【正文】 成本費(fèi)用 銷售稅金及附加 第八章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 （因缺乏項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量（參考） 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第四十年 第四十一年 第四十二年 第四十三年 第四十四年 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流入小計(jì) 現(xiàn)金流出 土地取得成本 前期費(fèi)用 配套費(fèi)用 開(kāi)發(fā)建造成本 管理費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 現(xiàn)金流出小計(jì) 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 ※注：為便于計(jì)算，設(shè)定每年投入的開(kāi)發(fā)建造成本、管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、銷售費(fèi)用是在各年期發(fā)生的。 第五章 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè) 異地拓展的需求呼喚一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)年相互交流的商務(wù)大平臺(tái)。 第四章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個(gè)省區(qū)和香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)，簡(jiǎn)稱“ 9＋ 2”。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（以長(zhǎng)沙為例） 本項(xiàng)目其中的一個(gè)子項(xiàng)目的位 于長(zhǎng)沙市，項(xiàng)目定位為 泛珠“ 9+2”合作標(biāo)志性建筑、泛珠“ 9+2”服務(wù)中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會(huì)議中心 。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項(xiàng)目 638 個(gè)，合同金額 425 億元。 圖 1 近幾年來(lái)全國(guó) GDP 季度增長(zhǎng)率走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 圖 2 近幾年來(lái)全國(guó) CPI 月度走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減。 ★ 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài) (如生態(tài) CBD、智能 CBD 等 )和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 這種 CBD 往南擴(kuò)展與生態(tài) CBD 概念有促于本項(xiàng)目的形象和推 廣，以及項(xiàng)目的增值?！胺褐槿菂^(qū)域合作”是中國(guó)迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 連鎖開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義 泛珠三角區(qū)域合作機(jī)制開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)區(qū)域合作的新模式，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更開(kāi)放的市場(chǎng)、更暢通的融資渠道、更優(yōu)惠的投資政策、更便利的交通條件，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展和骨干企業(yè)的做大做強(qiáng)提供更廣闊的市場(chǎng)空間。 第二章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目總體策劃思路 項(xiàng)目的定位、策劃思路 項(xiàng)目定位： 泛珠“ 9+2”合作標(biāo)志性建筑 泛珠“ 9+2”服務(wù)中心 泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地 泛珠“ 9+2”會(huì)議中心 泛珠“ 9+2”區(qū)域總部基地 泛珠“ 9+2”研發(fā)中心 泛珠“ 9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 泛珠“ 9+2”駐地聯(lián)絡(luò)中心 策劃思路： 1. 全面把握：首先是建立在對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域大的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境充分調(diào)查與分析與操盤策略的全面把握之上的，全面借鑒類似成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求完美。 連鎖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研工作 （二）項(xiàng)目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃和市場(chǎng)調(diào)研分析，確定目標(biāo)客戶 市場(chǎng)，并針對(duì)該 細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目的定位，策劃建筑類型，提供規(guī)劃建議。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。香港和澳門還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地。房產(chǎn)局一位官員說(shuō)， 20xx年房?jī)r(jià)要漲，這是非常客觀的事實(shí)，他還指出 20xx 年二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到了歷史新高，這直接促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國(guó)的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟(jì)總量占三分之一 。 ★ 商業(yè)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日趨成熟 商業(yè)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日趨成熟，對(duì)本項(xiàng)目的策劃開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)大的借鑒作用。 20xx 年 20xx 年泛珠地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶群分析： ★ 外省市在昆山經(jīng)商的民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者 ★ 臺(tái)、港、澳企業(yè)及其管理者 ★ 周邊城市的私營(yíng)企業(yè)老板及大公司高層管理人員， 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ★ 部分本地企業(yè)和外地企業(yè) ★ 一些個(gè)人投入大量資金炒作樓盤 ★ 來(lái)自全國(guó)各地及境外的投資客商 目標(biāo)客戶消費(fèi)需求特征分析： ⑴ 要求環(huán)境景觀好，地理位置靠近城市中央商務(wù)區(qū)； ⑵ 物業(yè)管理完善，私密性強(qiáng)； ⑶ 交通便利； ⑷ 配套設(shè)施完，重視生態(tài)環(huán)境、人工智能及物業(yè)管理在項(xiàng)目中的應(yīng)用。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 第九章 可行性研究結(jié) 論與建議 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切 “泛珠三角區(qū)域合作”是中國(guó)迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。 網(wǎng)絡(luò)銷售 在目標(biāo)客戶群訪問(wèn)量較大的網(wǎng)站開(kāi)設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。 物業(yè)服務(wù) 這一點(diǎn)應(yīng)該很能讓人放心。由于私車每年都要以 30%左右的速度增長(zhǎng)，因而應(yīng)該適當(dāng)長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮和預(yù)留停車位。 根據(jù)定位可以采取開(kāi)設(shè)“拍賣政策 制造宣傳氣氛，加大力度”。 相應(yīng)對(duì)策： 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 項(xiàng)目投資估算（參考） 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 第四年 1 建設(shè)投資 2 資金籌措 自有資金 借貸資金 自有資金總額 ※注 —— 單位：元。若抓緊時(shí)間盡早、盡快開(kāi)發(fā)，可獲得更大的投資回報(bào)。 O（機(jī)會(huì)） ： ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切 “泛 珠三角區(qū)域合作”是中國(guó)迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì) 形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家 宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)“ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、開(kāi)發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。廣西去年借中國(guó) — 東盟博覽會(huì)舉辦之機(jī)，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項(xiàng)目推介會(huì) 29 場(chǎng)，簽約項(xiàng)目 102 個(gè)，總投資額達(dá)到 49． 68 億美元。 這一結(jié)果表明，我國(guó)政府持續(xù)實(shí)施多年的擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始取得顯著成效，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力明顯增強(qiáng)， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)平穩(wěn)進(jìn)入新一輪景氣循環(huán)的擴(kuò)張期。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議 ★ 充分利用項(xiàng)目特有的連鎖開(kāi)發(fā)效應(yīng)，突出項(xiàng)目地標(biāo)性建筑和商務(wù)中心的特征，提高項(xiàng)目的知名度。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來(lái)分析，我認(rèn)為今后的長(zhǎng)沙 CBD 應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)主要向南發(fā)展的趨勢(shì)，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會(huì)沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會(huì)有什么新的擴(kuò)展變化；那么完整的全新的長(zhǎng)沙 CBD 面積至少應(yīng)該在 6 至 8 平方公里。 項(xiàng)目概況 近年以來(lái)，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資呈大幅提高的勢(shì)頭，跨區(qū)域合作的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正在形成。 泛珠三角區(qū)域橫跨中國(guó)的東部、中部和西部三大地帶，加強(qiáng)這一區(qū)域的合作，特別是連鎖開(kāi)發(fā)這種大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以使勞動(dòng)力和資源由中西部向沿海地區(qū)流動(dòng)，產(chǎn)業(yè)則由沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，對(duì)于促進(jìn)大珠三角產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)華南、中南、西南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)內(nèi)地與 香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排的順利實(shí)施，帶動(dòng)內(nèi)地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后的西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都具有重要的戰(zhàn)略意義。 2. 項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在 區(qū)域（“ 9+2”泛珠地區(qū)）及各個(gè)城市的個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。 （三）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批：確定項(xiàng)目規(guī)劃，進(jìn)行土地征辦 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì) （五）確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備 項(xiàng)目前期運(yùn)作的工作計(jì)劃簡(jiǎn)表： 序號(hào) 工作事項(xiàng) 時(shí)間 執(zhí)行人 協(xié)助 1 整體 項(xiàng)目 構(gòu)思 2 項(xiàng)目調(diào)研 3 項(xiàng)目可行性分析 4 項(xiàng)目分解并確定各子項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序 5 相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域） 6 確定調(diào)查方案 7 先進(jìn)城市考察（根據(jù)各市具體情況確定） 8 資料信息整理，提交市場(chǎng)報(bào)告 ,選址分析 9 市場(chǎng)策劃研討與報(bào)告編寫(xiě) 10 策劃方案（討論） 11 項(xiàng)目方案確定 12 項(xiàng)目報(bào)批手 續(xù) 13 規(guī)劃設(shè)計(jì)委托 14 規(guī)劃設(shè)計(jì) 15 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 16 建筑方案 17 項(xiàng)目施工 18 項(xiàng)目銷售 第二部分：項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析 第三章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地 產(chǎn)業(yè)更是如此?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析 泛珠地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展