【正文】 B 組價草案二： 暫定基價為 2680 元每平方米， 6 至 10 層為單身公寓，價格一致以基價論價； 11層以上樓層在基價基礎(chǔ)上每層每平方米上浮 30元；朝南與朝東方向為基價，朝北方向每平方米在基價基礎(chǔ)上下浮 10%，朝西方向在基價基礎(chǔ)上每平方米下 浮10元； 6— 10 層四面拐角與 11— 25層?xùn)|南、西南、西北面采光較好，價格適當(dāng)上浮，暫定每平方米加 20元；以上組價起價為： 2412 元 /平方米，最高價為： 3130 /平方米，均價為： 2818 元 /平方米。 十一 廣告推廣計劃與推廣主題 （一） 廣告推廣目標(biāo) 1． 項目知名度，美譽度達到目標(biāo)客戶 80%以上 2． 項目知有率達到家 60%以上 （二） 廣告推廣計劃時間 i. 開始時間： 2021 年 4月 ii. 結(jié)束時間： 2021 年 10月 iii. 持續(xù)時間：一年零六個月 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) （三）廣告的目標(biāo)市場 1. 地域：以徐州市區(qū)為中心 ，輻射徐州地區(qū) 2. 目標(biāo)消費群體：外地企業(yè)駐徐州辦事處、項目周邊中小招待所、賓館業(yè)主、原來租用附 近飯店及寫字樓的中小業(yè)主、對火車站商圈有投資信心的人士等。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 系列三 主題 精致 內(nèi)容（同上） 文案 每個細節(jié)精致 雕琢 ，以人為本自由組合寫字樓，眼光獨到，別具一格，坐享品位生活，物業(yè)管理，設(shè)置精心量化，安全貼心 系列四 主題 脈搏 內(nèi)容 （同上） 文案 經(jīng)濟快速發(fā)展，如何理財，使資產(chǎn)飆升，成為人們關(guān)注的焦點。 讓我們共同攜手，創(chuàng)造錦繡未來。一品區(qū)位，一品空間。 （二） 銷售目標(biāo) 根據(jù)公司前期市場調(diào)查分析以及結(jié)合現(xiàn)今房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，預(yù)測整個寫字樓發(fā)展走勢，我們在嚴格執(zhí)行整體價格策略的前提下，確定如下銷售目標(biāo)： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) A 在市場預(yù)熱期結(jié)束（ 2021 年 9月底），力爭實現(xiàn)預(yù)約銷售率 25％ B 在市場強銷期結(jié)束（ 2021 年年底），力爭實現(xiàn)預(yù)約銷售率 45％ C 在市場熱銷期結(jié)束（ 2021 年 6月底），力爭實現(xiàn)預(yù)約銷售率 65％ D 合同期結(jié)束時，力爭實現(xiàn)預(yù)約銷售率 85％ (三 ) 實銷手段 為實現(xiàn)我們的銷售目標(biāo)，我們將結(jié)合本公司以往實際工作中上經(jīng)驗，以便行之有效的實銷方式，貫穿本項目的前期開盤，期中強銷，結(jié)頂熱銷，尾盤策略銷售的整個過程中，主要手段有 A“走訪式”銷售，通過大量走訪，鎖定銷售目標(biāo)，達到銷售目的。 E、為寫字樓服務(wù)的行業(yè)，如足浴，網(wǎng)吧，快遞公司及其它公 司，其購買心態(tài)主要為： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 依托火車站眾多的人流 金凱隆商務(wù)大廈的規(guī)模以及溫州購物城的商務(wù)休閑的需要 市場經(jīng)營業(yè)主辦公休閑用房，其購買心態(tài)主要為： 方便 彰顯身份需要 啟示：根據(jù)我們項目目標(biāo)客戶的特點，我們將“走訪式”，“理財顧問式”確定為我們實銷的主要方式，經(jīng)過充分的市場走訪，在我們確定大量的目標(biāo)客戶并結(jié)合媒體廣告反饋的客戶后，然后一舉開盤，贏得市場。 D、成熟的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 經(jīng)過近二十年的發(fā)展，金凱隆商務(wù)大廈周邊已形成較為成熟的商業(yè) 業(yè)態(tài)，中小賓館業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)、以及與鐵路、公路運輸相關(guān)的服務(wù)行業(yè)星羅棋布，形成了較為獨特的市場需求。 售價 /租價： 5000 元 /平方米 戶型面積：主體 68 米，進深 20米 預(yù)計銷售 /出租率； 2 號、 4號、 5號還有部分余房，地下室全部售出 1樓盤名稱：徐州金茂大廈 開發(fā)商 ；徐州金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所處位置：淮海路蘇源賓館西 特點：地段優(yōu)勢 其他：期房未 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1樓盤名稱：徐州財富大廈 樓盤所處位置：淮海西路 特點：地段優(yōu)勢 其他：期房未定 1樓盤名稱：徐州金地商都商務(wù)樓（暫名） 開發(fā)商：徐州天信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所處位置：中山北路金地商都北 特點：地段優(yōu)勢 其他：期房未定 綜合我們踏街市調(diào)資料，徐州寫字樓市場將迎來一個多種層面并存、競爭極為殘酷的局面，高端 寫字樓不斷涌現(xiàn)，帝都大廈、恒茂國際、金茂大廈、財富大廈、中山大廈等相繼推出市場，將嚴重擠壓中檔寫字樓的銷售、租賃市場份額，中低檔寫字樓將面臨更為嚴峻的局面。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 五 競爭對手市調(diào)情況 鑒于我們的建筑形態(tài)，我們將徐州樓市中已有和正在建設(shè)的寫字樓項目，大致作了市場了解，因為在不同程度上他們都是我們的競爭對手，如何評價、對比他們，并尋找到我們自身特有的定位和拓展空間，將是我們項目取得更加成功的關(guān)鍵。全面貫徹落實 省有關(guān)扶持蘇北發(fā)展的政策措施和相關(guān)的優(yōu)惠政策。按照《江蘇省徐連經(jīng)濟帶規(guī)劃綱要》、《江蘇省隴海鐵路沿線地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)思》和《淮海經(jīng)濟區(qū)和社會發(fā)展規(guī)劃》的部署，徐州將發(fā)展成為全國性的商貿(mào)都會，肩負帶動 周邊城市共同發(fā)展的重任；《徐州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃與 2021年遠景目標(biāo)綱要》，《徐州市國內(nèi)商品流通“九五”計劃與 2021 年遠景目標(biāo) 綱要》等規(guī)劃材料指出，徐州市“九五”和“十五”目標(biāo)期間，經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點是全面推動第三產(chǎn)業(yè)增長，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要是堅持兩流（即流通、交通）戰(zhàn)略。 二 徐州市總體概況 徐州市位于江蘇省西北部、東襟淮海、西帶中原、南屏江淮、北扼齊魯，是重要的水、陸交通 樞紐，京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，北可通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，黃金水道 —— 京杭大運河傍城而過貫穿徐州南北。其中房地產(chǎn) .建筑行業(yè)占到整個增加值的 70%以上 .消費品市場穩(wěn)中顯旺。年末城市居民人均消費性支出 6896元，居民消費價格總指數(shù) 。 樓市呼喚精品時代 從前幾年規(guī)劃設(shè)計一味追求強調(diào)出面積，違規(guī)上面積，實際施工再上面積，商務(wù)樓大堂不考慮進深、開間、高度等事實，到目前商務(wù)樓開發(fā)，開始強調(diào)泊車位數(shù)量，智能化配套，住宅開發(fā)強調(diào)戶型、景觀、物管等為代表，多層次訴求，徐州樓市已逐漸遠離原有較為簡單的開發(fā)模式，進入新一輪較為理性的開發(fā)進程。 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：彭龍大廈 開發(fā)商：彭龍房產(chǎn) 樓盤所處位置：汽車東站、青年路 特點：東站商圈 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 樓盤名稱：山水信息港 開發(fā)商：華翔房產(chǎn) 樓盤所處位置：中山南路中醫(yī)院北隔壁 特點：地理位置較好，緊鄰海云市 場， 主力戶型分割面積小。總計經(jīng)過本案的公交線路有 21條 。 綜合前面調(diào)查結(jié)果 ,我們歸納本案目標(biāo)客戶 (一 ).基本共同點 : 。 b)、當(dāng)實際銷售率達到目標(biāo)銷售 30％時，在預(yù)約認購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 250 元（比達到 15％時 的價格再上漲每平方米 100 元） c)、當(dāng)實際銷售率達到目標(biāo)銷售 45％時，在預(yù)約認購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 350 元。 2 投資經(jīng)營型：商務(wù)集散地，黃金地段，無限升值。在此推廣期 ，可考慮組織元旦、春節(jié)為主的聯(lián)誼活動，拓展有效業(yè)主空間，提高成交率 系列五 主題 氣度 內(nèi)容（同上） 文案 帝國之廈，建筑高度 93 米，共計 26層。 費用計劃： 20 萬左右 主要形式：報紙，活動，宣傳單頁 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第四階段：尾盤消化期（ 05 年 6 月以后）