【正文】 型經(jīng)濟(jì)體系，將成為中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長極。在泛珠“ 9+2”背景下，以“會館地產(chǎn)”、“主題地產(chǎn)”、“復(fù)合地產(chǎn)”和“連鎖地產(chǎn)”為核心創(chuàng)意，為每年一屆輪流召開的“珠洽會”及會后日常合作與交流提供高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境和合作平臺，力爭成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，連鎖經(jīng)營，聯(lián)動發(fā)展。 泛珠三角區(qū)域橫跨中國的東部、中部和西部三大地帶，加強(qiáng)這一區(qū)域的合作，特別是連鎖開發(fā)這種大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以使勞動力和資源由中西部向沿海地區(qū)流動，產(chǎn)業(yè)則由沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，對于促進(jìn)大珠三角產(chǎn)業(yè)升級，帶動華南、中南、西南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)內(nèi)地與 香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排的順利實(shí)施，帶動內(nèi)地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后的西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都具有重要的戰(zhàn)略意義。 但就近兩年來的市場發(fā)展和房地產(chǎn)個案操作來看， CBD 已經(jīng)擴(kuò)大了很多，邊伍家?guī)X以南、展覽館路以北的芙蓉路上的幾相樓盤都說在 CBD 區(qū)域要地，還有在勞動路至人民路的芙蓉中路段的樓盤都稱自己處于 CBD 核心區(qū)了。但從某些樓盤宣傳實(shí)際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。隨著首屆“泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇”的舉辦，這一地區(qū)的合作項(xiàng)目必將步入一個新的發(fā)展階段，其影響是巨大的。 2. 項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在 區(qū)域（“ 9+2”泛珠地區(qū)）及各個城市的個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。 品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則”。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項(xiàng)目精心包裝。 （三）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批：確定項(xiàng)目規(guī)劃，進(jìn)行土地征辦 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，開展規(guī)劃設(shè)計(jì) （五）確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備 項(xiàng)目前期運(yùn)作的工作計(jì)劃簡表： 序號 工作事項(xiàng) 時間 執(zhí)行人 協(xié)助 1 整體 項(xiàng)目 構(gòu)思 2 項(xiàng)目調(diào)研 3 項(xiàng)目可行性分析 4 項(xiàng)目分解并確定各子項(xiàng)目開發(fā)順序 5 相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域） 6 確定調(diào)查方案 7 先進(jìn)城市考察（根據(jù)各市具體情況確定） 8 資料信息整理，提交市場報(bào)告 ,選址分析 9 市場策劃研討與報(bào)告編寫 10 策劃方案（討論） 11 項(xiàng)目方案確定 12 項(xiàng)目報(bào)批手 續(xù) 13 規(guī)劃設(shè)計(jì)委托 14 規(guī)劃設(shè)計(jì) 15 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 16 建筑方案 17 項(xiàng)目施工 18 項(xiàng)目銷售 第二部分：項(xiàng)目的市場調(diào)研與可行性分析 第三章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地 產(chǎn)業(yè)更是如此。 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢 中國改革開放以后，國民經(jīng)濟(jì)一直保持了高速增長 , 1998～ 20xx 年間經(jīng)濟(jì)增長率為%左右，屬全球最高之列。 20xx 年中國 GDP 達(dá) 20 萬億，年增長率達(dá) %。 1． 開發(fā)投資量持 續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 泛珠區(qū)域合作實(shí)施以來，廣東企業(yè)一改單槍匹馬的對外投資模式，開始以“大兵團(tuán)作戰(zhàn)”的方式迅速地將投資觸角蔓延到泛珠區(qū)域內(nèi)其他省區(qū)。 泛珠各省還充分發(fā)揮差異性互補(bǔ)的優(yōu)勢，合作成果顯著。今年一季度，云南、江西進(jìn)出口總額增幅分別為 46%和 40%?? 香港、澳門在加快泛珠合作方面也擔(dān)當(dāng)起重要角色。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場分析 泛珠地區(qū) 房地產(chǎn)市場分析 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出重點(diǎn)建設(shè)珠三角地區(qū)國際會展區(qū)以及加快建設(shè)廣州珠江新城中心 商務(wù)區(qū)。 由此可見泛珠地區(qū)商務(wù)服務(wù)性地產(chǎn)項(xiàng)目具有相當(dāng)大的市場潛力，其宏觀市場特點(diǎn)如下： 1．區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作的日益密切以及政府對商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視，為商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。 5．房產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 供給分析 長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個高位運(yùn)行和快速發(fā)展的階段，整個行業(yè)與相關(guān)行業(yè)升溫的周期還見不到頂。長沙的梯級消費(fèi)逐步形成。 （由于時間關(guān)系本部分未能做詳細(xì)調(diào)查，故分析還不完善） 區(qū)域市場發(fā)展及需求預(yù)測 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出要繼續(xù)加強(qiáng)區(qū)域合作，按照“政府推動、市場運(yùn)作、互利互惠、合作發(fā)展”的方針，推動服務(wù)業(yè)各領(lǐng)域的區(qū)域合作，促進(jìn)服務(wù)業(yè)市場統(tǒng)一開放，推動服務(wù)業(yè)上規(guī)模、上水平。重點(diǎn)推進(jìn)泛珠九省區(qū)在能源交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、商貿(mào)、旅游、科教文化、知識產(chǎn)權(quán)、信息服務(wù)、法律服務(wù)、勞動就業(yè)、房地產(chǎn)等方面的合作。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三 角在全國的地位十分突出。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三角在全國的地位十分突出，地理位置優(yōu)越。 ★ 稀缺資源，升值潛力大 由于省會城市和港澳地區(qū)中心商務(wù)區(qū)土地的稀缺性，產(chǎn)品必將是少有稀缺資源，必將吸引購房者對本項(xiàng)目的關(guān)注。如果對產(chǎn)品的價格把握不好，容易造成項(xiàng)目失敗。 ★ 政府對商業(yè)性房地產(chǎn)的大力支持 “ 9+2”泛珠地區(qū)是中國最具經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)，經(jīng)濟(jì)活力的展現(xiàn)將帶來泛珠地區(qū)未來更快地發(fā)展。通過對相似商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究學(xué)習(xí)，可以更好的開發(fā)本項(xiàng)目，也將為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來很大的機(jī)會。 ★資金問題是影響項(xiàng)目發(fā)展的主要問題 本項(xiàng)目規(guī)模宏大，涉及子項(xiàng)目多且地域跨度比較大，運(yùn)作周期相對較長，充足的資金來源是完成項(xiàng)目主要前提。 ◆ 20xx年之前正是項(xiàng)目的最佳開發(fā)時機(jī)，最遲應(yīng)在 5年之內(nèi)全部開發(fā)完畢。限建 11 棟“ 9+2”商務(wù)大廈，形成連鎖地產(chǎn)業(yè)態(tài)之勢，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。 價格定位 （參考） （因缺乏項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)資料，故此部分也未能完成，以下表格僅供參考） A、選取可比實(shí)例 可比物業(yè) 地理位置 物業(yè)類型 均價（元 /㎡） B、用市場比較法計(jì)算項(xiàng)目均價 區(qū)域因素調(diào)整計(jì)算表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的物 比較物名稱 區(qū)域位置 交通通達(dá)度 生活配套 公共設(shè)施 環(huán)境景觀 合計(jì) 個別因素調(diào)整計(jì)算表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的物 比較物名稱 項(xiàng)目規(guī)模 園林景觀 建筑結(jié)構(gòu) 噪音影響 市場接受能力 合計(jì) 市場比較法定價計(jì)算表 1 可比物業(yè)基本情況 案例名稱 地理位置 交易單價 因素調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個別因素調(diào)整 2 調(diào)整后可比物業(yè)價格 3 權(quán)重 (%) 4 通過以上的計(jì)算，本項(xiàng)目開發(fā)后可實(shí)現(xiàn)的市場價值約為： 第六 章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與總投資估算 項(xiàng)目開發(fā)策略 依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施”的開發(fā)策略。該建設(shè)項(xiàng)目有子項(xiàng)目 11 個，分跨不同的地區(qū)，開發(fā)總建筑面積大，預(yù)計(jì)總投資多，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 第二種方案：首期開發(fā)香港、澳門；第二期開發(fā)廣州、海口、福州；第三期開發(fā)南寧、長沙、貴陽；第四期開發(fā)昆明、南昌、成都。 項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析（參考） 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè)異地拓展的需求呼喚一個能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務(wù)大平臺。 ★ 20xx 年 12 月泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇 召開 廣州市 20xx 年 12 月舉辦的第二屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇暨房地產(chǎn)業(yè)交流促進(jìn)博覽會”，為“ 9＋ 2”廣大地區(qū)的產(chǎn)業(yè)與企業(yè)大交流搭建更為寬闊與成熟的商務(wù)舞臺。 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷調(diào)整和完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托第三方代理銷售的方式。 第三部分：項(xiàng)目 經(jīng)營 的策略與建議 第十章 項(xiàng)目營銷推廣策略與建議（框架） 項(xiàng)目總體整合營銷思路 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循 AIDAS。 營銷推廣流程圖 ： 注釋： ★ 作整體推 廣規(guī)劃計(jì)劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性； ★ 在 項(xiàng)目 執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。 采取“贈送”活動。作好“ 9+2”商務(wù)大廈的品牌！ 在物 業(yè)收費(fèi)上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費(fèi)用”等優(yōu)惠政策。建議從三方面進(jìn)行銷售： 現(xiàn)場銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實(shí)，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。 項(xiàng)目營銷策略總建議 1. 功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目自身挖掘出來賣點(diǎn)，在整合營銷中體現(xiàn)持久性； 2. 非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性； 3. 賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)； 4. 逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)； 5. 策略的整合性：將賣點(diǎn)貫穿整個營銷全過程，確定了賣點(diǎn)以 后推出系統(tǒng)的整合方案。 ②建筑外觀上一定要具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格，要具有時代氣息，這樣才能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的主題。 ⑤在建筑設(shè)計(jì)的時候，還要考慮到停車位。同時，在不斷的比較中，本項(xiàng)目的劣勢 點(diǎn)將在消費(fèi)者心中被不斷重復(fù)、強(qiáng)調(diào)與擴(kuò)大。但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出