【正文】 表 序號(hào) 不確定 因素 變化率 內(nèi)部收益率（稅后） 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) 基本方案 1 銷售價(jià)格 2 開發(fā)成本 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析（參考） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)各地的市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地體現(xiàn)本項(xiàng)目的主旨，更加充分營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目形象與品牌文化，建議將本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為： “ 9+2”商務(wù)大廈 標(biāo)志性中央商務(wù)區(qū) 消費(fèi)者定位 “ 9＋ 2”泛珠三角地區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)與投資、商務(wù)與貿(mào)易、等方面進(jìn)行的 密切合作必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)紛紛在商 務(wù)中心設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，并延伸至相關(guān)服務(wù)行業(yè)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) ◆ 本項(xiàng)目擁有極佳的地理位置及環(huán)境景觀資源， 先天條件十分優(yōu)越，自然環(huán)境得天獨(dú)厚， 環(huán)境極佳，交通便利 ， 這必將吸引更多的置業(yè)者及投資客。“ 9+2”泛珠地區(qū)制定的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍。 ★ 開發(fā)商的品牌與實(shí)力 （資料不詳，未能完成） ★ 規(guī)模品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目以“ 9+2”為統(tǒng)一冠名，計(jì)劃 在泛珠“ 9+2”各省會(huì)城市（香港、澳門、廣州、福州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明、南寧、海口、成都）各建一棟，限建 11 棟“ 9+2”商務(wù)大廈，形成連鎖地產(chǎn)業(yè)態(tài)之勢(shì)，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。這一區(qū)域所建立起來的共生共贏型經(jīng)濟(jì)體系，將成為中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長(zhǎng)極。大力推進(jìn)珠三角、東西 兩翼和粵北山區(qū)之間的服務(wù)業(yè)合作，發(fā)揮珠三角服務(wù)業(yè)的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)東西兩翼和粵北山區(qū)服務(wù)業(yè)依托自身優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展，形成特色。 長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展和泛珠三角概念以及長(zhǎng)沙新近通過的中長(zhǎng)期規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)來說，是一個(gè)非常好的機(jī)遇，也將助推房地產(chǎn)業(yè)更快更好地發(fā)展。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。香港成為泛珠三角區(qū)域進(jìn)出口商品最重要的轉(zhuǎn)口口岸。佛山在首屆珠洽會(huì)上的合作項(xiàng)目涉及了物流、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)，其中佛山與云南、貴州、江西等過去合作較少的 地方達(dá)成了一批簽約項(xiàng)目。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 萬億元 ,成為世界第六大經(jīng)濟(jì)體。 ★ 通過超常規(guī)宣傳，通過事件營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。 通過以上市場(chǎng)研究和對(duì)項(xiàng)目的分析與策劃，我們對(duì)項(xiàng)目前景比較看好。 可見“ CBD 效應(yīng)”的無窮魅力！ 我們研究分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙 CBD 擴(kuò)大化已經(jīng)推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與繁榮，也正在被廣大市民接受，相信也將被政府規(guī)劃和城市建筑部門理解認(rèn)同的。 本項(xiàng)目以“ 9+2”為統(tǒng)一冠名，結(jié)合“ 9+2”各區(qū)域文化特色，突出“商務(wù)”服務(wù)功能，力促泛珠“ 9+2”和諧發(fā)展。 “ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開發(fā)項(xiàng)目策劃案 * * * 20xx年 07月 26日 目 錄 第一部分：項(xiàng)目策劃概述 第一章 “9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目的背景及前景 .................................................................. 2 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................ 2 連鎖開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義 ............................................................................................ 2 項(xiàng)目前景分析 ........................................................................................................ 2 第二章 “9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目總體策劃思路 .................................................................. 4 項(xiàng)目的定位、策劃思路 ........................................................................................ 4 核心目標(biāo) —— 樹立品牌 ........................................................................................ 4 項(xiàng)目開發(fā)總建議 .................................................................................................... 4 連鎖項(xiàng)目開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） .................................................... 4 第二部分：項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析 第三章 “9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 ...................................................... 7 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 ........................................................................................ 7 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢(shì) ................................................................................ 7 “9+2”泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 ........................................................... 9 泛珠地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分 析 ........................................................................................ 9 泛珠地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ............................................................................ 9 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（以長(zhǎng)沙為例） ...................................................... 10 區(qū)域 市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) .................................................................................. 10 第四章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) .............................................................................................. 12 地塊解析 .............................................................................................................. 12 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................................. 12 項(xiàng)目評(píng)價(jià) .............................................................................................................. 13 第五章 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 ........................................................................................ 14 產(chǎn)品定位 .............................................................................................................. 14 消費(fèi)者定位 .......................................................................................................... 14 價(jià)格定位 （參考） ............................................................................................. 14 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與總投資估算 ............................................................................ 16 項(xiàng)目開發(fā)策略 ...................................................................................................... 16 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)安排 .............................................................................................. 16 項(xiàng)目投資估算（參考） .................................................................................