【正文】 陜西信息大廈報告 第一章 市場環(huán)境調查分析 一、宏觀市場環(huán)境分析： 政治法律環(huán)境分析 20xx 年已過去了一半，回頭望望，記憶中似乎總留下許多難忘的東西。于每個人是如此，對于西安逐步趨向規(guī)范的房地產界而言，能影響深遠、留下永久記憶的無非是各種政策法規(guī)的先后出臺，其對今后房地產業(yè)的發(fā)展和規(guī)范無一不是彌足珍貴的一筆。 各種對房地產影響深遠的政策法規(guī)集中在土地、金融、拆遷、行政、市場五方面，由此說 20xx 年上半年是房地產業(yè)界的“政策年”并沒有絲毫的虛夸?，F(xiàn)在，讓我們由近及遠再次一一回顧，定能生出很 多感悟來。 A、期房限轉實名購房 日前，記者從西安市國土資源和房屋管理局獲悉，近期出臺了《關于加強商品房預售有關問題的通知》，通知規(guī)定：已經(jīng)簽訂買賣合同的商品房在未取得房屋所有權證前不得轉讓；解除合同的商品房須注銷登記后，由開發(fā)商統(tǒng)一銷售；預售商品房不得轉讓。 另外，通知中另一大熱點是，今后西安市實行商品房預售實名制，即房產開發(fā)公司在預售商品房時，必須查驗買受人或其代理人有效身份證明；代理購買預售的商品房時，應查驗買受人書面委托書或法定監(jiān)護證明。 相關專家分析，政府此次出臺的期房限轉、實名購房政策無 疑限制了“炒房”行為，推進西安房地產市場的進一步規(guī)范，同時將對西安市場帶來房價有效的平抑。 B、《行政許可法》首度發(fā)威 《行政許可法》于今年 7 月 1 日才開始實施， 7 月 10 日關于房地產而引起的第一起行政許可法案在北京一審公開審判，并最終以業(yè)主“告倒”北京市規(guī)劃委而畫下具有啟迪意義的句號。 《行政許可法》在北京的首度發(fā)威，無論是西安的行業(yè)政策制定者、西安的開發(fā)商，還是西安的購房者，從首個案例中都可找尋到屬于自身的啟迪意義。這使得在房地產交易中一直處于弱勢群體的業(yè)主，此次在與開發(fā)商、政府的博弈過程中的“大捷” 不能不說明行政許可法的適用性強且具有權威性，開發(fā)商必須注重規(guī)則，否則會為其行為承擔后果，法律作為維權的武器是可以討到公道的，所有這些令人可喜的現(xiàn)象都昭示了房地產市場的進步。 由此分析，《行政許可法》不是護佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、適用原則上對合法行為的有力支持與保護，政府、開發(fā)者、置業(yè)者概莫能外。 C、嚴控土地審批規(guī)范市場 4 月 29 日，國務院辦公廳下發(fā)《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，提出再用半年左右的時間，深入開展土地市場治理整頓，同時實施“三個暫?！?，即全國暫停審批 農用地轉非農建設用地，暫停涉及基本農田保護區(qū)調整的各類規(guī)劃修改，對新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃。這一規(guī)定的出臺，以迅雷不及掩耳之勢令許多開發(fā)商處于了土地“斷頓”的危機之中，作為房地產衣食父母的土地終于真實地面臨了資源稀缺的窘困問題。 隨后，國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會于 6 月 8 日又聯(lián)合頒布《關于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設用地審批管理的實施意見》，進一步加大了土地審批的嚴謹程度。政策一出臺，各地亂設開發(fā)區(qū)的圈地之風被遏制，新設開發(fā)區(qū)和擴大規(guī)模的審批被亮起紅燈?！巴?地審批”便成為一個特別敏感的關鍵詞。開發(fā)商的土地來源問題一時之間成為了全國房地產市場的夢魘，西安當然也不會例外。 業(yè)內人士分析，特別對于起步較晚、市場專業(yè)程度有限的西安，一級市場的混亂格局衍生了許多不規(guī)范、不專業(yè)的項目運作程序，這些政策法規(guī)的頒布實施無異于一把巨大的手術刀剖開了這急需醫(yī)治的病患。 D、銀行房貸風險管理促房產市場“洗牌” 在金融政策方面最具影響力的莫過于 2月 26日銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》。此舉針對不同類型的項目和不同地區(qū)的項目，利用不同的風險政策在不同時期采取不同的 監(jiān)控風險的措施，并切實關注借款人的償貸能力、償貸意愿及信用記錄等直接決定項目風險的因素。這對于急需資金做后盾的房地產業(yè)，無疑帶來了諸多的難題。 在西安房地產市場，沒有足夠的貸款支持想要操作一個項目是不可想像的。此規(guī)定的實施使得開發(fā)商在遭遇土地資源危機的同時，又遭遇了資金支持不足的困難，這真是“雪上加霜”的雙重桎梏。但是此政策的出臺必然促使房地產市場全面“洗牌”，有著“大浪淘沙”之舉。 專家指出，該政策雖然觸動了不少房產開發(fā)商的“硬傷”，但它有利于市場的成熟與發(fā)展，許多自身實力不夠雄厚的企業(yè)將逐漸淡出房市 的競爭，對于房地產業(yè)來說將在整體質量上有一個大的改觀。 E、城市房屋拆遷調整補償標準 在西安舊城改造的特定環(huán)境中， 20xx 年 1 月 1 日建設部出臺了《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》有著不可小視的影響，而于 20xx 年6 月 10 日起施行的《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》則更進一步地說明了“拆遷”對于西安的重要性。 新《細則》將拆遷補償和安置房屋的價格標準調整為根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、面積等因素，以房地產市場評估價格作為補償標準；明確房屋的所有權為被拆遷人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋產權人進行補償，兼顧對使用人的安置；適當 提高了自行過渡補助費和自行搬家補助費的標準，增加了對享受最低生活保障待遇對象照顧的規(guī)定。 西安目前城圈之內以及南部的飽和與城市化進程的加劇，促進了拆遷更大力度地執(zhí)行。新《細則》的頒布，城市拆遷過程中所產生的問題將得以順利實施，對于限地政策給西安房地產商帶來的發(fā)展難題，城中村的改造在很大程度上，已經(jīng)從被開發(fā)商遺忘的角色轉換成為了西安房地產市場的主角。本報記者 孫建奎 社會經(jīng)濟環(huán)境分析 全市經(jīng)濟在持續(xù)、協(xié)調、快速、健康的軌道上運行，經(jīng)濟總量繼續(xù)擴大，經(jīng)濟結構得到優(yōu)化。據(jù)初步核算， 20xx 年西安市生產總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。其中第一產業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)增加值 447 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。全社會固定資產投資 479 億元，比上年增長 %。全年財政總收入 億元，比上年增長 %；其中地方財政收入 億元，比上年增長%。地方財政支出 億元，比上年增長 21%。 高新技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)以“二次創(chuàng)業(yè)”為動力，經(jīng)濟發(fā)展保持了較快的增長態(tài)勢。全年高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)完成固 定資產投資 56 億元，較上年增長 50%；合同引進外資額 億美元，增長 27%；實際引進外資額 億美元，增長 %；財政收入 億元，增長 29%。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)完成固定資產投資 億元，較上年增長 96%；合同引進外資額 億美元，增長 %；實際引進外資額 億美元，增長26%；財政收入 億元，增長 %。曲江新區(qū)建設取得突破性進展，大雁塔北廣場建成開放。開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的發(fā)展對全市經(jīng)濟輻射帶動和創(chuàng)新示范作用進一步加強。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。其 中城鎮(zhèn)消費品零售額 億元，增長%；農村消費品零售額 億元，增長 %。批發(fā)零售貿易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。年末擁有各類貿易市場 514 個，其中年成交額超億元的市場有 16 個。西安市市場物價運行呈現(xiàn)由降轉升態(tài)勢。全年居民消費價格指數(shù)為 ，較上年上升 個百分點。與上年相比，食品、居住兩大類價格較上年分別上升 %和 4%。煙酒及飲料、衣著、家庭設備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個 人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務分別下降%、 %、 %、 %、 %和 %。商品零售價格總水平與上年持平。 社會文化環(huán)境分析 群眾文化繁榮活躍，文化產業(yè)健康發(fā)展。加大了在廣播影視方面的投入力度，廣播電視覆蓋網(wǎng)不斷完善和擴大。廣播、電視、報刊等宣傳媒體圍繞市委、市政府重要工作、重大活動、重點工程，開展了形式多樣富有成效的新聞宣傳。文化出版市場管理和文物管理工作進一步加強，文化、廣電等企事業(yè)改革進一步深化，為文化市場增添了活力。全市有文藝表演團體 22 個，群眾藝術館 2 個、文化 館 13 個、文化站 181 個，公共圖書館 14 個，出版社 15 家。公開出版報紙 33種。 社會人口環(huán)境分析 全市人口出生率穩(wěn)定在較低水平上。 20xx 年人口出生率為‰，人口自然增長率為 ‰。年末全市戶籍總人口 萬人，其中農業(yè)人口 萬人，非農業(yè)人口 萬人。 年末全市城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。 20xx 年，全市在崗職工平均工資 13504 元，比上年增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7748 元，農村居民人均純收入 2838 元，分別比上年增長 %和 %。生活質量進一步提高，城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出 6805 元，農民人均生活消費支出 1803 元，分別增長 %和 %；食品消費支出占生活消費支出的比重城市居民為 %，農村居民為 %。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 億元。住房條件進一步改善，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 平方米，農村居民人均居住面積 平方米 二、西安市房地產市場分析 1）、西安市房地產市場現(xiàn)狀分析 目前西安房地產市場開發(fā)主要集中在四大板塊上，住房、商鋪、寫字間、商務酒店 。其中住房和投資型商鋪是開發(fā)的重點，因為這類物業(yè)收益期比較短，而酒店業(yè)的投資因其特殊性收益期一般較長，因此在市場發(fā)展緩慢，其比例大致在 70%、 10%、 15%、 5%。 2）、西安市房地產供應狀況分析 西安地產市場上傳統(tǒng)的住房開發(fā)一直居高不下，這些年寫字間的比例也有上升，主要集中在甲級寫字樓開發(fā)上。投資型商鋪與酒店也是近幾年有所上升，而其中商鋪的投資比例比酒店大的多。其比例大致在 70%、 12%、 10%、 8%。 其中甲級寫字間的開發(fā)比例一直居高，這是由于西安作為西部大開發(fā)橋頭堡的優(yōu)勢所致，西安第四輪 城市規(guī)劃的出臺，三大商圈的形成，經(jīng)濟形勢喜人都崔生西安大發(fā)展。目前高新、城內、南二環(huán)三大商圈聚集大量的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢因數(shù)，因此這三大商圈的開發(fā)寫字樓占整個市場的 70%以上。大量外資企業(yè)進入西安開拓業(yè)務，沿海企業(yè)逐步內遷，西安在西部大開發(fā)中橋頭堡作用的凸現(xiàn)，跨國公司在西部戰(zhàn)略的布局等，都在很大程度上對甲級寫字樓的需求很大，在未來幾年里西安甲級寫字樓市場仍有較大比例增長，幅度大概在 20%左右。 酒店業(yè)作為一種新的投資方式出現(xiàn)，是因為其市場強大的需求需要，西安作為一個擁有豐富旅游資源的城市獨特歷史、人文、文化等都 吸引大量游客來西安旅游，西部大開發(fā)是越來越多的人關注西安，加入世界貿易組織后，大量外資企業(yè)來陜考察、投資。這都需要有強大的酒店業(yè)的支持，而目前我市 現(xiàn)有的 50 多家星級酒店其中 五星、四星級酒店共 21 家，趨于 半飽和狀態(tài)，市場也是以 2 年為單位來增加的。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年國慶期間，西安現(xiàn)有的 50 多家星級酒店的出租率均在 85％以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。這種現(xiàn)象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級酒店來開發(fā)和贏得市場。在 20xx 年前半年西安舉行的西部經(jīng)濟論壇期間我市所有 四星級以上賓館全部爆滿，這也說明我市在星級酒店尤其四星級以上市場仍有一定的市場空間。 展會經(jīng)濟作為新生事物出現(xiàn)也是近幾年的事，但是其所帶來的效應去無法估量， 會展經(jīng)濟能夠促進培育新興產業(yè)群，它不僅可以帶動我市旅游、餐飲、住宿、交通、購物、廣告等相關產業(yè)的發(fā)展，而且可以促進我市工業(yè)的振興，形成旅游、科技、商貿、工業(yè)與會展互動、共興的發(fā)展態(tài)勢，成為我市新的經(jīng)濟增長點。 20xx 年下半年，西安市將舉辦 22 次大型專業(yè)會展，平均每次會期為 6 天，主辦與承辦單位 32 個，參展企業(yè) 6820 家，參展人數(shù) 33 萬人。內容涉及 及 農業(yè)、房地產、建筑、醫(yī)療、設備、汽車、藥材、棉紡、服裝、人才、住宅、美容、化妝、禮品、廣播影視等行業(yè)，預計實現(xiàn)社會綜合效益 11 億元，財政收入 6000 多萬元。 20xx 年西安國際展覽中心投入運營是我市會展經(jīng)濟收入在創(chuàng)新高。但是我市會展僅限于舉辦大型展覽會，而缺乏較專業(yè)的專業(yè)展覽場所，如私家收藏展、專業(yè)（特殊）行業(yè)交流展覽等這也說明我市在會展經(jīng)濟方面仍有市場空缺帶挖掘。 3）、西安房地產市場需求狀況分析 從目前我市所有星級酒店分布狀況來看，大部分星級酒店都在城內或旅游資源比較豐富地區(qū)，以城內來看，有五家左右，且分布較分散，里中央商務區(qū)遠，在服務上 星級酒店一般都把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內外賓客數(shù)以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實證明也是相當成功的。但是近幾年來商務人士出訪和跨國公司在我國戰(zhàn)略布局開始，對西部開發(fā)關注情況下，我市現(xiàn)有酒店在服務、配套、地理上都存在先天不足，一是離商貿、金融中心遠，近的又不具備一定的服務設施；二是現(xiàn)有的投資性商務酒店在僅能滿足其居住的要求和離一些金融中心、商業(yè)中心近，而不能提供更為完善 的服務。由此可以看出，專業(yè)的商務酒店是為商務人士提供一個信息交流的平臺，了解信息的窗口，因此從這個層面上來說，市場急需專業(yè)型商務酒店的出現(xiàn)，并要具有星級酒店的管理與服務模式。因此這類星級商務酒店需求量很大，大致在 23%左右。西安現(xiàn)有的 50 多家星級酒店的出租率均在 85％以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。這種現(xiàn)象十分清楚地說明西安酒店業(yè)