【正文】 是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市及國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的較大城市。 2021 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) 18%，建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展， 2021 年建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，全年房屋建筑施工面積 675 萬(wàn)平方米，竣工面積 362萬(wàn)平方米。商品市場(chǎng)成交額 570億元 .法國(guó)家樂(lè)福 .南京金鷹等知名企業(yè)相繼進(jìn)駐 ,戶(hù)部山商城 .彭城路步行街 .易初愛(ài)蓮的投入使用 ,進(jìn)一步提升徐州市中心商務(wù)區(qū)和整個(gè)商業(yè)檔次 . 2021 年徐州財(cái)政總收入為 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中房地產(chǎn) .建筑行業(yè)占到整個(gè)增加值的 70%以上 .消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中顯旺。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅 .利潤(rùn)分別增長(zhǎng) %和 %。 三 徐州具有較強(qiáng)的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)耐顿Y空間 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 通過(guò)這段時(shí)間對(duì)徐州的調(diào)研和了解，我們對(duì)徐州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況有了更為清晰的認(rèn)識(shí)，徐州已具備可持續(xù)發(fā)展的條件，主要表現(xiàn)在： 徐州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量 已具備一定的規(guī)模 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng) . 2021 年徐州完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 徐州位于江蘇、山東、河南、安徽四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。公路更是四通八達(dá) ,京滬 .京福 .霍連 .徐寧高速公路在此交匯 ,境內(nèi)還有五條國(guó)道， 20條省道和市縣一級(jí)公路將徐州和整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)緊密相連 . 徐州東西長(zhǎng)約 210 公里，南北寬約 140 公里，土地總面積 11258 平方公里，其中市區(qū) 1038 平方公里，建成區(qū) 117 平方公里。 經(jīng)過(guò)前一階段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)查論證，通過(guò)對(duì)徐州整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀把握，以及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的全面市調(diào)和目標(biāo)客戶(hù)充分估計(jì)，我公司慎密思考，針對(duì)徐州金凱隆商務(wù)大廈進(jìn)行整合營(yíng)銷(xiāo)，變無(wú)序難控為有序掌控，厘清了策略方案，現(xiàn)將報(bào)告交付貴公司，敬請(qǐng)批評(píng)斧正，以便進(jìn)一步指導(dǎo)工作，真正使之成為有高度、有智慧、有創(chuàng)意的杰出營(yíng)銷(xiāo)策劃。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 金凱隆商務(wù)大廈 策劃報(bào)告 二○○四年五月 目 錄 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 一 前言 二 徐州市總體概括 三 徐州市具有較強(qiáng)的發(fā)展能力和相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間 四 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)析及展望 五 競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 六 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)調(diào)查 七 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)分析 八 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 九 銷(xiāo)售價(jià)格體系及實(shí)銷(xiāo)價(jià)格策略 十 銷(xiāo)控及銷(xiāo)售目標(biāo) 十一 廣告推廣計(jì)劃及推廣主題 十二 后記 一 前言 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 萬(wàn)物十字定律，宏觀定性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定、限、差、控、失的有序掌 控，微觀控性對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策劃的總綱。 二 徐州市總體概況 徐州市位于江蘇省西北部、東襟淮海、西帶中原、南屏江淮、北扼齊魯，是重要的水、陸交通 樞紐，京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，北可通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，黃金水道 —— 京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北。徐州下轄有 5區(qū)（鼓樓區(qū)、泉山區(qū)、云龍區(qū)、九里區(qū)、賈汪區(qū)）， 4縣（豐縣、沛縣、銅山、睢寧縣）， 2市（邳州市、新沂市） .截止 2021 年末，全 市共有戶(hù)籍人口近 1000 萬(wàn)，市區(qū)常住人口 萬(wàn)人，人口密度 803 人 /平方公里，其中建成區(qū)內(nèi)人口約 120 萬(wàn)人。它在歷史上是兵家必爭(zhēng)之地，如今漸成商家必爭(zhēng)之地，“五省通衢”的獨(dú)特地理位置，將成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)、全國(guó)乃至世界重要的商貿(mào)之地。連續(xù)四年高于江蘇省的平均增長(zhǎng)水平 .全市工業(yè)增加值完成 億元 , 增長(zhǎng)%。綜合效益指數(shù)提高 個(gè)百分點(diǎn) .全市工業(yè)投資完成 150億元 ,增長(zhǎng) 43%.03 年全市完成農(nóng)業(yè)增加值 億元 ,增長(zhǎng) %,林牧漁業(yè)產(chǎn)值 億元 ,增長(zhǎng) %.第三產(chǎn)業(yè) 03 年全市完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年徐州社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) 12%，其中市區(qū)消費(fèi)品零售額約 150億元。這是歷年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年 .固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。 徐州地處交通要塞，具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和輻射能力。按照《江蘇省徐連經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃綱要》、《江蘇省隴海鐵路沿線地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)思》和《淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》的部署，徐州將發(fā)展成為全國(guó)性的商貿(mào)都會(huì)，肩負(fù)帶動(dòng) 周邊城市共同發(fā)展的重任；《徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃與 2021年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，《徐州市國(guó)內(nèi)商品流通“九五”計(jì)劃與 2021 年遠(yuǎn)景目標(biāo) 綱要》等規(guī)劃材料指出，徐州市“九五”和“十五”目標(biāo)期間，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)是全面推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要是堅(jiān)持兩流（即流通、交通）戰(zhàn)略。 具有大城市的發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，城市結(jié)構(gòu)較為合理，發(fā)展力度進(jìn)一步加大。根據(jù)徐州市 1995— 2021 年城市總體規(guī)劃，城市向東及東南方向發(fā)展，形成以中心區(qū)為核心，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)型城市結(jié)構(gòu)，并為整個(gè)城市向特大型城市和生態(tài)型城市的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在東三環(huán)路、南三環(huán)路、北三環(huán)路、城市 大道附近、子房山、黃山垅、金山橋、銅山新區(qū)等地，形成了規(guī)模較大的居住區(qū)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 2021 年，全年城市居民人均可支配收入 8954 元，比 2021 增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 3612 元，增長(zhǎng) %。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善，住房、汽車(chē)等高檔耐用消費(fèi)品擁有量持續(xù)增加 . ，環(huán)境面貌明顯改善。 04年將實(shí)施新一輪城市總體規(guī)劃 ,集中力量推進(jìn)新城區(qū)建設(shè) ,世紀(jì)大道部分路段改造 ,云龍風(fēng)景區(qū)擴(kuò)容升級(jí)和故黃河風(fēng)光帶建設(shè)等“一區(qū)一路一湖一河 市政重點(diǎn)工程 ,拓展城市發(fā)展空間 ,在改善城市環(huán)境面貌的同時(shí)將進(jìn)一步拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) ,特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 市政府在優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)的同時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)體系建設(shè)，大力推進(jìn)三大商業(yè)圈建設(shè)，完善生產(chǎn)要素市場(chǎng)，重點(diǎn)培育建設(shè)一批省、市級(jí)區(qū)域市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)特色市場(chǎng)和綜合性市場(chǎng)。全面貫徹落實(shí) 省有關(guān)扶持蘇北發(fā)展的政策措施和相關(guān)的優(yōu)惠政策。 總之，隨著連續(xù)幾年宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及全國(guó)、特別是東南沿海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升，按照經(jīng)濟(jì)波動(dòng)論固有的規(guī)律，必然會(huì)將徐州經(jīng)濟(jì)引入到一個(gè)快速發(fā)展的上升通道中，從去年下半年開(kāi)始，徐州房地產(chǎn)中出現(xiàn)的新方向，已充 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 分證明這一規(guī)律的正確性，我們可以大膽預(yù)測(cè)，今后兩年是徐州經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長(zhǎng)期。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展 ,住宅開(kāi)發(fā)逐步形成了，銅山新區(qū)，北二環(huán) (以華廈春華園為代表 )住宅群，子房山住宅群、黃山垅住宅群、半山住宅群等多個(gè)有代表性的新興商品房住宅群落。 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛開(kāi)始步入規(guī)?；瘯r(shí)代 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有其固有的規(guī)律性，徐州樓市與南方眾多城市地產(chǎn)發(fā)展也極為相似。超千畝（久隆鳳凰城）用地項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)，幾百畝用地的小區(qū)接連不斷涌現(xiàn)，超過(guò)二十層純商務(wù)寫(xiě)字樓相繼立項(xiàng)實(shí)施，一方面可以體現(xiàn)徐州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已基本完成原始積累， 資金及開(kāi)發(fā)量都上升了一個(gè)臺(tái) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 階，另 一方面也體現(xiàn)市場(chǎng)已逐步啟動(dòng)并步入上升的通道，這是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大好時(shí)機(jī)。市場(chǎng)呼喚好的產(chǎn)品，呼喚更高層面的產(chǎn)品以滿足人們對(duì)更高生活品質(zhì)的需求。品牌能夠有效向外界傳遞信息，增加置業(yè)者對(duì)樓盤(pán)的認(rèn)同進(jìn)而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，久隆鳳凰城是一個(gè)有效的例證。因而出現(xiàn)了許多已建成的住宅小區(qū)往 商務(wù)辦公樓方向靠的現(xiàn)象。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 五 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市調(diào)情況 鑒于我們的建筑形態(tài)，我們將徐州樓市中已有和正在建設(shè)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，大致作了市場(chǎng)了解，因?yàn)樵诓煌潭壬纤麄兌际俏覀兊母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何評(píng)價(jià)、對(duì)比他們，并尋找到我們自身特有的定位和拓展空間，將是我們項(xiàng)目取得更加成功的關(guān)鍵。 售價(jià)