【正文】 、商務公寓不同戶型的銷售對象定位 根據連云港市區(qū)的房地產市場分析、現針對國際商務大廈商務公寓目標市場展開詳細的分析。無論從地段位置還是其所處區(qū)域未來前景來說，都是不可多得的產品，更是未來無法復制的。業(yè)保值、增值、正常返租的責任。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經營效益下滑，商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。 對于一個有社會責任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應該明白如果經營管理不成功，返租中斷，往往會對開發(fā)商的品牌、信譽造成致命性的打擊。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經營者們急于找市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運作模式。 產權式商業(yè)類似于全產權式獨立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產品，但并不是商業(yè)地產相對于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 從商業(yè)經營角度看，產權式商業(yè)在整體經營上對于項目經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助于各經營商家入駐前對項目整體營運風格、發(fā)展前景的了解和預測，做出正確的決策。產權式獨立商鋪易回收資金的優(yōu)點和大型購物廣場統(tǒng)一進行商業(yè)管理的優(yōu)勢。 零售產權、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“產權式商業(yè)”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售，產權回收資金，通過長達1020年固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資者手中取回，而對于一個位于市中心，經營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。通過將經營權以固定分紅回報的形式對絕大多數開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢 商鋪租金相對穩(wěn)定。 從商業(yè)經營角度看，產權式商業(yè)類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場，與沿街獨立商鋪或零售零租的商業(yè)街產生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨立商鋪的競爭： 主要依賴于商場整體經營的成功。確保了市場運作初期的業(yè)主利益。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現，開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮。二、本項目與競爭樓盤的差異性國際商務大廈項目比競爭樓盤更具優(yōu)勢，主要突顯在3個方面：香港尖莎咀百貨入住，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象；由專業(yè)商業(yè)管理公司后續(xù)經營管理；全新產權式商業(yè)模式；三、本項目商業(yè)的品質、業(yè)態(tài)與銷售對象定位國際商務的大廈項目是一種集購物、餐飲、娛樂于一體的時尚百貨業(yè)態(tài)，功能定位比例分配是：購物90%、餐飲5%、娛樂5%。第三部分 項目“賣點”把握一、 本項目的核心賣點國際商務大廈項目的賣點集中在商務辦公、商務公寓、購物、餐飲、休閑、娛樂，黃金業(yè)態(tài)組合引領都市時尚風潮，將國際商業(yè)趨勢與連云港商業(yè)特點充分融合，財富與時尚同步。4）項目是通灌北路唯一一塊商業(yè)綜合地塊，所謂物以稀為貴。5）商業(yè)競爭：項目周邊商場林立，連云港當地消費者對新商業(yè)品牌的認可，存在不確定性。劣勢1）周邊環(huán)境：項目與隴海步行街中間被中國人民銀行大樓間隔；正對面是銷售機電設備的店鋪，北面緊鄰是市投標中心，缺少高檔商業(yè)氛圍。4）業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢：國際商務大廈集商務辦公、商務公寓、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，黃金業(yè)態(tài)組合引領都市時尚風潮，將國際商業(yè)趨勢與連云港商業(yè)特點充分融合，財富與時尚同步。項目位置：連云港新浦區(qū)通灌北路87號三、項目四至 北臨新一佳超市 西臨南京中央百貨 東臨文峰大世界百貨 南臨隴海步行街四、項目SWTO分析 優(yōu)勢1）地理位置：項目地處連云港市區(qū)絕佳商業(yè)核心位置，與文峰大世界百貨、隴海步行街、時代超市等成熟商業(yè)隔街相望，通灌路、解放路、海昌路等多條城市核心商業(yè)主干道環(huán)繞；無法復制的地段優(yōu)勢，更彰顯尊貴品味；占據市中心至高領地，區(qū)域優(yōu)勢無與倫比。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降，土地購置面積也未相應增長，這顯示未來幾年供應緊張的局面難以得到緩解。雖然連云港房地產市場已進入調整期，但不會崩盤，原因是房地產是連云港市的支柱產業(yè)，政府不允許房價崩盤，二是我國經濟的基本面未變壞，支持房價的諸多因素仍然存在。連云港目前的房地產市場秩序比較混亂。一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。三、現有及潛在競爭樓盤情況以及其市場適銷情況四、連云港現優(yōu)質樓盤和城市未來發(fā)展的差距從2007年和今年以來連云港房市的實際運行狀況和走向來看，我們可以判定：連云港的房地產市場目前進入了調整期，現在售樓盤步入了房地產周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點”。認購登記比較樂觀，總共300套房源，已經有600多人登記。營銷推廣簡要分析：從開始接受認購登記算起蓄水期過長，流失相當部分客源，其定位為大型美式風情高尚住宅區(qū)，其景觀設計、售樓處建設、戶外廣告還是彰現了其高端樓盤形象，但銷售節(jié)奏失控，定價相對較高，對銷售產生了較大壓力天景美地物業(yè)地址:新浦區(qū)鹽河南路75號建筑面積:37746平方米，均價:多層2500元/平方米一期192套戶型天景美地一期大戶型明顯偏多，總價偏高，主力戶型總價為35萬以上，營銷推廣也存在較大壓力。(在寒冷的冬季，水景帶冒著絲絲熱氣且與周圍熱帶植物及各種圖騰柱、雕塑相呼應，大大提升了小區(qū)的居住品質與檔次)；小區(qū)內配套設施齊全，有幼兒園、網球場、室內游泳池、壁球館、健身房等；建筑規(guī)劃及園林景觀呈現鮮明風格，在連云港市場上獨樹一幟。其中產階級這一客源定位與連云港市民消費心理不吻合，連自己的銷售人員都比較排斥，推廣難度較大。在海連新天項目營銷推廣中比較重視新浦中心城區(qū)戶外道旗，投入雖小，效果卻比較明顯，在市民中認知度較高。戶型多為明臥，客廳通風采光不暢，幾乎沒有戶型做到南北通透。發(fā)展商為南京市江寧區(qū)開發(fā)商，從未躋身于一流開發(fā)商之列，此項目也未同一流策劃代理機構合作，故項目推廣手法比較一般。久和國際新城號稱國際氣息濃厚，配套完善，不愧是到目前為止港城國際生活第一城的定位。定位：國際生活第一城，倡導國際人居標準的東部首席中央高尚居住社區(qū)。從市區(qū)各面積段供銷情況來看，政策的要求沒有體現出來，90㎡以下的房源的供應比重并沒有增加，90144㎡的中等戶型依然是市場的供銷主力，這就有必要引導部分供應轉向小戶型。其中住宅平均售價2395元/平方米，%，（剔除經濟適用房平均售價2467元/平方米，%）。%。%。%。在各縣、區(qū)中，新浦區(qū)商品房竣工面積最大，％，％％。商品房竣工面積增幅較大　　2007年，全市商品房竣工面積超過200萬平方米，％。%。%。%，％；，%；，%。%、%，%、%、%、%、%。 開發(fā)投資快速發(fā)展房地產投資增幅高于規(guī)模以上投資增幅，%,，%。2007年，連云港市按照省委、省政府的部署，切實抓住當前面臨的歷史性機遇，根據連云港市獨特的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、發(fā)展戰(zhàn)略與定位，以及國際海濱大城市建設的規(guī)劃。我們認為，像萬潤怡景苑、千葉花園城、金秋情緣等相對數量的在售項目均屬無效產品供應之類。與品牌公司形成鮮明對比的是，一些小開發(fā)商比如日月花園、名典公寓項目的開發(fā)商不識品牌為何物！ “賣一套算一套”，“賣完萬事大吉”的觀念盛行。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導著今后商品房市場的發(fā)展方向?？偨Y連云港市房地產市場表現可以發(fā)現，連云港市房地產的發(fā)展突出幾個特點：1. 地產大鱷爭相進軍連云港市場。％％。在此背景下，前去海州區(qū)進行房地產投資的開發(fā)企業(yè)越來越多，實力越來越強，打造的樓盤規(guī)模越來越大，樓盤品質也越來越高。 海州區(qū)：至目前為止，海州區(qū)樓盤的銷售均價和市區(qū)均價相比還有相當的差距。新浦北區(qū)也有全新的變化，根據我們調查，當前，這里已經聚集了多個項目準備隨時開工。而新浦新區(qū)（也即新浦東區(qū)）在過去的一年里有所復蘇，今年該板塊又迎來一輪發(fā)展高峰。 當然，小戶型產品也不可能無限制地通過縮小面積去迎合市民對購房“低總價”的心理渴求，至少應保證基本的居住功能。小戶型房源在樓市唱主角分析2007年的港城樓市，小戶型產品異常搶手，久和國際新城、九龍城市樂園等樓盤的小戶型房源，在市場上都取得了不俗的銷售業(yè)績。隨著政策的逐漸明朗以及市場對政策的逐漸適應，港城樓市仍有拓展空間。在2007年緊縮政策環(huán)境下，國內一線城市的大型開發(fā)商曾一度掀起一股降價熱潮。而房地產市場的區(qū)域性特征以及結構性特征越來越明顯，將是導致連云港市房地產市場價格漲幅趨緩的主要原因。消費領域的拓寬，消費結構的改善和消費周期的縮短，加速了商業(yè)體裁規(guī)模擴大，經濟效益出現了持續(xù)增長的大好勢頭。商業(yè)經濟效益總體向好，利稅總額大幅增加，加快了流通領域對外開放的步伐，進一步加大了流通體制改革的力度，商業(yè)經濟呈現持續(xù)發(fā)展的勢頭。我們分析認為，價格漲幅趨緩主要是受兩方面因素的影響：一方面是受連云港市日益增大的房源供應量與市場消化能力之間的矛盾影響；另一方面是連云港市房地產市場的區(qū)域性特征以及結構性特征越來越明顯所致。在國家和連云港地產的雙重調控下，港城商品房房價將會由快速上漲過渡到穩(wěn)步發(fā)展階段，不會出現大起大落的局面。但由于港城的剛性住房需求增長仍然迅猛，使得港城樓市近期已逐漸回暖。這一波新的發(fā)展高峰帶給港城市民的，不同于以往發(fā)展高峰所帶及的漲價與無奈，更多的則是最大化地滿足了港城市民的多樣化住房需求。2008年，港城樓市的剛性需求旺盛，小戶型產品仍非常搶手，這些推出的數量不等的小戶型產品又掀起了港城小戶型房源的新一輪銷售風暴。作為寸土寸金的中心區(qū)，由于地段資源的珍稀性，新浦中心區(qū)的樓盤銷售，繼續(xù)引領市區(qū)各區(qū)域樓盤銷售，同時也是市民對區(qū)域性樓市價格上漲抗性最小的一個區(qū)域。而新浦南區(qū)仍是2008年市民購房的熱點區(qū)域之一。海州區(qū)近幾年的經濟取得了巨大發(fā)展。%。因此，這里的開發(fā)商就在產品打造上下工夫，比如增強產品特色、改善產品居住功能等，靠海邊的樓盤以更加濃郁的濱?；厣珌砦矍?，而那些沒有太多資源優(yōu)勢的的樓盤，諸多方面的“暗戰(zhàn)”在所難免。2. 改善型需求勢頭進一步趨強，精品商品住宅出現旺銷。4. 房地產市場正步入品牌時代以奧園集團登陸港城為標志，公園一號以港城營銷推廣前所未有之氣勢，震撼全城；而久和國際、新港國際兩大超級大盤的磅礴氣勢則更讓本地中小開發(fā)商感受到較大壓力。市場處于結構性過剩，購房者的購買欲望與無效產品供應形成巨大空白，處于更新換代的前夜。值得注意的是，盡管投資量和商品房施工面積相比去年同期都有不同程度的上升，但商品房供求關系仍然表現為供略小于求。房地產開發(fā)規(guī)模化、高層化、海濱化趨勢明顯，產銷兩旺，已成為拉動連云港經濟增長的支柱性產業(yè)。從各個縣、區(qū)房地產開發(fā)投資完成情況看：%,%?！　∩唐贩课菪麻_工面積占施工總面積的一半以上，%，％。％；，%；，%。％％。%。％，％。%。%；，%。%，%；?！　∩唐纷≌鶅r增幅超過兩位數，全市商品房屋平均售價2555元/平方米，%。連云港全市商品住宅累計供銷比分析商品住宅分面積段供銷分析目前連云港商品住宅市場供應量巨大，銷售一般，去化壓力較大。%，未來共有約近4000戶居民在此居住生活。四期又分別有各自的亮點：柏林公園、威尼斯廣場、維多利亞花園、國際教育園區(qū)、三疊泳池等。氣勢磅礴，大有王者之氣，此氣勢對于連云港的消費者有較大震撼。定位分析：水景、美地、時尚、和諧規(guī)劃分析：依自然現狀，以中央景觀區(qū)為中心，南北區(qū)景觀軸將整個小區(qū)自然分為南北兩部分。海連新天售樓地址:新浦區(qū)近新市政府行政大樓科苑路99號總建筑面積:占地160畝，銷售均價:多層3600元/平方米營銷推廣簡析：主力戶型為比較適中的實用型3房，但坊間盛傳的新市政府行政大樓即將搬遷至連云區(qū)的消息，導致大量認購客戶未簽訂正式購房合同，其比例約為1520%，且有相當比例的退房。萬潤?怡景苑售樓地址:新浦區(qū)萬潤商業(yè)街總建筑面積:20萬平方米銷售均價: 28503500元/平方米營銷推廣簡析:萬潤?怡景苑一期主力戶型為面積偏大的140平米以上，甚至多為180平米的大戶型，故銷售率較低。溫哥華國際花園售樓地址:新浦區(qū)海連東路56號(巨龍路與海連路交叉)總建筑面積:銷售均價: 2800元/平方米項目規(guī)劃分析：建筑風格是經加拿大最具實力的蔡德勒建筑設計公司精心打造，結合了加拿大風情的北美建筑風格，倡導歐洲現代院落住宅模式，使每個居住院均有良好的庭院景觀；園林采用了熱帶巴厘島風情的水景，使多數住宅都成為親水住宅，提升居住品質；小區(qū)內的綠化、水景及小區(qū)中央景觀是由多個環(huán)形游泳池連接而成。交通便捷，周邊生活配套設施齊全，規(guī)劃設計簡潔雅致，戶型齊全，有近6000平方米的大型中央水景公園，另有多種風情的組團綠化。廣告推廣缺乏實力策劃及設計，對于發(fā)展商是資金浪費。較為成功的報紙軟文炒作，刊載于《連云港日報》的數篇軟文，都很好地凸現了中房品牌，項目較為高端的形象及地暖系統(tǒng)、教育社區(qū)等概念，在業(yè)界引起較大震動，有數家發(fā)展商老總來電來訪參觀取經。目前，連云港房地產商更面臨著巨大的資金壓力。這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。而且隨著房市的不景氣和房價的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產商和中介機構就加大了其機會主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內可能進一步加劇。從房地產的具體開發(fā)數據來看，供不應求情況嚴重。第二部分 項目分析一、項目經濟技術指標項目推廣名：連云港國際商務大廈項目總占地面積：14100平方米總建筑面積：80487平方米地上建筑面積：64867平方米 地下建筑面積：15620平方米地上包括：A樓辦公：25075平方米 B樓辦