【正文】 采用計算機(jī)與人工管理結(jié)合，實(shí)現(xiàn)舒適度的同時降低運(yùn)營費(fèi)用； ? 給排水系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、空調(diào)、電力、照明系統(tǒng)； ? 相關(guān)材料及機(jī)電設(shè)備采用合資品牌。 電梯 進(jìn)口東芝電梯 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 外觀形象 寫字樓的形象是寫字樓價值的重要構(gòu)成因素，分析周邊我們發(fā)現(xiàn)： ? 商之苑樓宇陳舊，外立面、內(nèi)部裝修比較差； ? 富華大廈外立面模仿古典歐式風(fēng)格，但工藝粗糙，內(nèi)部裝修用料以木制品為主； ? 北海萬泰大廈石材用料，沉穩(wěn)厚重；但未將名稱設(shè)置于明顯處造成知名度不高； 本項目宜充分抓住后發(fā)優(yōu)勢，尋找差異打造包豪斯風(fēng)格的特色樓盤。 17 ? 地上停車位少； ? 危改的完成會為周邊加大土地供應(yīng)量，未來競爭激烈； ? 銀行貸款政策調(diào)整，入市 時機(jī)不佳； ? 本產(chǎn)品使用率低； ? 進(jìn)深大； ? 主樓電梯不足 。 16 第二部分 產(chǎn)品定位 一、 項目 分析 項目優(yōu)勢 ? 交 通便捷：臨近地鐵，東直門交通樞紐，工體北路，東二環(huán)； ? 周邊 已形成相當(dāng)規(guī)模的商務(wù)圈，并且具有較大發(fā)展?jié)摿Γ? ? 同時開工，避免了分期開工的干擾和噪音； ? 周邊各種商業(yè)配套齊全，商務(wù)、購物，娛樂便； ? 周邊人群素質(zhì)高； ? 是國資企業(yè)、大戶購買愿意選擇的地段； ? 同區(qū)域缺少質(zhì)高價優(yōu)的中檔價位寫字樓（單價 900012021元）市場空缺； 項目劣勢 ? 規(guī)模較小，單位成本高； ? 不在主干道上，目前周邊道路狀況不佳； ? 周邊小環(huán)境有待改善； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 15 第三部分 產(chǎn)品定位 一、 項目分析 15 二、產(chǎn)品定位 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 四、區(qū)域市場分析 本案處于朝外商圈與東四十條的交匯地帶，項目屬于 5A級智能寫字樓，因此區(qū)域市場分析主要從兩方面入手：一是項目周邊的高檔寫字樓租售情況；二是目前對寫字樓市場有較大沖擊的周邊商住公寓銷售情況。今年供應(yīng)量約為20萬平方米。 11 中在金融街及附近區(qū)域，計有中證大廈、金融城等項目推出，供應(yīng)量達(dá) 50萬平方米。 西城區(qū)的項目主要集 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。中國 “入世 ”肯定對寫字樓市場會有明顯的拉動作用，但短期內(nèi)不會那么明顯，至少在 2021年看沒有那么顯著。如國貿(mào)由USD68/平方米下調(diào)至每平方米 USD61/平方米，華彬國際大廈由 USD28/平方米下調(diào)至USD26/平方米左右。由于這些網(wǎng)站先期租賃面積過于龐大。而最近的成交主要集中在老客戶在樓內(nèi)擴(kuò)租方面。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。在協(xié)議簽署的第二天，東方廣場租金報價由USD25/平方米 /月，提高到了 USD35/平方米 /月。 1998年至 1999年，市場是在緩慢地消化著存量，需求量受亞洲金融風(fēng)暴的影響很大，寫字樓市道蕭條。于是，市場中出現(xiàn)了真正面對現(xiàn)實(shí)的開發(fā)商。 1994年底租金為 （使用面積）， 1995年為 ， 1996年一季度為 ，而 199 1998年則分別降為 。 9 寫字樓市場趨于平淡。 但由于供應(yīng)量的急劇增加，使得供求關(guān)系發(fā)生傾斜，加上政府宏觀調(diào)控的影響， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 此時，由于競爭壓力越來越激烈， 90%的項目委托了代理商銷售。一、二期即告售磬，并從一期的 USD2200/平方米賣到了三期的 USD3300/平方米。當(dāng)時，推出的第一個項目為位于方莊的 “金城中心 ”（外銷證號 001）。 到 1993年底，北京高、中檔寫字樓的總建筑面積達(dá)到 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、北京市寫字樓市場發(fā)展回顧（ 1990年 —— 2021年） 1990年 —— 1992年北京寫字樓起步較高 北京寫字樓的發(fā)源地應(yīng)屬建國門外大街、第一使館區(qū)一帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。區(qū)域內(nèi)商務(wù)、文化氛圍較濃，屬于多元化，成熟地段 。 4 第一部分 項目概述 一、項目概述 地理位置 道樂大廈位于東城區(qū)東二環(huán)東四十條橋東 200米，東臨聚龍花園；西依美惠大廈、富華大廈；南眺商之苑寫字樓；北靠亞洲花園、亞洲大酒店。 3 第一部分 項目概述 一、 項目概述 4 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2 三、媒體選擇 28 四、公關(guān)活動 28 五、包裝要則 28 六、銷售中心要求 30 七、推廣階段安排 31 第七部份 銷售組織計劃 一、銷售組織架構(gòu) 34 二、上市時機(jī) 34 附錄 ： 合作方式 LOGO 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 目 錄 第一部份 項目概述 一、項目概述 4 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5 第二部份 市場分析 一、市場定位原則 7 二、市場發(fā)展回顧 7 三、市場現(xiàn)狀分析 10 四、區(qū)域市場分析 11 五、市場分析結(jié)論 13 第三部份 產(chǎn)品定位 一、項目分析 15 二、產(chǎn)品定位 15 第四部份 客戶定位 一、客戶定位原則 20 二、大客戶分析 20 三、整層購買客戶分析 21 第五部份 價格定位 一、定價原則 24 二、價格定位 24 三、付款方式 25 四、大客戶價格操作技巧 25 五、 整層購買客戶操作技巧 25 第六部份 宣傳推廣 一、推廣原則 27 二、宣傳費(fèi)用分配 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 周邊狀況 周邊商務(wù)酒店有港澳中心、亞洲大酒店，商務(wù)寫字樓有富華大廈、北海大廈、商務(wù)娛樂有保利大廈，工體北路娛樂設(shè)施等，項目靠近使館區(qū)，北面是正在籌建開發(fā)的高級外銷公寓亞洲花園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 朝外商圈寫字樓的發(fā)展是北京寫字樓市場發(fā)展的一個重要的部分，要研究朝外商圈的寫字樓市場，有必要首先了解北京寫字樓市場的情況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 其后的 1990年至 1992年，國際貿(mào)易中心 、京廣中心、燕莎、京城大廈、匯賓大廈、幸福大廈、京信大廈等陸續(xù)落成并使用，這三年是寫字樓的供應(yīng)高峰階段。 1993年 10月，首屆中國房地產(chǎn)交易會 ”的舉行標(biāo)志著外銷寫字樓的預(yù)售正式開始，在此之前，北京的寫字樓只租不售。其中，利達(dá)行銷售的萬通新世界廣場是 93年 12月開盤的，開售僅三天。就在這樣的高租金的背景下，市場上高、中檔寫字樓幾乎是滿租全無空房。 1995年上半年，有 10個項目推出，包括：京龍大廈、月壇大廈 、京瑞大廈、京盛大廈、建威大廈、東環(huán)廣場、新中原大廈、長新大廈、新東安市場等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 北京寫字樓租金是從 1994年底開始下降的。 這段時期內(nèi)，不少項目有價無市。這時期，成交的租金創(chuàng)下了大面積租約的最低點(diǎn)。特別是外國公司重新審視其在中國的市場運(yùn)作，對擴(kuò)大投資抱有積極態(tài)度，其中包括對物業(yè)的投入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 2021年底 —— 2021年寫字樓市場重歸理性 2021年季一季度的高檔寫字樓市場在租售成交量方面略有下降，僅在 3月份后期方略顯上升的趨勢。如：人人網(wǎng)站倒閉，航華科貿(mào)中心空出 2021平方米；白領(lǐng)在線、脈搏網(wǎng)、美商網(wǎng)大規(guī)模縮小或退出北京市場，使其前期租賃的寫字樓均空出上千平方米以上； 263搬出嘉里中心，空出 3000平方米。 3月份后，各個發(fā)展商終于將他們曲高和寡的租金價格逐步向下調(diào)整。從積極的方面看，北 京申奧成功無疑對北京房地產(chǎn)市場是一個利好因素，但這更多地表現(xiàn)在住宅市場方面，而對寫字樓市場的影響可以說是微乎其微。在各區(qū)域中朝陽區(qū)的市場供應(yīng)量獨(dú)占鰲頭，今年將有金地、萬達(dá)、財富中心等大型項目入市 ，供應(yīng)量達(dá) 150萬平方米以上。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)大型綜合項目。 市場需求特點(diǎn) 一是東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）供應(yīng)量超過西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的；二是標(biāo)榜商務(wù)公寓或商務(wù)樓甚至新興寫字樓的邊緣性寫字樓產(chǎn)品大量出現(xiàn)并熱銷，標(biāo)志著寫字樓市場從 “以產(chǎn)品為核心 ”開始轉(zhuǎn)向 “以客戶為核心 ”；三是外地企業(yè)機(jī)構(gòu)大舉入京，與外資企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；四是寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機(jī)構(gòu)、內(nèi)資機(jī)構(gòu)帶動國內(nèi)中小買家進(jìn)場的特點(diǎn)；五是隨著寫字樓產(chǎn) 品層次、類型的豐富，北京寫字樓市場已逐漸進(jìn)入以銷售為主的銷售時代。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 五、市場分析結(jié)論 ? 寫字樓開發(fā)量較?。? ? 朝外整體