【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)劃建議。 （三）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批：確定項(xiàng)目規(guī)劃，進(jìn)行土地征辦 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì) （五）確定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備 項(xiàng)目前期運(yùn)作的工作計(jì)劃簡(jiǎn)表： 序號(hào) 工作事項(xiàng) 時(shí)間 執(zhí)行人 協(xié)助 1 整體 項(xiàng)目 構(gòu)思 2 項(xiàng)目調(diào)研 3 項(xiàng)目可行性分析 4 項(xiàng)目分解并確定各子項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序 5 相關(guān)部門(mén)走訪(fǎng)（確定調(diào)查方向、區(qū)域） 6 確定調(diào)查方案 7 先進(jìn)城市考察（根據(jù)各市具體情況確定） 8 資料信息整理，提交市場(chǎng)報(bào)告 ,選址分析 9 市場(chǎng)策劃研討與報(bào)告編寫(xiě) 10 策劃方案（討論） 11 項(xiàng)目方案確定 12 項(xiàng)目報(bào)批手 續(xù) 13 規(guī)劃設(shè)計(jì)委托 14 規(guī)劃設(shè)計(jì) 15 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 16 建筑方案 17 項(xiàng)目施工 18 項(xiàng)目銷(xiāo)售 第二部分：項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析 第三章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地 產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 20xx 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅 增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢(shì) 中國(guó)改革開(kāi)放以后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持了高速增長(zhǎng) , 1998～ 20xx 年間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為%左右，屬全球最高之列。 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 萬(wàn)億元 ,成為世界第六大經(jīng)濟(jì)體。 這是自亞洲金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率首次連續(xù)三年維持在 8%以上。 20xx年，中國(guó) CPI 增輻達(dá) %。 20xx 年中國(guó) GDP 達(dá) 20 萬(wàn)億，年增長(zhǎng)率達(dá) %。 這一結(jié)果表明，我國(guó)政府持續(xù)實(shí)施多年的擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始取得顯著成效，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力明顯增強(qiáng)， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)平穩(wěn)進(jìn)入新一輪景氣循環(huán)的擴(kuò)張期。 圖 1 近幾年來(lái)全國(guó) GDP 季度增長(zhǎng)率走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 圖 2 近幾年來(lái)全國(guó) CPI 月度走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。 1． 開(kāi)發(fā)投資量持 續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。 3． 銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。 以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 圖 3 近幾年中國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源： wind 資迅） 圖 4 固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源： wind 資迅） 圖 5 房地產(chǎn)投資增速走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源： wind 資迅） “ 9+2”泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 區(qū)域經(jīng)濟(jì)大整合正崛起，泛珠三角區(qū)域合作一年來(lái)，在經(jīng)貿(mào)、文化、交通、能源、旅游等各領(lǐng)域取得豐碩成果。 泛珠區(qū)域合作實(shí)施以來(lái)，廣東企業(yè)一改單槍匹馬的對(duì)外投資模式，開(kāi)始以“大兵團(tuán)作戰(zhàn)”的方式迅速地將投資觸角蔓延到泛珠區(qū)域內(nèi)其他省區(qū)。佛山在首屆珠洽會(huì)上的合作項(xiàng)目涉及了物流、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)，其中佛山與云南、貴州、江西等過(guò)去合作較少的 地方達(dá)成了一批簽約項(xiàng)目。截至今年 7 月 4 日，佛山首屆珠洽會(huì)以來(lái)已簽約項(xiàng)目共 73 項(xiàng)，合作金額為 56． 39 億元。同時(shí)，廣東口岸作為內(nèi)地泛珠三角各省區(qū)參與國(guó)際貿(mào)易的重要橋梁的作用進(jìn)一步增強(qiáng)，合作第一年，廣東進(jìn)出口總額達(dá)到了 3500 億美元。 泛珠各省還充分發(fā)揮差異性互補(bǔ)的優(yōu)勢(shì)，合作成果顯著。廣西去年借中國(guó) — 東盟博覽會(huì)舉辦之機(jī)，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項(xiàng)目推介會(huì) 29 場(chǎng)，簽約項(xiàng)目 102 個(gè)，總投資額達(dá)到 49． 68 億美元。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項(xiàng)目 638 個(gè)，合同金額 425 億元。湖南去年 10 月成功舉辦“湘洽會(huì)”，全省共簽約 608 個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)資金折合人民幣近 900 億元。今年一季度，云南、江西進(jìn)出口總額增幅分別為 46%和 40%?? 香港、澳門(mén)在加快泛珠合作方面也擔(dān)當(dāng)起重要角色。香港成為泛珠三角區(qū)域進(jìn)出口商品最重要的轉(zhuǎn)口口岸。澳門(mén)利用每年一次大型經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，積極為臺(tái)海兩岸經(jīng)貿(mào)交流合作搭建平臺(tái)，提供咨詢(xún)服務(wù)。香港和澳門(mén)還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析 泛珠地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出重點(diǎn)建設(shè)珠三角地區(qū)國(guó)際會(huì)展區(qū)以及加快建設(shè)廣州珠江新城中心 商務(wù)區(qū)。以國(guó)際化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化為方向，依托產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展各類(lèi)綜合及專(zhuān)業(yè)會(huì)展，著力打造以廣州和深圳為龍頭，包括珠海、佛山、東莞、中山、江門(mén)等在內(nèi)的珠三角會(huì)展產(chǎn)業(yè)帶。加快建設(shè)和完善以廣州國(guó)際會(huì)展中心為代表的一批高檔次、多功能的現(xiàn)代化會(huì)展場(chǎng)館；培育會(huì)展市場(chǎng)主體，培養(yǎng) 10 至 15 個(gè)辦展能力較強(qiáng)、水平較高、影響較大的龍頭會(huì)展企業(yè)；創(chuàng)立品牌會(huì)展，培育一批規(guī)模大、知名度高、在國(guó)內(nèi)和周邊國(guó)家與地區(qū)有影響力的品牌會(huì)展；提升會(huì)展配套服務(wù)水平，提供銀行、海關(guān)、快運(yùn)、翻譯、購(gòu)物、餐飲等全方位服務(wù)。“十一五”期間，把珠三角地區(qū) 建設(shè)成為中國(guó)最具特色、最有影響力的會(huì)展中心區(qū)域之一。 由此可見(jiàn)泛珠地區(qū)商務(wù)服務(wù)性地產(chǎn)項(xiàng)目具有相當(dāng)大的市場(chǎng)潛力，其宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)如下： 1．區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作的日益密切以及政府對(duì)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視，為商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。 3．房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 4．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。 5．房產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（以長(zhǎng)沙為例） 本項(xiàng)目其中的一個(gè)子項(xiàng)目的位 于長(zhǎng)沙市，項(xiàng)目定位為 泛珠“ 9+2”合作標(biāo)志性建筑、泛珠“ 9+2”服務(wù)中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會(huì)議中心 。由于本項(xiàng)目的規(guī)模大、檔次高，區(qū)域內(nèi)以商業(yè)服務(wù)為主，因此本次可行性研究主要分析長(zhǎng)沙市近年商業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)的供求情況。 供給分析 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個(gè)高位運(yùn)行和快速發(fā)展的階段，整個(gè)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)升溫的周期還見(jiàn)不到頂。 長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展和泛珠三角概念以及長(zhǎng)沙新近通過(guò)的中長(zhǎng)期規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常好的機(jī)遇，也將助推房地產(chǎn)業(yè)更快更好地發(fā)展。 （由于時(shí)間關(guān)系本部分未能做詳細(xì)調(diào)查， 故分析還不完善） 需求分析 業(yè)界人士普遍認(rèn)為， 20xx 年將延續(xù) 20xx 年下半年來(lái)的房產(chǎn)漲價(jià)趨勢(shì)。房產(chǎn)局一位官員說(shuō)， 20xx年房?jī)r(jià)要漲，這是非?？陀^的事實(shí)，他還指出 20xx 年二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到了歷史新高，這直接促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。長(zhǎng)沙的梯級(jí)消費(fèi)逐步形成。與同類(lèi)城市相比，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)中心城市排名 30 位左右，而長(zhǎng)沙的人均可支配收入?yún)s排在 13 位（最新數(shù)據(jù)），這說(shuō)明長(zhǎng)沙的潛在購(gòu)買(mǎi)力不值得懷疑，房?jī)r(jià)上升的空間非常大。加上“ 9+2”泛珠區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作的日益密切以及政府對(duì)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的重視，有人甚至預(yù) 測(cè)認(rèn)為， 20xx 年房?jī)r(jià)漲幅至少在 8%左右。 競(jìng)爭(zhēng)分析 由于大盤(pán)的出現(xiàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，有些實(shí)力較小的項(xiàng)目也可能遭受淘汰或滯銷(xiāo)，整體上房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率不會(huì)比以前更高，可能回歸到一個(gè)更合理甚至微利的層面上來(lái)。 （由于時(shí)間關(guān)系本部分未能做詳細(xì)調(diào)查，故分析還不完善） 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出要繼續(xù)加強(qiáng)區(qū)域合作，按照“政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作、互利互惠、合作發(fā)展”的方針，推動(dòng)服務(wù)業(yè)各領(lǐng)域的區(qū)域合作，促進(jìn)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)一開(kāi)放，推動(dòng)服務(wù)業(yè)上規(guī)模、上水平。大力推進(jìn)珠三角、東西 兩翼和粵北山區(qū)之間的服務(wù)業(yè)合作，發(fā)揮珠三角服務(wù)業(yè)的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)東西兩翼和粵北山區(qū)服務(wù)業(yè)依托自身優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展，形成特色。在CEPA 框架下進(jìn)一步深化粵港澳服務(wù)業(yè)合作，積極引進(jìn)香港先進(jìn)的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，促進(jìn)香港生產(chǎn)服務(wù)業(yè)與我省制造業(yè)的融合。積極推進(jìn)“泛珠三角橫琴經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”建設(shè)，搭建泛珠三角“ 9+2”參與各方經(jīng)濟(jì)交流和合作平臺(tái)。重點(diǎn)推進(jìn)泛珠九省區(qū)在能源交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、商貿(mào)、旅游、科教文化、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、信息服務(wù)、法律服務(wù)、勞動(dòng)就業(yè)、房地產(chǎn)等方面的合作。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì) 形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家 宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)“ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、開(kāi)發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第四章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個(gè)省區(qū)和香港、澳門(mén)兩個(gè)特別行政區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)“ 9＋ 2”。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國(guó)的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟(jì)總量占三分之一。加上香港和澳門(mén)兩個(gè)特區(qū)，泛珠三 角在全國(guó)的地位十分突出。這一區(qū)域所建立起來(lái)的共生共贏型經(jīng)濟(jì)體系，將成為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長(zhǎng)極。 地理位置： 自然環(huán)境： 社會(huì)環(huán)境（人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)