【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 14米，148平方米左右 預(yù)計(jì)銷售/出租率：已定6套，還未售1樓盤名稱：黃河景園 開發(fā)商：泰山房地產(chǎn)開發(fā)公司 樓盤所處位置：夾河街中山北路口 特點(diǎn)：該樓以商住房為主，純商業(yè)房?jī)蓪樱?銷售狀況不佳， 商住房?jī)r(jià)格偏高，戶型不佳。 售價(jià)/租價(jià)：商鋪還未售 戶型面積：168平方米 預(yù)計(jì)銷售/出租率：不詳1樓盤名稱：蘇堤商業(yè)街 開發(fā)商；振華房產(chǎn) 樓盤所處位置：蘇堤南路永安廣場(chǎng) 特點(diǎn)：此地段商業(yè)氛圍不濃，樓盤本身無優(yōu)勢(shì)，無特點(diǎn)。 售價(jià)/租價(jià)：5000元/平方米 戶型面積：主體68米，進(jìn)深20米 預(yù)計(jì)銷售/出租率；2號(hào)、4號(hào)、5號(hào)還有部分余房，地下室全部售出1樓盤名稱：徐州金茂大廈 開發(fā)商；徐州金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所處位置：淮海路蘇源賓館西 特點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì) 其他：期房未1樓盤名稱：徐州財(cái)富大廈 樓盤所處位置：淮海西路 特點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì) 其他：期房未定1樓盤名稱：徐州金地商都商務(wù)樓（暫名） 開發(fā)商：徐州天信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤所處位置：中山北路金地商都北 特點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì) 其他：期房未定 綜合我們踏街市調(diào)資料，徐州寫字樓市場(chǎng)將迎來一個(gè)多種層面并存、競(jìng)爭(zhēng)極為殘酷的局面，高端寫字樓不斷涌現(xiàn)，帝都大廈、恒茂國(guó)際、金茂大廈、財(cái)富大廈、中山大廈等相繼推出市場(chǎng)，將嚴(yán)重?cái)D壓中檔寫字樓的銷售、租賃市場(chǎng)份額，中低檔寫字樓將面臨更為嚴(yán)峻的局面。 在中檔寫字樓這個(gè)層面中，貴邦星座、公交大廈因比較及時(shí)、有力地推出市場(chǎng)，并比較好地尊重市場(chǎng)規(guī)律，已贏得了一定的市場(chǎng)份額，但同時(shí)推出的蘇堤大廈、新都大廈，因?yàn)闆]有良好的整體策劃和包裝，市場(chǎng)反應(yīng)就不理想。 我們金凱隆商務(wù)大廈同屬于中檔商務(wù)寫字樓，如何抓準(zhǔn)我們的定位，從激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹袚屨嘉覀兊姆蓊~，如何瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，提高我們的成交率，將成為我們下階段營(yíng)銷工作面臨的最大課題。六 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)調(diào)查 徐州因經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后,城市建設(shè)一直停留在較低水平的發(fā)展過程中,商務(wù)辦公樓的建設(shè)更是如此。 根據(jù)我們的調(diào)查資料可以看到：市內(nèi)已經(jīng)投入使用的寫字樓，除臺(tái)資投資的泛亞大廈和成功大廈可以稱得上是商務(wù)寫字樓之外,其余分布在城市各角落的所謂寫字樓,并不能代表真正意義上的辦公商務(wù)用房。 隨著徐州經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)以及市場(chǎng)對(duì)更高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求的呼喚,徐州新一輪寫字樓建設(shè)正緊鑼密布地展開著，從上面羅列的資料就可以體現(xiàn)。 現(xiàn)階段寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)形式主要有: 總體狀況一原有房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤,重新包裝裝修后進(jìn)入市場(chǎng),最具代表的是淮海路和西安路交叉口農(nóng)行大樓,西安路浦一大廈,牌樓附近寫字樓,以及沿淮海路,該類型寫字樓供應(yīng)量超過二十萬方,但其中超過百分之五十為單位定向需求.二完全市場(chǎng)化建設(shè)的較高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓放量涌現(xiàn),根據(jù)市政府年初審定的項(xiàng)目,今年在建和即將開工的寫字樓將超過二十五萬方,徐州恒茂國(guó)際大廈,徐州金茂大廈,財(cái)富大廈,帝都大廈，金地商都二期商務(wù)樓,貴邦星座,公交大廈的相繼建設(shè)和投入使用,將極大地提升整個(gè)徐州市商務(wù)辦公檔次,同時(shí)也促使徐州寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,寫字樓市場(chǎng)必然面臨一個(gè)重新洗牌,重新定位的過程.三徐州市各大中高檔賓館瓜分了部分徐州市寫字樓市場(chǎng),用中高檔賓館房間作為辦公寫字樓,是許多企業(yè)體現(xiàn)實(shí)力常用的方法,嘉利國(guó)際酒店、漢園賓館、蘇源賓館等高檔賓館均有近百分之五到十的長(zhǎng)包房,而在火車站廣場(chǎng)周邊各家中低檔賓館(招待所)中,長(zhǎng)包房的比例更高,詳細(xì)情況見附表一 表：（略） 周邊環(huán)境污染調(diào)查 徐州金凱隆商務(wù)大廈附近,主要的污染是汽車噪音和尾氣,火車震動(dòng)產(chǎn)生的噪音和火車汽笛聲,這些對(duì)項(xiàng)目影響較大. 本案地處火車站廣場(chǎng),北面是朝陽市場(chǎng),西邊是白云大廈,人員相當(dāng)繁雜,對(duì)項(xiàng)目有不少影響.項(xiàng)目道路條件調(diào)查 一區(qū)域道路條件:項(xiàng)目的區(qū)域交通十分便利,緊靠項(xiàng)目西邊的復(fù)新路縱貫?zāi)媳?淮海路是徐州市最主要的東西大道,離本案約一千米的建國(guó)路,環(huán)城路,響山路,銅山路是整個(gè)城市東西向的貫通大動(dòng)脈,沿復(fù)新路往南可直達(dá)規(guī)劃中的徐州新城. 規(guī)劃中的火車站東廣場(chǎng)建設(shè)以及火車站西廣場(chǎng)改造工程將進(jìn)一步改善項(xiàng)目的交通條件,提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值.二公共交通:本項(xiàng)目南北有兩個(gè)公交總站，南面公交總站(離本案約二百米范圍內(nèi))始發(fā)的公交車有1/18/19/20/50/58/68/11路。北面公交總站(離本案約二百米范圍內(nèi))始發(fā)的公交車有3/13/29/30/16/25/103/601路。途經(jīng)本案的公交車有0/55/46/47/62路。總計(jì)經(jīng)過本案的公交線路有21條。公交總站,離本案不足三百米的長(zhǎng)途汽車總站和銅山汽車站,以及近在咫尺的火車站共同構(gòu)成了徐州市整個(gè)內(nèi)外交通樞紐.區(qū)域商務(wù)辦公調(diào)查 本項(xiàng)目區(qū)域主要商務(wù)辦公目前都集中在嘉利國(guó)際酒店(高檔),恒天朝大酒店,蘭天賓館,江南賓館,白云大酒店,泰驛賓館等賓館之中,以長(zhǎng)包房的形式出現(xiàn),一般面積在四十至二百平方米之間,一般租用為外地企業(yè)駐徐州辦事處,并以運(yùn)輸服務(wù)行業(yè)企業(yè)為多。表：略徐州市內(nèi)商務(wù)辦公相對(duì)集中在泛亞大廈(最小使用面積約二十三平方米),成功大廈(最小使用面積約六十二平方米),盛佳大廈(最小使用面積約三十五平方米)之中,一般租用面積在五十至三百方之間,. 區(qū)域租金水平調(diào)查 徐州目前以泛亞大廈,嘉利國(guó)際酒店,成功大廈寫字樓租金最高,每平米每月50至68元不等。其次為盛佳大廈,嘉利商場(chǎng),每平米每月30至45元不等。最后是中/低檔賓館長(zhǎng)包房,其余所謂寫字樓不在本次調(diào)查范圍之內(nèi),以上所提具體長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格見附表表：略七 項(xiàng)目（本案）市場(chǎng)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) A、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯（一品區(qū)位） 本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)之一莫過于其地處市區(qū)最熱鬧、人流最密集的火車站廣場(chǎng)北側(cè)，區(qū)位無與倫比。 B、人流最大集散地 火車站、長(zhǎng)途車站、公交總站形成徐州市最大的交通樞紐，每天人流超過8萬人次。 C、區(qū)域規(guī)模發(fā)展已凸現(xiàn) 火車站商圈歷來是徐州市經(jīng)濟(jì)交流最旺盛的區(qū)域之一，藍(lán)天大廈、白云大廈、朝陽市場(chǎng)堅(jiān)守著自身穩(wěn)固的客流，朝陽貴邦、金凱隆溫州商城以及正在規(guī)劃的華廈四道間項(xiàng)目將為該商圈迎來新一輪的強(qiáng)勁發(fā)展。 D、成熟的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 經(jīng)過近二十年的發(fā)展，金凱隆商務(wù)大廈周邊已形成較為成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，中小賓館業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)、以及與鐵路、公路運(yùn)輸相關(guān)的服務(wù)行業(yè)星羅棋布，形成了較為獨(dú)特的市場(chǎng)需求。 E、品牌積累 金凱隆房地產(chǎn)開發(fā)公司依托于徐州飯店，坐落在車站北側(cè)的徐州飯店，在徐州有極高的知名度和美譽(yù)度。因而物業(yè)的品牌建設(shè)可通過嫁接徐州飯店品牌加速完成其原始積累。 F、快速的項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度： 今明兩年，徐州市有大量寫