【正文】 者和經(jīng)營者對(duì)本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可程度。 主題商場(chǎng)是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場(chǎng)的發(fā)源地。 8月下旬鼎盛時(shí)代的商業(yè)裙樓綠色主題商場(chǎng)概念并沒有得到市場(chǎng)的追捧。傳統(tǒng)的羅湖國貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān) 口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。 5）住宅消費(fèi)者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化 年輕的知識(shí)階層在住宅消費(fèi)者所占比例大幅度增加。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持較快速度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)低于市場(chǎng)總供應(yīng)量。 5）東部題材 年內(nèi)東部快速干道即將開通，大梅沙二期工程已經(jīng)開工，都會(huì)給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇，如： 中信開發(fā)的 “海天一色 ”創(chuàng)造了沙頭角物業(yè)價(jià)值的新高。 2) 香蜜湖片區(qū) 與 99年相比，香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠?；▓@、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。 5）個(gè)盤時(shí)代 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代，為了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍，每個(gè)樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風(fēng)格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。說明隨著城市 中心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成 20xx年 1季度末商服施工面積為 ，同比增長(zhǎng)了 %。說明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。但上半年辦公樓（含非商品房）批準(zhǔn)報(bào)建面積 。 去年市政府投資主要用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年投資重點(diǎn)主要是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場(chǎng)、青少年文化宮等。 7月 8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目 —風(fēng)和日麗正式推出，銷售情況良好，說明龍華已開始受到市場(chǎng)的關(guān)注。但從總體來看，相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群定位仍然是突圍市場(chǎng)的有效方式，如：東門女人天地等 。并將進(jìn)一步走向日常生活。工作的壓力也使得他們對(duì)購物環(huán)境有較高要求，希望能夠在享受和休閑中購物。 88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年， 到 93年為止，華強(qiáng)北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場(chǎng)。女人世界以明確的主題商場(chǎng)形象面市，開拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。 商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。近期華發(fā)路沿線商場(chǎng)的聚合趨勢(shì)可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。占地面積 11,366M2，總建筑面積約 145,000M2。其客戶包括： SOHO 一族、異地辦事處及投資客戶等。 3)鼎盛時(shí)代 項(xiàng)目的基本資料 位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。說明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū)域。合理的價(jià)格、樓盤的質(zhì)素將是打動(dòng)他們的重要因素。 包括：熟悉本區(qū)域的香港客戶 及其他外籍客戶。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。 屬于地鐵沿線物業(yè)。 216。 劣勢(shì)（ W）： 216。 216。 216。 T（威脅）： 216。 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的 SWOT 分析，我們把項(xiàng)目定位為： 事業(yè)、生活、休閑 —盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。 投資客戶 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時(shí)尚感來展開。 建筑本體的會(huì)務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座 3000平方米的幼兒園， 2棟 30層的高層住宅及 6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。 劣勢(shì)（ W）： ◆ .四周的商業(yè)氛圍不濃厚。 ◆ 銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)以招租為主，勢(shì)必會(huì) 分流客戶。 如果說 2層商場(chǎng)的銷售無需主題也可以進(jìn)行， 4樓商場(chǎng)的銷售或招租，確定主題就成了必然。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場(chǎng)差異性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看漲。 b. 在人流逛街的疲憊尺度，如： 50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。如：女人世界等。 2樓商場(chǎng)業(yè)態(tài)范圍可以包括：從電腦、電視、手機(jī)等電子類，首飾、頭飾、飾品、化妝品等裝飾類、服裝（含休閑、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)等）類、鞋帽類、箱包類、圖書音響及視聽唱片類、食品類，到家私類、娛樂玩具類及各種吧類等。 4層：吧類。 216。 216。 ◆ 四面臨街，且 3面與其它商場(chǎng)相鄰。宣傳和造勢(shì)都必須緊緊圍繞以上兩點(diǎn)。 2)項(xiàng)目的工程進(jìn)度 根據(jù)本項(xiàng)目施工單位江蘇一建六處提供的 “中昊源項(xiàng)目工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃 ”及實(shí)際施工進(jìn)度，完成轉(zhuǎn)換層施工的時(shí)間為 20xx年 11月下旬，完成前廣場(chǎng)的回填土的時(shí)間在 12月 5日。借會(huì)入市，可以節(jié)省廣告成本，也更易引起市場(chǎng)的關(guān)注。而塔樓由于前一階段的推廣，也可以保持正常銷售速度。掛旗要跳躍、醒目。（風(fēng)格見附圖二） 售樓處的設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感、時(shí)代感，塑膠材質(zhì)的 POP是一種可考慮的形式。 ◆ 架空層及會(huì)所 ——架空層環(huán)境設(shè)計(jì)需要全部施工完畢，包括會(huì)所的各功能房的裝修及環(huán)境部分的施工。可以展示新人類的品牌、生活方式、人物形象等。 （內(nèi)部認(rèn)購期） 為了節(jié)約成本，本階段的銷售渠道相對(duì)單一，主要以現(xiàn)場(chǎng)包裝為主。 商場(chǎng)部分的推廣由于客戶群相對(duì)集中，投資客更相信現(xiàn)場(chǎng)感覺，因此商場(chǎng)部分推廣重點(diǎn)放在現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示地塊的發(fā)展前景。 ② 第二階段：公開發(fā)售期（塔樓強(qiáng)銷期） 時(shí)間： 20xx年 3月 1日 ——20xx年 6月 1日 主題：以樓盤售賣（形象廣告）為主，兼顧新人類概念的繼續(xù)推廣（軟文炒作）；住宅部分； 媒體選擇： （周均 1次） （周均 1次） （ 2周 1次） （共 4次） （共 60天每天 30秒） 、綜合類等網(wǎng)站作廣告。 1）地盤包裝 地盤包裝表（一） 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（元） 數(shù)量 小計(jì)（萬元） 圍墻及圍板 280元 /平方米 200平方米 導(dǎo)示牌 2500元 /個(gè) 4個(gè) 掛旗 250元 /組 150面 條幅 18 2500平方米 行道樹修剪 800元 /棵 19棵 人行道整改 120元 /平方米 600平方米 門前廣場(chǎng)（含綠化、小品等） 250 450平方米 內(nèi)街 400元 /米 160 合計(jì) 銷售中心是地盤包裝的重要組成部分，這里列舉的項(xiàng)目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。 注：費(fèi)用預(yù)算不含廣告公司的設(shè)計(jì)費(fèi)。 2）樣板房、看樓通道及會(huì)所展示空間 根據(jù)常規(guī)銷售經(jīng)驗(yàn)，樣板房可以銷售，其裝修費(fèi)用可作為房款附加。 費(fèi)用預(yù)算 深圳報(bào)紙廣告預(yù)算表（一） 費(fèi)用 項(xiàng)目 均價(jià)（萬元） 版面大小 次數(shù) 小計(jì) 特報(bào) 全版、半版彩色 12 商報(bào) 1/2版彩色 12 證券時(shí)報(bào) 6 南方都市報(bào) 6 投資導(dǎo)報(bào) 5 網(wǎng)站 合計(jì) 香港報(bào)紙廣告及看樓團(tuán)預(yù)算表（二） 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬港幣） 說明 次數(shù) 小計(jì)（萬港幣） 東方報(bào) 8 內(nèi)頁半版彩色 4 32 看樓團(tuán) 2 每次 2個(gè)車 4 合計(jì) 40 電視廣告及座談會(huì) 等活動(dòng)預(yù)算表（三） 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬元） 說明 次數(shù) 小計(jì)（萬元） 電視廣告 不含制作費(fèi) 60 36 展銷會(huì) 4個(gè)展位 1 新人類禮品 30 1000 業(yè)主交流會(huì) 2 2 免費(fèi)自助網(wǎng)吧 免費(fèi)自助酒吧 合計(jì) 67． 2 第二階段費(fèi)用總計(jì)約為人民幣 萬元，港幣 40萬元。旨通過 “循序漸進(jìn)策略 ”媒體炒作、各種活動(dòng)營銷，使更多的人了解新人類具有巨大的消費(fèi)力，從而為項(xiàng)目的商場(chǎng)部分的銷售作好鋪墊。 2）公交站牌廣告 ——華強(qiáng)北路，深南大道上海賓館段。 2）形象包裝 ◆ 商場(chǎng)樓書 ——商場(chǎng)部分兩冊(cè)，一冊(cè)主要圍繞投資回報(bào)展開，具體內(nèi)容包括片區(qū)商業(yè)前景 分析與展望、新人類主題商場(chǎng)的前景展望、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營公司的總體運(yùn)作、商場(chǎng)的平面布局圖及案例分析等。 看樓通道： ◆ 觀光電梯 ——裝修完畢，并且作為看樓電梯（ 20xx、 0 20前） ◆ 消防樓梯 ——指從架空層到 6層兩個(gè)塔樓的樓梯。 公寓部分樣板房的設(shè)計(jì)可以參考這種形式，強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，家私造型簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。 2）形象包裝 ◆ 塔樓樓書 ——強(qiáng)調(diào)華強(qiáng)北無以能比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和由此帶來事業(yè)和工作的便捷和從容。（ 20xx年 1月 20日前） ◆ 形象墻 ——完成圖示部分形象墻的施工?？紤]到項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)不能到位，因此，建議參加本次交易會(huì)，但 只作為發(fā)布消息，不進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。 本盤的正式銷售時(shí)間應(yīng)該在 20xx年 1月 2025日 (未考慮預(yù)售許可證的因素 )。 根據(jù)應(yīng)對(duì)策略，其推廣方案主要由以下部分組成： ◆ 形象包裝及賣點(diǎn)組織 ◆ 現(xiàn)場(chǎng)包裝：根據(jù)不同的銷售階段，結(jié)合工程的進(jìn)度，調(diào)整包裝形式和內(nèi)容。 本項(xiàng)目的地理位置從