【正文】 但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出現(xiàn)的糾紛。 ⑤在建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候，還要考慮到停車位。 項(xiàng)目營銷策略總建議 1. 功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目自身挖掘出來賣點(diǎn)，在整合營銷中體現(xiàn)持久性； 2. 非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性； 3. 賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)； 4. 逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)； 5. 策略的整合性：將賣點(diǎn)貫穿整個(gè)營銷全過程，確定了賣點(diǎn)以 后推出系統(tǒng)的整合方案。作好“ 9+2”商務(wù)大廈的品牌！ 在物 業(yè)收費(fèi)上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費(fèi)用”等優(yōu)惠政策。 營銷推廣流程圖 ： 注釋： ★ 作整體推 廣規(guī)劃計(jì)劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性； ★ 在 項(xiàng)目 執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷調(diào)整和完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托第三方代理銷售的方式。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè)異地拓展的需求呼喚一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務(wù)大平臺。 第二種方案：首期開發(fā)香港、澳門；第二期開發(fā)廣州、?？?、福州；第三期開發(fā)南寧、長沙、貴陽；第四期開發(fā)昆明、南昌、成都。 價(jià)格定位 （參考） （因缺乏項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)資料，故此部分也未能完成，以下表格僅供參考） A、選取可比實(shí)例 可比物業(yè) 地理位置 物業(yè)類型 均價(jià)（元 /㎡） B、用市場比較法計(jì)算項(xiàng)目均價(jià) 區(qū)域因素調(diào)整計(jì)算表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的物 比較物名稱 區(qū)域位置 交通通達(dá)度 生活配套 公共設(shè)施 環(huán)境景觀 合計(jì) 個(gè)別因素調(diào)整計(jì)算表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的物 比較物名稱 項(xiàng)目規(guī)模 園林景觀 建筑結(jié)構(gòu) 噪音影響 市場接受能力 合計(jì) 市場比較法定價(jià)計(jì)算表 1 可比物業(yè)基本情況 案例名稱 地理位置 交易單價(jià) 因素調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個(gè)別因素調(diào)整 2 調(diào)整后可比物業(yè)價(jià)格 3 權(quán)重 (%) 4 通過以上的計(jì)算，本項(xiàng)目開發(fā)后可實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值約為： 第六 章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與總投資估算 項(xiàng)目開發(fā)策略 依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施”的開發(fā)策略。 ◆ 20xx年之前正是項(xiàng)目的最佳開發(fā)時(shí)機(jī)，最遲應(yīng)在 5年之內(nèi)全部開發(fā)完畢。通過對相似商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究學(xué)習(xí)，可以更好的開發(fā)本項(xiàng)目，也將為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來很大的機(jī)會。如果對產(chǎn)品的價(jià)格把握不好，容易造成項(xiàng)目失敗。加上香港和澳門兩個(gè)特區(qū)，泛珠三角在全國的地位十分突出，地理位置優(yōu)越。重點(diǎn)推進(jìn)泛珠九省區(qū)在能源交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、商貿(mào)、旅游、科教文化、知識產(chǎn)權(quán)、信息服務(wù)、法律服務(wù)、勞動就業(yè)、房地產(chǎn)等方面的合作。長沙的梯級消費(fèi)逐步形成。 5．房產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場分析 泛珠地區(qū) 房地產(chǎn)市場分析 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出重點(diǎn)建設(shè)珠三角地區(qū)國際會展區(qū)以及加快建設(shè)廣州珠江新城中心 商務(wù)區(qū)。 泛珠各省還充分發(fā)揮差異性互補(bǔ)的優(yōu)勢，合作成果顯著?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 20xx 年中國 GDP 達(dá) 20 萬億，年增長率達(dá) %。 （三）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批：確定項(xiàng)目規(guī)劃，進(jìn)行土地征辦 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，開展規(guī)劃設(shè)計(jì) （五）確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備 項(xiàng)目前期運(yùn)作的工作計(jì)劃簡表： 序號 工作事項(xiàng) 時(shí)間 執(zhí)行人 協(xié)助 1 整體 項(xiàng)目 構(gòu)思 2 項(xiàng)目調(diào)研 3 項(xiàng)目可行性分析 4 項(xiàng)目分解并確定各子項(xiàng)目開發(fā)順序 5 相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域） 6 確定調(diào)查方案 7 先進(jìn)城市考察（根據(jù)各市具體情況確定） 8 資料信息整理，提交市場報(bào)告 ,選址分析 9 市場策劃研討與報(bào)告編寫 10 策劃方案（討論） 11 項(xiàng)目方案確定 12 項(xiàng)目報(bào)批手 續(xù) 13 規(guī)劃設(shè)計(jì)委托 14 規(guī)劃設(shè)計(jì) 15 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 16 建筑方案 17 項(xiàng)目施工 18 項(xiàng)目銷售 第二部分：項(xiàng)目的市場調(diào)研與可行性分析 第三章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地 產(chǎn)業(yè)更是如此。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。 2. 項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在 區(qū)域（“ 9+2”泛珠地區(qū)）及各個(gè)城市的個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。但從某些樓盤宣傳實(shí)際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。 泛珠三角區(qū)域橫跨中國的東部、中部和西部三大地帶，加強(qiáng)這一區(qū)域的合作，特別是連鎖開發(fā)這種大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以使勞動力和資源由中西部向沿海地區(qū)流動，產(chǎn)業(yè)則由沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，對于促進(jìn)大珠三角產(chǎn)業(yè)升級，帶動華南、中南、西南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)內(nèi)地與 香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排的順利實(shí)施，帶動內(nèi)地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后的西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都具有重要的戰(zhàn)略意義。這一區(qū)域所建立起來的共生共贏型經(jīng)濟(jì)體系，將成為中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長極。 項(xiàng)目概況 近年以來，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資呈大幅提高的勢頭，跨區(qū)域合作的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正在形成。 項(xiàng)目前景分析 a、業(yè)界新動向 “生態(tài) CBD”概念 （以長沙為例） 這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出的新觀點(diǎn)，認(rèn)為從神農(nóng)大酒店商務(wù)圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域?yàn)榻窈箝L沙新 CBD 區(qū)域，也叫“生態(tài) CBD”（生態(tài)中央商務(wù)區(qū)）。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來分析，我認(rèn)為今后的長沙 CBD 應(yīng)該說是一個(gè)主要向南發(fā)展的趨勢，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會有什么新的擴(kuò)展變化；那么完整的全新的長沙 CBD 面積至少應(yīng)該在 6 至 8 平方公里。 3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要進(jìn)行項(xiàng)目差異化提示與個(gè)性分析，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 項(xiàng)目開發(fā)總建議 ★ 充分利用項(xiàng)目特有的連鎖開發(fā)效應(yīng)，突出項(xiàng)目地標(biāo)性建筑和商務(wù)中心的特征，提高項(xiàng)目的知名度。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 這一結(jié)果表明，我國政府持續(xù)實(shí)施多年的擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開始取得顯著成效，中國經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力明顯增強(qiáng)， 我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)平穩(wěn)進(jìn)入新一輪景氣循環(huán)的擴(kuò)張期。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。廣西去年借中國 — 東盟博覽會舉辦之機(jī)，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項(xiàng)目推介會 29 場，簽約項(xiàng)目 102 個(gè)，總投資額達(dá)到 49． 68 億美元。以國際化、市場化、專業(yè)化為方向，依托產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展各類綜合及專業(yè)會展，著力打造以廣州和深圳為龍頭，包括珠海、佛山、東莞、中山、江門等在內(nèi)的珠三角會展產(chǎn)業(yè)帶。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。與同類城市相比，長沙的房價(jià)在全國中心城市排名 30 位左右，而長沙的人均可支配收入?yún)s排在 13 位（最新數(shù)據(jù)），這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價(jià)上升的空間非常大。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì) 形式成因分析，可得出結(jié)論：國家 宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說“ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開發(fā)項(xiàng)目在投資機(jī)會選擇決策、開發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。自然景觀資源豐富、環(huán)境極佳。 O（機(jī)會） ： ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切 “泛 珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 T（威脅） ： ★市場競爭激烈造成客戶分流 泛珠地區(qū)在售商業(yè)性項(xiàng)目較多，競爭激烈。若抓緊時(shí)間盡早、盡快開發(fā)，可獲得更大的投資回報(bào)。 整體規(guī)劃。 項(xiàng)目投資估算（參考） 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 第四年 1 建設(shè)投資 2 資金籌措 自有資金 借貸資金 自有資金總額 ※注 —— 單位：元。而本項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生。 相應(yīng)對策： 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。 項(xiàng)目主打廣告與形象 主打廣告語往往是根據(jù)項(xiàng)目定位和名稱而制定的，根據(jù)本策劃方案前述幾個(gè)名稱和定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考： ★ EBD 首席社區(qū) ★ ★財(cái)富階層，完全生活★ ★ 和諧商務(wù)，渾然天成 ★ ★ 登上智能之巔，享受至尊服務(wù) ★ 所有的開盤 3 個(gè)月內(nèi)，廣告須在正式開盤前完成設(shè)計(jì)制作，保證開盤后廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。 根據(jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策 制造宣傳氣氛，加大力度”。 第十一章 項(xiàng)目的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議（構(gòu)想） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以生態(tài)、智能化為主題，突出不同于其它項(xiàng)目的品質(zhì)，讓消費(fèi)者切身感受后信息時(shí)代所帶來的生活品質(zhì)。由于私車每年都要以 30