū)域優(yōu)勢(shì)。全區(qū)街道總收入達(dá)億元，比上年增長(zhǎng) %；街道財(cái)政收入達(dá) 億 元，比上年增長(zhǎng) %，占全區(qū)財(cái)政收入的 %。目前，區(qū)內(nèi)已建成了門類齊全的工業(yè)體系，其中，紡織、印染、輕工、機(jī)械、化工、醫(yī)藥、電子儀表及傳統(tǒng)工藝加工等行業(yè)已頗具規(guī)模，其它高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也迅速崛起，使碑林區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國(guó)家級(jí)保護(hù)單位的有四處，省級(jí)六處，市級(jí)一處。 在展會(huì)方面西安國(guó)際展覽中心投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)以來(lái)取得不菲的業(yè)績(jī)，已經(jīng)成為我市比較著名的展覽區(qū)，我市大型人才交流會(huì)就在此定期舉行。其成功在于西安金花集團(tuán)和香港豪盛酒店管理 集團(tuán)的合作，由金花集團(tuán)投資，豪盛管理，走國(guó)際化管理模式取得成功。 西安市經(jīng)典五星酒店、寫字間、展會(huì)介紹 西安市目前有 21 家四星級(jí)以上的酒店，主要分布在城里、城南、城東、曲江幾個(gè)區(qū)域內(nèi)。曲江由于有良好 的旅游資源其開(kāi)發(fā)的主要是以住宅為主。城東區(qū)也在紫薇地產(chǎn)進(jìn)入后成為市場(chǎng)關(guān)注得主力，其擁有比較豐富的教育資源，形成交大板塊、產(chǎn)河板塊、大城東板塊，在此間已有西部國(guó)際電力廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，城東也顯示出較好的商業(yè)環(huán)境來(lái)。城南市場(chǎng)一直是眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)占到很大比例，而 寫字間比例很少，甚至微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。城內(nèi)主要以商業(yè)辦公為主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目基本上都是寫字間，住宅項(xiàng)目很少。城內(nèi)由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國(guó)際企業(yè)、科技、金融公司入住。 目前我市一共有三大商圈，城內(nèi)、南二環(huán)、西高新 。 第二章 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 西安市整體市場(chǎng)概述 西安市商品房市場(chǎng)整體分析 在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上二環(huán)以內(nèi)稱之為城，城墻以內(nèi)是老城，對(duì)二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。難怪有人認(rèn)為中央政府部門對(duì)于會(huì)展業(yè)發(fā)展中的一系列問(wèn)題似乎還沒(méi)有騰出手來(lái)進(jìn)行全面研究的緊迫感， 對(duì)會(huì)展的發(fā)展一直沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和政策，無(wú)法針對(duì)存在的各種問(wèn)題提出系統(tǒng)的解決辦法，更談不上為規(guī)劃會(huì)展行為和管理來(lái)制定專門的法規(guī)。將其改造成住宅、寫字間等。加上我市在致力打造旅游城市，這些都對(duì)星級(jí)酒店有很強(qiáng)的需求。 3）、重大事件對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 從我市成立西安旅游酒店協(xié)會(huì)、酒店行業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)機(jī)構(gòu)從整體上規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)行為是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，世界銀行卡協(xié)會(huì)與中國(guó)旅游酒店協(xié)會(huì)的合作是酒店在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上有更大空間。 在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求很大，不僅需要有能滿足大的國(guó)際企業(yè)、金融證券、保險(xiǎn)、 IT 行業(yè)要求，還要有能滿足中小企業(yè)的高檔甲級(jí)寫字間，市場(chǎng)的需求量很大。展會(huì)也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向?qū)I(yè)的行業(yè)、特色展覽轉(zhuǎn)變，并且近幾年我市的個(gè)人畫展、藝術(shù)展都吸引很多人群前來(lái)參觀這就是很好的例證。 結(jié)論 1)、 市場(chǎng)總結(jié) 從目前現(xiàn)有市場(chǎng)情況來(lái)看，我市在星級(jí)酒店業(yè)處于半飽和狀態(tài)下，市場(chǎng)在未來(lái)幾年里仍能容納 3 家左右的星級(jí)酒店，尤其在四星級(jí)以上酒店市場(chǎng)還有部分市場(chǎng)空缺，因此在市場(chǎng)上怎樣挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)潛力、彌補(bǔ)市場(chǎng)不足成為新的星級(jí)酒店在市場(chǎng)上取勝的關(guān)鍵。 3）、西安市整體發(fā)展預(yù)測(cè) 西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成， 九宮格局、西咸一體化等都將是我市步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個(gè)名副其實(shí)的西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。 中遠(yuǎn)期發(fā)展，西面以咸陽(yáng)為核心形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，北面以經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴(kuò)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，西南沿高新開(kāi)發(fā)區(qū)形成向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸，東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍(lán)田延伸的旅游度假發(fā)展軸。目前西安在功能上已形成 “九宮格局 ”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊 灞生態(tài)區(qū)， 大力發(fā)展西安市三個(gè)商業(yè)中心，即城內(nèi)、高新、南二環(huán)。 以西安為中心發(fā)展 “九宮格局 ” 西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬(wàn)路至灃峪口、中部的長(zhǎng)安路至秦嶺、東邊 的長(zhǎng)鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展。三是中心市區(qū)發(fā)展方向，近期城市發(fā)展主要沿及格功能軸延伸，中遠(yuǎn)期則以西接咸陽(yáng)，東接臨潼，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個(gè)城市副中心。遠(yuǎn)期主要向西，與咸陽(yáng)銜接，形成西安與咸陽(yáng)一體化的大都市。 大西安都市圈 ”。 展會(huì)由于受到一定環(huán)境和行業(yè)其他條件影響，價(jià)格基本上在維持不動(dòng)，但一些熱門行業(yè)其展會(huì)的價(jià)格應(yīng)經(jīng)開(kāi)始上調(diào)，幅度也在每個(gè)展位 100— 200 元之間。由于西安是一個(gè)國(guó)際化的旅游大都市，來(lái)此旅游的國(guó)內(nèi)外賓客數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，從市場(chǎng)細(xì)分的角度而言，星級(jí)酒店這一經(jīng)營(yíng)策略無(wú)可厚非，在這幾年星級(jí)酒店中一些五星、四星級(jí)酒店業(yè)開(kāi)始進(jìn)入平民市場(chǎng)，價(jià)格也是普通大眾能承受得起，普通標(biāo)間價(jià)格僅在 300— 700 元 /天之間，這說(shuō)明在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇星級(jí)酒店服務(wù)的服務(wù)提高價(jià)格也在緩 步調(diào)整，未來(lái)走勢(shì)將有可能上揚(yáng)或步入調(diào)整期。 4）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格特征分析 長(zhǎng)期以來(lái)，本地市場(chǎng)在星級(jí)酒店的眼里都是“雞肋”，不僅利潤(rùn)不大，而且還有降低酒店格調(diào)和品位的危險(xiǎn)。從 目前我市寫字樓市場(chǎng)情況來(lái)看，未來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)來(lái)關(guān)注甲級(jí)寫字間，甚至更細(xì)化的行業(yè)專用寫字間。 寫字樓能為進(jìn)駐企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境和很好的商業(yè)環(huán)境、企業(yè)交流的平臺(tái)，因此選擇一個(gè)好的寫字間對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很大的幫助，目前市場(chǎng)上只有甲級(jí)寫字間具備這樣的功能，這也就是為什么大多數(shù)企業(yè)在考慮更換寫字間時(shí)更多考慮的是商業(yè)大環(huán)境、辦公軟硬件等。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)在我市剛剛開(kāi)始，發(fā)展很不成熟，僅集中在商品展覽上，并沒(méi)有發(fā)展到更為專業(yè)的行業(yè)展覽、私人收藏、藝術(shù)展等領(lǐng)域，因此在這些領(lǐng)域的需求將會(huì)在進(jìn)幾年內(nèi)增加也需要相關(guān)的場(chǎng)所。 2）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)特征分析 星級(jí)酒店供應(yīng)基本上已住宿為主，有部分企實(shí)業(yè)單位在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，主要看中的是檔次、服務(wù)、便利的交通和離大的商圈的距離不遠(yuǎn)，我市所有星級(jí)酒店建成時(shí)間很早，在功能定位、服務(wù)特定客戶群體上有很多不足，不能滿足一些商務(wù)人士的需求，因此星級(jí)酒店在開(kāi)發(fā)上不能僅滿足住，更要加強(qiáng)其商務(wù)中心建設(shè)，提供一些必備的商務(wù)設(shè)施。 經(jīng)過(guò)多年努力改造我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資環(huán)境有了很大改善，吸引很多國(guó)內(nèi)外企業(yè)來(lái)陜投資，是目前我市的高檔寫字樓有很大不足，我市目前大多數(shù)寫字間蓋的時(shí)間很長(zhǎng)、或功能定位太大眾化已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)所需，這幾年來(lái)我市開(kāi)發(fā)的高檔寫字間很受企業(yè)關(guān)注，說(shuō)明部分企業(yè)也對(duì)目前的辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍不滿，因此專業(yè)化、高檔化的甲級(jí)寫字間成為近來(lái)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 1）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征分析 從我市目前市場(chǎng)情況來(lái)看入住星級(jí)酒店的主要是以外國(guó)來(lái)華旅游、投資、考察的人士占多數(shù)，輔以國(guó)內(nèi)一些商務(wù)人士和少量跨國(guó)企業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)，這些共同夠成我市星級(jí)酒店的主要客源。在未來(lái)展覽行情看好的情況下，廣大參 展企業(yè)對(duì)這一形勢(shì)更認(rèn)同，其價(jià)格可能水漲船高。由此可見(jiàn)在西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的出售、租賃價(jià)格仍有很大的上升空間。寫字間在租賃價(jià)格主要看其整體定位和地理位置來(lái)說(shuō)，城里的寫字間租賃價(jià)格比較 高在 5080 元 /平方米之內(nèi)，有些地段甚至更高達(dá)到 100 元左右，西高新寫字樓的售價(jià)與租價(jià)都比較高，比其他區(qū)域要高 20 多元。（均為門市價(jià)） 寫字間出售價(jià)格在 4000— 7000 元 /平方米之間的范圍內(nèi)（含經(jīng)裝修），加上其地理位置、樓層不同價(jià)格相差 60— 70元 /平方米。 4）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格水平分 就目前西安的情況來(lái)說(shuō)，一個(gè)星級(jí)酒店的床位費(fèi)在 100~150 元之間， 而一個(gè)中小型招待所的床位費(fèi)在 30~60 元之間。 展會(huì)經(jīng)