【正文】 成本費用 銷售稅金及附加 第八章 財務(wù)與敏感性分析 （因缺乏項目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項目現(xiàn)金流量（參考） 項目現(xiàn)金流量表 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第四十年 第四十一年 第四十二年 第四十三年 第四十四年 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流入小計 現(xiàn)金流出 土地取得成本 前期費用 配套費用 開發(fā)建造成本 管理費用 不可預(yù)見費用 財務(wù)費用 銷售費用 銷售稅費 現(xiàn)金流出小計 凈現(xiàn)金流量 累計年凈現(xiàn)金流量 ※注：為便于計算，設(shè)定每年投入的開發(fā)建造成本、管理費用、不可預(yù)見費、銷售費用是在各年期發(fā)生的。 第五章 市場定位及項目評估 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè) 異地拓展的需求呼喚一個能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務(wù)大平臺。 第四章 項目分析及評價 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個省區(qū)和香港、澳門兩個特別行政區(qū)，簡稱“ 9＋ 2”。 微觀房地產(chǎn)市場分析（以長沙為例） 本項目其中的一個子項目的位 于長沙市，項目定位為 泛珠“ 9+2”合作標志性建筑、泛珠“ 9+2”服務(wù)中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會議中心 。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項目 638 個，合同金額 425 億元。 圖 1 近幾年來全國 GDP 季度增長率走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 圖 2 近幾年來全國 CPI 月度走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減。 ★ 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài) (如生態(tài) CBD、智能 CBD 等 )和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。 這種 CBD 往南擴展與生態(tài) CBD 概念有促于本項目的形象和推 廣，以及項目的增值?！胺褐槿菂^(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 連鎖開發(fā)的現(xiàn)實意義 泛珠三角區(qū)域合作機制開創(chuàng)了國內(nèi)區(qū)域合作的新模式，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來更開放的市場、更暢通的融資渠道、更優(yōu)惠的投資政策、更便利的交通條件，為房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和骨干企業(yè)的做大做強提供更廣闊的市場空間。 第二章 “ 9+2”商務(wù)大廈項目總體策劃思路 項目的定位、策劃思路 項目定位： 泛珠“ 9+2”合作標志性建筑 泛珠“ 9+2”服務(wù)中心 泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地 泛珠“ 9+2”會議中心 泛珠“ 9+2”區(qū)域總部基地 泛珠“ 9+2”研發(fā)中心 泛珠“ 9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 泛珠“ 9+2”駐地聯(lián)絡(luò)中心 策劃思路： 1. 全面把握：首先是建立在對項目所在區(qū)域大的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境充分調(diào)查與分析與操盤策略的全面把握之上的，全面借鑒類似成功項目的經(jīng)驗，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求完美。 連鎖項目開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） （一）項目開發(fā)的市場調(diào)研工作 （二）項目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)總體計劃和市場調(diào)研分析，確定目標客戶 市場，并針對該 細分市場進行項目的定位，策劃建筑類型，提供規(guī)劃建議。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。香港和澳門還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地。房產(chǎn)局一位官員說， 20xx年房價要漲，這是非?？陀^的事實，他還指出 20xx 年二手房市場成交量達到了歷史新高，這直接促進了商品房市場的發(fā)展。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟總量占三分之一 。 ★ 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)項目的日趨成熟 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)項目的日趨成熟，對本項目的策劃開發(fā)具有相當大的借鑒作用。 20xx 年 20xx 年泛珠地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場主要客戶群分析： ★ 外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動者 ★ 臺、港、澳企業(yè)及其管理者 ★ 周邊城市的私營企業(yè)老板及大公司高層管理人員， 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ★ 部分本地企業(yè)和外地企業(yè) ★ 一些個人投入大量資金炒作樓盤 ★ 來自全國各地及境外的投資客商 目標客戶消費需求特征分析： ⑴ 要求環(huán)境景觀好，地理位置靠近城市中央商務(wù)區(qū)； ⑵ 物業(yè)管理完善，私密性強； ⑶ 交通便利； ⑷ 配套設(shè)施完，重視生態(tài)環(huán)境、人工智能及物業(yè)管理在項目中的應(yīng)用。 市場風(fēng)險 項目的資本風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險 第九章 可行性研究結(jié) 論與建議 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切 “泛珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達成共識，促成銷售。 網(wǎng)絡(luò)銷售 在目標客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴大產(chǎn)品知曉度。 物業(yè)服務(wù) 這一點應(yīng)該很能讓人放心。由于私車每年都要以 30%左右的速度增長，因而應(yīng)該適當長遠地考慮和預(yù)留停車位。 根據(jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策 制造宣傳氣氛，加大力度”。 相應(yīng)對策： 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 項目投資估算（參考） 項目總投資估算表 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 第三年 第四年 1 建設(shè)投資 2 資金籌措 自有資金 借貸資金 自有資金總額 ※注 —— 單位：元。若抓緊時間盡早、盡快開發(fā)，可獲得更大的投資回報。 O（機會） ： ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切 “泛 珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟 形式成因分析，可得出結(jié)論：國家 宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說“ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開發(fā)項目在投資機會選擇決策、開發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。廣西去年借中國 — 東盟博覽會舉辦之機，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項目推介會 29 場，簽約項目 102 個，總投資額達到 49． 68 億美元。 這一結(jié)果表明，我國政府持續(xù)實施多年的擴大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開始取得顯著成效，中國經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力明顯增強， 我國經(jīng)濟運行已經(jīng)平穩(wěn)進入新一輪景氣循環(huán)的擴張期。 項目開發(fā)總建議 ★ 充分利用項目特有的連鎖開發(fā)效應(yīng)，突出項目地標性建筑和商務(wù)中心的特征，提高項目的知名度。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來分析，我認為今后的長沙 CBD 應(yīng)該說是一個主要向南發(fā)展的趨勢，當然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會有什么新的擴展變化；那么完整的全新的長沙 CBD 面積至少應(yīng)該在 6 至 8 平方公里。 項目概況 近年以來，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資呈大幅提高的勢頭，跨區(qū)域合作的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正在形成。 泛珠三角區(qū)域橫跨中國的東部、中部和西部三大地帶，加強這一區(qū)域的合作，特別是連鎖開發(fā)這種大型房地產(chǎn)項目，可以使勞動力和資源由中西部向沿海地區(qū)流動，產(chǎn)業(yè)則由沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，對于促進大珠三角產(chǎn)業(yè)升級，帶動華南、中南、西南的經(jīng)濟發(fā)展，促進內(nèi)地與 香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排的順利實施，帶動內(nèi)地特別是經(jīng)濟發(fā)展相對滯后的西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，都具有重要的戰(zhàn)略意義。 2. 項目對接：強調(diào)對項目所在 區(qū)域（“ 9+2”泛珠地區(qū)）及各個城市的個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。 （三）項目立項報批：確定項目規(guī)劃，進行土地征辦 （四）項目規(guī)劃設(shè)計：提交規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，開展規(guī)劃設(shè)計 （五）確定項目規(guī)劃設(shè)計方案，進行項目建設(shè)準備 項目前期運作的工作計劃簡表： 序號 工作事項 時間 執(zhí)行人 協(xié)助 1 整體 項目 構(gòu)思 2 項目調(diào)研 3 項目可行性分析 4 項目分解并確定各子項目開發(fā)順序 5 相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域） 6 確定調(diào)查方案 7 先進城市考察（根據(jù)各市具體情況確定） 8 資料信息整理，提交市場報告 ,選址分析 9 市場策劃研討與報告編寫 10 策劃方案（討論） 11 項目方案確定 12 項目報批手 續(xù) 13 規(guī)劃設(shè)計委托 14 規(guī)劃設(shè)計 15 規(guī)劃設(shè)計方案 16 建筑方案 17 項目施工 18 項目銷售 第二部分：項目的市場調(diào)研與可行性分析 第三章 “ 9+2”商務(wù)大廈項目投資環(huán)境與市場研究 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地 產(chǎn)業(yè)更是如此?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場分析 泛珠地區(qū) 房地產(chǎn)市場分析 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展