【正文】 項目。因此在未來兩年中，浦西市場仍會持續(xù)供不應(yīng)求局面。在需求規(guī)模上，由于中國經(jīng)濟尤其長三角地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定向好，大多數(shù)非生產(chǎn)型公司傾向于在市中心選擇高品質(zhì)的甲級寫字樓。但由于甲級寫字樓開發(fā)周期相對較長，從開工到交付一般需要２～３年甚至更長時間。天。由于金融、專業(yè)服務(wù)型企業(yè)的繼續(xù)擴張，大型跨國公司對辦公空間的需求增長明顯，甲級寫字樓市場呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求態(tài)勢。商鋪市場也銷售火爆，成交套數(shù)和成交面積較前期增加了73%和87％左右。其中辦公樓市場成交套數(shù)和成交面積分別較上期上升138％和52％。－，價格差最主要區(qū)分在商業(yè)形態(tài)上，這部分商鋪租賃情況也頗為火爆。商鋪供應(yīng)也是以次中心商業(yè)配套為主。商鋪市場相對來說發(fā)展比較穩(wěn)定，市中心鋪面依然一鋪難求。大部分租金成長地區(qū)都集中在浦西市中心區(qū)域，供不應(yīng)求的情況在這些地區(qū)表現(xiàn)也最為突出。％。那么，本項目是否亦要以此手法淡市突圍呢？事實上，從項目所處區(qū)域的客戶群特性以及資源優(yōu)勢來判斷，我們認(rèn)為，對項目銷售最有承接力的市場仍是所在區(qū)域的寫字樓市場?！渡虾Ｌ靷惞⑸虅?wù)大樓》策劃書目 錄第一部分 項目之市場態(tài)勢研判 一、上海市寫字樓市場掃描 ————————3 二、中山公園商圈區(qū)市場環(huán)境 ————————8三、項目周邊寫字樓案例調(diào)研 ————————10四、項目周邊商業(yè)調(diào)研分析 ————————17五、項目所在區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 ————————18第二部分 項目企劃與核心策略建議 ————————20第三部分 租售、推廣策略 ————————29第四部分 銷售推廣實施方案 ————————30第五部分 包裝方案 ————————36第一部分 項目之市場態(tài)勢研判核心概要：上海寫字樓物業(yè)的買賣市場不在高端，而是中央商務(wù)區(qū)的中檔寫字樓領(lǐng)銜主演，但一直以來，缺少突破及扣人心弦之作。并且，由于滬地特殊的市場投資環(huán)境，不少寫字樓物業(yè)在銷售通路無法突破時，還是延續(xù)以前 “商住兩用” 的老思想。項目所處區(qū)域為中山公園商圈，無疑，它的未來是值得期待的，但是，就現(xiàn)狀而言，若本項目希望以18000元/M2的基準(zhǔn)價沖擊市場，在三個月內(nèi)快速解決戰(zhàn)斗，它所面對的就必然是一個需要敬畏的市場，需要以選擇智慧的來突破的市場！一、上海市寫字樓市場掃描　 寫字樓市場綜述二季度上海甲級寫字樓市場租售兩旺。平均成交租金最高為靜安區(qū)，盧灣居次。次中心區(qū)域推出的小戶型辦公房也受到市場追捧，銷售火爆。商鋪需求逐步由中心區(qū)域向次中心區(qū)域轉(zhuǎn)移。邊遠(yuǎn)地區(qū)租賃價格較為低廉。主要體現(xiàn)的地區(qū)為松江、奉賢、南匯、嘉定等區(qū)域。 本期辦公樓市場和商鋪市場成交急劇增加。其中得益于多個小戶型辦公房的熱銷，“財富時代大廈”、“飛雕商務(wù)大廈”銷售放量；新開盤的“浦發(fā)廣場一期”在短短的半個月就銷售了187套，嘉定的“上海國際機電五金交易中心”也銷售了164套，有力地推動了辦公樓成交量的上升。從成交區(qū)域分布來說，主要集中在嘉定、南匯、奉賢、松江等邊遠(yuǎn)區(qū)域，主要是為邊緣住宅的商業(yè)配套的；同時，專業(yè)類商鋪也銷售火爆，推動了整個市場的成交。上海甲級寫字樓市場行情一直看好，近期入市寫字樓物業(yè)預(yù)租市場持續(xù)火爆，使得上海甲級寫字樓物業(yè)平均租金水平較之上一季度上漲３．３％，達(dá)到０．８４美元／平方米 1）供求變化導(dǎo)致租金上漲 　　租金上漲歸因于供求關(guān)系的變化，隨著經(jīng)濟地位的提升，上海已經(jīng)成為跨國公司、合資企業(yè)、實力內(nèi)資企業(yè)等紛紛入駐之地，寫字樓需求量明顯上揚。一些甲級寫字樓項目往往在預(yù)租階段便已租賃近半，供不應(yīng)求的市場態(tài)勢導(dǎo)致租金上漲。 從供應(yīng)角度看，市中心甲級寫字樓較為集中區(qū)域，如沿淮海中路、南京西路地段，可供開發(fā)地塊已經(jīng)不多。但各主要ＣＢＤ區(qū)將呈現(xiàn)不同格局，如南京西路沿線有連續(xù)的供應(yīng)，從２００６年中開始，先后將有廖創(chuàng)興中心大廈，越洋大廈、恒隆廣場二期、匯德豐廣場等項目相繼面世，彼此平均間隔約半年左右。而淮海中路沿線將出現(xiàn)供應(yīng)一枝獨秀的局面，只有位于淮海中路、汾陽路的淮海國際廣場一幢國際甲級寫字樓，此外沒有其他甲級寫字樓供應(yīng)。其中大部分吸納量都集中在浦西市場，約有４９７００平方米；與此相比浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域的吸納量僅為１２０００平方米。截至６月底，全市范圍內(nèi)甲級寫字樓平均空置率約為７％。在浦西南京西路、淮海路及人民廣場區(qū)域，甲級寫字樓平均空置率水平都低于５％，分別為２．３％、３．５％和４．５％。盡管如此，由于市場預(yù)租活躍，預(yù)計在完工入市前，這些寫字樓都將達(dá)到５０％以上的簽約率，因此市中心高端辦公區(qū)域的供應(yīng)量仍十分緊張。上海GDP已經(jīng)連續(xù)14年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發(fā)展蘊含了無限機遇。而與外資企業(yè)相比，國內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資。優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓的買賣成交案例不多，但在中央商務(wù)區(qū)的成交價格都在三千美元以上。同時在以租賃市場為主導(dǎo)的寫字樓市場中，高檔寫字樓以出售為主的項目更是寥寥無幾。由于加入WTO后金融業(yè)完全放開的利好，國際金融巨頭們的需求大增將帶動整個滬上甲級寫字樓需求量大幅飆升，勢必導(dǎo)致租金上揚，從而二級商務(wù)區(qū)的中檔寫字樓成為緊俏產(chǎn)品。到2007年，上海甲級寫字樓空置率將達(dá)空前的3％以下。隨著二月份淮海路上嘉華中心的入市，上海甲級寫字樓新增供應(yīng)面積65,000平方米，而第一季度上海甲級寫字樓的吸納量約達(dá)到39,000平方米，兩者相互抵消，%的水平。C、 2005年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量緩增至353萬平方米。受益于市場需求過剩，加上強式的預(yù)租推廣，入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質(zhì)以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶的歡迎，本季末其簽約預(yù)租率約達(dá)到80%。D、 本季度與去年類似，極度緊張的市場條件促使上海主要辦公區(qū)域的甲級寫字樓租金繼續(xù)上漲。同時。在南京西路、淮海中路及人民廣場區(qū)域，%， %，%，約到達(dá)3,150美金/平方米。輕軌明珠線和地鐵二號線在此交匯，其越來越成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍引人關(guān)注。 1）商圈規(guī)劃 　　中山公園商圈是上海西部的老牌商業(yè)形態(tài)聚集之地，也是長寧商貿(mào)發(fā)展的三大重點地區(qū)之一。而中山公園商圈將憑借該地區(qū)軌道二號線、三號線相交和緊靠內(nèi)環(huán)高架、延安路高架的交通優(yōu)勢，以及中山公園的地理環(huán)境優(yōu)勢，將中山公園地區(qū)定位為上海市區(qū)西部的地區(qū)中心，集公共交通集散、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑觀光等于一體，發(fā)揮其在長寧區(qū)的經(jīng)濟、文化、休閑的核心作用。 2）區(qū)域現(xiàn)狀 目前中山公園地區(qū)已經(jīng)有了一定的商業(yè)發(fā)展規(guī)模，但規(guī)模成熟的商業(yè)環(huán)境仍然沒有形成，商業(yè)布局不甚合理，商業(yè)業(yè)態(tài)顯得陳舊。 但隨著玫瑰坊商業(yè)街的正式開業(yè)、龍之夢購物中心的對外招商，配合著原有的香港新世界新寧購物中心和巴黎春天等原有商業(yè)中心，商業(yè)大環(huán)境已經(jīng)逐步完善。 3）商圈資源 中山公園商圈最大的優(yōu)勢無疑是作為軌道二號線和三號線的換乘樞紐和在內(nèi)環(huán)線內(nèi)占地最大的中山公園。作為軌道的換乘樞紐，預(yù)計今后幾年，在交通條件到位后，中山公園每天人流量將達(dá)到40到50萬人次。上海多媒體產(chǎn)業(yè)園的入駐也給中山公園商圈帶來無法估量的發(fā)展?jié)摿ΑＶ猩焦珗@周邊還有一系列大型寫字樓已經(jīng)開工建設(shè)或即將落成，所以未來5年內(nèi)中山公園周邊的發(fā)展將日趨完善，對應(yīng)的樓盤的升值潛力也將相當(dāng)可觀。寫字樓的售價在1800020000元/平方米之間，而商鋪因為其可觀的回報率一般為只租不售。毗鄰地鐵二號線和明珠輕軌線，中山公園站，多路公交線經(jīng)過。綠地商務(wù)大廈地址：長寧區(qū)愚園路1240號(近安西路) 物業(yè)類型：純辦公占地面積：6039平方米基底面積：3462平方米總建筑面積46356平方米樓層狀況：共23層（地下12層為地下室，地上15層為裙房，623層為寫字樓）容 積 率：7部高效電梯；其中高區(qū)電梯4部均為日本原產(chǎn)三菱電梯。兆豐廣場地址：長寧路1027號（匯川路路口）物業(yè)類型：純辦公樓層狀況：42 層（1至6層為新錦江商廈，8 至 39 層為辦公區(qū)域）總建筑面積 55416 平方米面積分割：80—1900 平方米租金：—5元/天/㎡開發(fā)商：上海新長寧(集團(tuán))有限公司物業(yè)管理公司：瑞強物業(yè)管理費：22元/月/㎡車位租金：1200—1600元/月項目概況：附設(shè)商務(wù)會所、配送餐廳、咖啡廳、高級電子會議室、地下車庫和樓頂直升飛機停機坪。 新錦江商廈地下一層地上四層（45000平方米）為大型購物場所，主要是經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品，提供綜合商業(yè)服務(wù)。 五樓（10000平方米）為高新科技研發(fā)辦公區(qū)域(美國戴爾計算機公司于2003年12月進(jìn)駐)。為了方便商家經(jīng)營，在14樓東部C區(qū)每層君設(shè)商務(wù)辦公室和