【正文】 目前以單體式為主的經(jīng)營模式將逐步發(fā)展為從大而全到小而專以及各種特色酒店的平衡結(jié)構(gòu)。位于ＣＢＤ內(nèi)、高水平的中央空調(diào)，數(shù)量及布局 合理的電梯系統(tǒng)；專業(yè)的物業(yè)管理；樓層分布及開間合理，空間可自由分隔，樓層凈高在２．８米左右；單層建筑面積大于１０００平方米；足夠、方便的停車位等等。 展會因為其規(guī)模大，需要的場地寬廣，因此現(xiàn)有的展會會場的面積在 4000050000 平方米之間，分層來舉行，大開間設(shè)計，減少室內(nèi)柱子對展會的影響。在項目定位上主要針對來陜旅游和商務(wù)考察的人士，加上部分住陜辦事機構(gòu)。 D、西部電力國際廣場 地理位置：互助路 66 號 電話： 0293216688 發(fā)展商：陜西康達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位：陜西省電力設(shè)計院 承建商：陜西省第三建筑工程公司 物業(yè)管理：西安新興物業(yè)管理有限公司 銷售均價： 5300 元 /平方米 物業(yè)費： 2 元 /月 /平方米 西部電力國際商務(wù)中心總建筑面積 52352 平方米，總高二十三層，地下一層為停車場，裙房四層為商業(yè)配套，四層以上為高檔 寫字間是一座以辦公不主、集辦公、商業(yè)、餐飲、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能、智能型的 5A 級商務(wù)大廈，地下一層為停車場， 14 層為各類商業(yè)會所（ 1—2 層：豪華餐飲、定級茶秀、雪茄酒吧； 3—4 層：高級商務(wù)會所、名人商務(wù)沙龍 .） 523 層為辦公寫字間 (5—7 層：辦公超市以3060 平方米為主，其中 30 平方米為 15 個， 60 平方米為 6 個； 819層為高檔商務(wù)寫字間以 80—200 平方米為主，其中 80 平方米為 15 個，200 平方米為 6 個； 2023 層為豪華寫字間以 200300 平方米為主，其中 200 平方米為 7 個， 300 平方米為 3 個 )。 智能化配置： 通訊自動化 雙向電視電話會議系統(tǒng)、公用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)數(shù)字式用戶交換機系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng) 樓宇自動化 冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)給排水系統(tǒng)、 電梯管理系統(tǒng)、停車場系統(tǒng) 辦公自動化 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng) 安保自動化 監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng) 消防自動化 自動報警系統(tǒng)、煙霧感應(yīng)系統(tǒng)、溫度測試系統(tǒng)、消防 通道自動系統(tǒng) 智能化辦公室 用戶小交換機 /虛擬交換機功能 語音信箱 電子信箱 語音應(yīng)答功能 可視圖文功能可視電話、電視會議功能 衛(wèi)星通訊系統(tǒng) 公用天線電視系統(tǒng) 公共廣播功能 建筑物內(nèi)無繩通訊功能 地空通訊功能 計算機及網(wǎng)絡(luò)的辦公自動化系統(tǒng) 國際金融中心――獨棟銀行總部規(guī)劃 樓層 按照建筑的水平向劃分功能 1B 銀行金庫 1F 銀行營業(yè)廳（主要完成日常交易行為） 2F 業(yè)務(wù)部門（完成銀行貸款行為） 3F 銀行辦公 4F 行政人員辦公區(qū) 5F 中央集中多媒體會議室 6F 計算機室、技 師室等相關(guān)技術(shù)部門 7F 出納部門、保險柜、儲藏間 8F 記帳部門、檔案部門、休息室 9F 貸款部門 10F 董事長辦公室、副董事長辦公室、會議室 C、高新國際商務(wù)中心 地理位置西安高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技路 銷售電話：（ 029） 8315886 發(fā)展商：高新地產(chǎn) 設(shè)計單位：美國 concept（國際）設(shè)計有限公司 物業(yè)管理：仲量聯(lián)行測量事務(wù)所（上海）有限公司 銷售管理：西安高新地產(chǎn)銷售公司 整合推廣：深圳尚美佳廣告 銷售起價： 8100 元 /平方米（ 200 平方米以上） 高新國際商務(wù)中心占地 畝， 總建筑面積 14 萬平方米，投資 7 億元，由數(shù)碼大廈、天幕闊景國際豪邸和高新國際購物中心三位一體組成，其主樓數(shù)碼大廈高 40 層 155 米，是建設(shè)部智能化三星級示范單位。內(nèi)部設(shè)施先進，功能齊全，專業(yè)職能化水平高。 這些都將對片區(qū)項目開發(fā)運作產(chǎn)生良好的政策支持。這里發(fā)展前景很吸引人。近年來長安南路軸線的發(fā)展令人矚目，它已完成城南、城北的大對接。 二、項目所在片區(qū)介紹 片區(qū)總體概況 碑林區(qū)，位于西安市中心東南部，面積 22 平方公里，人口 56 萬，是一個文化教育發(fā)達、文物名勝薈萃 、科技力量雄厚、市場經(jīng)濟繁榮的城區(qū)。西高新是一個高科技產(chǎn)業(yè)園，里面集中很多高科技公司，這里開發(fā)的項目以寫字間多些，但是整個西高新是一個比較成熟商務(wù)區(qū)，因此這里的住宅開發(fā)市場量也很大，主要為進駐這里的企業(yè)、工作者服務(wù)。西高新是高科技產(chǎn)業(yè)園，進駐了大量的高科技企業(yè)在里面，南二環(huán)沿線則是大量金融證券、保險等行業(yè)企業(yè)集聚地。 我國對房地產(chǎn)業(yè)的土地掛牌、爛尾樓的處理等相關(guān)法規(guī)都對房地產(chǎn)市場起到指導(dǎo)作用， 20xx 年 8 月西安市政府出臺了十項關(guān)于處理我市目前所有爛尾樓政策，將我市房地產(chǎn)的供應(yīng)量有一定增加，并且政府給于一定的行政支持，將改變目前現(xiàn)有爛尾樓狀況。 而對于甲級寫字間來說，市場需求雖然很大，但是企業(yè)通常在第一年甚至很長時間里只考慮租 賃而不是購買，而少數(shù)能賣甲級寫字間的都是一些跨國公司、高科技企業(yè)、金融證券業(yè)，地理位置、大的商業(yè)環(huán)境、信息交流互通就顯得十分重要，因此在新的甲級寫字間開發(fā)上應(yīng)在地理上靠近金融、商業(yè)圈，辦公環(huán)境要立足于生態(tài)、綠色辦公環(huán)境的改善。遠期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。 西安市城市建 設(shè)發(fā)展分析 1）、西安市整體發(fā)展?fàn)顩r 西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的新思路： “近期向南、遠期向西發(fā)展 ”，即近期在西安市南郊建設(shè)行政中心新城區(qū)，將行政機關(guān)從舊城遷出，同時將舊城內(nèi)人口向外疏散，實現(xiàn) “重心 ”南移；遠期向西發(fā)展，形成關(guān)中城市群。甲級寫字間在市場上受到關(guān)注也不足為奇。商務(wù)投資型酒店成為市場上的寵兒，國際級酒店管理集團紛紛在我國進行布點和對部分四星級以下酒店進行改造是其上升為四星級以上， 都會使酒店投資再掀高潮，國際銀行卡聯(lián)盟與酒店的合作加強都促使酒店業(yè)蓬勃發(fā)展。物業(yè)費用在 57 元 /平方米之內(nèi)，僅包含垃圾、電梯、公共綠化，而水、電、空調(diào)、暖氣等另行計費。 在對甲級寫字樓需求上，越來越多的企業(yè)希望有設(shè)施齊全的商務(wù)中心，提供十分完善的商務(wù)服務(wù)和個性化服 務(wù)，專業(yè)化寫字樓來滿足行業(yè)特殊需求。但是我市會展僅限于舉辦大型展覽會，而缺乏較專業(yè)的專業(yè)展覽場所，如私家收藏展、專業(yè)（特殊）行業(yè)交流展覽等這也說明我市在會展經(jīng)濟方面仍有市場空缺帶挖掘。這都需要有強大的酒店業(yè)的支持，而目前我市 現(xiàn)有的 50 多家星級酒店其中 五星、四星級酒店共 21 家，趨于 半飽和狀態(tài)，市場也是以 2 年為單位來增加的。其中住房和投資型商鋪是開發(fā)的重點，因為這類物業(yè)收益期比較短，而酒店業(yè)的投資因其特殊性收益期一般較長，因此在市場發(fā)展緩慢，其比例大致在 70%、 10%、 15%、 5%。 社會人口環(huán)境分析 全市人口出生率穩(wěn)定在較低水平上。煙酒及飲料、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個 人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)分別下降%、 %、 %、 %、 %和 %。開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的發(fā)展對全市經(jīng)濟輻射帶動和創(chuàng)新示范作用進一步加強。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 447 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。但是此政策的出臺必然促使房地產(chǎn)市場全面“洗牌”，有著“大浪淘沙”之舉?！巴?地審批”便成為一個特別敏感的關(guān)鍵詞。 B、《行政許可法》首度發(fā)威 《行政許可法》于今年 7 月 1 日才開始實施， 7 月 10 日關(guān)于房地產(chǎn)而引起的第一起行政許可法案在北京一審公開審判，并最終以業(yè)主“告倒”北京市規(guī)劃委而畫下具有啟迪意義的句號。 陜西信息大廈報告 第一章 市場環(huán)境調(diào)查分析 一、宏觀市場環(huán)境分析： 政治法律環(huán)境分析 20xx 年已過去了一半，回頭望望，記憶中似乎總留下許多難忘的東西。 《行政許可法》在北京的首度發(fā)威，無論是西安的行業(yè)政策制定者、西安的開發(fā)商，還是西安的購房者，從首個案例中都可找尋到屬于自身的啟迪意義。開發(fā)商的土地來源問題一時之間成為了全國房地產(chǎn)市場的夢魘，西安當(dāng)然也不會例外。 專家指出，該政策雖然觸動了不少房產(chǎn)開發(fā)商的“硬傷”，但它有利于市場的成熟與發(fā)展，許多自身實力不夠雄厚的企業(yè)將逐漸淡出房市 的競爭，對于房地產(chǎn)業(yè)來說將在整體質(zhì)量上有一個大的改觀。全社會固定資產(chǎn)投資 479 億元，比上年增長 %。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。商品零售價格總水平與上年持平。 20xx 年人口出生率為‰，人口自然增長率為 ‰。 2）、西安市房地產(chǎn)供應(yīng)狀況分析 西安地產(chǎn)市場上傳統(tǒng)的住房開發(fā)一直居高不下，這些年寫字間的比例也有上升，主要集中在甲級寫字樓開發(fā)上。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年國慶期間，西安現(xiàn)有的 50 多家星級酒店的出租率均在 85％以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。 3）、西安房地產(chǎn)市場需求狀況分析 從目前我市所有星級酒店分布狀況來看，大部分星級酒店都在城內(nèi)或旅游資源比較豐富地區(qū)，以城內(nèi)來看，有五家左右，且分布較分散，里中央商務(wù)區(qū)遠，在服務(wù)上 星級酒店一般都把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。因此在我市經(jīng)濟大發(fā)展和國家對西部城市支持都為廣大企業(yè)提供一個大步發(fā)展的平臺，因此企業(yè)要發(fā)展對辦公環(huán)境要求很重要，因此甲級寫字樓就符合很多企業(yè)發(fā)展所需的對辦公環(huán)境要求，因為現(xiàn)有甲級寫字間都能提供很強的信息交流平臺、完善的商業(yè)服務(wù)模式、個性化的辦公環(huán)境，因此在未來 10 年我市甲級寫字樓市場有很大需求量，并且專業(yè)化、行業(yè)化的寫字間也在不斷出現(xiàn)。寫字間在租賃價格主要看其整體定位和地理位置來說，城里的寫字間租賃價格比較 高在 5080 元 /平方米之內(nèi)，有些地段甚至更高達到 100 元左右，西高新寫字樓的售價與租價都比較高，比其他區(qū)域要高 20 多元。 經(jīng)過多年努力改造我市的經(jīng)濟發(fā)展、投資環(huán)境有了很大改善，吸引很多國內(nèi)外企業(yè)來陜投資，是目前我市的高檔寫字樓有很大不足，我市目前大多數(shù)寫字間蓋的時間很長、或功能定位太大眾化已經(jīng)不能滿足市場所需，這幾年來我市開發(fā)的高檔寫字間很受企業(yè)關(guān)注，說明部分企業(yè)也對目前的辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍不滿，因此專業(yè)化、高檔化的甲級寫字間成為近來開發(fā)的重點。從 目前我市寫字樓市場情況來看，未來會有更多的企業(yè)來關(guān)注甲級寫字間，甚至更細化的行業(yè)專用寫字間。 大西安都市圈 ”。目前西安在功能上已形成 “九宮格局 ”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊 灞生態(tài)區(qū)， 大力發(fā)展西安市三個商業(yè)中心，即城內(nèi)、高新、南二環(huán)。展會也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向?qū)I(yè)的行業(yè)、特色展覽轉(zhuǎn)變，并且近幾年我市的個人畫展、藝術(shù)展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。將其改造成住宅、寫字間等。城內(nèi)由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國際企業(yè)、科技、金融公司入住。曲江由于有良好 的旅游資源其開發(fā)的主要是以住宅為主。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國家級保護單位的有四處，省級六處，市級一處。 片區(qū)歷史土地利用現(xiàn)狀 由于南郊近幾年來發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。 B、劣勢 商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來發(fā)展，這是由于歷史原因形成的，缺乏必要的設(shè)施來承載經(jīng)濟的發(fā)展，在片區(qū)附近沒有一家甲級寫字間和四星級以上的商務(wù)配套酒店，目前現(xiàn)有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進駐，在一定程度上一不能滿足市場所需。 四、 相關(guān)調(diào)查部分 西安市部分酒店、寫字間、展會調(diào)查 1）、酒店（賓館）項目調(diào)查表 酒店（賓 館）項目調(diào)查表 項目名稱 西安喜來登大酒店 地理位置 西安市豐鎬東路 262 號 星級 五星 床位數(shù) 438 間 樓高（層數(shù)） 16 層 建筑面積 開業(yè)年限 13 年（ 91 年開業(yè)） 在建項目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 況 餐飲 中餐、西餐 休閑 酒吧、茶秀、咖啡屋 娛樂 健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺及室內(nèi)橫溫游泳池、沖浪池等 商業(yè) 特色物品商店 其他 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項目名稱 金花豪生國際大酒店 地理位置 西安市環(huán)城南路西段 18 號 星級 五星 床位數(shù) 198 間豪華客房，二期擁有 126 間客房及 30 間酒店式公寓 樓高（層數(shù)） 12 層 建筑面積 開業(yè)年限 20xx 年 10 月 1 日試營業(yè) 在建項目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 餐飲 中餐、西餐 休閑 大堂酒吧、金花咖啡廳 娛樂 酒吧卡拉 ok 沙龍、宴會廳、會議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂部、 況 商業(yè) 特色物品商店、商務(wù)中心、精品廊、觀光服務(wù) 其他 兌換外幣、客房保