【正文】 這種 CBD 往南擴展與生態(tài) CBD 概念有促于本項目的形象和推 廣，以及項目的增值。 從國外和先進城市的經(jīng)驗來看，新 CBD 已經(jīng)是 很正常的事情，廣州的珠江新城、上海的浦東新區(qū)、北京的生朝陽泛 CBD??已經(jīng)屢見不鮮。 早幾年提出的長沙 CBD 的范圍大致為以芙蓉路的中央廣場為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營盤路），大約 3 平方公里的區(qū)域。計劃在泛珠“ 9+2”各省會城市（香港、澳門、廣州、福州、南昌、長沙、貴陽、昆明、南寧、?？?、成都）各建一棟，限建 11 棟“ 9+2”商務(wù)大廈，形成連鎖 地產(chǎn)業(yè)態(tài)之勢，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌?！胺褐槿菂^(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟總量占三分之一。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三角在全國的地位十分突出。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè)異地拓展的需求呼喚一個 能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務(wù)大平臺。 連鎖開發(fā)的現(xiàn)實意義 泛珠三角區(qū)域合作機制開創(chuàng)了國內(nèi)區(qū)域合作的新模式，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來更開放的市場、更暢通的融資渠道、更優(yōu)惠的投資政策、更便利的交通條件，為房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和骨干企業(yè)的做大做強提供更廣闊的市場空間。建筑形態(tài)以高層和超 高層為主，產(chǎn)業(yè)特征主要為辦公、商務(wù)、金融、信息、酒店等，物業(yè)功能基本上以寫字辦公為主的綜合性物業(yè)。我們認為，新 CBD 將對原 CBD 應(yīng)該是一種有益的充實和擴展。 b、項目前景預(yù)測 泛珠三角區(qū)域在房地產(chǎn)方面的合作與發(fā)展，經(jīng)過科學(xué)構(gòu)思和初步實踐，已逐漸顯示出廣闊的發(fā)展前景。 第二章 “ 9+2”商務(wù)大廈項目總體策劃思路 項目的定位、策劃思路 項目定位： 泛珠“ 9+2”合作標志性建筑 泛珠“ 9+2”服務(wù)中心 泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地 泛珠“ 9+2”會議中心 泛珠“ 9+2”區(qū)域總部基地 泛珠“ 9+2”研發(fā)中心 泛珠“ 9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 泛珠“ 9+2”駐地聯(lián)絡(luò)中心 策劃思路： 1. 全面把握：首先是建立在對項目所在區(qū)域大的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境充分調(diào)查與分析與操盤策略的全面把握之上的，全面借鑒類似成功項目的經(jīng)驗，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求完美。 項目目標的界定 達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 ★ 通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。 連鎖項目開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） （一）項目開發(fā)的市場調(diào)研工作 （二）項目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)總體計劃和市場調(diào)研分析，確定目標客戶 市場，并針對該 細分市場進行項目的定位，策劃建筑類型，提供規(guī)劃建議。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅 增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。 20xx年，中國 CPI 增輻達 %。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。 圖 3 近幾年中國地價與房價走勢對比圖 （數(shù)據(jù)來源： wind 資迅） 圖 4 固定資產(chǎn)投資累計增速走勢圖 （數(shù)據(jù)來源： wind 資迅） 圖 5 房地產(chǎn)投資增速走勢圖 （數(shù)據(jù)來源： wind 資迅） “ 9+2”泛珠地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 區(qū)域經(jīng)濟大整合正崛起，泛珠三角區(qū)域合作一年來，在經(jīng)貿(mào)、文化、交通、能源、旅游等各領(lǐng)域取得豐碩成果。同時，廣東口岸作為內(nèi)地泛珠三角各省區(qū)參與國際貿(mào)易的重要橋梁的作用進一步增強，合作第一年，廣東進出口總額達到了 3500 億美元。湖南去年 10 月成功舉辦“湘洽會”，全省共簽約 608 個項目，引進資金折合人民幣近 900 億元。香港和澳門還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地?！笆晃濉逼陂g，把珠三角地區(qū) 建設(shè)成為中國最具特色、最有影響力的會展中心區(qū)域之一。 4．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。由于本項目的規(guī)模大、檔次高，區(qū)域內(nèi)以商業(yè)服務(wù)為主，因此本次可行性研究主要分析長沙市近年商業(yè)樓盤項目市場的供求情況。房產(chǎn)局一位官員說， 20xx年房價要漲，這是非?？陀^的事實，他還指出 20xx 年二手房市場成交量達到了歷史新高，這直接促進了商品房市場的發(fā)展。 競爭分析 由于大盤的出現(xiàn)和市場競爭的原因，有些實力較小的項目也可能遭受淘汰或滯銷，整體上房地產(chǎn)商的利潤率不會比以前更高，可能回歸到一個更合理甚至微利的層面上來。積極推進“泛珠三角橫琴經(jīng)濟合作區(qū)”建設(shè)，搭建泛珠三角“ 9+2”參與各方經(jīng)濟交流和合作平臺。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟總量占三分之一。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟總量占三分之一 。加之各個子項目又是位于省會城市和港澳地區(qū)的中心商務(wù)區(qū)，故在交通方面具有得天獨厚的先天優(yōu)勢。 ★ 項目所須土地價格昂貴 由于土地的稀缺性導(dǎo)致土地價格高，從大幅度而增加了成本。而本項目在此基礎(chǔ)上應(yīng)運而生。 ★ 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)項目的日趨成熟 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)項目的日趨成熟，對本項目的策劃開發(fā)具有相當大的借鑒作用。 ★產(chǎn)品能否真正達到預(yù)想目標 房地產(chǎn)項目是涉及到開發(fā)商實力 與經(jīng)驗、建筑設(shè)計、建筑施工、營銷企劃、裝修裝潢、物業(yè)管理等眾多方面的專業(yè)化工作，能否在各個層面上都達到與本項目匹配的標準與要求，是本項目成敗與否的關(guān)鍵。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切使房地產(chǎn)開發(fā)獲得了新的契機。 產(chǎn)品定位 在泛珠“ 9+2”區(qū)域經(jīng)濟合作背景下， 以“會館地產(chǎn)”和“連鎖地產(chǎn)”為核心創(chuàng)意，為每年一屆輪流召開的“珠洽會”及會后日常合作與交流提供高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境和合作平臺，力爭成為當?shù)氐臉酥拘越ㄖ?，連鎖經(jīng)營，聯(lián)動發(fā)展。 20xx 年 20xx 年泛珠地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場主要客戶群分析： ★ 外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動者 ★ 臺、港、澳企業(yè)及其管理者 ★ 周邊城市的私營企業(yè)老板及大公司高層管理人員， 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ★ 部分本地企業(yè)和外地企業(yè) ★ 一些個人投入大量資金炒作樓盤 ★ 來自全國各地及境外的投資客商 目標客戶消費需求特征分析： ⑴ 要求環(huán)境景觀好，地理位置靠近城市中央商務(wù)區(qū)； ⑵ 物業(yè)管理完善，私密性強； ⑶ 交通便利； ⑷ 配套設(shè)施完，重視生態(tài)環(huán)境、人工智能及物業(yè)管理在項目中的應(yīng)用。 分期實施。 第一種方案：首期開發(fā)廣州、?？?、福州；第二期開發(fā)南寧、長沙、貴陽；第三期開發(fā)昆明、南昌、成都；第四期開發(fā)香港、澳門。 財務(wù)凈現(xiàn)值與 財務(wù)內(nèi)部收益率（參考） 計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） = % 由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） = 0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 市場風(fēng)險 項目的資本風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險 第九章 可行性研究結(jié) 論與建議 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切 “泛珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。“ 9+2”泛珠地區(qū)制定的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切使房地產(chǎn)開發(fā)獲得了新的契機。 建立完善的 營銷推廣策略和 一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托第三方代理銷售的方式。 可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達成共識，促成銷售。售樓員可以挖掘一些老客戶。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報。 銷售渠道及方式 目標客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。 網(wǎng)絡(luò)銷售 在目標客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴大產(chǎn)品知曉度。 項目建筑設(shè)計建議 ①項目在建筑設(shè)計上要具有一定的風(fēng)格，各個子項目可以略有差別，但大體要相同，這樣便于產(chǎn)品品牌的宣傳。某一個方面節(jié)能并不難，難的是整個小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑 和社區(qū)。 第十二章 項目開發(fā)的其他相關(guān)建議（參考） 差異化生存 在市場同質(zhì)化日趨嚴重的今天，實現(xiàn)差異化生存是決勝市場的關(guān)鍵，任何非差異性的、趨同性產(chǎn)品（或概念）都將被前面的成品現(xiàn)房或更新的升級版期房（或概念）替代。 物業(yè)服務(wù) 這一點應(yīng)該很能讓人放心。 。建議引進星級物業(yè)進行物業(yè)管理，這樣開發(fā)出來的產(chǎn)品在形象上就無形的上了一個檔次，同時這也是項目的一大賣點。相反，如果從一個全新的理念去開發(fā)項目，那么其創(chuàng)造成出的眾多獨特的利益點，將成為市場上對消費者最有征服力的差異化特質(zhì)。由于私車每年都要以 30%左右的速度增長，因而應(yīng)該適當長遠地考慮和預(yù)留停車位。 ③要盡可能多的考慮到生態(tài)環(huán)保和智能因素在建筑物設(shè)計中的體現(xiàn)。 第十一章 項目的規(guī)劃與建筑設(shè)計建議（構(gòu)想） 項目規(guī)劃設(shè)計建議 整體規(guī)劃設(shè)計以生態(tài)、智能化為主題，突出不同于其它項目的品質(zhì)，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。 根據(jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策 制造宣傳氣氛，加大力度”。贈送商鋪店位的裝修及品牌的引進介紹、品牌培訓(xùn)，同時相應(yīng)的銷售價格比例提高或贈送“租期 品牌效應(yīng)”的期限。 項目主打廣告與形象 主打廣告語往往是根據(jù)項目定位和名稱而制定的，根據(jù)本策劃方案前述幾個名稱和定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考： ★ EBD