【正文】 /租價：租金 68元 /平方米 戶型面積： 23 平方米 98 平方米 預計銷售 /出租率：出租率 90% 樓盤名稱：成功大廈 開發(fā)商：華港房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤所處位置：中山南路 特點：戶型一般，停車位不足， 目前租憑狀況一般。 1至 4層商、 5至 8層寫字樓、 9至 26層商住。 低廉的物管費是個隱患。 戶型面積：開間 ，進深 預計銷售 /出租率； 90% 樓盤名稱：中山大廈 /國貿商務 樓盤所處位置：中山北路 特點；地段優(yōu)勢，完全租賃 售價 /租價：未交付 戶型面積： 37 平方米 700 平方米 預計銷售 /出租率：不詳 樓盤名稱：帝都大廈 開發(fā)商：徐州銀建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所 處位置：和平路和解放路交叉口西北角 特點：完全出售的高標準寫字樓， 南鄰風景區(qū)和文教區(qū)、北靠商業(yè)區(qū)， 區(qū)位優(yōu)勢明顯。 售價 /租價：一層 萬 2萬平方米不等， 二層 6000 元 /平方米 戶型面積： 平方米 490 平方米 預計銷售 /出租率：商鋪銷售達 70% 樓盤名稱；浦一大廈 開發(fā)商：上海浦一 樓盤所處位置；歐洲廣場隔壁 特點：成熟區(qū)域，精裝修。 售價 /租價：售價 6500 元 10000 元 戶型面積： 128 平方米 預計銷售 /出租率：營業(yè)房 50% 1樓盤名稱：公交大廈 開發(fā)商：公交集團 樓盤所處位置：淮海西路 特點：屬于西部商業(yè)圈，價位與同等競爭樓相比偏低； 5A 智能化系統(tǒng)，預留充足的辦公升級空間。 售價 /租價：售價未定 戶型面積：開間 8米，進深 14 米， 148 平方米左右 預計銷售 /出租率：已定 6 套，還未售 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1樓盤名稱：黃河景園 開發(fā)商：泰山房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤所處位置：夾河街中山北路口 特點：該樓以商住房為主，純商業(yè)房兩層， 銷售狀況不佳， 商住房價格偏高，戶型不佳。 售價 /租價： 5000 元 /平方米 戶型面積：主體 68 米，進深 20米 預計銷售 /出租率； 2 號、 4號、 5號還有部分余房，地下室全部售出 1樓盤名稱：徐州金茂大廈 開發(fā)商 ；徐州金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所處位置：淮海路蘇源賓館西 特點：地段優(yōu)勢 其他：期房未 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 1樓盤名稱：徐州財富大廈 樓盤所處位置：淮海西路 特點：地段優(yōu)勢 其他：期房未定 1樓盤名稱：徐州金地商都商務樓（暫名） 開發(fā)商：徐州天信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所處位置：中山北路金地商都北 特點：地段優(yōu)勢 其他：期房未定 綜合我們踏街市調資料，徐州寫字樓市場將迎來一個多種層面并存、競爭極為殘酷的局面，高端 寫字樓不斷涌現(xiàn)，帝都大廈、恒茂國際、金茂大廈、財富大廈、中山大廈等相繼推出市場，將嚴重擠壓中檔寫字樓的銷售、租賃市場份額，中低檔寫字樓將面臨更為嚴峻的局面。 我們金凱隆商務大廈同屬于中檔商務寫字樓，如何抓準我們的定位，從激烈的市場竟爭中搶占我們的份額，如何瞄準目標客戶群，提高我們的成交率，將成為我們 下階段營銷工作面臨的最大課題。 根據(jù)我們的調查資料可以看到：市內已經(jīng)投入使用的寫字樓，除臺資投資的泛亞大廈和成功大廈可以稱得上是商務寫字樓之外 ,其余分布在城市各角落的所謂寫字樓 ,并不能代表真正意義上的辦公商務用房。 現(xiàn)階段 寫字樓市場供應表現(xiàn)形式主要有 : 總體狀況 一 原有房地產(chǎn)項目尾盤 ,重新包裝裝修后進入市場 ,最具代表的是淮海路和西安路交叉口農(nóng)行大樓 ,西安路浦一大廈 ,牌樓附近寫字樓 ,以及沿淮海路 ,建國路沿街二層以上物業(yè)改成的寫字樓 .據(jù)初步統(tǒng)計 ,該類型寫字樓供應量超過二十萬方 ,但其中超過百分之五十為單位定向需求 . 二 完全市場化建設的較高標準的寫字樓放量涌現(xiàn) ,根據(jù)市政府年初審定的項目 ,今年在建和即將開工的寫字樓將超過二十五萬方 ,徐州恒茂國際大廈 ,徐州金茂大廈 ,財富大廈 ,帝都大廈，金地商都二期商務樓 ,貴邦星座 ,公交大廈的相繼建設和投入使用 ,將極大地提升整個徐州市商務辦公檔次 ,同時也促使徐州寫字樓市場競爭加劇 ,寫字樓市場必然面臨一個重新洗牌 ,重新定位的過程 . 三 徐州市各大中高檔賓館瓜分了部分徐州市寫字樓市場 ,用中高檔賓館房間作為辦公寫字樓 ,是許多企業(yè)體現(xiàn)實力常用的方法 ,這在每個城市都存在 .據(jù)初步調查 ,嘉利國際酒店、漢園賓館、蘇源賓館等高檔賓館均有近百分之五 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 到十的長包房 ,而在火車站廣場周邊各家中低檔賓館 (招待所 )中 ,長包房的比例更高 ,詳細情況見附表一 表：（略） 周邊環(huán)境污染調查 徐州金凱隆商務大廈附近 ,主要的污染是汽車噪音和尾氣 ,火車震動產(chǎn)生的噪音和火車汽笛聲 ,這些對項目影響較大 . 本案地處火車站廣場 ,北面是朝陽市場 ,西邊是白云大廈 ,人員相當繁雜 ,對項目有不少影響 . 項目道路條件調查 一 區(qū)域道路條件 :項目的區(qū)域交通十分便利 ,緊靠項目西邊的復新路縱貫南北 ,淮海路是徐州市最主要的東西大道 ,離本案約一千米的建國路 ,環(huán)城路 ,響山路 ,銅山路是整個城市東西向的貫通大動脈 ,對外交通聯(lián)系非常方便 .沿銅山路往城東大道可直上京滬 /京福 /徐寧 高速 ,沿復新路往南可直達規(guī)劃中的徐州新城 . 規(guī)劃中的火車站東廣場建設以及火車站西廣場改造工程將進一步改善項目的交通條件 , 提升項目價值 . 二 公共交通 : 本項目南北有兩個公交總站，南面公交總站 (離本案約二百米范圍內 )始發(fā)的公交車有 1/18/19/20/50/58/68/11 路 。途經(jīng)本案的公交車有0/55/46/47/62 路 。 公交總站 ,離本案不足三百米的長 途汽車總站和銅山汽車站 ,以及近在咫尺的火車站共同構成了徐州市整個內外交通樞紐 . 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 區(qū)域商務辦公調查 本項目區(qū)域主要商務辦公目前都集中在嘉利國際酒店 (高檔 ),恒天朝大酒店 ,蘭天賓館 ,江南賓館 ,白云大酒店 ,泰驛賓館等賓館之中 ,以長包房的形式出現(xiàn) ,一般面積在四十至二百平方米之間 ,一般租用為外地企業(yè)駐徐州辦事處 ,并以運輸服務行業(yè)企業(yè)為多。其次為盛佳大廈 ,嘉利商場 ,每平米每月 30至 45 元不等 。 B、人流最大集散地 火車站、長途車站、公交總站形成徐州市最大的交通樞紐，每天人流超過 8萬人次。 D、成熟的業(yè)態(tài)結構 經(jīng)過近二十年的發(fā)展，金凱隆商務大廈周邊已形成較為成熟的商業(yè) 業(yè)態(tài)，中小賓館業(yè)、相關服務業(yè)、以及與鐵路、公路運輸相關的服務行業(yè)星羅棋布，形成了較為獨特的市場需求。因而物業(yè)的品牌建設可通過嫁接徐州飯店品牌加速完成其原始積累。 項目劣勢 A、周圍環(huán)境人流紛雜，嘈雜，不利于打造一流商務空間。 B、有服務品牌積累，但未具房地產(chǎn)開發(fā)的品牌號召力。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 八、項目市場定位： 一個樓盤的定位只有根據(jù)市