【正文】 、商務(wù)公寓不同戶型的銷售對(duì)象定位 根據(jù)連云港市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、現(xiàn)針對(duì)國際商務(wù)大廈商務(wù)公寓目標(biāo)市場(chǎng)展開詳細(xì)的分析。無論從地段位置還是其所處區(qū)域未來前景來說，都是不可多得的產(chǎn)品，更是未來無法復(fù)制的。業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。而且由于價(jià)格競(jìng)爭的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑，商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵返租收益。 對(duì)于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成功，返租中斷，往往會(huì)對(duì)開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們急于找市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，但并不是商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 從商業(yè)經(jīng)營角度看，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)在整體經(jīng)營上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。 零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“產(chǎn)權(quán)式商業(yè)”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售，產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)1020年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式對(duì)絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢 商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定。 從商業(yè)經(jīng)營角度看，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)類似于整體自營的大型商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競(jìng)爭： 主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營的成功。確保了市場(chǎng)運(yùn)作初期的業(yè)主利益。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮。二、本項(xiàng)目與競(jìng)爭樓盤的差異性國際商務(wù)大廈項(xiàng)目比競(jìng)爭樓盤更具優(yōu)勢(shì)，主要突顯在3個(gè)方面：香港尖莎咀百貨入住，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象；由專業(yè)商業(yè)管理公司后續(xù)經(jīng)營管理；全新產(chǎn)權(quán)式商業(yè)模式；三、本項(xiàng)目商業(yè)的品質(zhì)、業(yè)態(tài)與銷售對(duì)象定位國際商務(wù)的大廈項(xiàng)目是一種集購物、餐飲、娛樂于一體的時(shí)尚百貨業(yè)態(tài)，功能定位比例分配是：購物90%、餐飲5%、娛樂5%。第三部分 項(xiàng)目“賣點(diǎn)”把握一、 本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)國際商務(wù)大廈項(xiàng)目的賣點(diǎn)集中在商務(wù)辦公、商務(wù)公寓、購物、餐飲、休閑、娛樂，黃金業(yè)態(tài)組合引領(lǐng)都市時(shí)尚風(fēng)潮，將國際商業(yè)趨勢(shì)與連云港商業(yè)特點(diǎn)充分融合，財(cái)富與時(shí)尚同步。4）項(xiàng)目是通灌北路唯一一塊商業(yè)綜合地塊，所謂物以稀為貴。5）商業(yè)競(jìng)爭：項(xiàng)目周邊商場(chǎng)林立，連云港當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)新商業(yè)品牌的認(rèn)可，存在不確定性。劣勢(shì)1）周邊環(huán)境：項(xiàng)目與隴海步行街中間被中國人民銀行大樓間隔；正對(duì)面是銷售機(jī)電設(shè)備的店鋪，北面緊鄰是市投標(biāo)中心，缺少高檔商業(yè)氛圍。4）業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢(shì)：國際商務(wù)大廈集商務(wù)辦公、商務(wù)公寓、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，黃金業(yè)態(tài)組合引領(lǐng)都市時(shí)尚風(fēng)潮，將國際商業(yè)趨勢(shì)與連云港商業(yè)特點(diǎn)充分融合，財(cái)富與時(shí)尚同步。項(xiàng)目位置：連云港新浦區(qū)通灌北路87號(hào)三、項(xiàng)目四至 北臨新一佳超市 西臨南京中央百貨 東臨文峰大世界百貨 南臨隴海步行街四、項(xiàng)目SWTO分析 優(yōu)勢(shì)1）地理位置：項(xiàng)目地處連云港市區(qū)絕佳商業(yè)核心位置，與文峰大世界百貨、隴海步行街、時(shí)代超市等成熟商業(yè)隔街相望，通灌路、解放路、海昌路等多條城市核心商業(yè)主干道環(huán)繞；無法復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，更彰顯尊貴品味；占據(jù)市中心至高領(lǐng)地，區(qū)域優(yōu)勢(shì)無與倫比。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降，土地購置面積也未相應(yīng)增長，這顯示未來幾年供應(yīng)緊張的局面難以得到緩解。雖然連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期，但不會(huì)崩盤，原因是房地產(chǎn)是連云港市的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房價(jià)崩盤，二是我國經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞，支持房價(jià)的諸多因素仍然存在。連云港目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。三、現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭樓盤情況以及其市場(chǎng)適銷情況四、連云港現(xiàn)優(yōu)質(zhì)樓盤和城市未來發(fā)展的差距從2007年和今年以來連云港房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以判定：連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前進(jìn)入了調(diào)整期，現(xiàn)在售樓盤步入了房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點(diǎn)”。認(rèn)購登記比較樂觀，總共300套房源，已經(jīng)有600多人登記。營銷推廣簡要分析：從開始接受認(rèn)購登記算起蓄水期過長，流失相當(dāng)部分客源，其定位為大型美式風(fēng)情高尚住宅區(qū)，其景觀設(shè)計(jì)、售樓處建設(shè)、戶外廣告還是彰現(xiàn)了其高端樓盤形象，但銷售節(jié)奏失控，定價(jià)相對(duì)較高，對(duì)銷售產(chǎn)生了較大壓力天景美地物業(yè)地址:新浦區(qū)鹽河南路75號(hào)建筑面積:37746平方米，均價(jià):多層2500元/平方米一期192套戶型天景美地一期大戶型明顯偏多，總價(jià)偏高，主力戶型總價(jià)為35萬以上，營銷推廣也存在較大壓力。(在寒冷的冬季，水景帶冒著絲絲熱氣且與周圍熱帶植物及各種圖騰柱、雕塑相呼應(yīng)，大大提升了小區(qū)的居住品質(zhì)與檔次)；小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，有幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池、壁球館、健身房等；建筑規(guī)劃及園林景觀呈現(xiàn)鮮明風(fēng)格，在連云港市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。其中產(chǎn)階級(jí)這一客源定位與連云港市民消費(fèi)心理不吻合，連自己的銷售人員都比較排斥，推廣難度較大。在海連新天項(xiàng)目營銷推廣中比較重視新浦中心城區(qū)戶外道旗，投入雖小，效果卻比較明顯，在市民中認(rèn)知度較高。戶型多為明臥，客廳通風(fēng)采光不暢，幾乎沒有戶型做到南北通透。發(fā)展商為南京市江寧區(qū)開發(fā)商，從未躋身于一流開發(fā)商之列，此項(xiàng)目也未同一流策劃代理機(jī)構(gòu)合作，故項(xiàng)目推廣手法比較一般。久和國際新城號(hào)稱國際氣息濃厚，配套完善，不愧是到目前為止港城國際生活第一城的定位。定位：國際生活第一城，倡導(dǎo)國際人居標(biāo)準(zhǔn)的東部首席中央高尚居住社區(qū)。從市區(qū)各面積段供銷情況來看，政策的要求沒有體現(xiàn)出來，90㎡以下的房源的供應(yīng)比重并沒有增加，90144㎡的中等戶型依然是市場(chǎng)的供銷主力，這就有必要引導(dǎo)部分供應(yīng)轉(zhuǎn)向小戶型。其中住宅平均售價(jià)2395元/平方米，%，（剔除經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)2467元/平方米，%）。%。%。%。在各縣、區(qū)中，新浦區(qū)商品房竣工面積最大，％，％％。商品房竣工面積增幅較大　　2007年，全市商品房竣工面積超過200萬平方米，％。%。%。%，％；，%；，%。%、%，%、%、%、%、%。 開發(fā)投資快速發(fā)展房地產(chǎn)投資增幅高于規(guī)模以上投資增幅，%,，%。2007年，連云港市按照省委、省政府的部署，切實(shí)抓住當(dāng)前面臨的歷史性機(jī)遇，根據(jù)連云港市獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、發(fā)展戰(zhàn)略與定位，以及國際海濱大城市建設(shè)的規(guī)劃。我們認(rèn)為，像萬潤怡景苑、千葉花園城、金秋情緣等相對(duì)數(shù)量的在售項(xiàng)目均屬無效產(chǎn)品供應(yīng)之類。與品牌公司形成鮮明對(duì)比的是，一些小開發(fā)商比如日月花園、名典公寓項(xiàng)目的開發(fā)商不識(shí)品牌為何物！ “賣一套算一套”，“賣完萬事大吉”的觀念盛行。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場(chǎng)的發(fā)展方向。總結(jié)連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，連云港市房地產(chǎn)的發(fā)展突出幾個(gè)特點(diǎn)：1. 地產(chǎn)大鱷爭相進(jìn)軍連云港市場(chǎng)。％％。在此背景下，前去海州區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的開發(fā)企業(yè)越來越多，實(shí)力越來越強(qiáng)，打造的樓盤規(guī)模越來越大，樓盤品質(zhì)也越來越高。 海州區(qū)：至目前為止，海州區(qū)樓盤的銷售均價(jià)和市區(qū)均價(jià)相比還有相當(dāng)?shù)牟罹?。新浦北區(qū)也有全新的變化，根據(jù)我們調(diào)查，當(dāng)前，這里已經(jīng)聚集了多個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備隨時(shí)開工。而新浦新區(qū)（也即新浦東區(qū)）在過去的一年里有所復(fù)蘇，今年該板塊又迎來一輪發(fā)展高峰。 當(dāng)然，小戶型產(chǎn)品也不可能無限制地通過縮小面積去迎合市民對(duì)購房“低總價(jià)”的心理渴求，至少應(yīng)保證基本的居住功能。小戶型房源在樓市唱主角分析2007年的港城樓市，小戶型產(chǎn)品異常搶手，久和國際新城、九龍城市樂園等樓盤的小戶型房源，在市場(chǎng)上都取得了不俗的銷售業(yè)績。隨著政策的逐漸明朗以及市場(chǎng)對(duì)政策的逐漸適應(yīng)，港城樓市仍有拓展空間。在2007年緊縮政策環(huán)境下，國內(nèi)一線城市的大型開發(fā)商曾一度掀起一股降價(jià)熱潮。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征以及結(jié)構(gòu)性特征越來越明顯，將是導(dǎo)致連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅趨緩的主要原因。消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善和消費(fèi)周期的縮短，加速了商業(yè)體裁規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)了持續(xù)增長的大好勢(shì)頭。商業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體向好，利稅總額大幅增加，加快了流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放的步伐，進(jìn)一步加大了流通體制改革的力度，商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭。我們分析認(rèn)為，價(jià)格漲幅趨緩主要是受兩方面因素的影響：一方面是受連云港市日益增大的房源供應(yīng)量與市場(chǎng)消化能力之間的矛盾影響；另一方面是連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征以及結(jié)構(gòu)性特征越來越明顯所致。在國家和連云港地產(chǎn)的雙重調(diào)控下，港城商品房房價(jià)將會(huì)由快速上漲過渡到穩(wěn)步發(fā)展階段，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的局面。但由于港城的剛性住房需求增長仍然迅猛，使得港城樓市近期已逐漸回暖。這一波新的發(fā)展高峰帶給港城市民的，不同于以往發(fā)展高峰所帶及的漲價(jià)與無奈，更多的則是最大化地滿足了港城市民的多樣化住房需求。2008年，港城樓市的剛性需求旺盛，小戶型產(chǎn)品仍非常搶手，這些推出的數(shù)量不等的小戶型產(chǎn)品又掀起了港城小戶型房源的新一輪銷售風(fēng)暴。作為寸土寸金的中心區(qū)，由于地段資源的珍稀性，新浦中心區(qū)的樓盤銷售，繼續(xù)引領(lǐng)市區(qū)各區(qū)域樓盤銷售，同時(shí)也是市民對(duì)區(qū)域性樓市價(jià)格上漲抗性最小的一個(gè)區(qū)域。而新浦南區(qū)仍是2008年市民購房的熱點(diǎn)區(qū)域之一。海州區(qū)近幾年的經(jīng)濟(jì)取得了巨大發(fā)展。%。因此，這里的開發(fā)商就在產(chǎn)品打造上下工夫，比如增強(qiáng)產(chǎn)品特色、改善產(chǎn)品居住功能等，靠海邊的樓盤以更加濃郁的濱海化特色來吸引眼球，而那些沒有太多資源優(yōu)勢(shì)的的樓盤，諸多方面的“暗戰(zhàn)”在所難免。2. 改善型需求勢(shì)頭進(jìn)一步趨強(qiáng)，精品商品住宅出現(xiàn)旺銷。4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入品牌時(shí)代以奧園集團(tuán)登陸港城為標(biāo)志，公園一號(hào)以港城營銷推廣前所未有之氣勢(shì)，震撼全城；而久和國際、新港國際兩大超級(jí)大盤的磅礴氣勢(shì)則更讓本地中小開發(fā)商感受到較大壓力。市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性過剩，購房者的購買欲望與無效產(chǎn)品供應(yīng)形成巨大空白，處于更新?lián)Q代的前夜。值得注意的是，盡管投資量和商品房施工面積相比去年同期都有不同程度的上升，但商品房供求關(guān)系仍然表現(xiàn)為供略小于求。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；?、高層化、海濱化趨勢(shì)明顯，產(chǎn)銷兩旺，已成為拉動(dòng)連云港經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。從各個(gè)縣、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況看：%,%。　　商品房屋新開工面積占施工總面積的一半以上，%，％。％；，%；，%。％％。%。％，％。%。%；，%。%，%；?！　∩唐纷≌鶅r(jià)增幅超過兩位數(shù)，全市商品房屋平均售價(jià)2555元/平方米，%。連云港全市商品住宅累計(jì)供銷比分析商品住宅分面積段供銷分析目前連云港商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，銷售一般，去化壓力較大。%，未來共有約近4000戶居民在此居住生活。四期又分別有各自的亮點(diǎn)：柏林公園、威尼斯廣場(chǎng)、維多利亞花園、國際教育園區(qū)、三疊泳池等。氣勢(shì)磅礴，大有王者之氣，此氣勢(shì)對(duì)于連云港的消費(fèi)者有較大震撼。定位分析：水景、美地、時(shí)尚、和諧規(guī)劃分析：依自然現(xiàn)狀，以中央景觀區(qū)為中心，南北區(qū)景觀軸將整個(gè)小區(qū)自然分為南北兩部分。海連新天售樓地址:新浦區(qū)近新市政府行政大樓科苑路99號(hào)總建筑面積:占地160畝，銷售均價(jià):多層3600元/平方米營銷推廣簡析：主力戶型為比較適中的實(shí)用型3房，但坊間盛傳的新市政府行政大樓即將搬遷至連云區(qū)的消息，導(dǎo)致大量認(rèn)購客戶未簽訂正式購房合同，其比例約為1520%，且有相當(dāng)比例的退房。萬潤?怡景苑售樓地址:新浦區(qū)萬潤商業(yè)街總建筑面積:20萬平方米銷售均價(jià): 28503500元/平方米營銷推廣簡析:萬潤?怡景苑一期主力戶型為面積偏大的140平米以上，甚至多為180平米的大戶型，故銷售率較低。溫哥華國際花園售樓地址:新浦區(qū)海連東路56號(hào)(巨龍路與海連路交叉)總建筑面積:銷售均價(jià): 2800元/平方米項(xiàng)目規(guī)劃分析：建筑風(fēng)格是經(jīng)加拿大最具實(shí)力的蔡德勒建筑設(shè)計(jì)公司精心打造，結(jié)合了加拿大風(fēng)情的北美建筑風(fēng)格，倡導(dǎo)歐洲現(xiàn)代院落住宅模式，使每個(gè)居住院均有良好的庭院景觀；園林采用了熱帶巴厘島風(fēng)情的水景，使多數(shù)住宅都成為親水住宅，提升居住品質(zhì)；小區(qū)內(nèi)的綠化、水景及小區(qū)中央景觀是由多個(gè)環(huán)形游泳池連接而成。交通便捷，周邊生活配套設(shè)施齊全，規(guī)劃設(shè)計(jì)簡潔雅致，戶型齊全，有近6000平方米的大型中央水景公園，另有多種風(fēng)情的組團(tuán)綠化。廣告推廣缺乏實(shí)力策劃及設(shè)計(jì)，對(duì)于發(fā)展商是資金浪費(fèi)。較為成功的報(bào)紙軟文炒作，刊載于《連云港日?qǐng)?bào)》的數(shù)篇軟文，都很好地凸現(xiàn)了中房品牌，項(xiàng)目較為高端的形象及地暖系統(tǒng)、教育社區(qū)等概念，在業(yè)界引起較大震動(dòng)，有數(shù)家發(fā)展商老總來電來訪參觀取經(jīng)。目前，連云港房地產(chǎn)商更面臨著巨大的資金壓力。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。而且隨著房市的不景氣和房價(jià)的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會(huì)主義行為，使得市場(chǎng)秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。從房地產(chǎn)的具體開發(fā)數(shù)據(jù)來看，供不應(yīng)求情況嚴(yán)重。第二部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目推廣名：連云港國際商務(wù)大廈項(xiàng)目總占地面積：14100平方米總建筑面積：80487平方米地上建筑面積：64867平方米 地下建筑面積：15620平方米地上包括：A樓辦公：25075平方米 B樓辦