【正文】 方米中心廣場組成。大廈首創(chuàng)２４小時辦公理念，并推出銀行二八按揭政策及多種適合企業(yè)資金計劃的付款方式，引發(fā)了本位市場２１世紀(jì)新的辦公革命。 長安國際金融中心，充分考慮自然采光、辦公環(huán)境、心理因素；采用以 8 米左 右的進(jìn)深和 8 米左右的面寬所形成的空間為單元，形成自由劃分的空間。停車位共 420 個。啟動全空氣中央空調(diào)，供暖 系統(tǒng)，全年舒適自然溫度，超低污染環(huán)保規(guī)劃設(shè)計。中國電信 100兆介接入光纖，分層式空調(diào)。在每層客房數(shù)上從 10 間 20 間不等，且每層搭配 13 個豪華套間，其會議廳多在 2和 3 層。這些客戶占到酒店收入的 85%以上。這些企業(yè)構(gòu)成寫字間的主力客戶，在已銷的面積中占道 60%以上。并且展會要求良好的交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境來支持，加上政府相關(guān)部門的配合支持。 但市場發(fā)展至今造就的供需旺盛局面，對于寫字樓發(fā)展商而言，依然是蘊(yùn)藏著無限商機(jī)，就看你如何掘金了。如紫州國際提出的生態(tài)辦公，將綠色引入室內(nèi)辦公等。酒店業(yè)經(jīng)營模式也會隨競爭的加劇而發(fā)生變化。 在展會方面市場已基本上認(rèn)同這一形勢，并且對舉行大規(guī)模展覽關(guān)注程度很高，如今年舉行的秋季房展會人數(shù)達(dá)到上萬人，在陜西圖書館舉行的畫展也同樣吸引大量參觀者，并且廣大參觀者很喜歡這樣的展覽，并希望能多舉行幾次這樣的展覽，由此可見隨著我市居民生活水平的提高，對這些藝術(shù)、書畫等展覽的需求也在提高。市場也需要有特色的商務(wù)星級酒店來補(bǔ)充市場空間。 西安五星酒店、寫字間、展會市場供求關(guān)系分析 酒店業(yè)經(jīng)營格局將發(fā)生較大變化。這些對于甲級寫字樓市場的需求來說還不夠，還需要良好的綠化、個性化的服務(wù)、信息交流的平臺等。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計，從市場細(xì)分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實(shí)證明也是相當(dāng)成功的。目前舉辦展覽的機(jī)構(gòu)多為展覽公司來承辦，參展企業(yè)來加盟共同舉行，參展企業(yè)要繳納參展費(fèi)用。因此我市的甲級寫字間的外表均采用高級玻璃幕墻、室內(nèi)生態(tài)設(shè)計、大開間等布局，使入住企業(yè)有在家辦公的感覺，并強(qiáng)調(diào)人性化。在周邊環(huán)境上基本在交通便利、配套成熟的區(qū)域，如市內(nèi)和旅游景點(diǎn)區(qū)域。 西安市部分酒店、寫字間 、展會分析 根據(jù)我市現(xiàn)有四星、五星酒店來看，其設(shè)計規(guī)模在 316 層之間，客房數(shù)量在 100438 間之間，因?yàn)?地理位置、建筑時間不等其外立面效果也不同，如金花豪盛酒店于 20xx 年開始建設(shè)到 20xx 年 10 月運(yùn)營，其外立面采用的是高級玻璃幕墻，色彩成金色突出尊貴。電梯間采用高級花崗巖材料，鋁合金方板吊頂，高級無光乳膠漆墻面；樓梯間地面采用高級防滑地磚，不銹鋼圍欄，高級木制扶手，高級無光乳漆墻面； 100 個車位， 400 元 /月 /個或 260 元 /月 /個。綜合布線，全部照明采 用國際知名品牌。擁有領(lǐng)先的數(shù)字化辦公設(shè)備，如樓宇智能化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等現(xiàn)代化配套設(shè)施，是西北惟一配備直升機(jī)坪的商務(wù)大廈。 長安國際金融中心 長安國際金融中心 建筑指標(biāo) 總建筑面積 48000 平方米 建筑層數(shù) 10 層 層高 米 （單體）建筑高度 40 米 （單體）建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積 １ 200 平方米 智能化是長安國際金融中心有力的軟件支持，寫字樓就是創(chuàng)造和利用信息的場所，智能化寫字樓是知識生產(chǎn)力的高效中轉(zhuǎn)站。 標(biāo)準(zhǔn)展位（ 3*3）一層中廳、南廳、北廳 1350 元 /展期 二層、地下廳 1250 元 /展期 三層 1150 元 /展期 展位光地 9 平方米 900 元 /展期 室內(nèi)展場 一層 中廳 10 元 /每天 /㎡ 南廳 10 元 /每天 /㎡ 北廳 10 元 /每天 /㎡ 序廳 10 元 /每天 /㎡ 地下中廳 8 元 /每天 /㎡ 地下北廳 8 元 /每天 /㎡ 二層 8 元 /每天 /㎡ 三層 6 元 /每天 /㎡ 室外展場 B 廣場 3 元 /每天 /㎡ A 廣場 4 元 /每天 /㎡ 自搭展位進(jìn)場管理費(fèi) 15元 /平方米 /展期 會議室 多功能廳 1500 元 /4小時 會議室 800 元 /4 小時 開幕式 3000 元 /次 會標(biāo) 2*30 米 2500 元 /幅 2*20 米 20xx 元 /幅 3）、 西安市部分甲級寫字間調(diào)查 A、老三屆 .世紀(jì)星大廈 地理位置：南二環(huán)與永松路的交界口 發(fā)展商：陜西克力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城建商：中建四局 價格：起價 :5400 元 /平方米 均價： 5950 元 /平方米 最高價： 6650 元 /平方米 世紀(jì)星大廈樓高百米， 地下３層，地上２７層， 總建筑面積 5 萬㎡左右，外立面投入 20xx 萬元全部采用新型玻璃幕墻和進(jìn)口純鋁板，氣勢宏偉，現(xiàn)代時尚；大廈近 500 ㎡大堂挑高 米，三層專設(shè) 20xx㎡花園式商務(wù)會所，標(biāo)準(zhǔn)層層高 米， 100%陽 光布局， 室內(nèi)空間10020xx 平米自由組合，任意分割；樓內(nèi)走廊陽光通透均寬 3 米，每兩層一個近 200 ㎡通高 7 米的綠色景藝中庭；大廈全面實(shí)現(xiàn) 5A 智能，10 ㎡一個信息端口， 100 兆桌面平臺， 5 種國際語言同聲傳譯， 6 部VVVF 高速電梯 24 小時運(yùn)行，中央空調(diào) 24 小時自由控制，熱水、直引水 24 小時供給；物業(yè)、保安、超市、員工餐廳 24 小時全程服務(wù)；辦公室內(nèi)雙面落地玻璃墻，專用茶水間以及高級行政專用洗浴間設(shè)置。另有航空售票，旅游 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 2）：西安地區(qū)部分會展中心資料： 西安會展中心 陜西國際展覽中心 地理位置：長安北路 14 號 電話： 陜西國際會展中心位居西安南北中軸線長安路北段，南臨二環(huán)路 陜西會展中心總建筑面積達(dá) 萬平方米，可設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位1760 余個，建筑呈環(huán)形，造型別致。 四、 相關(guān)調(diào)查部分 西安市部分酒店、寫字間、展會調(diào)查 1）、酒店（賓館）項(xiàng)目調(diào)查表 酒店（賓 館）項(xiàng)目調(diào)查表 項(xiàng)目名稱 西安喜來登大酒店 地理位置 西安市豐鎬東路 262 號 星級 五星 床位數(shù) 438 間 樓高（層數(shù)） 16 層 建筑面積 開業(yè)年限 13 年（ 91 年開業(yè)） 在建項(xiàng)目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 況 餐飲 中餐、西餐 休閑 酒吧、茶秀、咖啡屋 娛樂 健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺及室內(nèi)橫溫游泳池、沖浪池等 商業(yè) 特色物品商店 其他 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 金花豪生國際大酒店 地理位置 西安市環(huán)城南路西段 18 號 星級 五星 床位數(shù) 198 間豪華客房，二期擁有 126 間客房及 30 間酒店式公寓 樓高（層數(shù)） 12 層 建筑面積 開業(yè)年限 20xx 年 10 月 1 日試營業(yè) 在建項(xiàng)目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 餐飲 中餐、西餐 休閑 大堂酒吧、金花咖啡廳 娛樂 酒吧卡拉 ok 沙龍、宴會廳、會議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂部、 況 商業(yè) 特色物品商店、商務(wù)中心、精品廊、觀光服務(wù) 其他 兌換外幣、客房保險箱、高爾夫咨詢 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 西安凱悅（阿房宮）酒店 地理位置 西安市東大街 158 號 星級 五星 床位數(shù) 404 間 樓高（層數(shù)） 16 層 建筑面積 開業(yè)年限 在建項(xiàng)目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 況 餐飲 中餐、西餐 休閑 養(yǎng)生軒、美容院和購物廊 娛樂 商業(yè) 其他 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 香格里拉金花飯店 地理位置 西安市長樂西路 8 號 星級 五星 床位數(shù) 416 間 樓高（層數(shù)） 層 建筑面積 開業(yè)年限 1993 年香格里拉酒店管理集 團(tuán)購入 在建項(xiàng)目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 況 餐飲 中、晚各式自助餐、西餐 休閑 歌舞廳、游泳池、健身房、桑拿浴室 娛樂 麻將室、棋牌室 商業(yè) 其他 營業(yè)額 員工數(shù) 其他 附物業(yè)照片 項(xiàng)目名稱 曲江賓館 地理位置 西安市雁塔南路南段 星級 五星 床位數(shù) 200 間 樓高（層數(shù)） 3 層（ 4 棟） 建筑面積 占地面積 13 萬平方米 開業(yè)年限 20xx 年 在建項(xiàng)目設(shè)計規(guī)模 多 種 經(jīng) 營 狀 餐飲 中、西餐 休閑 健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉 OK，美容美發(fā)，臺球，按摩，保齡，網(wǎng)球，夜總會，乒乓球，模擬高爾夫。 三、與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃介紹 西安市對閑置土地的清理工作提出五項(xiàng)具體措施：一、對因城建、規(guī)劃手續(xù)不完善，動工開發(fā)延遲，造成土地閑置的，責(zé)令限期辦理相關(guān)手續(xù)，盡快開工；二、對開發(fā)建設(shè)單位的原因造成土地閑置的，依法收取土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期開工；限期內(nèi)不能開工的，依法收回；三、對資金不到位造成土地閑置的，依法收回土地使用權(quán)，納入政府儲備，通過招標(biāo)拍賣掛牌方式，重新公開供應(yīng)土地；四、對建設(shè)單位拒不履行或無力完成拆遷安置造成土地閑置的，撤銷其建設(shè)許可手續(xù)，公告收回項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，重新確定開發(fā)建設(shè)單位；五、 對因抵押貸款數(shù)額巨大，法院重復(fù)查封造成土地閑置的，要按司法程序盡快啟動。 B、劣勢 商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來發(fā)展，這是由于歷史原因形成的，缺乏必要的設(shè)施來承載經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在片區(qū)附近沒有一家甲級寫字間和四星級以上的商務(wù)配套酒店，目前現(xiàn)有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進(jìn)駐，在一定程度上一不能滿足市場所需。在今年我市對小寨下水道設(shè)施進(jìn)行改造，天然氣、有線數(shù)字電視都可以進(jìn)行接入。 片區(qū)歷史土地利用現(xiàn)狀 由于南郊近幾年來發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。全區(qū)街道總收入達(dá)億元，比上年增長 %；街道財政收入達(dá) 億 元，比上年增長 %，占全區(qū)財政收入的 %。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國家級保護(hù)單位的有四處，省級六處，市級一處。其成功在于西安金花集團(tuán)和香港豪盛酒店管理 集團(tuán)的合作，由金花集團(tuán)投資，豪盛管理，走國際化管理模式取得成功。曲江由于有良好 的旅游資源其開發(fā)的主要是以住宅為主。城南市場一直是眾多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，住宅開發(fā)占到很大比例，而 寫字間比例很少，甚至微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。城內(nèi)由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國際企業(yè)、科技、金融公司入住。 第二章 區(qū)域市場調(diào)查分析 一、 西安市整體市場概述 西安市商品房市場整體分析 在西安房地產(chǎn)市場上二環(huán)以內(nèi)稱之為城，城墻以內(nèi)是老城，對二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。將其改造成住宅、寫字間等。 3）、重大事件對西安市房地產(chǎn)市場的影響 從我市成立西安旅游酒店協(xié)會、酒店行業(yè)協(xié)會等行業(yè)機(jī)構(gòu)從整體上規(guī)范市場運(yùn)營行為是市場經(jīng)營規(guī)范，世界銀行卡協(xié)會與中國旅游酒店協(xié)會的合作是酒店在經(jīng)營運(yùn)作上有更大空間。展會也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向?qū)I(yè)的行業(yè)、特色展覽轉(zhuǎn)變，并且近幾年我市的個人畫展、藝術(shù)展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。 3）、西安市整體發(fā)展預(yù)測 西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成， 九宮格局、西咸一體化等都將是我市步入一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部