【正文】 %左右的速度增長(zhǎng)，因而應(yīng)該適當(dāng)長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮和預(yù)留停車位。建議引進(jìn)星級(jí)物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，這樣開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品在形象上就無(wú)形的上了一個(gè)檔次，同時(shí)這也是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。 物業(yè)服務(wù) 這一點(diǎn)應(yīng)該很能讓人放心。某一個(gè)方面節(jié)能并不難，難的是整個(gè)小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長(zhǎng)期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑 和社區(qū)。 網(wǎng)絡(luò)銷售 在目標(biāo)客戶群訪問(wèn)量較大的網(wǎng)站開(kāi)設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報(bào)。 可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得了新的契機(jī)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 第九章 可行性研究結(jié) 論與建議 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切 “泛珠三角區(qū)域合作”是中國(guó)迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 第一種方案：首期開(kāi)發(fā)廣州、?？?、福州；第二期開(kāi)發(fā)南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)；第三期開(kāi)發(fā)昆明、南昌、成都；第四期開(kāi)發(fā)香港、澳門(mén)。 20xx 年 20xx 年泛珠地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶群分析： ★ 外省市在昆山經(jīng)商的民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者 ★ 臺(tái)、港、澳企業(yè)及其管理者 ★ 周邊城市的私營(yíng)企業(yè)老板及大公司高層管理人員， 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ★ 部分本地企業(yè)和外地企業(yè) ★ 一些個(gè)人投入大量資金炒作樓盤(pán) ★ 來(lái)自全國(guó)各地及境外的投資客商 目標(biāo)客戶消費(fèi)需求特征分析： ⑴ 要求環(huán)境景觀好，地理位置靠近城市中央商務(wù)區(qū)； ⑵ 物業(yè)管理完善，私密性強(qiáng)； ⑶ 交通便利； ⑷ 配套設(shè)施完，重視生態(tài)環(huán)境、人工智能及物業(yè)管理在項(xiàng)目中的應(yīng)用。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得了新的契機(jī)。 ★ 商業(yè)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日趨成熟 商業(yè)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日趨成熟，對(duì)本項(xiàng)目的策劃開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)大的借鑒作用。 ★ 項(xiàng)目所須土地價(jià)格昂貴 由于土地的稀缺性導(dǎo)致土地價(jià)格高，從大幅度而增加了成本。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國(guó)的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟(jì)總量占三分之一 。積極推進(jìn)“泛珠三角橫琴經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”建設(shè)，搭建泛珠三角“ 9+2”參與各方經(jīng)濟(jì)交流和合作平臺(tái)。房產(chǎn)局一位官員說(shuō)， 20xx年房?jī)r(jià)要漲，這是非?？陀^的事實(shí)，他還指出 20xx 年二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到了歷史新高，這直接促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 4．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。香港和澳門(mén)還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地。同時(shí)，廣東口岸作為內(nèi)地泛珠三角各省區(qū)參與國(guó)際貿(mào)易的重要橋梁的作用進(jìn)一步增強(qiáng)，合作第一年，廣東進(jìn)出口總額達(dá)到了 3500 億美元。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。 20xx年，中國(guó) CPI 增輻達(dá) %。 連鎖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研工作 （二）項(xiàng)目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃和市場(chǎng)調(diào)研分析，確定目標(biāo)客戶 市場(chǎng)，并針對(duì)該 細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目的定位，策劃建筑類型，提供規(guī)劃建議。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 第二章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目總體策劃思路 項(xiàng)目的定位、策劃思路 項(xiàng)目定位： 泛珠“ 9+2”合作標(biāo)志性建筑 泛珠“ 9+2”服務(wù)中心 泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地 泛珠“ 9+2”會(huì)議中心 泛珠“ 9+2”區(qū)域總部基地 泛珠“ 9+2”研發(fā)中心 泛珠“ 9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 泛珠“ 9+2”駐地聯(lián)絡(luò)中心 策劃思路： 1. 全面把握：首先是建立在對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域大的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境充分調(diào)查與分析與操盤(pán)策略的全面把握之上的，全面借鑒類似成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求完美。我們認(rèn)為，新 CBD 將對(duì)原 CBD 應(yīng)該是一種有益的充實(shí)和擴(kuò)展。 連鎖開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義 泛珠三角區(qū)域合作機(jī)制開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)區(qū)域合作的新模式，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更開(kāi)放的市場(chǎng)、更暢通的融資渠道、更優(yōu)惠的投資政策、更便利的交通條件，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展和骨干企業(yè)的做大做強(qiáng)提供更廣闊的市場(chǎng)空間。加上香港和澳門(mén)兩個(gè)特區(qū)，泛珠三角在全國(guó)的地位十分突出?！胺褐槿菂^(qū)域合作”是中國(guó)迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 早幾年提出的長(zhǎng)沙 CBD 的范圍大致為以芙蓉路的中央廣場(chǎng)為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營(yíng)盤(pán)路），大約 3 平方公里的區(qū)域。 這種 CBD 往南擴(kuò)展與生態(tài) CBD 概念有促于本項(xiàng)目的形象和推 廣，以及項(xiàng)目的增值。 核心目標(biāo) —— 樹(shù)立品牌 企業(yè)目標(biāo)的界定 效益和品牌 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)作用是十分巨大的，借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，確立某公司在泛珠“ 9+2”地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力，綜合提升某 房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。 ★ 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài) (如生態(tài) CBD、智能 CBD 等 )和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 20xx 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。 圖 1 近幾年來(lái)全國(guó) GDP 季度增長(zhǎng)率走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 圖 2 近幾年來(lái)全國(guó) CPI 月度走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減。 以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項(xiàng)目 638 個(gè)，合同金額 425 億元。加快建設(shè)和完善以廣州國(guó)際會(huì)展中心為代表的一批高檔次、多功能的現(xiàn)代化會(huì)展場(chǎng)館；培育會(huì)展市場(chǎng)主體，培養(yǎng) 10 至 15 個(gè)辦展能力較強(qiáng)、水平較高、影響較大的龍頭會(huì)展企業(yè)；創(chuàng)立品牌會(huì)展，培育一批規(guī)模大、知名度高、在國(guó)內(nèi)和周邊國(guó)家與地區(qū)有影響力的品牌會(huì)展；提升會(huì)展配套服務(wù)水平，提供銀行、海關(guān)、快運(yùn)、翻譯、購(gòu)物、餐飲等全方位服務(wù)。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（以長(zhǎng)沙為例） 本項(xiàng)目其中的一個(gè)子項(xiàng)目的位 于長(zhǎng)沙市，項(xiàng)目定位為 泛珠“ 9+2”合作標(biāo)志性建筑、泛珠“ 9+2”服務(wù)中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會(huì)議中心 。加上“ 9+2”泛珠區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作的日益密切以及政府對(duì)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視，有人甚至預(yù) 測(cè)認(rèn)為， 20xx 年房?jī)r(jià)漲幅至少在 8%左右。 第四章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個(gè)省區(qū)和香港、澳門(mén)兩個(gè)特別行政區(qū)，簡(jiǎn)稱“ 9＋ 2”。 ★ 交通便利 由于本項(xiàng)目各子項(xiàng)目分別位于 9 個(gè)省區(qū)的省會(huì)城市和港澳地區(qū)，地區(qū)之間交通比較方便。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè) 異地拓展的需求呼喚一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)年相互交流的商務(wù)大平臺(tái)。另外，開(kāi)發(fā)類似項(xiàng)目，土地資源的稀缺性和項(xiàng)目選址問(wèn)題必將給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大威脅。 第五章 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本建設(shè)項(xiàng)目整體屬于泛珠經(jīng)濟(jì)圈，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 第七章 項(xiàng)目銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 （因缺乏項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項(xiàng)目銷售收入估算（參考） 銷售收入估算表 分期 當(dāng)期建成建筑面 積（㎡） 當(dāng)期可售面積（㎡） 銷售比例 當(dāng)期銷售 均價(jià) 銷售價(jià)值 總銷售收入（元） 面積（㎡） （元 /㎡） （元） 第一期 第二期 第三期 第四期 合計(jì) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算（參考） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 ※注 —— 單位：元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 小計(jì) 第一期 第二期 第三期 第四期 1 土地取得成本 2 前期費(fèi)用 3 配套費(fèi)用 4 開(kāi)建造成本 5 管理費(fèi)用 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 銷售稅費(fèi) 10 費(fèi)用總計(jì) 項(xiàng)目利潤(rùn)估算（參考） 損益及利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 第一期 第二期 第三期 第四期 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 利潤(rùn)總額 ※注：利潤(rùn)總額＝銷售收 入 總成本費(fèi)用 銷售稅金及附加 第八章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 （因缺乏項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量（參考） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第四十年 第四十一年 第四十二年 第四十三年 第四十四年 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流入小計(jì) 現(xiàn)金流出 土地取得成本 前期費(fèi)用 配套費(fèi)用 開(kāi)發(fā)建造成本 管理費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 現(xiàn)金流出小計(jì) 凈現(xiàn)金流量