【正文】 際化外，未見項(xiàng)目任何國(guó)際化特征所在；建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)幾乎毫無(wú)特色，在推廣中也只字未提，與久和國(guó)際新城相比較，規(guī)劃差距很明顯；由于動(dòng)遷難度較大，該項(xiàng)目雖然號(hào)稱80萬(wàn)平方米 ，但后續(xù)開發(fā)將存在較大阻力。溫哥華國(guó)際花園售樓地址:新浦區(qū)海連東路56號(hào)(巨龍路與海連路交叉)總建筑面積:銷售均價(jià): 2800元/平方米項(xiàng)目規(guī)劃分析：建筑風(fēng)格是經(jīng)加拿大最具實(shí)力的蔡德勒建筑設(shè)計(jì)公司精心打造，結(jié)合了加拿大風(fēng)情的北美建筑風(fēng)格，倡導(dǎo)歐洲現(xiàn)代院落住宅模式，使每個(gè)居住院均有良好的庭院景觀；園林采用了熱帶巴厘島風(fēng)情的水景，使多數(shù)住宅都成為親水住宅，提升居住品質(zhì)；小區(qū)內(nèi)的綠化、水景及小區(qū)中央景觀是由多個(gè)環(huán)形游泳池連接而成。營(yíng)銷推廣簡(jiǎn)析：溫哥華國(guó)際花園以鮮明的加拿大溫哥華風(fēng)格面世，其定位在連云港的樓盤中相對(duì)較為鮮明，具有較大的震撼；項(xiàng)目在銷戶型以比較適中的2房、3房為主；項(xiàng)目以葛優(yōu)作為形象代言人，開了港城樓盤形象代言人的先河。交通便捷，周邊生活配套設(shè)施齊全，規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔雅致，戶型齊全，有近6000平方米的大型中央水景公園，另有多種風(fēng)情的組團(tuán)綠化。營(yíng)銷推廣簡(jiǎn)析:天景美地賣點(diǎn)發(fā)掘單薄，較為空泛，推廣之賣點(diǎn)僅為山水珍景，案名“天景美地”及所謂的“港城第三代住宅”概念有嘩眾取寵之嫌，且不易傳播和記憶。廣告推廣缺乏實(shí)力策劃及設(shè)計(jì)，對(duì)于發(fā)展商是資金浪費(fèi)。 中房新天地物業(yè)地址:新浦區(qū)鹽河北路近廣電局建筑面積:總建筑面積13萬(wàn)平方米，一期7萬(wàn)平方米一期銷售均價(jià):多層2200元/平方米一期約500套戶型營(yíng)銷推廣簡(jiǎn)析：中房新天地一期銷售率過(guò)80%，所剩滯銷戶型皆為大戶型，總價(jià)偏高，達(dá)30萬(wàn)以上，在火車站板塊，總價(jià)30萬(wàn)以上的房型不具備任何競(jìng)爭(zhēng)力。較為成功的報(bào)紙軟文炒作，刊載于《連云港日?qǐng)?bào)》的數(shù)篇軟文，都很好地凸現(xiàn)了中房品牌，項(xiàng)目較為高端的形象及地暖系統(tǒng)、教育社區(qū)等概念，在業(yè)界引起較大震動(dòng)，有數(shù)家發(fā)展商老總來(lái)電來(lái)訪參觀取經(jīng)。當(dāng)然，這個(gè)“拐點(diǎn)”只是短周期的“拐點(diǎn)”，而不是連云港房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的”拐點(diǎn)”。目前，連云港房地產(chǎn)商更面臨著巨大的資金壓力。同時(shí)，近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。而且隨著房市的不景氣和房?jī)r(jià)的下跌，一些原來(lái)被遮掩的問(wèn)題開始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會(huì)主義行為，使得市場(chǎng)秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊，未來(lái)的發(fā)展前景趨好。從房地產(chǎn)的具體開發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)看，供不應(yīng)求情況嚴(yán)重。因此，在價(jià)格得到適當(dāng)調(diào)整后，供不應(yīng)求的情況將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。第二部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目推廣名：連云港國(guó)際商務(wù)大廈項(xiàng)目總占地面積：14100平方米總建筑面積：80487平方米地上建筑面積：64867平方米 地下建筑面積：15620平方米地上包括：A樓辦公：25075平方米 B樓辦公：15645平方米 C樓：4709平方米 C樓物業(yè)管理及活動(dòng)：734平方米 酒店：6809平方米 商場(chǎng)：11895平方米 層數(shù)：地下：停車場(chǎng)2層 地上：A座：30層；B座：31層；C座：16層 AB座13層為商場(chǎng)；A座47層為陽(yáng)光大酒店容積率： 其中:；綠化率：%抗震設(shè)防裂度：7級(jí)建筑覆蓋率：% 其中：%；公建為50%結(jié)構(gòu)類型：框、剪力墻機(jī)動(dòng)停車位：455輛 其中：地上為156輛；地下為301輛 非機(jī)動(dòng)停車位：4624輛 其中：地上為2974輛；地下為1650輛二、 項(xiàng)目現(xiàn)狀及位置項(xiàng)目所屬地塊目前處于開工前狀態(tài)，屬熟地。國(guó)際商務(wù)大廈商圈輻射連云港及周邊市、縣10公里半徑，其成熟核心消費(fèi)圈坐擁近百萬(wàn)消費(fèi)人群。3）設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：時(shí)尚、新穎，項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，在連云港當(dāng)?shù)匦路f獨(dú)特，并形成連云港商業(yè)新地標(biāo)。5）政府支持：市政府將項(xiàng)目視為重點(diǎn)招商項(xiàng)目，政策上給予全力支持。6）項(xiàng)目資源的稀缺性：由于通灌路幾乎沒(méi)有商業(yè)地塊的規(guī)劃，整個(gè)通灌路現(xiàn)在的商業(yè)發(fā)展極為成熟，商鋪的需求旺盛。2）周邊競(jìng)爭(zhēng)：在通灌路上目前在銷售的商鋪共有3家，分別是國(guó)貿(mào)、第一街區(qū)、三禾城中城。 3）開發(fā)周期：項(xiàng)目從拿地到拆遷到開工，所用時(shí)間較長(zhǎng)，加上拆遷戶的矛盾會(huì)是項(xiàng)目在開發(fā)周期上存在不確定性；4）交通配套：通灌路自2008年初改為單行線，對(duì)私家車購(gòu)物的高檔消費(fèi)，有一定負(fù)面影響。機(jī)會(huì)1）連云港新浦區(qū)未來(lái)三到五年內(nèi)將把通灌路建設(shè)成為市級(jí)商業(yè)中心，項(xiàng)目商機(jī)無(wú)限，升值潛力無(wú)限。3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)引入深圳特區(qū)先進(jìn)的百貨管理體制，在連云港目前商業(yè)管理水平較低的情況下，尤為重要。威脅1）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷是重要威脅。3）在通灌路在售項(xiàng)目中，國(guó)貿(mào)在商鋪銷售形式方面與本項(xiàng)目一致，如國(guó)貿(mào)開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不善，銷售額與租金回報(bào)相差較大，會(huì)對(duì)項(xiàng)目起到重要的負(fù)面影響。根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)結(jié)合連云港商業(yè)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，國(guó)際商務(wù)大廈項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)，突出時(shí)尚主題，由香港尖莎咀百貨入住進(jìn)行統(tǒng)一招商，專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，確保經(jīng)營(yíng)者和投資者無(wú)后顧之憂。目前在連云港市內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)與項(xiàng)目功能、業(yè)態(tài)相媲美的商業(yè)形態(tài)，容易吸引眼球。業(yè)態(tài)劃分：一樓：餐飲、化妝品、珠寶、鞋類；二樓：品牌女裝、內(nèi)衣、飾品、餐飲三樓：品牌男裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、童裝、娛樂(lè)以連云港市本地居民為主要銷售對(duì)象，相鄰市、縣為輔；連云港新浦區(qū)居民就近消費(fèi)的便利性，有利于項(xiàng)目塑造成為區(qū)域性商業(yè)中心，此類消費(fèi)群體將是項(xiàng)目主要群體。四、 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)的核心賣點(diǎn)與延展 近年來(lái)，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無(wú)疑成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)是商業(yè)可為廣大的購(gòu)房投資者獲得更多利益： 省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可得到極大的便利。 一般“產(chǎn)權(quán)式商業(yè)”委托經(jīng)營(yíng)合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：大型封閉式商場(chǎng)與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，在委托經(jīng)營(yíng)合同運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失從經(jīng)營(yíng)者方面看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商與開發(fā)商天生是一對(duì)矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營(yíng)商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；經(jīng)營(yíng)商希望有更多的面積營(yíng)造休閑的商業(yè)氛圍，開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。在整體經(jīng)營(yíng)上，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)一般對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的 商鋪的租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過(guò)多地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要的影響。整體經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)受到經(jīng)營(yíng)管理公司的嚴(yán)格管理，對(duì)于租金的確定，經(jīng)營(yíng)商會(huì)有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù) 由于專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的統(tǒng)一管理，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。抬升。封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正有經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。 在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）是很容易被市民遺忘的。期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營(yíng)式商業(yè)物業(yè)，它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合三種方式。然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過(guò)渡產(chǎn)品，它集合了既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。且與各經(jīng)營(yíng)商家的租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。為投資者的新寵?？畹膬?yōu)勢(shì)。而產(chǎn)權(quán)式商業(yè)更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并很好地迎合了中國(guó)人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。SHOPPING很多面積在2萬(wàn)平方米以下、營(yíng)業(yè)用房樓層較少、位于城因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無(wú)序經(jīng)營(yíng)，又回避了SHOPPING未來(lái)幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來(lái)了新的機(jī)遇。到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。但產(chǎn)權(quán)式商業(yè)最大的挑戰(zhàn)來(lái)源于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢(shì)：合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營(yíng)以及返租期結(jié)束后商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題等。如何減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手： 開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場(chǎng)“臉面“受制于人。 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般有35年的培養(yǎng)期，基本無(wú)盈利。具備社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目，形成整個(gè)企業(yè)資金的良性循 重視商業(yè)管理公司，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時(shí)炸彈，威力如何有待時(shí)間的驗(yàn)證。六、商務(wù)公寓的核心賣點(diǎn)與延展 國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓是對(duì)連云港城市形象、價(jià)值、品位的全面闡釋。就項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，更是有別于區(qū)域同類型物業(yè)。在建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在裝修的用材中，在大堂的豪氣中，在空間的布局中，在走廊的典雅中，在窗臺(tái)的華麗中，在人性化服務(wù)的價(jià)值共享原則中，在精益求精的真實(shí)理念和氛圍中，國(guó)際商務(wù)大廈傲然而至。購(gòu)買商務(wù)公寓的目標(biāo)市場(chǎng)定位：對(duì)國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓感興趣、能夠發(fā)生購(gòu)買行為的目標(biāo)市場(chǎng)主要是以投資為主要目的的房產(chǎn)投資者，投資者主要由連云港市區(qū)公務(wù)員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)小老板、具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士、市區(qū)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士等。這部分目標(biāo)市場(chǎng)具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，屬于中高等收入水平，個(gè)人年收入約4萬(wàn)元左右，收入水平相對(duì)穩(wěn)定；其家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，積蓄了一定的資金，具有一定的投資意識(shí)，需要選擇合理的投資渠道，投資態(tài)度謹(jǐn)慎。連云港市區(qū)個(gè)體小老板年齡在35歲以上，中高等文化知識(shí)背景，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)頭腦，家庭年收入在5萬(wàn)元以上，投資意識(shí)較強(qiáng)。這部分目標(biāo)群體年齡在40～50之間，高等文化知識(shí)背景，家庭、個(gè)人事業(yè)比較成功，個(gè)人收入穩(wěn)定，手中有一定的積蓄，投資理財(cái)意識(shí)較強(qiáng)，需要拓展投資渠道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較了解。這部分目標(biāo)群體分布在連云港市區(qū)附近經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有較強(qiáng)的投資理財(cái)意識(shí)和投資眼光。國(guó)際商務(wù)大廈商務(wù)公寓以辦公為主要目的目標(biāo)群體，以連云港市區(qū)、從事廣告、家居裝飾業(yè)、旅游業(yè)、保險(xiǎn)公司及相關(guān)產(chǎn)業(yè)商戶為主。項(xiàng)目目標(biāo)買家定位與分析(1)目標(biāo)買家的構(gòu)成：項(xiàng)目目標(biāo)買家的購(gòu)成按投資行業(yè)及動(dòng)機(jī)分為兩類：第一類是純投資者，購(gòu)買后并不自己使用，而是通過(guò)出租、再出售獲取回報(bào)；第二類是購(gòu)買后作為經(jīng)營(yíng)辦公，自身就經(jīng)營(yíng)相關(guān)行業(yè)或者準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)其它，不同的投資行為動(dòng)機(jī)決定了他們各自不同的特征和購(gòu)買心態(tài)。長(zhǎng)期投資地產(chǎn)使他們具備一定的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和判斷能力，比較容易接受項(xiàng)目的核心理念但不受其左右，往往通過(guò)自己頭腦的冷靜分析研究進(jìn)行投資決策。經(jīng)營(yíng)相關(guān)行業(yè)的目標(biāo)買家：這類買家的主要特征是實(shí)際經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)比較豐富，對(duì)自己所在行業(yè)的經(jīng)營(yíng)選址有著清醒的認(rèn)識(shí)，他們清楚地知道什么樣行業(yè)模式能讓他們的生意火爆。這類目標(biāo)買家一般都是所在行業(yè)的佼佼者，購(gòu)買的目的是為了擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)規(guī)模或改善辦公環(huán)境，在發(fā)生購(gòu)買行為時(shí)，他們往往更為關(guān)注項(xiàng)目的物業(yè)管理、付款方式等方面的因素。跟風(fēng)者，即沖動(dòng)型買家。沖動(dòng)型買家一般集中在第一類目標(biāo)買家中，其中又以政府官員占相當(dāng)?shù)谋壤?，一些靠機(jī)會(huì)發(fā)起來(lái)的暴發(fā)戶、偽商人也不在少數(shù)，他們往往是項(xiàng)目的首批買家，無(wú)知者無(wú)畏，自然敢做第一個(gè)吃螃蟹的人。理智型買家也非常接受項(xiàng)目的定位和核心理念，但并不全盤接受推廣過(guò)程中所使用的一些宣傳介紹。他們重點(diǎn)的考察對(duì)象是“人”，一是項(xiàng)目的開發(fā)者，以此來(lái)判斷項(xiàng)目是否能達(dá)到他們所期望的水平；二是前期買家，他們嚴(yán)格考察已經(jīng)有多少被售出，判斷何時(shí)能出現(xiàn)增值趨勢(shì)，他們往往在即將升值的時(shí)候果斷出手。跟錢者，即保守型買家。保守型買家主要集中于第二類目標(biāo)買家中，他們過(guò)于強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和比較簡(jiǎn)單的思維模式使他們往往投入大，收獲小，當(dāng)然，他們可以通過(guò)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)獲利。根據(jù)上述目標(biāo)客戶心態(tài)分析，本項(xiàng)目消費(fèi)群體在連云港市本地消化基礎(chǔ)上，還可吸引外地客戶購(gòu)買。物業(yè)管理和商業(yè)管理雖然都屬于售后服務(wù)范疇，但在營(yíng)銷的角度上看，二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成，對(duì)商鋪投資者的購(gòu)買決策有舉足輕重的作用，因此，商業(yè)管理（包括物業(yè)管理）要在項(xiàng)目前期策劃時(shí)就提前介入，讓投資者可以感覺(jué)到，發(fā)展商將盡可能滿足商戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理要求，確保商鋪得到保值和增值。商業(yè)管理提前介入的工作：⑴制定商場(chǎng)開業(yè)計(jì)劃； ⑵制定招商政策； ⑶制定商場(chǎng)租金方案； ⑷確定商戶結(jié)構(gòu)組成； ⑸制定商場(chǎng)推廣活動(dòng)計(jì)劃；⑹制定管理機(jī)構(gòu)架構(gòu)；⑺擬定管理文本⑻確定管理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。而在本項(xiàng)目營(yíng)銷中，根據(jù)產(chǎn)品的區(qū)域情況及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷模式建議：n 獨(dú)立門面式商鋪，分割單元面積在20~50平方米，控制總價(jià)。對(duì)于獨(dú)立門面式商鋪，可以在實(shí)際銷售過(guò)程中，根據(jù)銷售情況，可整體銷售或分開獨(dú)立銷售。我們運(yùn)作項(xiàng)目的時(shí)候經(jīng)常提倡一點(diǎn)就是：招商先行，后續(xù)銷售。1）、成功