【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地址：天山路婁山關(guān)路口物業(yè)類型：商業(yè)綜合占地面積： 公頃建筑面積 69324 平方米容積率 開發(fā)商：上海新長(zhǎng)寧(集團(tuán))有限公司商業(yè)概況：地處上海天山地區(qū)商業(yè)和生活中心，建成后將與天山商廈一起形成東西姐妹樓。商場(chǎng)——從地下三層到地面五層為大型綜合性商業(yè)建筑，包括兩層地下車庫(kù)、超市、百貨公司、形象店，經(jīng)營(yíng)各類男女服飾、珠寶首飾、餐飲、美容、健身、 KTV 等，體現(xiàn)了集購(gòu)物、休閑、餐飲一站式消費(fèi)的商業(yè)理念。 辦公樓——位于基地南側(cè)百米高的甲級(jí)辦公樓，包括三層地下車庫(kù)。地面底層、二層為辦公入口大樓，六層為辦公出屋頂花園門廳，七層以上為標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層。 鼎天商務(wù)公寓地址：遵義路227號(hào)物業(yè)類型：商務(wù)辦公總建筑面積：萬m2開發(fā)商：上海鼎天房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司總套數(shù)：394 套面積分隔：40—60平方米銷售均價(jià)18000元/平方米開盤時(shí)間：20050809項(xiàng)目概況：8月9日開盤至今，成交10套，成交價(jià)格在15300—17000元/平方米。豪華精裝修4060平方米的新生代小戶型商務(wù)公寓1天山商廈地址：天山路古北路路口物業(yè)形態(tài)：商住兩用建筑面積：約20000 平方米營(yíng)業(yè)面積：約15000 平方米二手銷售均價(jià)：12000元/平方米開發(fā)商：上海新長(zhǎng)寧(集團(tuán))有限公司項(xiàng)目概況：商業(yè)街上，造型典雅豪華氣派。周邊交通便捷，人口稠密，擁有現(xiàn)代商業(yè)所必備的地理人文優(yōu)勢(shì)。配備有中央空調(diào)、雙向自動(dòng)扶梯、電視堅(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火裝置等現(xiàn)代化設(shè)施。天山商廈經(jīng)營(yíng)品種繁多，品質(zhì)優(yōu)良，年?duì)I業(yè)額近 3 億元。一樓為都市流行館，二樓為仕女服飾館，三樓為紳士休閑館，四樓為精致生活館，五樓為童趣娛樂館。商廈以滿足長(zhǎng)寧地區(qū)及附近居民生活需要為出發(fā)點(diǎn)，以中高檔消費(fèi)為主，設(shè)有美容美發(fā)院、快餐、咖啡屋、旅行社、酒樓等項(xiàng)目，并擁有 2000 平方米的庭院廣場(chǎng)和地下停車庫(kù)，已成為上海西區(qū)典型的融購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的商業(yè)中心。 1同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈地址：長(zhǎng)寧區(qū)天山路600弄1號(hào)物業(yè)形態(tài)：純辦公占地面積：34100平方米總高：30層總戶數(shù)：187平方米開盤時(shí)間：2004429銷售均價(jià)：16000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：13元/月/平方米開發(fā)商：上海同達(dá)創(chuàng)業(yè)置地有限公司項(xiàng)目概況：該案坐落于天山路近芙蓉江路口，開盤價(jià)格在13000元每平方米左右，該案離天山路/遵義路商圈大概5分鐘的路程，附近的商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)齊全。目前已售145 套，累計(jì)均價(jià)為14539元/平方米辦公樓盤分布圖文件過大，省略圖片⑥龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)⑦天山商業(yè)中心⑧天山世紀(jì)廣場(chǎng)⑨鼎天商務(wù)公寓⑩天山商廈①洛克雙喜大廈②亨通國(guó)際大廈③綠地商務(wù)大廈④兆豐廣場(chǎng)⑤新時(shí)空大廈⑾虹橋國(guó)際大廈（在建，未開盤）中山公園附近寫字樓調(diào)查數(shù)據(jù)表物業(yè)名稱建筑面積(平方米)出租率租金/售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)層/每層單元分布面積級(jí)別入住客戶類型洛克雙喜大廈68421/25000— 27500元/平方米1400平方米/層120—230平方米甲級(jí)2006年6月竣工亨通國(guó)際大廈1473890%1000平方米/層120—230平方米商住外資、科技、通訊、貿(mào)易綠地商務(wù)大廈46356/17000—25000元/平方米1250平方米/層94—200平方米甲級(jí)2006年10月竣工兆豐廣場(chǎng)5541690%—5元/平方米/天80—1900平方米甲級(jí)電腦、科技新時(shí)空國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)辦公樓35638100%15000元/平方米（售價(jià)）1336平方米/層甲級(jí)中國(guó)聯(lián)通龍之夢(mèng)購(gòu)物中心辦公樓25000/1800平方米/層甲級(jí)2006年底竣工鼎天商務(wù)公寓21500/18000元/平方米（售價(jià)）1100平方米/層商務(wù)2006年6月竣工天山商廈2000090%12000元/平方米110—130平方米商住貿(mào)易/科技同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈3410080%16000元/平方米120－195平方米純辦公交房中虹橋國(guó)際大廈約28000/未定160－200平方米未定在建工程 結(jié)論：216。 中山公園商圈的辦公樓租售現(xiàn)況非常良好，租金保持穩(wěn)中有升狀態(tài)。216。 中檔寫字樓奇缺，此區(qū)域中檔寫字樓以銷售為主，而目前可供中型企業(yè)選擇的辦公樓環(huán)境不能使客戶滿意。216。 此區(qū)域?qū)懽謽羌?，辦公氛圍較濃厚，目前該區(qū)域價(jià)格最高的辦公樓銷售單價(jià)在27500元/㎡。216。 所以要改變現(xiàn)狀，本項(xiàng)目必須從銷售核心策略和媒體通路著手，吸引投資和自用客戶目光，保證銷售資金及時(shí)回籠。四、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研分析 中山公園商圈有望成為上海西部最繁榮的商圈。據(jù)調(diào)查，該商業(yè)中心現(xiàn)有商店350戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積近9萬平方米，平均每戶的商業(yè)面積僅為230平方米，商業(yè)發(fā)展空間巨大。目前，商圈的幾大主力商廈仍在建設(shè)或招商過程中：1) ；2) 2006年，占地18萬平方米的將“龍之夢(mèng)”購(gòu)物中心坐落在中山公園西側(cè)，區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的滬上首家樞紐型交通商業(yè)設(shè)施3) 玫瑰坊商業(yè)街善價(jià)待租，總建筑面積約17000平方米，商鋪總面積為7800平方米，租金標(biāo)準(zhǔn)為15~30元/平方米/天；4) 中山公園米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)商鋪總面積約5000平方米，目前租金價(jià)格為5元/平方米/天~8元/平方米/天。除經(jīng)營(yíng)服飾、飾品等商品外，還引進(jìn)了大量的家居用品、裝飾品，以吸引周邊住戶。但經(jīng)營(yíng)情況并不理想，已有部分商鋪關(guān)門；5) 已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)的貝多芬廣場(chǎng)、新寧購(gòu)物中心、巴黎春天等，加上愚園路、定西路上的臨街商鋪，整個(gè)商業(yè)建筑面積約22萬平方米。 　　支撐商業(yè)發(fā)展的要素有交通和商務(wù)功能的完善，以及大量潛在消費(fèi)人群等。而中山公園作為軌道交通二號(hào)線和三號(hào)線的換乘點(diǎn)，對(duì)外交通具有較高的通達(dá)性。近50萬平方米的商業(yè)體量與徐家匯商圈相近，應(yīng)該能夠吸引大量消費(fèi)人群。此區(qū)域還有以兆豐多媒體產(chǎn)業(yè)園、新時(shí)空國(guó)際廣場(chǎng)、綠地商務(wù)大廈、洛克雙喜為代表的商務(wù)辦公樓，建筑總面積超過80萬平方米。再加上沿長(zhǎng)寧路、愚園路、定西路一線的高檔樓盤的大量居民也有巨大的商業(yè)需求，這都對(duì)商業(yè)發(fā)展構(gòu)成了強(qiáng)勁的支撐。五、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展1）中山公園規(guī)劃：“商業(yè)＋商務(wù)”中檔消費(fèi)區(qū)　　■規(guī)劃定位：中山公園商圈將發(fā)揮該地區(qū)明珠高架軌道與地鐵二號(hào)線相交的交通優(yōu)勢(shì)，以及中山公園的歷史淵源和愚園路歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等條件，設(shè)置開放性公共綠地和城市廣場(chǎng)、地下社會(huì)停車場(chǎng)等等，將中山公園地區(qū)定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑觀光等于一體，發(fā)揮其在城區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和空間布局的核心作用。同時(shí)結(jié)合高級(jí)商務(wù)樓宇，新增辟一定比例的步行文化休閑用地，豐富街區(qū)文化生活，改善購(gòu)物環(huán)境。 　■區(qū)域現(xiàn)狀：目前中山公園地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了由外資經(jīng)營(yíng)管理的新興商業(yè)業(yè)態(tài)，香港新世界經(jīng)營(yíng)、管理的新寧購(gòu)物中心和香港獨(dú)資上海利雄置業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)管理的玫瑰坊購(gòu)物中心使這里初現(xiàn)商業(yè)中心的雛形，但是規(guī)模商業(yè)仍然沒有完全形成，商業(yè)布局還不甚合理，商業(yè)業(yè)態(tài)還顯單一。據(jù)調(diào)查，中山公園商業(yè)中心到去年年底共有商店３５０戶，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積近９萬平方米，平均每戶的商業(yè)面積僅為２３０平方米，文化娛樂設(shè)施合計(jì)只有４４３７平方米?！　　鲆?guī)劃設(shè)置：隨著中山公園周圍大量高級(jí)住宅、商務(wù)樓的建成，將在此地區(qū)形成近３０多萬平方米的商業(yè)用地。５萬平方米的新錦江商廈將以時(shí)尚購(gòu)物中心的定位展現(xiàn)在人們眼前；占地１８萬平方米的“龍之夢(mèng)”的“銷品茂”將與中山公園公共交通樞紐一起崛起在中山公園西側(cè)。長(zhǎng)寧區(qū)將充分利用中山公園地區(qū)樞紐型商業(yè)和休閑綠地的優(yōu)勢(shì)將其建成以商業(yè)為主、商務(wù)為輔，與多媒體文化、休閑娛樂相結(jié)合的有吸引力的區(qū)域商業(yè)中心。2）天山路規(guī)劃：地鐵沿線商街 　■規(guī)劃定位：據(jù)悉，長(zhǎng)寧區(qū)將利用地鐵２號(hào)線西延伸工程的建設(shè)，將天山路建設(shè)成為商業(yè)街，將古北路至婁山關(guān)路建設(shè)為包括地下商場(chǎng)、天山路東段景觀在內(nèi)的大型商業(yè)區(qū)?！　　鰠^(qū)域現(xiàn)狀：天山路東跨內(nèi)環(huán)線，與延安西路連接，西抵外環(huán)線，全長(zhǎng)６．３公里，是上世紀(jì)５０年代辟建的市政道路。因其橫貫長(zhǎng)寧中部，又被稱為長(zhǎng)寧區(qū)的“中軸線”。目前天山路沿線除了易初蓮花天山店、天山商廈之外，商業(yè)設(shè)施缺乏，大都以中、低檔的小商鋪為主，天山路中部沒有大型完整的購(gòu)物場(chǎng)所。在地鐵二號(hào)線西延伸段規(guī)劃中，有４座車站設(shè)在天山路上，這在軌道線上絕無僅有。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，