【正文】 教區(qū)、北靠商業(yè)區(qū)， 區(qū)位優(yōu)勢明顯。 1至 4層商、 5至 8層寫字樓、 9至 26層商住。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 五 競爭對手市調(diào)情況 鑒于我們的建筑形態(tài)，我們將徐州樓市中已有和正在建設(shè)的寫字樓項目，大致作了市場了解，因為在不同程度上他們都是我們的競爭對手，如何評價、對比他們，并尋找到我們自身特有的定位和拓展空間，將是我們項目取得更加成功的關(guān)鍵。品牌能夠有效向外界傳遞信息，增加置業(yè)者對樓盤的認(rèn)同進而擴大市場份額，久隆鳳凰城是一個有效的例證。超千畝（久隆鳳凰城）用地項目已經(jīng)出現(xiàn)，幾百畝用地的小區(qū)接連不斷涌現(xiàn)，超過二十層純商務(wù)寫字樓相繼立項實施，一方面可以體現(xiàn)徐州房地產(chǎn)開發(fā)商已基本完成原始積累， 資金及開發(fā)量都上升了一個臺 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 階，另 一方面也體現(xiàn)市場已逐步啟動并步入上升的通道，這是一個房地產(chǎn)開發(fā)的大好時機。經(jīng)過幾年發(fā)展 ,住宅開發(fā)逐步形成了，銅山新區(qū)，北二環(huán) (以華廈春華園為代表 )住宅群，子房山住宅群、黃山垅住宅群、半山住宅群等多個有代表性的新興商品房住宅群落。全面貫徹落實 省有關(guān)扶持蘇北發(fā)展的政策措施和相關(guān)的優(yōu)惠政策。 04年將實施新一輪城市總體規(guī)劃 ,集中力量推進新城區(qū)建設(shè) ,世紀(jì)大道部分路段改造 ,云龍風(fēng)景區(qū)擴容升級和故黃河風(fēng)光帶建設(shè)等“一區(qū)一路一湖一河 市政重點工程 ,拓展城市發(fā)展空間 ,在改善城市環(huán)境面貌的同時將進一步拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè) ,特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2021 年，全年城市居民人均可支配收入 8954 元，比 2021 增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 3612 元，增長 %。根據(jù)徐州市 1995— 2021 年城市總體規(guī)劃，城市向東及東南方向發(fā)展，形成以中心區(qū)為核心，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團型城市結(jié)構(gòu)，并為整個城市向特大型城市和生態(tài)型城市的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。按照《江蘇省徐連經(jīng)濟帶規(guī)劃綱要》、《江蘇省隴海鐵路沿線地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)思》和《淮海經(jīng)濟區(qū)和社會發(fā)展規(guī)劃》的部署，徐州將發(fā)展成為全國性的商貿(mào)都會，肩負(fù)帶動 周邊城市共同發(fā)展的重任；《徐州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃與 2021年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，《徐州市國內(nèi)商品流通“九五”計劃與 2021 年遠(yuǎn)景目標(biāo) 綱要》等規(guī)劃材料指出，徐州市“九五”和“十五”目標(biāo)期間，經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點是全面推動第三產(chǎn)業(yè)增長，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要是堅持兩流（即流通、交通）戰(zhàn)略。這是歷年來增長最快的一年 .固定資產(chǎn)投資增長較快。綜合效益指數(shù)提高 個百分點 .全市工業(yè)投資完成 150億元 ,增長 43%.03 年全市完成農(nóng)業(yè)增加值 億元 ,增長 %,林牧漁業(yè)產(chǎn)值 億元 ,增長 %.第三產(chǎn)業(yè) 03 年全市完成增加值 億元，增長 %。它在歷史上是兵家必爭之地，如今漸成商家必爭之地，“五省通衢”的獨特地理位置，將成為淮海經(jīng)濟區(qū)、全國乃至世界重要的商貿(mào)之地。 二 徐州市總體概況 徐州市位于江蘇省西北部、東襟淮海、西帶中原、南屏江淮、北扼齊魯，是重要的水、陸交通 樞紐，京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，北可通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，黃金水道 —— 京杭大運河傍城而過貫穿徐州南北。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 金凱隆商務(wù)大廈 策劃報告 二○○四年五月 目 錄 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 一 前言 二 徐州市總體概括 三 徐州市具有較強的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間 四 徐州房地產(chǎn)市場評析及展望 五 競爭目標(biāo)項目市場調(diào)查 六 項目（本案）市場調(diào)查 七 項目（本案）市場分析 八 項目市場定位 九 銷售價格體系及實銷價格策略 十 銷控及銷售目標(biāo) 十一 廣告推廣計劃及推廣主題 十二 后記 一 前言 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 萬物十字定律，宏觀定性房地產(chǎn)開發(fā)的定、限、差、控、失的有序掌 控，微觀控性對房地產(chǎn)開發(fā)的時、位、量、因、性的有序掌控。公路更是四通八達 ,京滬 .京福 .霍連 .徐寧高速公路在此交匯 ,境內(nèi)還有五條國道， 20條省道和市縣一級公路將徐州和整個淮海經(jīng)濟區(qū)緊密相連 . 徐州東西長約 210 公里，南北寬約 140 公里，土地總面積 11258 平方公里，其中市區(qū) 1038 平方公里，建成區(qū) 117 平方公里。 三 徐州具有較強的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)耐顿Y空間 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 通過這段時間對徐州的調(diào)研和了解，我們對徐州的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展情況有了更為清晰的認(rèn)識，徐州已具備可持續(xù)發(fā)展的條件，主要表現(xiàn)在： 徐州的國民經(jīng)濟總量 已具備一定的規(guī)模 ,經(jīng)濟發(fā)展后勁明顯增強 . 2021 年徐州完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。其中房地產(chǎn) .建筑行業(yè)占到整個增加值的 70%以上 .消費品市場穩(wěn)中顯旺。 2021 年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 18%，建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營快速發(fā)展， 2021 年建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，全年房屋建筑施工面積 675 萬平方米，竣工面積 362萬平方米。受發(fā)達的長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的直接輻射，徐州市在全國經(jīng)濟格局中具有明顯的東出西聯(lián)、南北對接、雙向開拓、梯度推進的區(qū)位優(yōu)勢。 經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，徐州基本形成了市中心古彭廣場 .火車東站周圍兩個商務(wù)中心區(qū)，并形成以中山路、解放路、淮海路、西安路、友誼商場等地段的商業(yè)流通副中心區(qū)。年末城市居民人均消費性支出 6896元，居民消費價格總指數(shù) 。 投資環(huán)境明顯改善，吸引投資能力持續(xù)增強。通過招商引資，各種行態(tài)的建筑在徐州層出不窮，并還在以幾何級數(shù)的增長速度，展現(xiàn)在廣大市民眼前。商業(yè)開發(fā)還是圍繞原有中心，沿淮海路從東向西依次為火車站廣場、彭城廣場、歐洲商城、段莊廣場四個中心區(qū)域 .隨著住宅區(qū)，商務(wù)樓開發(fā)的不斷深入，多個區(qū)域的差異性特點會越來越明顯，消費客戶也會以不同區(qū)位差異性定位的明確，選擇越來越明確。 樓市呼喚精品時代 從前幾年規(guī)劃設(shè)計一味追求強調(diào)出面積，違規(guī)上面積，實際施工再上面積，商務(wù)樓大堂不考慮進深、開間、高度等事實，到目前商務(wù)樓開發(fā)，開始強調(diào)泊車位數(shù)量，智能化配套，住宅開發(fā)強調(diào)戶型、景觀、物管等為代表，多層次訴求，徐州樓市已逐漸遠(yuǎn)離原有較為簡單的開發(fā)模式，進入新一輪較為理性的開發(fā)進程。 商務(wù)辦公發(fā)展概況 我市嚴(yán)格意義上沒有一流的商務(wù)辦公場所，目前大家所推崇的泛亞大廈、成功大廈因其設(shè)計、建造年代相對較早，許多配套（特別是車位的配套）不能滿足現(xiàn)代人們對寫字樓的需求，徐州一流商務(wù)辦公樓租金呈現(xiàn)居高不下的局面，但其內(nèi)部設(shè)施又不符合其高價位的租金，租金價格與其使用價值有些偏離。徐州現(xiàn)有商務(wù)樓主要有： 樓盤名稱：泛亞大廈 開發(fā)商：泛亞國際 樓盤所處位置：彭城路 特點：徐州市首座高檔寫字樓， 有一定的美譽度和知名度。 混合定位會給以后物業(yè)管理帶來混亂。 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：彭龍大廈 開發(fā)商：彭龍房產(chǎn) 樓盤所處位置：汽車東站、青年路 特點：東站商圈 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 樓盤名稱：山水信息港 開發(fā)商：華翔房產(chǎn) 樓盤所處位置：中山南路中醫(yī)院北隔壁 特點：地理位置較好，緊鄰海云市 場， 主力戶型分割面積小。 售價 /租價：售價 5900 元 6000 元，層差 30 元 戶型面積： 140 平方米 160平方米