【正文】 首席社區(qū) ★ ★財富階層，完全生活★ ★ 和諧商務，渾然天成 ★ ★ 登上智能之巔，享受至尊服務 ★ 所有的開盤 3 個月內(nèi)，廣告須在正式開盤前完成設計制作，保證開盤后廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。 原理： Attention—— 引起注意； Interesting—— 產(chǎn)生興趣； Desire—— 引發(fā)欲望 Action—— 促使購買行為 ； Satisfaction—— 達到滿意。 相應對策： 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性（參考） 項目實施的優(yōu)勢、難點及對策 項目具有的突出優(yōu)勢： ◆ 本項目擁有極佳的地理位置及環(huán)境景觀資源， 先天條件十分優(yōu)越，自然環(huán)境得天獨厚， 環(huán)境極佳，交通便利 ， 這必將吸引更多的置業(yè)者及投資客。而本項目在此基礎上應運而生。 項目總投資 項目銷售收入 敏感性分析表 序號 不確定 因素 變化率 內(nèi)部收益率（稅后） 敏感度系數(shù) 臨界點 基本方案 1 銷售價格 2 開發(fā)成本 項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析（參考） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。 項目投資估算（參考） 項目總投資估算表 序號 項目名稱 合計 建設經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 第四年 1 建設投資 2 資金籌措 自有資金 借貸資金 自有資金總額 ※注 —— 單位：元。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)各地的市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。 整體規(guī)劃。為了更好地體現(xiàn)本項目的主旨，更加充分營造獨特的項目形象與品牌文化，建議將本項目的產(chǎn)品定位為： “ 9+2”商務大廈 標志性中央商務區(qū) 消費者定位 “ 9＋ 2”泛珠三角地區(qū)在基礎設施、產(chǎn)業(yè)與投資、商務與貿(mào)易、等方面進行的 密切合作必將帶動相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)紛紛在商 務中心設立辦公機構，并延伸至相關服務行業(yè)。若抓緊時間盡早、盡快開發(fā)，可獲得更大的投資回報。 項目評價 ◆ 本項目擁有極佳的地理位置及環(huán)境景觀資源， 先天條件十分優(yōu)越，自然環(huán)境得天獨厚， 環(huán)境極佳，交通便利 ， 這必將吸引更多的置業(yè)者及投資客。 T（威脅） ： ★市場競爭激烈造成客戶分流 泛珠地區(qū)在售商業(yè)性項目較多，競爭激烈?！?9+2”泛珠地區(qū)制定的與房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍。 O（機會） ： ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切 “泛 珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 ★ 開發(fā)商的品牌與實力 （資料不詳，未能完成） ★ 規(guī)模品牌優(yōu)勢 本項目以“ 9+2”為統(tǒng)一冠名，計劃 在泛珠“ 9+2”各省會城市（香港、澳門、廣州、福州、南昌、長沙、貴陽、昆明、南寧、?？?、成都）各建一棟，限建 11 棟“ 9+2”商務大廈，形成連鎖地產(chǎn)業(yè)態(tài)之勢，打造“ 9+2”商務大廈品牌。自然景觀資源豐富、環(huán)境極佳。這一區(qū)域所建立起來的共生共贏型經(jīng)濟體系，將成為中國未來經(jīng)濟發(fā)展的高速增長極。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟 形式成因分析，可得出結論：國家 宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說“ 9+2”商務大廈連鎖開發(fā)項目在投資機會選擇決策、開發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。大力推進珠三角、東西 兩翼和粵北山區(qū)之間的服務業(yè)合作，發(fā)揮珠三角服務業(yè)的輻射帶動作用，促進東西兩翼和粵北山區(qū)服務業(yè)依托自身優(yōu)勢加快發(fā)展，形成特色。與同類城市相比，長沙的房價在全國中心城市排名 30 位左右，而長沙的人均可支配收入?yún)s排在 13 位（最新數(shù)據(jù)），這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價上升的空間非常大。 長株潭一體化的發(fā)展和泛珠三角概念以及長沙新近通過的中長期規(guī)劃對房地產(chǎn)來說，是一個非常好的機遇，也將助推房地產(chǎn)業(yè)更快更好地發(fā)展。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。 2．空置商品房消化能力加強。以國際化、市場化、專業(yè)化為方向，依托產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展各類綜合及專業(yè)會展，著力打造以廣州和深圳為龍頭，包括珠海、佛山、東莞、中山、江門等在內(nèi)的珠三角會展產(chǎn)業(yè)帶。香港成為泛珠三角區(qū)域進出口商品最重要的轉(zhuǎn)口口岸。廣西去年借中國 — 東盟博覽會舉辦之機，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項目推介會 29 場，簽約項目 102 個，總投資額達到 49． 68 億美元。佛山在首屆珠洽會上的合作項目涉及了物流、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)，其中佛山與云南、貴州、江西等過去合作較少的 地方達成了一批簽約項目。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 這一結果表明，我國政府持續(xù)實施多年的擴大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開始取得顯著成效，中國經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力明顯增強， 我國經(jīng)濟運行已經(jīng)平穩(wěn)進入新一輪景氣循環(huán)的擴張期。 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 萬億元 ,成為世界第六大經(jīng)濟體。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。 ★ 通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當?shù)厥忻耜P注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。 項目開發(fā)總建議 ★ 充分利用項目特有的連鎖開發(fā)效應，突出項目地標性建筑和商務中心的特征，提高項目的知名度。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。 3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要進行項目差異化提示與個性分析，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 通過以上市場研究和對項目的分析與策劃，我們對項目前景比較看好。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來分析，我認為今后的長沙 CBD 應該說是一個主要向南發(fā)展的趨勢，當然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會有什么新的擴展變化；那么完整的全新的長沙 CBD 面積至少應該在 6 至 8 平方公里。 可見“ CBD 效應”的無窮魅力！ 我們研究分析認為，長沙 CBD 擴大化已經(jīng)推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與繁榮，也正在被廣大市民接受，相信也將被政府規(guī)劃和城市建筑部門理解認同的。 項目前景分析 a、業(yè)界新動向 “生態(tài) CBD”概念 （以長沙為例） 這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出的新觀點，認為從神農(nóng)大酒店商務圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域為今后長沙新 CBD 區(qū)域，也叫“生態(tài) CBD”（生態(tài)中央商務區(qū)）。 本項目以“ 9+2”為統(tǒng)一冠名，結合“ 9+2”各區(qū)域文化特色，突出“商務”服務功能，力促泛珠“ 9+2”和諧發(fā)展。 項目概況 近年以來，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資呈大幅提高的勢頭，跨區(qū)域合作的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正在形成。 “ 9+2”商務大廈連鎖開發(fā)項目策劃案 * * * 20xx年 07月 26日 目 錄 第一部分：項目策劃概述 第一章 “9+2”商務大廈項目的背景及前景 .................................................................. 2 項目概況 ................................................................................................................ 2 連鎖開發(fā)的現(xiàn)實意義 ............................................................................................ 2 項目前景分析 ........................................................................................................ 2 第二章 “9+2”商務大廈項目總體策劃思路 .................................................................. 4 項目的定位、策劃思路 ........................................................................................ 4 核心目標 —— 樹立品牌 ........................................................................................ 4 項目開發(fā)總建議 .................................................................................................... 4 連鎖項目開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） .................................................... 4 第二部分：項目的市場調(diào)研與可行性分析 第三章 “9+2”商務大廈項目投資環(huán)境與市場研究 ...................................................... 7 項目投資經(jīng)濟形勢分析 ........................................................................................ 7 國內(nèi)經(jīng)濟總體發(fā)展態(tài)勢 ................................................................................ 7 “