【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃建議。 （三）項目立項報批：確定項目規(guī)劃，進行土地征辦 （四）項目規(guī)劃設(shè)計：提交規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，開展規(guī)劃設(shè)計 （五）確定項目規(guī)劃設(shè)計方案，進行項目建設(shè)準備 項目前期運作的工作計劃簡表： 序號 工作事項 時間 執(zhí)行人 協(xié)助 1 整體 項目 構(gòu)思 2 項目調(diào)研 3 項目可行性分析 4 項目分解并確定各子項目開發(fā)順序 5 相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域） 6 確定調(diào)查方案 7 先進城市考察（根據(jù)各市具體情況確定） 8 資料信息整理，提交市場報告 ,選址分析 9 市場策劃研討與報告編寫 10 策劃方案（討論） 11 項目方案確定 12 項目報批手 續(xù) 13 規(guī)劃設(shè)計委托 14 規(guī)劃設(shè)計 15 規(guī)劃設(shè)計方案 16 建筑方案 17 項目施工 18 項目銷售 第二部分：項目的市場調(diào)研與可行性分析 第三章 “ 9+2”商務(wù)大廈項目投資環(huán)境與市場研究 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導性的房地 產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 項目投資經(jīng)濟形勢分析 20xx 年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅 增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。 國內(nèi)經(jīng)濟總體發(fā)展態(tài)勢 中國改革開放以后，國民經(jīng)濟一直保持了高速增長 , 1998～ 20xx 年間經(jīng)濟增長率為%左右，屬全球最高之列。 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 萬億元 ,成為世界第六大經(jīng)濟體。 這是自亞洲金融危機以來，中國經(jīng)濟增長率首次連續(xù)三年維持在 8%以上。 20xx年，中國 CPI 增輻達 %。 20xx 年中國 GDP 達 20 萬億，年增長率達 %。 這一結(jié)果表明，我國政府持續(xù)實施多年的擴大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開始取得顯著成效，中國經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力明顯增強， 我國經(jīng)濟運行已經(jīng)平穩(wěn)進入新一輪景氣循環(huán)的擴張期。 圖 1 近幾年來全國 GDP 季度增長率走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 圖 2 近幾年來全國 CPI 月度走勢圖 （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 1． 開發(fā)投資量持 續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 圖 3 近幾年中國地價與房價走勢對比圖 （數(shù)據(jù)來源： wind 資迅） 圖 4 固定資產(chǎn)投資累計增速走勢圖 （數(shù)據(jù)來源： wind 資迅） 圖 5 房地產(chǎn)投資增速走勢圖 （數(shù)據(jù)來源： wind 資迅） “ 9+2”泛珠地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 區(qū)域經(jīng)濟大整合正崛起，泛珠三角區(qū)域合作一年來，在經(jīng)貿(mào)、文化、交通、能源、旅游等各領(lǐng)域取得豐碩成果。 泛珠區(qū)域合作實施以來，廣東企業(yè)一改單槍匹馬的對外投資模式，開始以“大兵團作戰(zhàn)”的方式迅速地將投資觸角蔓延到泛珠區(qū)域內(nèi)其他省區(qū)。佛山在首屆珠洽會上的合作項目涉及了物流、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)，其中佛山與云南、貴州、江西等過去合作較少的 地方達成了一批簽約項目。截至今年 7 月 4 日，佛山首屆珠洽會以來已簽約項目共 73 項，合作金額為 56． 39 億元。同時，廣東口岸作為內(nèi)地泛珠三角各省區(qū)參與國際貿(mào)易的重要橋梁的作用進一步增強，合作第一年，廣東進出口總額達到了 3500 億美元。 泛珠各省還充分發(fā)揮差異性互補的優(yōu)勢，合作成果顯著。廣西去年借中國 — 東盟博覽會舉辦之機，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項目推介會 29 場，簽約項目 102 個，總投資額達到 49． 68 億美元。四川與區(qū)域內(nèi)各方簽訂經(jīng)貿(mào)合作項目 638 個，合同金額 425 億元。湖南去年 10 月成功舉辦“湘洽會”，全省共簽約 608 個項目，引進資金折合人民幣近 900 億元。今年一季度，云南、江西進出口總額增幅分別為 46%和 40%?? 香港、澳門在加快泛珠合作方面也擔當起重要角色。香港成為泛珠三角區(qū)域進出口商品最重要的轉(zhuǎn)口口岸。澳門利用每年一次大型經(jīng)貿(mào)洽談會，積極為臺海兩岸經(jīng)貿(mào)交流合作搭建平臺，提供咨詢服務(wù)。香港和澳門還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場分析 泛珠地區(qū) 房地產(chǎn)市場分析 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出重點建設(shè)珠三角地區(qū)國際會展區(qū)以及加快建設(shè)廣州珠江新城中心 商務(wù)區(qū)。以國際化、市場化、專業(yè)化為方向，依托產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展各類綜合及專業(yè)會展，著力打造以廣州和深圳為龍頭，包括珠海、佛山、東莞、中山、江門等在內(nèi)的珠三角會展產(chǎn)業(yè)帶。加快建設(shè)和完善以廣州國際會展中心為代表的一批高檔次、多功能的現(xiàn)代化會展場館；培育會展市場主體，培養(yǎng) 10 至 15 個辦展能力較強、水平較高、影響較大的龍頭會展企業(yè)；創(chuàng)立品牌會展，培育一批規(guī)模大、知名度高、在國內(nèi)和周邊國家與地區(qū)有影響力的品牌會展；提升會展配套服務(wù)水平，提供銀行、海關(guān)、快運、翻譯、購物、餐飲等全方位服務(wù)?！笆晃濉逼陂g，把珠三角地區(qū) 建設(shè)成為中國最具特色、最有影響力的會展中心區(qū)域之一。 由此可見泛珠地區(qū)商務(wù)服務(wù)性地產(chǎn)項目具有相當大的市場潛力，其宏觀市場特點如下： 1．區(qū)域間經(jīng)濟合作的日益密切以及政府對商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項目的重視，為商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。 2．空置商品房消化能力加強。 3．房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 4．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。 5．房產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。 微觀房地產(chǎn)市場分析（以長沙為例） 本項目其中的一個子項目的位 于長沙市，項目定位為 泛珠“ 9+2”合作標志性建筑、泛珠“ 9+2”服務(wù)中心、泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地、泛珠“ 9+2”會議中心 。由于本項目的規(guī)模大、檔次高，區(qū)域內(nèi)以商業(yè)服務(wù)為主，因此本次可行性研究主要分析長沙市近年商業(yè)樓盤項目市場的供求情況。 供給分析 長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個高位運行和快速發(fā)展的階段，整個行業(yè)與相關(guān)行業(yè)升溫的周期還見不到頂。 長株潭一體化的發(fā)展和泛珠三角概念以及長沙新近通過的中長期規(guī)劃對房地產(chǎn)來說，是一個非常好的機遇，也將助推房地產(chǎn)業(yè)更快更好地發(fā)展。 （由于時間關(guān)系本部分未能做詳細調(diào)查， 故分析還不完善） 需求分析 業(yè)界人士普遍認為， 20xx 年將延續(xù) 20xx 年下半年來的房產(chǎn)漲價趨勢。房產(chǎn)局一位官員說， 20xx年房價要漲，這是非?？陀^的事實，他還指出 20xx 年二手房市場成交量達到了歷史新高，這直接促進了商品房市場的發(fā)展。長沙的梯級消費逐步形成。與同類城市相比，長沙的房價在全國中心城市排名 30 位左右，而長沙的人均可支配收入?yún)s排在 13 位（最新數(shù)據(jù)），這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價上升的空間非常大。加上“ 9+2”泛珠區(qū)域間經(jīng)濟合作的日益密切以及政府對商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項目的重視，有人甚至預(yù) 測認為， 20xx 年房價漲幅至少在 8%左右。 競爭分析 由于大盤的出現(xiàn)和市場競爭的原因，有些實力較小的項目也可能遭受淘汰或滯銷，整體上房地產(chǎn)商的利潤率不會比以前更高，可能回歸到一個更合理甚至微利的層面上來。 （由于時間關(guān)系本部分未能做詳細調(diào)查，故分析還不完善） 區(qū)域市場發(fā)展及需求預(yù)測 《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出要繼續(xù)加強區(qū)域合作，按照“政府推動、市場運作、互利互惠、合作發(fā)展”的方針，推動服務(wù)業(yè)各領(lǐng)域的區(qū)域合作，促進服務(wù)業(yè)市場統(tǒng)一開放，推動服務(wù)業(yè)上規(guī)模、上水平。大力推進珠三角、東西 兩翼和粵北山區(qū)之間的服務(wù)業(yè)合作，發(fā)揮珠三角服務(wù)業(yè)的輻射帶動作用，促進東西兩翼和粵北山區(qū)服務(wù)業(yè)依托自身優(yōu)勢加快發(fā)展，形成特色。在CEPA 框架下進一步深化粵港澳服務(wù)業(yè)合作，積極引進香港先進的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，促進香港生產(chǎn)服務(wù)業(yè)與我省制造業(yè)的融合。積極推進“泛珠三角橫琴經(jīng)濟合作區(qū)”建設(shè)，搭建泛珠三角“ 9+2”參與各方經(jīng)濟交流和合作平臺。重點推進泛珠九省區(qū)在能源交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、商貿(mào)、旅游、科教文化、知識產(chǎn)權(quán)、信息服務(wù)、法律服務(wù)、勞動就業(yè)、房地產(chǎn)等方面的合作。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟 形式成因分析，可得出結(jié)論：國家 宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說“ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開發(fā)項目在投資機會選擇決策、開發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。 第四章 項目分析及評價 地塊解析 泛珠三角區(qū)域包括廣東、廣西、海南、云南、貴州、四川、湖南、江西、福建 9 個省區(qū)和香港、澳門兩個特別行政區(qū)，簡稱“ 9＋ 2”。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟總量占三分之一。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三 角在全國的地位十分突出。這一區(qū)域所建立起來的共生共贏型經(jīng)濟體系，將成為中國未來經(jīng)濟發(fā)展的高速增長極。 地理位置： 自然環(huán)境： 社會環(huán)境（人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)