【正文】 ，把珠三角地區(qū) 建設(shè)成為中國(guó)最具特色、最有影響力的會(huì)展中心區(qū)域之一。以國(guó)際化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化為方向，依托產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展各類(lèi)綜合及專(zhuān)業(yè)會(huì)展，著力打造以廣州和深圳為龍頭，包括珠海、佛山、東莞、中山、江門(mén)等在內(nèi)的珠三角會(huì)展產(chǎn)業(yè)帶。香港和澳門(mén)還積極組織客源前往內(nèi)地旅游觀光，并成為一大客源地。香港成為泛珠三角區(qū)域進(jìn)出口商品最重要的轉(zhuǎn)口口岸。湖南去年 10 月成功舉辦“湘洽會(huì)”，全省共簽約 608 個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)資金折合人民幣近 900 億元。廣西去年借中國(guó) — 東盟博覽會(huì)舉辦之機(jī)，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項(xiàng)目推介會(huì) 29 場(chǎng)，簽約項(xiàng)目 102 個(gè)，總投資額達(dá)到 49． 68 億美元。同時(shí)，廣東口岸作為內(nèi)地泛珠三角各省區(qū)參與國(guó)際貿(mào)易的重要橋梁的作用進(jìn)一步增強(qiáng)，合作第一年，廣東進(jìn)出口總額達(dá)到了 3500 億美元。佛山在首屆珠洽會(huì)上的合作項(xiàng)目涉及了物流、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)，其中佛山與云南、貴州、江西等過(guò)去合作較少的 地方達(dá)成了一批簽約項(xiàng)目。 圖 3 近幾年中國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源： wind 資迅） 圖 4 固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源： wind 資迅） 圖 5 房地產(chǎn)投資增速走勢(shì)圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源： wind 資迅） “ 9+2”泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 區(qū)域經(jīng)濟(jì)大整合正崛起，泛珠三角區(qū)域合作一年來(lái)，在經(jīng)貿(mào)、文化、交通、能源、旅游等各領(lǐng)域取得豐碩成果。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。 這一結(jié)果表明，我國(guó)政府持續(xù)實(shí)施多年的擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始取得顯著成效，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力明顯增強(qiáng)， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已經(jīng)平穩(wěn)進(jìn)入新一輪景氣循環(huán)的擴(kuò)張期。 20xx年，中國(guó) CPI 增輻達(dá) %。 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 萬(wàn)億元 ,成為世界第六大經(jīng)濟(jì)體。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅 增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。 連鎖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研工作 （二）項(xiàng)目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃和市場(chǎng)調(diào)研分析，確定目標(biāo)客戶 市場(chǎng)，并針對(duì)該 細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目的定位，策劃建筑類(lèi)型，提供規(guī)劃建議。 ★ 通過(guò)超常規(guī)宣傳，通過(guò)事件營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。 ★ 通過(guò)前期招商，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議 ★ 充分利用項(xiàng)目特有的連鎖開(kāi)發(fā)效應(yīng)，突出項(xiàng)目地標(biāo)性建筑和商務(wù)中心的特征，提高項(xiàng)目的知名度。通過(guò)對(duì)樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)”的規(guī)則生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。 項(xiàng)目目標(biāo)的界定 達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。 3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要進(jìn)行項(xiàng)目差異化提示與個(gè)性分析，通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 第二章 “ 9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目總體策劃思路 項(xiàng)目的定位、策劃思路 項(xiàng)目定位： 泛珠“ 9+2”合作標(biāo)志性建筑 泛珠“ 9+2”服務(wù)中心 泛珠“ 9+2”創(chuàng)業(yè)基地 泛珠“ 9+2”會(huì)議中心 泛珠“ 9+2”區(qū)域總部基地 泛珠“ 9+2”研發(fā)中心 泛珠“ 9+2”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地 泛珠“ 9+2”駐地聯(lián)絡(luò)中心 策劃思路： 1. 全面把握：首先是建立在對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域大的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境充分調(diào)查與分析與操盤(pán)策略的全面把握之上的，全面借鑒類(lèi)似成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求完美。 通過(guò)以上市場(chǎng)研究和對(duì)項(xiàng)目的分析與策劃，我們對(duì)項(xiàng)目前景比較看好。 b、項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 泛珠三角區(qū)域在房地產(chǎn)方面的合作與發(fā)展，經(jīng)過(guò)科學(xué)構(gòu)思和初步實(shí)踐，已逐漸顯示出廣闊的發(fā)展前景。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來(lái)分析，我認(rèn)為今后的長(zhǎng)沙 CBD 應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)主要向南發(fā)展的趨勢(shì)，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會(huì)沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會(huì)有什么新的擴(kuò)展變化；那么完整的全新的長(zhǎng)沙 CBD 面積至少應(yīng)該在 6 至 8 平方公里。我們認(rèn)為，新 CBD 將對(duì)原 CBD 應(yīng)該是一種有益的充實(shí)和擴(kuò)展。 可見(jiàn)“ CBD 效應(yīng)”的無(wú)窮魅力！ 我們研究分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙 CBD 擴(kuò)大化已經(jīng)推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與繁榮，也正在被廣大市民接受，相信也將被政府規(guī)劃和城市建筑部門(mén)理解認(rèn)同的。建筑形態(tài)以高層和超 高層為主，產(chǎn)業(yè)特征主要為辦公、商務(wù)、金融、信息、酒店等，物業(yè)功能基本上以寫(xiě)字辦公為主的綜合性物業(yè)。 項(xiàng)目前景分析 a、業(yè)界新動(dòng)向 “生態(tài) CBD”概念 （以長(zhǎng)沙為例） 這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出的新觀點(diǎn)，認(rèn)為從神農(nóng)大酒店商務(wù)圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域?yàn)榻窈箝L(zhǎng)沙新 CBD 區(qū)域，也叫“生態(tài) CBD”（生態(tài)中央商務(wù)區(qū)）。 連鎖開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義 泛珠三角區(qū)域合作機(jī)制開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)區(qū)域合作的新模式，為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更開(kāi)放的市場(chǎng)、更暢通的融資渠道、更優(yōu)惠的投資政策、更便利的交通條件，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展和骨干企業(yè)的做大做強(qiáng)提供更廣闊的市場(chǎng)空間。 本項(xiàng)目以“ 9+2”為統(tǒng)一冠名，結(jié)合“ 9+2”各區(qū)域文化特色，突出“商務(wù)”服務(wù)功能，力促泛珠“ 9+2”和諧發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè)異地拓展的需求呼喚一個(gè) 能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)年相互交流的商務(wù)大平臺(tái)。 項(xiàng)目概況 近年以來(lái)，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資呈大幅提高的勢(shì)頭，跨區(qū)域合作的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正在形成。加上香港和澳門(mén)兩個(gè)特區(qū)，泛珠三角在全國(guó)的地位十分突出。 “ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃案 * * * 20xx年 07月 26日 目 錄 第一部分：項(xiàng)目策劃概述 第一章 “9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目的背景及前景 .................................................................. 2 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................ 2 連鎖開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義 ............................................................................................ 2 項(xiàng)目前景分析 ........................................................................................................ 2 第二章 “9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目總體策劃思路 .................................................................. 4 項(xiàng)目的定位、策劃思路 ........................................................................................ 4 核心目標(biāo) —— 樹(shù)立品牌 ........................................................................................ 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建議 .................................................................................................... 4 連鎖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排（參考） .................................................... 4 第二部分：項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析 第三章 “9+2”商務(wù)大廈項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 ...................................................... 7 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 ........................................................................................ 7 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢(shì) ................................................................................ 7 “9+2”泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 ........................................................... 9 泛珠地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分 析 ........................................................................................ 9 泛珠地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ............................................................................ 9 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（以長(zhǎng)沙為例） ...................................................... 10 區(qū)域 市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)