【正文】 經(jīng)濟(jì)開發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個(gè)名副其實(shí)的西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。目前西安在功能上已形成 “九宮格局 ”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊 灞生態(tài)區(qū)， 大力發(fā)展西安市三個(gè)商業(yè)中心，即城內(nèi)、高新、南二環(huán)。三是中心市區(qū)發(fā)展方向，近期城市發(fā)展主要沿及格功能軸延伸，中遠(yuǎn)期則以西接咸陽(yáng)，東接臨潼，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個(gè)城市副中心。 大西安都市圈 ”。由于西安是一個(gè)國(guó)際化的旅游大都市，來此旅游的國(guó)內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計(jì)，從市場(chǎng)細(xì)分的角度而言，星級(jí)酒店這一經(jīng)營(yíng)策略無可厚非，在這幾年星級(jí)酒店中一些五星、四星級(jí)酒店業(yè)開始進(jìn)入平民市場(chǎng)，價(jià)格也是普通大眾能承受得起，普通標(biāo)間價(jià)格僅在 300— 700 元 /天之間，這說明在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇星級(jí)酒店服務(wù)的服務(wù)提高價(jià)格也在緩 步調(diào)整，未來走勢(shì)將有可能上揚(yáng)或步入調(diào)整期。從 目前我市寫字樓市場(chǎng)情況來看，未來會(huì)有更多的企業(yè)來關(guān)注甲級(jí)寫字間，甚至更細(xì)化的行業(yè)專用寫字間。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)在我市剛剛開始，發(fā)展很不成熟，僅集中在商品展覽上，并沒有發(fā)展到更為專業(yè)的行業(yè)展覽、私人收藏、藝術(shù)展等領(lǐng)域，因此在這些領(lǐng)域的需求將會(huì)在進(jìn)幾年內(nèi)增加也需要相關(guān)的場(chǎng)所。 經(jīng)過多年努力改造我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資環(huán)境有了很大改善，吸引很多國(guó)內(nèi)外企業(yè)來陜投資，是目前我市的高檔寫字樓有很大不足，我市目前大多數(shù)寫字間蓋的時(shí)間很長(zhǎng)、或功能定位太大眾化已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)所需，這幾年來我市開發(fā)的高檔寫字間很受企業(yè)關(guān)注，說明部分企業(yè)也對(duì)目前的辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍不滿，因此專業(yè)化、高檔化的甲級(jí)寫字間成為近來開發(fā)的重點(diǎn)。在未來展覽行情看好的情況下，廣大參 展企業(yè)對(duì)這一形勢(shì)更認(rèn)同，其價(jià)格可能水漲船高。寫字間在租賃價(jià)格主要看其整體定位和地理位置來說，城里的寫字間租賃價(jià)格比較 高在 5080 元 /平方米之內(nèi)，有些地段甚至更高達(dá)到 100 元左右，西高新寫字樓的售價(jià)與租價(jià)都比較高，比其他區(qū)域要高 20 多元。 4）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格水平分 就目前西安的情況來說，一個(gè)星級(jí)酒店的床位費(fèi)在 100~150 元之間， 而一個(gè)中小型招待所的床位費(fèi)在 30~60 元之間。因此在我市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展和國(guó)家對(duì)西部城市支持都為廣大企業(yè)提供一個(gè)大步發(fā)展的平臺(tái)，因此企業(yè)要發(fā)展對(duì)辦公環(huán)境要求很重要，因此甲級(jí)寫字樓就符合很多企業(yè)發(fā)展所需的對(duì)辦公環(huán)境要求，因?yàn)楝F(xiàn)有甲級(jí)寫字間都能提供很強(qiáng)的信息交流平臺(tái)、完善的商業(yè)服務(wù)模式、個(gè)性化的辦公環(huán)境，因此在未來 10 年我市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有很大需求量，并且專業(yè)化、行業(yè)化的寫字間也在不斷出現(xiàn)。因此這類星級(jí)商務(wù)酒店需求量很大，大致在 23%左右。 3）、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 從目前我市所有星級(jí)酒店分布狀況來看，大部分星級(jí)酒店都在城內(nèi)或旅游資源比較豐富地區(qū)，以城內(nèi)來看，有五家左右，且分布較分散，里中央商務(wù)區(qū)遠(yuǎn)，在服務(wù)上 星級(jí)酒店一般都把目光緊盯住國(guó)外游客，他們的營(yíng)銷計(jì)劃也基本上為此展開。 20xx 年下半年，西安市將舉辦 22 次大型專業(yè)會(huì)展，平均每次會(huì)期為 6 天，主辦與承辦單位 32 個(gè)，參展企業(yè) 6820 家，參展人數(shù) 33 萬人。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年國(guó)慶期間，西安現(xiàn)有的 50 多家星級(jí)酒店的出租率均在 85％以上，有些交通便利、價(jià)位適中的星級(jí)酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。目前高新、城內(nèi)、南二環(huán)三大商圈聚集大量的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)因數(shù)，因此這三大商圈的開發(fā)寫字樓占整個(gè)市場(chǎng)的 70%以上。 2）、西安市房地產(chǎn)供應(yīng)狀況分析 西安地產(chǎn)市場(chǎng)上傳統(tǒng)的住房開發(fā)一直居高不下，這些年寫字間的比例也有上升，主要集中在甲級(jí)寫字樓開發(fā)上。生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出 6805 元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 1803 元，分別增長(zhǎng) %和 %；食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重城市居民為 %，農(nóng)村居民為 %。 20xx 年人口出生率為‰，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰。文化出版市場(chǎng)管理和文物管理工作進(jìn)一步加強(qiáng)，文化、廣電等企事業(yè)改革進(jìn)一步深化，為文化市場(chǎng)增添了活力。商品零售價(jià)格總水平與上年持平。西安市市場(chǎng)物價(jià)運(yùn)行呈現(xiàn)由降轉(zhuǎn)升態(tài)勢(shì)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)完成固 定資產(chǎn)投資 56 億元，較上年增長(zhǎng) 50%；合同引進(jìn)外資額 億美元，增長(zhǎng) 27%；實(shí)際引進(jìn)外資額 億美元，增長(zhǎng) %；財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) 29%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 479 億元，比上年增長(zhǎng) %。新《細(xì)則》的頒布，城市拆遷過程中所產(chǎn)生的問題將得以順利實(shí)施，對(duì)于限地政策給西安房地產(chǎn)商帶來的發(fā)展難題，城中村的改造在很大程度上，已經(jīng)從被開發(fā)商遺忘的角色轉(zhuǎn)換成為了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角。 專家指出，該政策雖然觸動(dòng)了不少房產(chǎn)開發(fā)商的“硬傷”，但它有利于市場(chǎng)的成熟與發(fā)展，許多自身實(shí)力不夠雄厚的企業(yè)將逐漸淡出房市 的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說將在整體質(zhì)量上有一個(gè)大的改觀。這對(duì)于急需資金做后盾的房地產(chǎn)業(yè)，無疑帶來了諸多的難題。開發(fā)商的土地來源問題一時(shí)之間成為了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的夢(mèng)魘，西安當(dāng)然也不會(huì)例外。這一規(guī)定的出臺(tái)，以迅雷不及掩耳之勢(shì)令許多開發(fā)商處于了土地“斷頓”的危機(jī)之中，作為房地產(chǎn)衣食父母的土地終于真實(shí)地面臨了資源稀缺的窘困問題。 《行政許可法》在北京的首度發(fā)威，無論是西安的行業(yè)政策制定者、西安的開發(fā)商，還是西安的購(gòu)房者，從首個(gè)案例中都可找尋到屬于自身的啟迪意義。 A、期房限轉(zhuǎn)實(shí)名購(gòu)房 日前，記者從西安市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉，近期出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售有關(guān)問題的通知》，通知規(guī)定：已經(jīng)簽訂買賣合同的商品房在未取得房屋所有權(quán)證前不得轉(zhuǎn)讓；解除合同的商品房須注銷登記后，由開發(fā)商統(tǒng)一銷售；預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。 陜西信息大廈報(bào)告 第一章 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析 一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析： 政治法律環(huán)境分析 20xx 年已過去了一半，回頭望望，記憶中似乎總留下許多難忘的東西?，F(xiàn)在，讓我們由近及遠(yuǎn)再次一一回顧，定能生出很 多感悟來。 B、《行政許可法》首度發(fā)威 《行政許可法》于今年 7 月 1 日才開始實(shí)施， 7 月 10 日關(guān)于房地產(chǎn)而引起的第一起行政許可法案在北京一審公開審判，并最終以業(yè)主“告倒”北京市規(guī)劃委而畫下具有啟迪意義的句號(hào)。 C、嚴(yán)控土地審批規(guī)范市場(chǎng) 4 月 29 日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，提出再用半年左右的時(shí)間，深入開展土地市場(chǎng)治理整頓，同時(shí)實(shí)施“三個(gè)暫?！保慈珖?guó)暫停審批 農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改，對(duì)新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃?！巴?地審批”便成為一個(gè)特別敏感的關(guān)鍵詞。此舉針對(duì)不同類型的項(xiàng)目和不同地區(qū)的項(xiàng)目，利用不同的風(fēng)險(xiǎn)政策在不同時(shí)期采取不同的 監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的措施，并切實(shí)關(guān)注借款人的償貸能力、償貸意愿及信用記錄等直接決定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素。但是此政策的出臺(tái)必然促使房地產(chǎn)市場(chǎng)全面“洗牌”，有著“大浪淘沙”之舉。 西安目前城圈之內(nèi)以及南部的飽和與城市化進(jìn)程的加劇，促進(jìn)了拆遷更大力度地執(zhí)行。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 447 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以“二次創(chuàng)業(yè)”為動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。開發(fā)區(qū)和曲江新區(qū)的發(fā)展對(duì)全市經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)和創(chuàng)新示范作用進(jìn)一步加強(qiáng)。年末擁有各類貿(mào)易市場(chǎng) 514 個(gè)，其中年成交額超億元的市場(chǎng)有 16 個(gè)。煙酒及飲料、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè) 人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)分別下降%、 %、 %、 %、 %和 %。廣播、電視、報(bào)刊等宣傳媒體圍繞市委、市政府重要工作、重大活動(dòng)、重點(diǎn)工程，開展了形式多樣富有成效的新聞宣傳。 社會(huì)人口環(huán)境分析 全市人口出生率穩(wěn)定在較低水平上。 20xx 年，全市在崗職工平均工資 13504 元，比上年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7748 元，農(nóng)村居民人均純收入 2838 元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。其中住房和投資型商鋪是開發(fā)的重點(diǎn)，因?yàn)檫@類物業(yè)收益期比較短，而酒店業(yè)的投資因其特殊性收益期一般較長(zhǎng)，因此在市場(chǎng)發(fā)展緩慢，其比例大致在 70%、 10%、 15%、 5%。 其中甲級(jí)寫字間的開發(fā)比例一直居高，這是由于西安作為西部大開發(fā)橋頭堡的優(yōu)勢(shì)所致，西安第四輪 城市規(guī)劃的出臺(tái)，三大商圈的形成，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)喜人都崔生西安大發(fā)展。這都需要有強(qiáng)大的酒店業(yè)的支持，而目前我市 現(xiàn)有的 50 多家星級(jí)酒店其中 五星、四星級(jí)酒店共 21 家，趨于 半飽和狀態(tài)，市場(chǎng)也是以 2 年為單位來增加的。 展會(huì)經(jīng)濟(jì)作為新生事物出現(xiàn)也是近幾年的事，但是其所帶來的效應(yīng)去無法估量， 會(huì)展經(jīng)濟(jì)能夠促進(jìn)培育新興產(chǎn)業(yè)群，它不僅可以帶動(dòng)我市旅游、餐飲、住宿、交通、購(gòu)物、廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可以促進(jìn)我市工業(yè)的振興，形成旅游、科技、商貿(mào)、工業(yè)與會(huì)展互動(dòng)、共興的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是我市會(huì)展僅限于舉辦大型展覽會(huì)，而缺乏較專業(yè)的專業(yè)展覽場(chǎng)所，如私家收藏展、專業(yè)（特殊）行業(yè)交流展覽等這也說明我市在會(huì)展經(jīng)濟(jì)方面仍有市場(chǎng)空缺帶挖掘。由此可以看出，專業(yè)的商務(wù)酒店是為商務(wù)人士提供一個(gè)信息交流的平臺(tái)，了解信息的窗口，因此從這個(gè)層面上來說，市場(chǎng)急需專業(yè)型商務(wù)酒店的出現(xiàn)，并要具有星級(jí)酒店的管理與服務(wù)模式。 在對(duì)甲級(jí)寫字樓需求上，越來越多的企業(yè)希望有設(shè)施齊全的商務(wù)中心，提供十分完善的商務(wù)服務(wù)和個(gè)性化服 務(wù)，專業(yè)化寫字樓來滿足行業(yè)特殊需求。因此專業(yè)、特殊的展場(chǎng)是未來市場(chǎng)需求的重點(diǎn)，也將是市場(chǎng)發(fā)展的方向。物業(yè)費(fèi)用在 57 元 /平方米之內(nèi)，僅包含垃圾、電梯、公共綠化，而水、電、空調(diào)、暖氣等另行計(jì)費(fèi)。 會(huì)議展覽是一個(gè)特殊的行業(yè)，它對(duì)場(chǎng)所的要求很高，從我市舉辦的展覽情況來看，組織機(jī)構(gòu)一般以一個(gè)平方 1030 元 /展期的價(jià)格拿到手，然后以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位 1200— 20xx0 元 /展期不等價(jià)格出租，專業(yè)性很強(qiáng)的展覽價(jià)格可能更高一些。商務(wù)投資型酒店成為市場(chǎng)上的寵兒，國(guó)際級(jí)酒店管理集團(tuán)紛紛在我國(guó)進(jìn)行布點(diǎn)和對(duì)部分四星級(jí)以下酒店進(jìn)行改造是其上升為四星級(jí)以上， 都會(huì)使酒店投資再掀高潮，國(guó)際銀行卡聯(lián)盟與酒店的合作加強(qiáng)都促使酒店業(yè)蓬勃發(fā)展。 寫字間上再定位是太籠統(tǒng)，定位模糊，趨同現(xiàn)象嚴(yán)重 ，致使在商業(yè)環(huán)境、外觀、地段上不同，沒有很專業(yè)的行業(yè)寫字間，在高新開發(fā)區(qū)新出來很多專門為 IT 行業(yè)開發(fā)的寫字間，如西安高薪開發(fā)區(qū)軟件園、成功空間等專業(yè)寫字間的出現(xiàn)，必將使寫字間在功能上劃分更細(xì)、更專業(yè)。甲級(jí)寫字間在市場(chǎng)上受到關(guān)注也不足為奇。因此，星級(jí)酒店一般都把目光緊盯住國(guó)外游客，他們的營(yíng)銷計(jì)劃也基本上為此展開。 西安市城市建 設(shè)發(fā)展分析 1）、西安市整體發(fā)展?fàn)顩r 西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的新思路： “近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展 ”，即近期在西安市南郊建設(shè)行政中心新城區(qū)，將行政機(jī)關(guān)從舊城遷出，同時(shí)將舊城內(nèi)人口向外疏散，實(shí)現(xiàn) “重心 ”南移；遠(yuǎn)期向西發(fā)展，形成關(guān)中城市群。二是城市空間布局分為四個(gè)層次：西安中心市區(qū)、西安中心城市、大西安都市圈、關(guān) 中城市群。遠(yuǎn)期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽(yáng)銜接，形成西安與咸陽(yáng)一體化的大都市。 電視塔周圍成中央商務(wù)區(qū) 西安市規(guī)劃新增設(shè) 6 個(gè)城市新功能區(qū)： 6 大物流中心，新筑的綜合城市物流中心、北 郊草灘的果品物流中心、西郊三橋鎮(zhèn)的汽車及零部件綜合物流中心、南郊長(zhǎng)安路的科技產(chǎn)品物流中心、東郊紡織城的紡織品物流中心、北郊石家街的建材物流中心； 南郊中央商務(wù)區(qū) (電視塔周圍 )，占地面積 平方公里； 新的城市居住區(qū)，太華路以東至 河的東北郊居住新區(qū)及西萬路以東居住新區(qū)； 開發(fā)區(qū)擴(kuò)展區(qū)，高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沿城市發(fā)展軸擴(kuò)展；大學(xué)城，韋曲、草灘、狄寨塬和戶縣； 空港區(qū)，以西安咸陽(yáng)國(guó)際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。 而對(duì)于甲級(jí)寫字間來說，市場(chǎng)需求雖然很大，但是企業(yè)通常在第一年甚至很長(zhǎng)時(shí)間里只考慮租 賃而不是購(gòu)買，而少數(shù)能賣甲級(jí)寫字間的都是一些跨國(guó)公司、高科技企業(yè)、金融證券業(yè)，地理位置、大的商業(yè)環(huán)境、信息交流互通就顯得十分重要，因此在新的甲級(jí)寫字間開發(fā)上應(yīng)在地理上靠近金融、商業(yè)圈，辦公環(huán)境要立足于生態(tài)、綠色辦公環(huán)境的改善。展會(huì)已經(jīng)從單純的傳統(tǒng)型會(huì)展類向相對(duì)較專業(yè)的藝術(shù)、收藏展過渡，雖然目前市場(chǎng)不大，但是這是未來市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)大趨勢(shì)。 我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的土地掛牌、爛尾樓的處理等相關(guān)法規(guī)都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到指導(dǎo)作用， 20xx 年 8 月西安市政府出臺(tái)了十項(xiàng)關(guān)于處理我市目前所有爛尾樓政策，將我市房地產(chǎn)的供應(yīng)量有一定增加，并且政府給于一定的行政支持，將改變目前現(xiàn)有爛尾樓狀況。去年我國(guó)有部分省市成立會(huì)展協(xié)會(huì)，而我市也即將有展會(huì)協(xié)會(huì)成立，這些都將更大限度規(guī)范目前我市展會(huì)市場(chǎng)的無序局面。西高新是高科技產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)駐了大量的高科技企業(yè)在里面，南二環(huán)沿線則是大量金融證券、保險(xiǎn)等行業(yè)企業(yè)集聚地。城北近幾年發(fā)展很快，以基本具備小型 CBD 商圈的輪廓，加上市政府北遷，城北將成為我市第二大經(jīng)濟(jì)金融中心。西高新是一個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)園，里面集中很多高科技公司，這里開發(fā)的項(xiàng)目以寫字間多些，但是整個(gè)西高新是一個(gè)比較成熟商務(wù)區(qū)，因此這里的住宅開發(fā)市場(chǎng)量也很大，主要為進(jìn)駐這里的企業(yè)、工作者服務(wù)。以金花豪盛酒店（五星）為例，其開業(yè)在2