【正文】 店這一經(jīng)營(yíng)策略無(wú)可厚非，而且事實(shí)證明也是相當(dāng)成功的。 在展會(huì)方面市場(chǎng)已基本上認(rèn)同這一形勢(shì)，并且對(duì)舉行大規(guī)模展覽關(guān)注程度很高，如今年舉行的秋季房展會(huì)人數(shù)達(dá)到上萬(wàn)人，在陜西圖書館舉行的畫展也同樣吸引大量參觀者，并且廣大參觀者很喜歡這樣的展覽，并希望能多舉行幾次這樣的展覽，由此可見隨著我市居民生活水平的提高，對(duì)這些藝術(shù)、書畫等展覽的需求也在提高。并且展會(huì)要求良好的交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境來(lái)支持，加上政府相關(guān)部門的配合支持。中國(guó)電信 100兆介接入光纖，分層式空調(diào)。大廈首創(chuàng)２４小時(shí)辦公理念，并推出銀行二八按揭政策及多種適合企業(yè)資金計(jì)劃的付款方式，引發(fā)了本位市場(chǎng)２１世紀(jì)新的辦公革命。 D、問(wèn)題 從每平方公里承載人數(shù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，在這一區(qū)域開發(fā)甲級(jí)寫字間和星級(jí)酒店公寓有很強(qiáng)的市場(chǎng)空間，但是怎樣利用這樣的空間和周邊的商業(yè)環(huán)境相結(jié)合就成為市場(chǎng)成功的關(guān)鍵因素，把握這一區(qū)域企業(yè)和部分行業(yè)對(duì)這一區(qū)域關(guān)注和對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求出發(fā)，把二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)。目前，區(qū)內(nèi)已建成了門類齊全的工業(yè)體系，其中，紡織、印染、輕工、機(jī)械、化工、醫(yī)藥、電子儀表及傳統(tǒng)工藝加工等行業(yè)已頗具規(guī)模，其它高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也迅速崛起，使碑林區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力。城內(nèi)主要以商業(yè)辦公為主開發(fā)的項(xiàng)目基本上都是寫字間，住宅項(xiàng)目很少。 在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求很大，不僅需要有能滿足大的國(guó)際企業(yè)、金融證券、保險(xiǎn)、 IT 行業(yè)要求，還要有能滿足中小企業(yè)的高檔甲級(jí)寫字間，市場(chǎng)的需求量很大。遠(yuǎn)期主要向西，與咸陽(yáng)銜接，形成西安與咸陽(yáng)一體化的大都市。 2）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)特征分析 星級(jí)酒店供應(yīng)基本上已住宿為主，有部分企實(shí)業(yè)單位在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，主要看中的是檔次、服務(wù)、便利的交通和離大的商圈的距離不遠(yuǎn)，我市所有星級(jí)酒店建成時(shí)間很早，在功能定位、服務(wù)特定客戶群體上有很多不足，不能滿足一些商務(wù)人士的需求，因此星級(jí)酒店在開發(fā)上不能僅滿足住，更要加強(qiáng)其商務(wù)中心建設(shè)，提供一些必備的商務(wù)設(shè)施。 展會(huì)經(jīng)濟(jì)的巨大誘人魅力是很多公司開始關(guān)注展會(huì)經(jīng)濟(jì)，從目前展會(huì)情況來(lái)看，專業(yè)、行業(yè)、綜合、人才等展覽是重 點(diǎn)，但是隨著人們生活水平的提高，也出現(xiàn)對(duì)美術(shù)藝術(shù)展的喜歡、文物古玩、個(gè)人收藏等的展覽的關(guān)注，像我市舉行的城市改造規(guī)劃建筑模型展就因?yàn)闆]有合適的展覽會(huì)所只能在一些酒店的多功能廳來(lái)進(jìn)行，就不能從分展示其效果，因此對(duì)專業(yè)展覽場(chǎng)所的需求是展覽市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)市場(chǎng)空白，加之西安現(xiàn)有的三個(gè)展場(chǎng)近適合舉辦行業(yè)、綜合型展覽，其中三橋的展場(chǎng)是為汽車行業(yè)修建的。在 20xx 年前半年西安舉行的西部經(jīng)濟(jì)論壇期間我市所有 四星級(jí)以上賓館全部爆滿，這也說(shuō)明我市在星級(jí)酒店尤其四星級(jí)以上市場(chǎng)仍有一定的市場(chǎng)空間。 年末全市城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；其他行業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 新《細(xì)則》將拆遷補(bǔ)償和安置房屋的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；明確房屋的所有權(quán)為被拆遷人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)使用人的安置；適當(dāng) 提高了自行過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)和自行搬家補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，增加了對(duì)享受最低生活保障待遇對(duì)象照顧的規(guī)定。 由此分析，《行政許可法》不是護(hù)佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、適用原則上對(duì)合法行為的有力支持與保護(hù)，政府、開發(fā)者、置業(yè)者概莫能外。 另外，通知中另一大熱點(diǎn)是，今后西安市實(shí)行商品房預(yù)售實(shí)名制，即房產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售商品房時(shí)，必須查驗(yàn)買受人或其代理人有效身份證明；代理購(gòu)買預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)買受人書面委托書或法定監(jiān)護(hù)證明。 在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有足夠的貸款支持想要操作一個(gè)項(xiàng)目是不可想像的。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，較上年增長(zhǎng) 96%；合同引進(jìn)外資額 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際引進(jìn)外資額 億美元，增長(zhǎng)26%；財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。全市有文藝表演團(tuán)體 22 個(gè)，群眾藝術(shù)館 2 個(gè)、文化 館 13 個(gè)、文化站 181 個(gè)，公共圖書館 14 個(gè)，出版社 15 家。大量外資企業(yè)進(jìn)入西安開拓業(yè)務(wù)，沿海企業(yè)逐步內(nèi)遷，西安在西部大開發(fā)中橋頭堡作用的凸現(xiàn)，跨國(guó)公司在西部戰(zhàn)略的布局等，都在很大程度上對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求很大，在未來(lái)幾年里西安甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍有較大比例增長(zhǎng)，幅度大概在 20%左右。西安現(xiàn)有的 50 多家星級(jí)酒店的出租率均在 85％以上，有些交通便利、價(jià)位適中的星級(jí)酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。而專業(yè)的私人收藏展覽在西安很少有，因此其價(jià)格水平無(wú)法估計(jì)，向個(gè)人藝術(shù)、畫展等其費(fèi)用也是很高的，是按一個(gè)展期收費(fèi)。 寫字樓市場(chǎng)雖不如住宅那樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，但其競(jìng)爭(zhēng)程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價(jià)格也在一路上揚(yáng)，我市目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格達(dá)到每平方米 40007000 元左右，比普通寫字間貴了大概 100300 元，其出租價(jià)也在 5090 元之間，有的打上百元，租賃價(jià)格也在緩步上調(diào)，但上調(diào)幅度不會(huì)太大。必將帶動(dòng)我市一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。加上高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境、曲江的生態(tài)環(huán)境共同構(gòu)筑了我市住宅市場(chǎng)。 在寫字間市場(chǎng)上我市的甲級(jí)寫字間在 20 多個(gè)，主要集中在城內(nèi)、高新、城北、南二環(huán)沿線區(qū)域內(nèi)，以南二環(huán)的老三屆 .世紀(jì)星大廈為例其在 20xx 年開始入住以來(lái)，以吸引大量企業(yè)進(jìn)駐，成為市場(chǎng)的寵兒。 片區(qū)交通組織現(xiàn)狀 600、 60 10 1 36 等公交車可通道我市的東西南北方向，交通十分方便 快捷。其配套設(shè)施有可容納 400輛汽車的地下停車場(chǎng)， 300 套豪華客房的賓 館，國(guó)際會(huì)議廳、辦公、洽談室、商務(wù)中心。全面電信解決反感，預(yù)留頂導(dǎo)微波通訊 vsat 位置，預(yù)設(shè)無(wú)線通訊防屏系統(tǒng)，衛(wèi)星電視前端配置提供 3 顆衛(wèi)星全套節(jié)目，通曉全球時(shí)事動(dòng)態(tài)，領(lǐng)略世界各地的異域風(fēng)情?；旧掀髽I(yè)以租賃為主，在大環(huán)境好時(shí)考慮買下，一般購(gòu)買行為都發(fā)生在租賃 13 年后，急于購(gòu)買寫字間的多是金融證券、科技企業(yè)、或?qū)崢I(yè)公司，因?yàn)檫@些企業(yè)需要固定辦公場(chǎng)所和穩(wěn)定 的環(huán)境來(lái)發(fā)展。隨著西安旅游業(yè)快速發(fā)展，外資、民間資本將更多的進(jìn)入酒店業(yè)，從而使酒店業(yè)市場(chǎng)主體逐步走向多元化。這些在我市寫字樓市場(chǎng)上很少見，只有在去年和今年的一些寫字間如成功空間、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)等提出這樣的辦公服務(wù)。目前星級(jí)酒店在銷售上基本和旅行社向聯(lián)合接待國(guó)內(nèi)外游客和接待商務(wù)人士、舉行大型會(huì)議、慶 典的人群，加上少量住陜辦事機(jī)構(gòu)在賓館的長(zhǎng)期包房。天幕闊景國(guó)際豪邸是為國(guó)內(nèi)外各界人士提供的高檔居住場(chǎng)所，生活設(shè)施齊全，會(huì)所中各種設(shè)施豐富全面，擁有全市最大室內(nèi)陽(yáng)光天頂泳池。 娛樂 麻將室、棋牌室 商業(yè) 供應(yīng)珠寶、文物、字畫、絲綢等工藝品及各類生活用品 況 其他 提供國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話、預(yù)訂機(jī)票、特快專遞、接發(fā)國(guó)內(nèi)國(guó)際傳真、電腦打字、復(fù)印等各項(xiàng)服務(wù) 營(yíng)業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 曲江惠賓苑度假酒店 地理位置 西安市雁塔南路南段 8 號(hào) 星級(jí) 五星 床位數(shù) 100 余間 , 2 棟豪華舒適的美式別墅 樓高（層數(shù)） 3 層 建筑面積 建筑面積 45000 平方米 開業(yè)年限 第一期工程已 在 20xx 年 12 月完工 在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 多 種 經(jīng) 營(yíng) 狀 餐飲 中、西餐 休閑 室內(nèi)恒溫嬉水池、室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、桑拿蒸汽浴室、按摩室及專業(yè)美容美發(fā)廳、夜總會(huì)和棋牌室。 片區(qū)商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀 南郊主要是我市另一個(gè)商業(yè)、金融中心，在這里聚集很多金融證券企業(yè)，小寨商圈等，都是這片廣大區(qū)域成為我市居住的黃金地段，目前這個(gè)區(qū)域共有住宅項(xiàng)目 55 個(gè)（其中包括曲江 5 個(gè)項(xiàng)目）， 初建之時(shí)，南二環(huán)沿線的房?jī)r(jià)，不過(guò)每平米千余元，花費(fèi) 10 余 萬(wàn)就可以擁有相當(dāng)不錯(cuò)的一套房子。但是很少有企業(yè)開發(fā)星級(jí)酒店，有的化也只是停留在小型的投資型商務(wù)酒店，因?yàn)槠涫找嫫诒容^長(zhǎng)，很少有企業(yè)關(guān)注，開發(fā)的四星級(jí)酒店就更少，只是集中在城市的旅游資源豐富的區(qū)域。 目前會(huì)展業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位還是微不足道的。 2）、西安市整體規(guī)劃狀況 沿 6 個(gè)功能軸延伸 近期西安市城市發(fā)展主要沿 6 個(gè)功能軸延伸： 向東，結(jié)合 灞河道整治，建低密度高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向東南，結(jié)合交大科技園、曲江旅游 開發(fā)區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)，發(fā)展高科技園和旅游度假區(qū)；向南，與韋曲銜接，發(fā)展大學(xué)城、高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向西南，拓展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；向西北，發(fā)展空港區(qū)；向東北，發(fā)展高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)。 展會(huì)的發(fā)展已經(jīng)慢慢顯示出不僅局限于行業(yè)產(chǎn)品、人才、醫(yī)藥等傳統(tǒng)產(chǎn)品的交流展示，更體現(xiàn)了一種新的趨勢(shì)，如新產(chǎn)品推介展示、個(gè)人畫展、藝術(shù)品展、建筑規(guī)劃展等很強(qiáng)專業(yè)性的展覽，我市雖說(shuō)舉辦這樣的展覽很少，但也出現(xiàn)一些個(gè)別性的展覽，如在陜西圖書館舉行的個(gè)人畫展，參觀人數(shù)很多，這說(shuō)明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說(shuō)我市還缺乏必要的展覽設(shè)施來(lái)承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會(huì)是市場(chǎng)大勢(shì)所趨。大部分寫字間都是先租后賣，若大的商業(yè)環(huán)境好，企業(yè)首先會(huì)考慮買下來(lái)。由于西安是一個(gè)國(guó)際化的旅游大都市，來(lái)此旅游的國(guó)內(nèi)外賓客數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，從市場(chǎng)細(xì)分的角度而言，星級(jí)酒店這一經(jīng)營(yíng)策略無(wú)可厚非，而且事實(shí)證明也是相當(dāng)成功的。投資型商鋪與酒店也是近幾年有所上升，而其中商鋪的投資比例比酒店大的多。 社會(huì)文化環(huán)境分析 群眾文化繁榮活躍，文化產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。全年財(cái)政總收入 億元，比上年增長(zhǎng) %；其中地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng)%。 業(yè)內(nèi)人士分析，特別對(duì)于起步較晚、市場(chǎng)專業(yè)程度有限的西安，一級(jí)市場(chǎng)的混亂格局衍生了許多不規(guī)范、不專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作程序，這些政策法規(guī)的頒布實(shí)施無(wú)異于一把巨大的手術(shù)刀剖開了這急需醫(yī)治的病患。于每個(gè)人是如此，對(duì)于西安逐步趨向規(guī)范的房地產(chǎn)界而言，能影響深遠(yuǎn)、留下永久記憶的無(wú)非是各種政策法規(guī)的先后出臺(tái)，其對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和規(guī)范無(wú)一不是彌足珍貴的一筆。政策一出臺(tái)，各地亂設(shè)開發(fā)區(qū)的圈地之風(fēng)被遏制，新設(shè)開發(fā)區(qū)和擴(kuò)大規(guī)模的審批被亮起紅燈。據(jù)初步核算， 20xx 年西安市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。與上年相比，食品、居住兩大類價(jià)格較上年分別上升 %和 4%。住房條件進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 平方米 二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)主要集中在四大板塊上，住房、商鋪、寫字間、商務(wù)酒店 。 20xx 年西安國(guó)際展覽中心投入運(yùn)營(yíng)是我市會(huì)展經(jīng)濟(jì)收入在創(chuàng)新高。（均為門市價(jià)） 寫字間出售價(jià)格在 4000— 7000 元 /平方米之間的范圍內(nèi)（含經(jīng)裝修），加上其地理位置、樓層不同價(jià)格相差 60— 70元 /平方米。 寫字樓能為進(jìn)駐企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境和很好的商業(yè)環(huán)境、企業(yè)交流的平臺(tái)，因此選擇一個(gè)好的寫字間對(duì)企業(yè)的發(fā)展有很大的幫助，目前市場(chǎng)上只有甲級(jí)寫字間具備這樣的功能，這也就是為什么大多數(shù)企業(yè)在考慮更換寫字間時(shí)更多考慮的是商業(yè)大環(huán)境、辦公軟硬件等。 以西安為中心發(fā)展 “九宮格局 ” 西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬(wàn)路至灃峪口、中部的長(zhǎng)安路至秦嶺、東邊 的長(zhǎng)鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展。加上我市在致力打造旅游城市，這些都對(duì)星級(jí)酒店有很強(qiáng)的需求。城東區(qū)也在紫薇地產(chǎn)進(jìn)入后成為市場(chǎng)關(guān)注得主力，其擁有比較豐富的教育資源，形成交大板塊、產(chǎn)河板塊、大城東板塊，在此間已有西部國(guó)際電力廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，城東也顯示出較好的商業(yè)環(huán)境來(lái)。 片區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀 老西安人都知道南郊以前是一片荒地，在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)那里是城市的郊區(qū)，但是經(jīng)過(guò)幾十年的努力和城市規(guī)劃的改造，南郊逐步發(fā)展壯大起來(lái)，小寨商業(yè)圈已經(jīng)形成，南二環(huán)、南三環(huán)已經(jīng)相繼建成是整個(gè)南郊凸現(xiàn)出良好的地理位置優(yōu)勢(shì)和作為商業(yè)中心的 區(qū)域優(yōu)勢(shì)。對(duì)已達(dá)到《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，但企業(yè)因缺乏資金無(wú)法繼續(xù)實(shí)施的項(xiàng)目，限期三個(gè)月，由企業(yè)籌措資金或引進(jìn)合作伙伴聯(lián)合開發(fā)建設(shè)；逾期仍無(wú)法實(shí)施的，由政府依法收回項(xiàng)目，重新確定實(shí)施單位；二、對(duì)長(zhǎng)期爛尾的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如三個(gè)月內(nèi)無(wú)法啟動(dòng)的，將通過(guò)法定程序拍賣，促使項(xiàng)目重新起動(dòng)；三、對(duì)已實(shí)施的拆遷項(xiàng)目中，無(wú)法與被拆遷人達(dá)成拆遷 安置補(bǔ)償協(xié)議的項(xiàng)目，可按照有關(guān)規(guī)定的程序，由政府職能部門進(jìn)行裁決或向法院提起訴訟；四、對(duì)因規(guī)劃調(diào)整或政策原因無(wú)法實(shí)施的項(xiàng)目，由政府提出優(yōu)惠政策，公開招標(biāo)確定實(shí)施單位；五、對(duì)政府部門和企事業(yè)單位的基建項(xiàng)目，政府部門將積極配合相關(guān)職能部門，幫助解決其實(shí)際困難，督促其盡早動(dòng)工建設(shè)；對(duì)上級(jí)機(jī)關(guān)的爛尾樓項(xiàng)目，市上將專題研究，提出建議、措施，上報(bào)上級(jí)機(jī)關(guān)，促使項(xiàng)目盡早復(fù)工建設(shè)。 長(zhǎng)安國(guó)際金融中心，充分考慮自然采光、辦公環(huán)境、心理因素；采用以 8 米左 右的進(jìn)深和 8 米左右的面寬所形成的空間為單元，形成自由劃分的空間。在每層客房數(shù)上從 10 間 20 間不等，且每層搭配 13 個(gè)豪華套間，其會(huì)議廳多在 2和 3 層。 但市場(chǎng)發(fā)展至今造就的供需旺盛局面，對(duì)于寫字樓發(fā)展商而言，依然是蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)，就看你如何掘金了。市場(chǎng)也需要有特色的商務(wù)星級(jí)酒店來(lái)補(bǔ)充市場(chǎng)空間。目前舉辦展覽的機(jī)構(gòu)多為展覽公司來(lái)承辦，參展企業(yè)來(lái)加盟共同舉行，參展企業(yè)要繳納參展費(fèi)用。電梯間采用高級(jí)花崗巖材料，鋁合金方板吊頂，高級(jí)無(wú)光乳膠漆