【導讀】于每個人是如此，對于西安逐步趨向規(guī)范的房地產(chǎn)界而言，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和規(guī)范無一不是彌足珍貴的一筆。并沒有絲毫的虛夸?，F(xiàn)在，讓我們由近及遠再次一一回顧，定能生出。銷登記后，由開發(fā)商統(tǒng)一銷售；預售商品房不得轉(zhuǎn)讓。另外，通知中另一大熱點是，今后西安市實行商品房預售實名制，安市場帶來房價有效的平抑。于自身的啟迪意義。這使得在房地產(chǎn)交易中一直處于弱勢群體的業(yè)。實施意見》，進一步加大了土地審批的嚴謹程度。政策一出臺，各地。業(yè)內(nèi)人士分析，特別對于起步較晚、市場專業(yè)程度有限的西安，此舉針對不同類型的項目和不同。定項目風險的因素。步地說明了“拆遷”對于西安的重要性。拆遷更大力度地執(zhí)行。為了西安房地產(chǎn)市場的主角。據(jù)初步核算，20xx年西安市生產(chǎn)總值。額億美元，增長%；財政收入億元，增長29%。開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的發(fā)展對全市經(jīng)濟輻。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額。增長%；其他行業(yè)零售額億元，增長%。

　　

【正文】 地下北廳 8 元 /每天 /㎡ 二層 8 元 /每天 /㎡ 三層 6 元 /每天 /㎡ 室外展場 B 廣場 3 元 /每天 /㎡ A 廣場 4 元 /每天 /㎡ 自搭展位進場管理費 15元 /平方米 /展期 會議室 多功能廳 1500 元 /4小時 會議室 800 元 /4 小時 開幕式 3000 元 /次 會標 2*30 米 2500 元 /幅 2*20 米 20xx 元 /幅 3）、 西安市部分甲級寫字間調(diào)查 A、老三屆 .世紀星大廈 地理位置：南二環(huán)與永松路的交界口 發(fā)展商：陜西克力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城建商：中建四局 價格：起價 :5400 元 /平方米 均價： 5950 元 /平方米 最高價： 6650 元 /平方米 世紀星大廈樓高百米， 地下３層，地上２７層， 總建筑面積 5 萬㎡左右，外立面投入 20xx 萬元全部采用新型玻璃幕墻和進口純鋁板，氣勢宏偉，現(xiàn)代時尚；大廈近 500 ㎡大堂挑高 米，三層專設 20xx㎡花園式商務會所，標準層層高 米， 100%陽 光布局， 室內(nèi)空間10020xx 平米自由組合，任意分割；樓內(nèi)走廊陽光通透均寬 3 米，每兩層一個近 200 ㎡通高 7 米的綠色景藝中庭；大廈全面實現(xiàn) 5A 智能，10 ㎡一個信息端口， 100 兆桌面平臺， 5 種國際語言同聲傳譯， 6 部VVVF 高速電梯 24 小時運行，中央空調(diào) 24 小時自由控制，熱水、直引水 24 小時供給；物業(yè)、保安、超市、員工餐廳 24 小時全程服務；辦公室內(nèi)雙面落地玻璃墻，專用茶水間以及高級行政專用洗浴間設置。 采用Ｅ時代高級派風格，將生態(tài)、智能、時尚融為一體，大廈專業(yè)配套設施先進完善，引入網(wǎng)絡化物業(yè)管理與服務，讓入住 企業(yè)真正享受到與國際接軌的智能化服務系統(tǒng)與管理。大廈首創(chuàng)２４小時辦公理念，并推出銀行二八按揭政策及多種適合企業(yè)資金計劃的付款方式，引發(fā)了本位市場２１世紀新的辦公革命。 進駐企業(yè)： 交通銀行西安分行 西安元中廣告有限公司 B、長安國際廣場 地理位置：西安大南門廣場 電話： 87809999 發(fā)展商：西房股份 建筑設計：北京建筑設計研究院 中國建筑西北設計研究院 建筑商：浙江中天建設集團 全程策劃：創(chuàng)典全程地產(chǎn)運營機構(gòu) 物業(yè)管理：美國仲量聯(lián)行 項目占地 50 畝，總建面積達 26 萬平方米，功能組合以國際城市主流商務模式為基礎，功能形態(tài)涉及國際甲級寫字樓、五星級酒店、國際級品公寓、現(xiàn)代城市主題購 物廣場、國際名品展示旗艦店、國際連鎖會員專享式俱樂部等。 長安國際金融中心 長安國際金融中心 建筑指標 總建筑面積 48000 平方米 建筑層數(shù) 10 層 層高 米 （單體）建筑高度 40 米 （單體）建筑標準層面積 １ 200 平方米 智能化是長安國際金融中心有力的軟件支持，寫字樓就是創(chuàng)造和利用信息的場所，智能化寫字樓是知識生產(chǎn)力的高效中轉(zhuǎn)站。 建材 +鼠標 在這里得到最好詮釋。 長安國際金融中心，充分考慮自然采光、辦公環(huán)境、心理因素；采用以 8 米左 右的進深和 8 米左右的面寬所形成的空間為單元，形成自由劃分的空間。 智能化配置： 通訊自動化 雙向電視電話會議系統(tǒng)、公用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)數(shù)字式用戶交換機系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng) 樓宇自動化 冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)給排水系統(tǒng)、 電梯管理系統(tǒng)、停車場系統(tǒng) 辦公自動化 計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng) 安保自動化 監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng) 消防自動化 自動報警系統(tǒng)、煙霧感應系統(tǒng)、溫度測試系統(tǒng)、消防 通道自動系統(tǒng) 智能化辦公室 用戶小交換機 /虛擬交換機功能 語音信箱 電子信箱 語音應答功能 可視圖文功能可視電話、電視會議功能 衛(wèi)星通訊系統(tǒng) 公用天線電視系統(tǒng) 公共廣播功能 建筑物內(nèi)無繩通訊功能 地空通訊功能 計算機及網(wǎng)絡的辦公自動化系統(tǒng) 國際金融中心――獨棟銀行總部規(guī)劃 樓層 按照建筑的水平向劃分功能 1B 銀行金庫 1F 銀行營業(yè)廳（主要完成日常交易行為） 2F 業(yè)務部門（完成銀行貸款行為） 3F 銀行辦公 4F 行政人員辦公區(qū) 5F 中央集中多媒體會議室 6F 計算機室、技 師室等相關技術部門 7F 出納部門、保險柜、儲藏間 8F 記帳部門、檔案部門、休息室 9F 貸款部門 10F 董事長辦公室、副董事長辦公室、會議室 C、高新國際商務中心 地理位置西安高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技路 銷售電話：（ 029） 8315886 發(fā)展商：高新地產(chǎn) 設計單位：美國 concept（國際）設計有限公司 物業(yè)管理：仲量聯(lián)行測量事務所（上海）有限公司 銷售管理：西安高新地產(chǎn)銷售公司 整合推廣：深圳尚美佳廣告 銷售起價： 8100 元 /平方米（ 200 平方米以上） 高新國際商務中心占地 畝， 總建筑面積 14 萬平方米，投資 7 億元，由數(shù)碼大廈、天幕闊景國際豪邸和高新國際購物中心三位一體組成，其主樓數(shù)碼大廈高 40 層 155 米，是建設部智能化三星級示范單位。擁有領先的數(shù)字化辦公設備，如樓宇智能化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等現(xiàn)代化配套設施，是西北惟一配備直升機坪的商務大廈。天幕闊景國際豪邸是為國內(nèi)外各界人士提供的高檔居住場所，生活設施齊全，會所中各種設施豐富全面，擁有全市最大室內(nèi)陽光天頂泳池。停車位共 420 個。數(shù)碼大廈，強化樓宇 24 小自控管理、保安監(jiān)控系統(tǒng)。綜合布線，全部照明采 用國際知名品牌。全面電信解決反感，預留頂導微波通訊 vsat 位置，預設無線通訊防屏系統(tǒng)，衛(wèi)星電視前端配置提供 3 顆衛(wèi)星全套節(jié)目，通曉全球時事動態(tài)，領略世界各地的異域風情。啟動全空氣中央空調(diào)，供暖 系統(tǒng)，全年舒適自然溫度，超低污染環(huán)保規(guī)劃設計。 D、西部電力國際廣場 地理位置：互助路 66 號 電話： 0293216688 發(fā)展商：陜西康達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設計單位：陜西省電力設計院 承建商：陜西省第三建筑工程公司 物業(yè)管理：西安新興物業(yè)管理有限公司 銷售均價： 5300 元 /平方米 物業(yè)費： 2 元 /月 /平方米 西部電力國際商務中心總建筑面積 52352 平方米，總高二十三層，地下一層為停車場，裙房四層為商業(yè)配套，四層以上為高檔 寫字間是一座以辦公不主、集辦公、商業(yè)、餐飲、休閑為一體的現(xiàn)代化、多功能、智能型的 5A 級商務大廈，地下一層為停車場， 14 層為各類商業(yè)會所（ 1—2 層：豪華餐飲、定級茶秀、雪茄酒吧； 3—4 層：高級商務會所、名人商務沙龍 .） 523 層為辦公寫字間 (5—7 層：辦公超市以3060 平方米為主，其中 30 平方米為 15 個， 60 平方米為 6 個； 819層為高檔商務寫字間以 80—200 平方米為主，其中 80 平方米為 15 個，200 平方米為 6 個； 2023 層為豪華寫字間以 200300 平方米為主，其中 200 平方米為 7 個， 300 平方米為 3 個 )。電梯間采用高級花崗巖材料，鋁合金方板吊頂，高級無光乳膠漆墻面；樓梯間地面采用高級防滑地磚，不銹鋼圍欄，高級木制扶手，高級無光乳漆墻面； 100 個車位， 400 元 /月 /個或 260 元 /月 /個。個性化的商務中心，大堂入口 24小時保安值班，閉路電視監(jiān)控，非正常入戶報警系統(tǒng)。中國電信 100兆介接入光纖，分層式空調(diào)。車庫管理，電子巡更系統(tǒng)，自動報警、自動火災監(jiān)控。 西安市部分酒店、寫字間 、展會分析 根據(jù)我市現(xiàn)有四星、五星酒店來看，其設計規(guī)模在 316 層之間，客房數(shù)量在 100438 間之間，因為 地理位置、建筑時間不等其外立面效果也不同，如金花豪盛酒店于 20xx 年開始建設到 20xx 年 10 月運營，其外立面采用的是高級玻璃幕墻，色彩成金色突出尊貴。而像西安賓館其年代早，其外立面采用的是普通瓷片而已。在每層客房數(shù)上從 10 間 20 間不等，且每層搭配 13 個豪華套間，其會議廳多在 2和 3 層。在項目定位上主要針對來陜旅游和商務考察的人士，加上部分住陜辦事機構(gòu)。在周邊環(huán)境上基本在交通便利、配套成熟的區(qū)域，如市內(nèi)和旅游景點區(qū)域。目前星級酒店在銷售上基本和旅行社向聯(lián)合接待國內(nèi)外游客和接待商務人士、舉行大型會議、慶 典的人群，加上少量住陜辦事機構(gòu)在賓館的長期包房。這些客戶占到酒店收入的 85%以上。 在甲級寫字間上由于企業(yè)對甲級寫字間的高標準要求，不僅要求其擁有良好的辦公環(huán)境、功能齊全的商務中心、信息交流快速的平臺、離大的商業(yè)環(huán)境、商圈要近。因此我市的甲級寫字間的外表均采用高級玻璃幕墻、室內(nèi)生態(tài)設計、大開間等布局，使入住企業(yè)有在家辦公的感覺，并強調(diào)人性化?；旧掀髽I(yè)以租賃為主，在大環(huán)境好時考慮買下，一般購買行為都發(fā)生在租賃 13 年后，急于購買寫字間的多是金融證券、科技企業(yè)、或?qū)崢I(yè)公司，因為這些企業(yè)需要固定辦公場所和穩(wěn)定 的環(huán)境來發(fā)展。這些企業(yè)構(gòu)成寫字間的主力客戶，在已銷的面積中占道 60%以上。 展會因為其規(guī)模大，需要的場地寬廣，因此現(xiàn)有的展會會場的面積在 4000050000 平方米之間，分層來舉行，大開間設計，減少室內(nèi)柱子對展會的影響。目前舉辦展覽的機構(gòu)多為展覽公司來承辦，參展企業(yè)來加盟共同舉行，參展企業(yè)要繳納參展費用。也有部分外來企業(yè)來陜組織展會。并且展會要求良好的交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境來支持，加上政府相關部門的配合支持。 五、分 析部分 西安五星酒店、寫字間、展會市場現(xiàn)狀及特征分析 目前我市共有四星級以上酒店有 21 家 ，而這些酒店在服務模式上千篇一律，都是 把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實證明也是相當成功的。 但是目前我市高級酒店沒有一家能為客戶提供個性化、專業(yè)化的服務，基本上處于傳統(tǒng)的接待住宿層面上，更別說在為專業(yè)的商務人士提供商務服務。 但市場發(fā)展至今造就的供需旺盛局面，對于寫字樓發(fā)展商而言，依然是蘊藏著無限商機，就看你如何掘金了。位于ＣＢＤ內(nèi)、高水平的中央空調(diào)，數(shù)量及布局 合理的電梯系統(tǒng)；專業(yè)的物業(yè)管理；樓層分布及開間合理，空間可自由分隔，樓層凈高在２．８米左右；單層建筑面積大于１０００平方米；足夠、方便的停車位等等。這些對于甲級寫字樓市場的需求來說還不夠，還需要良好的綠化、個性化的服務、信息交流的平臺等。這些在我市寫字樓市場上很少見，只有在去年和今年的一些寫字間如成功空間、創(chuàng)業(yè)廣場等提出這樣的辦公服務。如紫州國際提出的生態(tài)辦公，將綠色引入室內(nèi)辦公等。 展會業(yè)目前發(fā)展還缺乏有序化，僅是企業(yè)單獨組織進行，缺乏政府層面的支持，有也僅是合作單位而已，因此市場急需要政府出面規(guī)范展會市 場的發(fā)展，組建展會行業(yè)協(xié)會來規(guī)范共同發(fā)展展會行業(yè)。 西安五星酒店、寫字間、展會市場供求關系分析 酒店業(yè)經(jīng)營格局將發(fā)生較大變化。隨著西安旅游業(yè)快速發(fā)展，外資、民間資本將更多的進入酒店業(yè)，從而使酒店業(yè)市場主體逐步走向多元化。酒店業(yè)經(jīng)營模式也會隨競爭的加劇而發(fā)生變化。目前以單體式為主的經(jīng)營模式將逐步發(fā)展為從大而全到小而專以及各種特色酒店的平衡結(jié)構(gòu)。市場也需要有特色的商務星級酒店來補充市場空間。 寫字樓市場是西安房地產(chǎn)市場上僅次于住宅開發(fā)的第二大需求，因為許多企業(yè)因規(guī)模發(fā)展壯大，新興企業(yè)對高檔寫字間需求不段擴大 ，不部分企業(yè)要求改善現(xiàn)有辦公環(huán)境要求市場提供滿足其需要的辦公空間，市場上提供的寫字間主要在中高檔以上，而甲級很少，但是許多企業(yè)需要甲級寫字間，現(xiàn)有有市場上提供的不能再很大程度上滿足這部分企業(yè)需求。 在展會方面市場已基本上認同這一形勢，并且對舉行大規(guī)模展覽關注程度很高，如今年舉行的秋季房展會人數(shù)達到上萬人，在陜西圖書館舉行的畫展也同樣吸引大量參觀者，并且廣大參觀者很喜歡這樣的展覽，并希望能多舉行幾次這樣的展覽，由此可見隨著我市居民生活水平的提高，對這些藝術、書畫等展覽的需求也在提高。