【正文】 中西部向沿海地區(qū)流動，產(chǎn)業(yè)則由沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，對于促進大珠三角產(chǎn)業(yè)升級，帶動華南、中南、西南的經(jīng)濟發(fā)展，促進內(nèi)地與 香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排的順利實施，帶動內(nèi)地特別是經(jīng)濟發(fā)展相對滯后的西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，都具有重要的戰(zhàn)略意義。 早幾年提出的長沙 CBD 的范圍大致為以芙蓉路的中央廣場為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營盤路），大約 3 平方公里的區(qū)域。 但就近兩年來的市場發(fā)展和房地產(chǎn)個案操作來看， CBD 已經(jīng)擴大了很多，邊伍家?guī)X以南、展覽館路以北的芙蓉路上的幾相樓盤都說在 CBD 區(qū)域要地，還有在勞動路至人民路的芙蓉中路段的樓盤都稱自己處于 CBD 核心區(qū)了。 從國外和先進城市的經(jīng)驗來看，新 CBD 已經(jīng)是 很正常的事情，廣州的珠江新城、上海的浦東新區(qū)、北京的生朝陽泛 CBD??已經(jīng)屢見不鮮。但從某些樓盤宣傳實際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。 這種 CBD 往南擴展與生態(tài) CBD 概念有促于本項目的形象和推 廣，以及項目的增值。隨著首屆“泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇”的舉辦，這一地區(qū)的合作項目必將步入一個新的發(fā)展階段，其影響是巨大的。如果項目開發(fā)周期在 5年以內(nèi)，加上開發(fā)商的實力與信譽、全程準確的策劃等綜合因素，我們預測，項目將會非常成功的。 2. 項目對接：強調(diào)對項目所在 區(qū)域（“ 9+2”泛珠地區(qū)）及各個城市的個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。 核心目標 —— 樹立品牌 企業(yè)目標的界定 效益和品牌 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻作用是十分巨大的，借助項目運作的成功，確立某公司在泛珠“ 9+2”地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力，綜合提升某 房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。 品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。 品牌經(jīng)營與消費者處 于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。 ★ 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài) (如生態(tài) CBD、智能 CBD 等 )和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。 ★ 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。 （三）項目立項報批：確定項目規(guī)劃，進行土地征辦 （四）項目規(guī)劃設計：提交規(guī)劃設計任務書，開展規(guī)劃設計 （五）確定項目規(guī)劃設計方案，進行項目建設準備 項目前期運作的工作計劃簡表： 序號 工作事項 時間 執(zhí)行人 協(xié)助 1 整體 項目 構(gòu)思 2 項目調(diào)研 3 項目可行性分析 4 項目分解并確定各子項目開發(fā)順序 5 相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域） 6 確定調(diào)查方案 7 先進城市考察（根據(jù)各市具體情況確定） 8 資料信息整理，提交市場報告 ,選址分析 9 市場策劃研討與報告編寫 10 策劃方案（討論） 11 項目方案確定 12 項目報批手 續(xù) 13 規(guī)劃設計委托 14 規(guī)劃設計 15 規(guī)劃設計方案 16 建筑方案 17 項目施工 18 項目銷售 第二部分：項目的市場調(diào)研與可行性分析 第三章 “ 9+2”商務大廈項目投資環(huán)境與市場研究 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地 產(chǎn)業(yè)更是如此。 項目投資經(jīng)濟形勢分析 20xx 年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 國內(nèi)經(jīng)濟總體發(fā)展態(tài)勢 中國改革開放以后，國民經(jīng)濟一直保持了高速增長 , 1998～ 20xx 年間經(jīng)濟增長率為%左右，屬全球最高之列。 這是自亞洲金融危機以來，中國經(jīng)濟增長率首次連續(xù)三年維持在 8%以上。 20xx 年中國 GDP 達 20 萬億，年增長率達 %。 圖 1 近幾年來全國 GDP 季度增長率走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 圖 2 近幾年來全國 CPI 月度走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減。 1． 開發(fā)投資量持 續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 泛珠區(qū)域合作實施以來，廣東企業(yè)一改單槍匹馬的對外投資模式，開始以“大兵團作戰(zhàn)”的方式迅速地將投資觸角蔓延到泛珠區(qū)域內(nèi)其他省區(qū)。截至今年 7 月 4 日，佛山首屆珠洽會以來已簽約項目共 73 項，合作金額為 56． 39 億元。 泛珠各省還充分發(fā)揮差異性互補的優(yōu)勢，合作成果顯著。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項目 638 個，合同金額 425 億元。今年一季度，云南、江西進出口總額增幅分別為 46%和 40%?? 香港、澳門在加快泛珠合作方面也擔當起重要角色。澳門利用每年一次大型經(jīng)貿(mào)洽談會，積極為臺海兩岸經(jīng)貿(mào)交流合作搭建平臺，提供咨詢服務。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場分析 泛珠地區(qū) 房地產(chǎn)市場分析 《廣東省服務業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出重點建設珠三角地區(qū)國際會展區(qū)以及加快建設廣州珠江新城中心 商務區(qū)。加快建設和完善以廣州國際會展中心為代表的一批高檔次、多功能的現(xiàn)代化會展場館；培育會展市場主體，培養(yǎng) 10 至 15 個辦展能力較強、水平較高、影響較大的龍頭會展企業(yè)；創(chuàng)立品牌會展，培育一批規(guī)模大、知名度高、在國內(nèi)和周邊國家與地區(qū)有影響力的品牌會展；提升會展配套服務水平，提供銀行、海關(guān)、快運、翻譯、購物、餐飲等全方位服務。 由此可見泛珠地區(qū)商務服務性地產(chǎn)項目具有相當大的市場潛力，其宏觀市場特點如下： 1．區(qū)域間經(jīng)濟合作的日益密切以及政府對商業(yè)服務性房地產(chǎn)項目的重視，為商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。 3．房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。 5．房產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 微觀房地產(chǎn)市場分析（以長沙為例） 本項目其中的一個子項目的位 于長沙市，項目定位為 泛珠“ 9+2”合作標志性建筑、泛珠“ 9+2”服務中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會議中心 。 供給分析 長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個高位運行和快速發(fā)展的階段，整個行業(yè)與相關(guān)行業(yè)升溫的周期還見不到頂。 （由于時間關(guān)系本部分未能做詳細調(diào)查， 故分析還不完善） 需求分析 業(yè)界人士普遍認為， 20xx 年將延續(xù) 20xx 年下半年來的房產(chǎn)漲價趨勢。長沙的梯級消費逐步形成。加上“ 9+2”泛珠區(qū)域間經(jīng)濟合作的日益密切以及政府對商業(yè)服務性房地產(chǎn)項目的重視，有人甚至預 測認為， 20xx 年房價漲幅至少在 8%左右。 （由于時間關(guān)系本部分未能做詳細調(diào)查，故分析還不完善） 區(qū)域市場發(fā)展及需求預測 《廣東省服務業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出要繼續(xù)加強區(qū)域合作，按照“政府推動、市場運作、互利互惠、合作發(fā)展”的方針，推動服務業(yè)各領(lǐng)域的區(qū)域合作，促進服務業(yè)市場統(tǒng)一開放，推動服務業(yè)上規(guī)模、上水平。在CEPA 框架下進一步深化粵港澳服務業(yè)合作，積極引進香港先進的生產(chǎn)服務業(yè)，促進香港生產(chǎn)服務業(yè)與我省制造業(yè)的融合。重點推進泛珠九省區(qū)在能源交通基礎設施建設、金融、商貿(mào)、旅游、科教文化、知識產(chǎn)權(quán)、信息服務、法律服務、勞動就業(yè)、房地產(chǎn)等方面的合作。 第四章 項目分析及評價 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個省區(qū)和香港、澳門兩個特別行政區(qū)，簡稱“ 9＋ 2”。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三 角在全國的地位十分突出。 地理位置： 自然環(huán)境： 社會環(huán)境（人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境）： 配套及交通條件： 地質(zhì)地貌： （因缺乏各個子項目的具體位置，故此部分也不完善） 項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） ： ★ 地理位置優(yōu)越 本項目各子項目分別位于廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個省區(qū)的省會城市和香港、澳門兩個特別行政區(qū)。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三角在全國的地位十分突出，地理位置優(yōu)越。 ★ 交通便利 由于本項目各子項目分別位于 9 個省區(qū)的省會城市和港澳地區(qū)，地區(qū)之間交通比較方便。 ★ 稀缺資源，升值潛力大 由于省會城市和港澳地區(qū)中心商務區(qū)土地的稀缺性，產(chǎn)品必將是少有稀缺資源，必將吸引購房者對本項目的關(guān)注。 W（劣勢） ： ★ 項目建設周期長 項目總共建設 11 棟“ 9+2”商務大廈，必然要分期進行，加上又是跨地域建設，建設周期，容易造成資金鏈斷裂等一系列問題。如果對產(chǎn)品的價格把握不好，容易造成項目失敗。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè) 異地拓展的需求呼喚一個能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務大平臺。 ★ 政府對商業(yè)性房地產(chǎn)的大力支持 “ 9+2”泛珠地區(qū)是中國最具經(jīng)濟活力地區(qū)，經(jīng)濟活力的展現(xiàn)將帶來泛珠地區(qū)未來更快地發(fā)展。 ★ 20xx 年 12 月泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇召開 廣州市 20xx 年 12 月舉辦的第二屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇暨房 地產(chǎn)業(yè)交流促進博覽會”，為“ 9＋ 2”廣大地區(qū)的產(chǎn)業(yè)與企業(yè)大交流搭建更為寬闊與成熟的商務舞臺。通過對相似商業(yè)房地產(chǎn)項目的研究學習，可以更好的開發(fā)本項目，也將為本項目的開發(fā)帶來很大的機會。另外，開發(fā)類似項目，土地資源的稀缺性和項目選址問題必將給本項目的開發(fā)帶來很大威脅。 ★資金問題是影響項目發(fā)展的主要問