【正文】 %左右的速度增長，因而應(yīng)該適當長遠地考慮和預(yù)留停車位。建議引進星級物業(yè)進行物業(yè)管理，這樣開發(fā)出來的產(chǎn)品在形象上就無形的上了一個檔次，同時這也是項目的一大賣點。 物業(yè)服務(wù) 這一點應(yīng)該很能讓人放心。某一個方面節(jié)能并不難，難的是整個小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑 和社區(qū)。 網(wǎng)絡(luò)銷售 在目標客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴大產(chǎn)品知曉度。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報。 可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達成共識，促成銷售。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切使房地產(chǎn)開發(fā)獲得了新的契機。 市場風險 項目的資本風險 企業(yè)風險 第九章 可行性研究結(jié) 論與建議 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切 “泛珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 第一種方案：首期開發(fā)廣州、?？?、福州；第二期開發(fā)南寧、長沙、貴陽；第三期開發(fā)昆明、南昌、成都；第四期開發(fā)香港、澳門。 20xx 年 20xx 年泛珠地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場主要客戶群分析： ★ 外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動者 ★ 臺、港、澳企業(yè)及其管理者 ★ 周邊城市的私營企業(yè)老板及大公司高層管理人員， 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ★ 部分本地企業(yè)和外地企業(yè) ★ 一些個人投入大量資金炒作樓盤 ★ 來自全國各地及境外的投資客商 目標客戶消費需求特征分析： ⑴ 要求環(huán)境景觀好，地理位置靠近城市中央商務(wù)區(qū)； ⑵ 物業(yè)管理完善，私密性強； ⑶ 交通便利； ⑷ 配套設(shè)施完，重視生態(tài)環(huán)境、人工智能及物業(yè)管理在項目中的應(yīng)用。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切使房地產(chǎn)開發(fā)獲得了新的契機。 ★ 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)項目的日趨成熟 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)項目的日趨成熟，對本項目的策劃開發(fā)具有相當大的借鑒作用。 ★ 項目所須土地價格昂貴 由于土地的稀缺性導(dǎo)致土地價格高，從大幅度而增加了成本。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟總量占三分之一 。積極推進“泛珠三角橫琴經(jīng)濟合作區(qū)”建設(shè)，搭建泛珠三角“ 9+2”參與各方經(jīng)濟交流和合作平臺。房產(chǎn)局一位官員說， 20xx年房價要漲，這是非?？陀^的事實，他還指出 20xx 年二手房市場成交量達到了歷史新高，這直接促進了商品房市場的發(fā)展。 4．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。香港和澳門還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地。同時，廣東口岸作為內(nèi)地泛珠三角各省區(qū)參與國際貿(mào)易的重要橋梁的作用進一步增強，合作第一年，廣東進出口總額達到了 3500 億美元。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。 20xx年，中國 CPI 增輻達 %。 連鎖項目開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） （一）項目開發(fā)的市場調(diào)研工作 （二）項目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)總體計劃和市場調(diào)研分析，確定目標客戶 市場，并針對該 細分市場進行項目的定位，策劃建筑類型，提供規(guī)劃建議。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 第二章 “ 9+2”商務(wù)大廈項目總體策劃思路 項目的定位、策劃思路 項目定位： 泛珠“ 9+2”合作標志性建筑 泛珠“ 9+2”服務(wù)中心 泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地 泛珠“ 9+2”會議中心 泛珠“ 9+2”區(qū)域總部基地 泛珠“ 9+2”研發(fā)中心 泛珠“ 9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 泛珠“ 9+2”駐地聯(lián)絡(luò)中心 策劃思路： 1. 全面把握：首先是建立在對項目所在區(qū)域大的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境充分調(diào)查與分析與操盤策略的全面把握之上的，全面借鑒類似成功項目的經(jīng)驗，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求完美。我們認為，新 CBD 將對原 CBD 應(yīng)該是一種有益的充實和擴展。 連鎖開發(fā)的現(xiàn)實意義 泛珠三角區(qū)域合作機制開創(chuàng)了國內(nèi)區(qū)域合作的新模式，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來更開放的市場、更暢通的融資渠道、更優(yōu)惠的投資政策、更便利的交通條件，為房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和骨干企業(yè)的做大做強提供更廣闊的市場空間。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三角在全國的地位十分突出?！胺褐槿菂^(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 早幾年提出的長沙 CBD 的范圍大致為以芙蓉路的中央廣場為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營盤路），大約 3 平方公里的區(qū)域。 這種 CBD 往南擴展與生態(tài) CBD 概念有促于本項目的形象和推 廣，以及項目的增值。 核心目標 —— 樹立品牌 企業(yè)目標的界定 效益和品牌 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻作用是十分巨大的，借助項目運作的成功，確立某公司在泛珠“ 9+2”地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力，綜合提升某 房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。 ★ 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài) (如生態(tài) CBD、智能 CBD 等 )和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。 項目投資經(jīng)濟形勢分析 20xx 年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 圖 1 近幾年來全國 GDP 季度增長率走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 圖 2 近幾年來全國 CPI 月度走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減。 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項目 638 個，合同金額 425 億元。加快建設(shè)和完善以廣州國際會展中心為代表的一批高檔次、多功能的現(xiàn)代化會展場館；培育會展市場主體，培養(yǎng) 10 至 15 個辦展能力較強、水平較高、影響較大的龍頭會展企業(yè)；創(chuàng)立品牌會展，培育一批規(guī)模大、知名度高、在國內(nèi)和周邊國家與地區(qū)有影響力的品牌會展；提升會展配套服務(wù)水平，提供銀行、海關(guān)、快運、翻譯、購物、餐飲等全方位服務(wù)。 微觀房地產(chǎn)市場分析（以長沙為例） 本項目其中的一個子項目的位 于長沙市，項目定位為 泛珠“ 9+2”合作標志性建筑、泛珠“ 9+2”服務(wù)中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會議中心 。加上“ 9+2”泛珠區(qū)域間經(jīng)濟合作的日益密切以及政府對商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項目的重視，有人甚至預(yù) 測認為， 20xx 年房價漲幅至少在 8%左右。 第四章 項目分析及評價 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個省區(qū)和香港、澳門兩個特別行政區(qū)，簡稱“ 9＋ 2”。 ★ 交通便利 由于本項目各子項目分別位于 9 個省區(qū)的省會城市和港澳地區(qū)，地區(qū)之間交通比較方便。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè) 異地拓展的需求呼喚一個能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務(wù)大平臺。另外，開發(fā)類似項目，土地資源的稀缺性和項目選址問題必將給本項目的開發(fā)帶來很大威脅。 第五章 市場定位及項目評估 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本建設(shè)項目整體屬于泛珠經(jīng)濟圈，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 第七章 項目銷售及經(jīng)營收入測定 （因缺乏項目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項目銷售收入估算（參考） 銷售收入估算表 分期 當期建成建筑面 積（㎡） 當期可售面積（㎡） 銷售比例 當期銷售 均價 銷售價值 總銷售收入（元） 面積（㎡） （元 /㎡） （元） 第一期 第二期 第三期 第四期 合計 項目經(jīng)營成本結(jié)算（參考） 項目開發(fā)成本估算表 ※注 —— 單位：元 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 小計 第一期 第二期 第三期 第四期 1 土地取得成本 2 前期費用 3 配套費用 4 開建造成本 5 管理費用 6 不可預(yù)見費用 7 財務(wù)費用 8 銷售費用 9 銷售稅費 10 費用總計 項目利潤估算（參考） 損益及利潤分配表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 合計 第一期 第二期 第三期 第四期 1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 利潤總額 ※注：利潤總額＝銷售收 入 總成本費用 銷售稅金及附加 第八章 財務(wù)與敏感性分析 （因缺乏項目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項目現(xiàn)金流量（參考） 項目現(xiàn)金流量表 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第四十年 第四十一年 第四十二年 第四十三年 第四十四年 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流入小計 現(xiàn)金流出 土地取得成本 前期費用 配套費用 開發(fā)建造成本 管理費用 不可預(yù)見費用 財務(wù)費用 銷售費用 銷售稅費 現(xiàn)金流出小計 凈現(xiàn)金流量