【正文】 題 本項目規(guī)模宏大，涉及子項目多且地域跨度比較大，運作周期相對較長，充足的資金來源是完成項目主要前提。 ◆ 開發(fā)商的品牌與實力為項目的成功提供強有力的保證，項目的龐大規(guī)模將 形成連鎖地產(chǎn)之勢，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。 ◆ 20xx年之前正是項目的最佳開發(fā)時機，最遲應(yīng)在 5年之內(nèi)全部開發(fā)完畢。 第五章 市場定位及項目評估 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。限建 11 棟“ 9+2”商務(wù)大廈，形成連鎖地產(chǎn)業(yè)態(tài)之勢，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。 “ 9＋ 2”區(qū)域合作將突出強調(diào)在優(yōu)勢互補、平等互利前提下開展合作。 價格定位 （參考） （因缺乏項目的具體數(shù)據(jù)資料，故此部分也未能完成，以下表格僅供參考） A、選取可比實例 可比物業(yè) 地理位置 物業(yè)類型 均價（元 /㎡） B、用市場比較法計算項目均價 區(qū)域因素調(diào)整計算表 比較項目 比較標的物 比較物名稱 區(qū)域位置 交通通達度 生活配套 公共設(shè)施 環(huán)境景觀 合計 個別因素調(diào)整計算表 比較項目 比較標的物 比較物名稱 項目規(guī)模 園林景觀 建筑結(jié)構(gòu) 噪音影響 市場接受能力 合計 市場比較法定價計算表 1 可比物業(yè)基本情況 案例名稱 地理位置 交易單價 因素調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個別因素調(diào)整 2 調(diào)整后可比物業(yè)價格 3 權(quán)重 (%) 4 通過以上的計算，本項目開發(fā)后可實現(xiàn)的市場價值約為： 第六 章 項目開發(fā)建設(shè)與總投資估算 項目開發(fā)策略 依據(jù)項目的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施”的開發(fā)策略。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本建設(shè)項目整體屬于泛珠經(jīng)濟圈，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。該建設(shè)項目有子項目 11 個，分跨不同的地區(qū)，開發(fā)總建筑面積大，預(yù)計總投資多，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 項目開 發(fā)建設(shè)安排 在資金和其他條件允許的情況下，建議將項目分四期進行開發(fā)。 第二種方案：首期開發(fā)香港、澳門；第二期開發(fā)廣州、?？凇⒏Ｖ?；第三期開發(fā)南寧、長沙、貴陽；第四期開發(fā)昆明、南昌、成都。 第七章 項目銷售及經(jīng)營收入測定 （因缺乏項目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項目銷售收入估算（參考） 銷售收入估算表 分期 當期建成建筑面 積（㎡） 當期可售面積（㎡） 銷售比例 當期銷售 均價 銷售價值 總銷售收入（元） 面積（㎡） （元 /㎡） （元） 第一期 第二期 第三期 第四期 合計 項目經(jīng)營成本結(jié)算（參考） 項目開發(fā)成本估算表 ※注 —— 單位：元 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 小計 第一期 第二期 第三期 第四期 1 土地取得成本 2 前期費用 3 配套費用 4 開建造成本 5 管理費用 6 不可預(yù)見費用 7 財務(wù)費用 8 銷售費用 9 銷售稅費 10 費用總計 項目利潤估算（參考） 損益及利潤分配表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 合計 第一期 第二期 第三期 第四期 1 銷售收入 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 利潤總額 ※注：利潤總額＝銷售收 入 總成本費用 銷售稅金及附加 第八章 財務(wù)與敏感性分析 （因缺乏項目的具體數(shù)據(jù)資料，故本章內(nèi)容也未能完成，以下表格僅供參考） 項目現(xiàn)金流量（參考） 項目現(xiàn)金流量表 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第四十年 第四十一年 第四十二年 第四十三年 第四十四年 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金流入小計 現(xiàn)金流出 土地取得成本 前期費用 配套費用 開發(fā)建造成本 管理費用 不可預(yù)見費用 財務(wù)費用 銷售費用 銷售稅費 現(xiàn)金流出小計 凈現(xiàn)金流量 累計年凈現(xiàn)金流量 ※注：為便于計算，設(shè)定每年投入的開發(fā)建造成本、管理費用、不可預(yù)見費、銷售費用是在各年期發(fā)生的。 項目盈虧平衡分析和敏感性分析（參考） 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè)異地拓展的需求呼喚一個能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務(wù)大平臺。 ★ 政府對商業(yè)性房地產(chǎn)的大力支持 “ 9+2”泛珠地區(qū)是中國最具經(jīng)濟活力地區(qū)，經(jīng)濟活力的展現(xiàn)將帶來泛珠地區(qū)未來更快地發(fā)展。 ★ 20xx 年 12 月泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇 召開 廣州市 20xx 年 12 月舉辦的第二屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)合作與發(fā)展高峰論壇暨房地產(chǎn)業(yè)交流促進博覽會”，為“ 9＋ 2”廣大地區(qū)的產(chǎn)業(yè)與企業(yè)大交流搭建更為寬闊與成熟的商務(wù)舞臺。 ◆ 開發(fā)商的品牌與實力為項目的成功提供強有力的保證，項目的龐大規(guī)模將形成連鎖地產(chǎn)之勢，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。 本項目實施的難點： 項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷調(diào)整和完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托第三方代理銷售的方式。 嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計；及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。 第三部分：項目 經(jīng)營 的策略與建議 第十章 項目營銷推廣策略與建議（框架） 項目總體整合營銷思路 以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循 AIDAS。 通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。 營銷推廣流程圖 ： 注釋： ★ 作整體推 廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性； ★ 在 項目 執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。 項目營銷推廣模式 可整層銷售也可分塊銷售，必要時可以租待售（租金以后可抵房租）；如果客戶意向“整層或半層”租賃的情況下，我們可以采取“先租后售”，可以先“熱場” —— “哄場”，讓整棟樓火起來，又可以讓客戶充分體驗了“投資回報”。 采取“贈送”活動。 采取“ 5 年后回購”政策。作好“ 9+2”商務(wù)大廈的品牌！ 在物 業(yè)收費上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費用”等優(yōu)惠政策。即根據(jù)定位每層在確定的階段進行“銷售拍賣活動”；給新老客戶增添信心及回報的期望值。建議從三方面進行銷售： 現(xiàn)場銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。 定向直銷 制定進入目標市場的整體規(guī)劃 找準目標客戶進行宣傳 廣告計劃 促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合） 硬性 軟性 全面開展促銷活動 分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整 對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進行針對性銷售，包括信函 銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。 項目營銷策略總建議 1. 功能性賣點：從項目自身挖掘出來賣點，在整合營銷中體現(xiàn)持久性； 2. 非功能性賣點：從項目以外的方面挖掘賣點，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性； 3. 賣點的獨創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點； 4. 逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點談賣點； 5. 策略的整合性：將賣點貫穿整個營銷全過程，確定了賣點以 后推出系統(tǒng)的整合方案。分別在以下一些方面進行考慮： ①電梯 ②強電、弱電、供水及布線系統(tǒng) ③智能化系統(tǒng)（消防、安全、停車、信息、網(wǎng)絡(luò)） ④公共信道裝修 ⑤電梯廳 ⑥大廳 智能化技術(shù)在住宅的全面應(yīng)用已經(jīng)是 E 時代網(wǎng)絡(luò)生活的當然配置，本項目將全面建立完善的保安防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)及信息服務(wù)系統(tǒng)，其智能化技術(shù)應(yīng)用之廣泛開區(qū)域樓市之先河 。 ②建筑外觀上一定要具有現(xiàn)代建筑風格，要具有時代氣息，這樣才能夠體現(xiàn)項目的主題。 ④另外還要考慮到建筑物的節(jié)能效果，節(jié)能既是生態(tài)發(fā)展的要求，也是節(jié)約成本的需要，更是塑造項目賣點的一個方面。 ⑤在建筑設(shè)計的時候，還要考慮到停車位。建議設(shè)計建設(shè)為目前最先進的立體車庫，既可以節(jié)約占地面積，又可以增加車位數(shù)量（保證多年后都不會出現(xiàn)停車難問題），也是項目的一大形象和賣點。同時，在不斷的比較中，本項目的劣勢 點將在消費者心中被不斷重復(fù)、強調(diào)與擴大。那么，即使項目本身存在一些弱點，也會被消費者自愿地諒解與接受。但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出現(xiàn)的糾紛。 直升機造勢 首創(chuàng)直升機接送客戶看房，目的就是通過這個活動，在客戶中形成轟動效應(yīng)，從而讓客戶了解和認