【正文】 ..... 16 第七章 項(xiàng)目銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 ................................................................................ 17 項(xiàng)目銷售收入估算（參考） .............................................................................. 17 項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算（參考） .............................................................................. 17 項(xiàng)目利潤(rùn)估算（參考） ...................................................................................... 17 第八章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ............................................................................................ 18 項(xiàng)目現(xiàn)金流量（參考） ...................................................................................... 18 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（參考） .......................................................... 18 項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析（參考） ...................................................... 18 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析（參考） .................................................. 19 第九章 可行性研究結(jié)論與建議 .................................................................................... 20 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 ...................................................................... 20 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性（參考） ...................................................... 20 項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)及對(duì)策 .......................................................................... 20 第三部分：項(xiàng)目經(jīng)營的策略與建議 第十章 項(xiàng)目營銷推廣策略與建議（框架） ................................................................ 21 項(xiàng)目總體整合營銷思路 .................................................................................... 21 項(xiàng)目主打廣告與形象 ........................................................................................ 22 項(xiàng)目營銷推廣模式 ............................................................................................ 22 銷售渠道及方式 ................................................................................................ 22 項(xiàng)目營銷策略總建議 ........................................................................................ 23 第十一章 項(xiàng)目的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議（構(gòu)想） ........................................................ 24 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ............................................................................................ 24 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ............................................................................................ 24 第十二章 項(xiàng)目開發(fā)的其他相關(guān)建議（參考） ............................................................ 24 差異化生存 ........................................................................................................ 24 物業(yè)服務(wù) ............................................................................................................ 24 直升機(jī)造勢(shì) ........................................................................................................ 24 第一部分：項(xiàng)目策劃概述 第一章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目的背景及前景 泛珠三角區(qū)域包括廣東、 廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個(gè)省區(qū)和香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)，簡(jiǎn)稱“ 9＋ 2”。在泛珠“ 9+2”背景下，以“會(huì)館地產(chǎn)”、“主題地產(chǎn)”、“復(fù)合地產(chǎn)”和“連鎖地產(chǎn)”為核心創(chuàng)意，為每年一屆輪流召開的“珠洽會(huì)”及會(huì)后日常合作與交流提供高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境和合作平臺(tái)，力爭(zhēng)成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，連鎖經(jīng)營，聯(lián)動(dòng)發(fā)展。 但就近兩年來的市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)個(gè)案操作來看， CBD 已經(jīng)擴(kuò)大了很多，邊伍家?guī)X以南、展覽館路以北的芙蓉路上的幾相樓盤都說在 CBD 區(qū)域要地，還有在勞動(dòng)路至人民路的芙蓉中路段的樓盤都稱自己處于 CBD 核心區(qū)了。隨著首屆“泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇”的舉辦，這一地區(qū)的合作項(xiàng)目必將步入一個(gè)新的發(fā)展階段，其影響是巨大的。 品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則”。 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢(shì) 中國改革開放以后，國民經(jīng)濟(jì)一直保持了高速增長(zhǎng) , 1998～ 20xx 年間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為%左右，屬全球最高之列。 1． 開發(fā)投資量持 續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 泛珠區(qū)域合作實(shí)施以來，廣東企業(yè)一改單槍匹馬的對(duì)外投資模式，開始以“大兵團(tuán)作戰(zhàn)”的方式迅速地將投資觸角蔓延到泛珠區(qū)域內(nèi)其他省區(qū)。今年一季度，云南、江西進(jìn)出口總額增幅分別為 46%和 40%?? 香港、澳門在加快泛珠合作方面也擔(dān)當(dāng)起重要角色。 由此可見泛珠地區(qū)商務(wù)服務(wù)性地產(chǎn)項(xiàng)目具有相當(dāng)大的市場(chǎng)潛力，其宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)如下： 1．區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作的日益密切以及政府對(duì)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視，為商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。 供給分析 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個(gè)高位運(yùn)行和快速發(fā)展的階段，整個(gè)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)升溫的周期還見不到頂。 （由于時(shí)間關(guān)系本部分未能做詳細(xì)調(diào)查，故分析還不完善） 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出要繼續(xù)加強(qiáng)區(qū)域合作，按照“政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作、互利互惠、合作發(fā)展”的方針，推動(dòng)服務(wù)業(yè)各領(lǐng)域的區(qū)域合作，促進(jìn)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)一開放，推動(dòng)服務(wù)業(yè)上規(guī)模、上水平。加上香港和澳門兩個(gè)特區(qū)，泛珠三 角在全國的地位十分突出。 ★ 稀缺資源，升值潛力大 由于省會(huì)城市和港澳地區(qū)中心商務(wù)區(qū)土地的稀缺性，產(chǎn)品必將是少有稀缺資源，必將吸引購房者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。 ★ 政府對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)的大力支持 “ 9+2”泛珠地區(qū)是中國最具經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)，經(jīng)濟(jì)活力的展現(xiàn)將帶來泛珠地區(qū)未來更快地發(fā)展。 ★資金問題是影響項(xiàng)目發(fā)展的主要問題 本項(xiàng)目規(guī)模宏大，涉及子項(xiàng)目多且地域跨度比較大，運(yùn)作周期相對(duì)較長(zhǎng)，充足的資金來源是完成項(xiàng)目主要前提。限建 11 棟“ 9+2”商務(wù)大廈，形成連鎖地產(chǎn)業(yè)態(tài)之勢(shì)，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。該建設(shè)項(xiàng)目有子項(xiàng)目 11 個(gè)，分跨不同的地區(qū)，開發(fā)總建筑面積大，預(yù)計(jì)總投資多，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析（參考） 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 ★ 20xx 年 12 月泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇 召開 廣州市 20xx 年 12 月舉辦的第二屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇暨房地產(chǎn)業(yè)交流促進(jìn)博覽會(huì)”，為“ 9＋ 2”廣大地區(qū)的產(chǎn)業(yè)與企業(yè)大交流搭建更為寬闊與成熟的商務(wù)舞臺(tái)。 第三部分：項(xiàng)目 經(jīng)營 的策略與建議 第十章 項(xiàng)目營銷推廣策略與建議（框架） 項(xiàng)目總體整合營銷思路 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循 AIDAS。 采取“贈(zèng)送”活動(dòng)。建議從三方面進(jìn)行銷售： 現(xiàn)場(chǎng)銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實(shí)，一般都有會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)考察多次才會(huì)購買。 ②建筑外觀上一定要具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格，要具有時(shí)代氣息，這樣才能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的主題。同時(shí)，在不斷的比較中，本項(xiàng)目的劣勢(shì) 點(diǎn)將在消費(fèi)者心中被不斷重復(fù)、強(qiáng)