【正文】 市原有約 70%居民集中在以淮海路為東西中軸線 ,南北 3000米范圍之內。經(jīng)過幾年發(fā)展 ,住宅開發(fā)逐步形成了，銅山新區(qū)，北二環(huán) (以華廈春華園為代表 )住宅群，子房山住宅群、黃山垅住宅群、半山住宅群等多個有代表性的新興商品房住宅群落。商業(yè)開發(fā)還是圍繞原有中心，沿淮海路從東向西依次為火車站廣場、彭城廣場、歐洲商城、段莊廣場四個中心區(qū)域 .隨著住宅區(qū)，商務樓開發(fā)的不斷深入，多個區(qū)域的差異性特點會越來越明顯，消費客戶也會以不同區(qū)位差異性定位的明確，選擇越來越明確。 地產(chǎn)開發(fā)剛開始步入規(guī)?；瘯r代 房地產(chǎn)開發(fā)有其固有的規(guī)律性，徐州樓市與南方眾多城市地產(chǎn)發(fā)展也極為相似。經(jīng)歷了前幾年群雄紛爭，用地、立項等都極不清晰的混沌時期，現(xiàn)今開始步入規(guī)?；臅r代，主要體現(xiàn)在單個小區(qū)項目用地的數(shù)量、商務樓的體量（建筑量）。超千畝（久隆鳳凰城）用地項目已經(jīng)出現(xiàn)，幾百畝用地的小區(qū)接連不斷涌現(xiàn)，超過二十層純商務寫字樓相繼立項實施，一方面可以體現(xiàn)徐州房地產(chǎn)開發(fā)商已基本完成原始積累， 資金及開發(fā)量都上升了一個臺 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 階，另 一方面也體現(xiàn)市場已逐步啟動并步入上升的通道，這是一個房地產(chǎn)開發(fā)的大好時機。 樓市呼喚精品時代 從前幾年規(guī)劃設計一味追求強調出面積，違規(guī)上面積，實際施工再上面積，商務樓大堂不考慮進深、開間、高度等事實，到目前商務樓開發(fā)，開始強調泊車位數(shù)量，智能化配套，住宅開發(fā)強調戶型、景觀、物管等為代表，多層次訴求，徐州樓市已逐漸遠離原有較為簡單的開發(fā)模式，進入新一輪較為理性的開發(fā)進程。市場呼喚好的產(chǎn)品，呼喚更高層面的產(chǎn)品以滿足人們對更高生活品質的需求。 品牌已開始呈現(xiàn)其附加值 品牌蘊含的獨特效應引發(fā)的號召力能有效拉動市場，擺脫樓盤區(qū)域上的限制而吸引客源。品牌能夠有效向外界傳遞信息，增加置業(yè)者對樓盤的認同進而擴大市場份額，久隆鳳凰城是一個有效的例證。 商務辦公發(fā)展概況 我市嚴格意義上沒有一流的商務辦公場所，目前大家所推崇的泛亞大廈、成功大廈因其設計、建造年代相對較早，許多配套（特別是車位的配套）不能滿足現(xiàn)代人們對寫字樓的需求，徐州一流商務辦公樓租金呈現(xiàn)居高不下的局面，但其內部設施又不符合其高價位的租金，租金價格與其使用價值有些偏離。因而出現(xiàn)了許多已建成的住宅小區(qū)往 商務辦公樓方向靠的現(xiàn)象。這表明，徐州市目前商務辦公樓與市場需求相脫節(jié)，寫字樓市場目前面臨如何調整自己的定位，以跟上市場需求的步伐。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 五 競爭對手市調情況 鑒于我們的建筑形態(tài)，我們將徐州樓市中已有和正在建設的寫字樓項目，大致作了市場了解，因為在不同程度上他們都是我們的競爭對手，如何評價、對比他們，并尋找到我們自身特有的定位和拓展空間，將是我們項目取得更加成功的關鍵。徐州現(xiàn)有商務樓主要有： 樓盤名稱：泛亞大廈 開發(fā)商：泛亞國際 樓盤所處位置：彭城路 特點：徐州市首座高檔寫字樓， 有一定的美譽度和知名度。 售價 /租價：租金 68元 /平方米 戶型面積： 23 平方米 98 平方米 預計銷售 /出租率：出租率 90% 樓盤名稱：成功大廈 開發(fā)商：華港房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤所處位置：中山南路 特點：戶型一般，停車位不足， 目前租憑狀況一般。 售價 /租價：租金 50元 /平方米 戶型面積：面積以套內計 預計銷售 /出租率： 60% 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：盛佳大廈 開發(fā)商：盛佳 房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤所處位置：中山北路 1號 特點：地段是他的唯一優(yōu)勢 售價 /租價：租金 38元 /平方米 戶型面積：以套內面積計 預計銷售 /出租率：出租率 95% 樓盤名稱：皇城大廈 開發(fā)商：天成房產(chǎn) 樓盤所處位置：青年路公安局東隔壁 特點；此樓原為商住，現(xiàn)為商辦住為一體。 1至 4層商、 5至 8層寫字樓、 9至 26層商住。 混合定位會給以后物業(yè)管理帶來混亂。 低廉的物管費是個隱患。 售價 /租價：門 面 萬 /平方米， 半地下室 7500 元 /平方米， 58層 3200 元 /平方米， 10 層 2580 元 /平方米 戶型面積：主體開間在 米左右，進深 24 米 預計銷售 /出租率； 80% 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：朝陽貴邦、貴邦星座 開發(fā)商：朝陽貴邦房產(chǎn) 特點：銷售狀況很好， 小戶型，資金總投入不大， 朝陽市場人氣的帶動； 售價 /租價：一層 萬 萬平方米， 其他： 3000 元 7000 元平方米不等， 寫字樓三層， 8 樓，價格 2520 元每平方米。 戶型面積：開間 ，進深 預計銷售 /出租率； 90% 樓盤名稱：中山大廈 /國貿商務 樓盤所處位置：中山北路 特點；地段優(yōu)勢，完全租賃 售價 /租價：未交付 戶型面積： 37 平方米 700 平方米 預計銷售 /出租率：不詳 樓盤名稱：帝都大廈 開發(fā)商：徐州銀建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所 處位置：和平路和解放路交叉口西北角 特點：完全出售的高標準寫字樓， 南鄰風景區(qū)和文教區(qū)、北靠商業(yè)區(qū)， 區(qū)位優(yōu)勢明顯。 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：彭龍大廈 開發(fā)商：彭龍房產(chǎn) 樓盤所處位置：汽車東站、青年路 特點：東站商圈 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 樓盤名稱：山水信息港 開發(fā)商：華翔房產(chǎn) 樓盤所處位置：中山南路中醫(yī)院北隔壁 特點：地理位置較好，緊鄰海云市 場， 主力戶型分割面積小。 售價 /租價：一層 萬 2萬平方米不等， 二層 6000 元 /平方米 戶型面積： 平方米 490 平方米 預計銷售 /出租率：商鋪銷售達 70% 樓盤名稱；浦一大廈 開發(fā)商：上海浦一 樓盤所處位置；歐洲廣場隔壁 特點：成熟區(qū)域，精裝修。 售價 /租價： 4000 元 /平方米 戶型面積： 40 平方米起 預計銷售 /出租率；不詳 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1樓盤名稱：新都大廈 開發(fā)商：天力開 發(fā) 樓盤所處位置：淮海西路 特點：西部商業(yè)圈，緊鄰公交大廈，在價位上受其影響。 售價 /租價：售價 6500 元 10000 元 戶型面積： 128 平方米 預計銷售 /出租率：營業(yè)房 50% 1樓盤名稱：公交大廈 開發(fā)商：公交集團 樓盤所處位置：淮海西路 特點：屬于西部商業(yè)圈，價位與同等競爭樓相比偏低； 5A 智能化系統(tǒng)，預留充足的辦公升級空間。 售價 /租價：售價 5900 元 6000 元，層差 30 元 戶型面積： 140 平方米 160平方米 預計銷售 /出租率： 80%