【正文】 服務(wù)內(nèi)容（同上）費(fèi)用計(jì)劃：15萬(wàn)左右主要形式：報(bào)紙，活動(dòng)等 總之，我們可在強(qiáng)銷，熱銷期廣告系列主題上把價(jià)格的優(yōu)惠,作為重中之重，“水無(wú)常勢(shì)”，及時(shí)調(diào)整，以不變應(yīng)萬(wàn)變。 帝國(guó)之廈，建筑高度93米，共計(jì)26層。 脈搏內(nèi)容 （同上）文案系列三費(fèi)用計(jì)劃：25萬(wàn)左右，主要形式為徐州日?qǐng)?bào)，DM單頁(yè)，樓書等第二階段：強(qiáng)銷期（10月11月） 項(xiàng)目效果圖此黃金地段完全歸功于徐州飯店領(lǐng)導(dǎo)層的高層建瓴。 工程形象：全面動(dòng)工，出177。 A基本形式樓書DM單頁(yè)展板二類新聞f)、當(dāng)實(shí)際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售70％以后，每增加5％實(shí)際銷售率，價(jià)格較前上漲每平方米50元，直至實(shí)銷率達(dá)到90％。 單需雙方指定認(rèn)可人員簽字認(rèn)可才行。 2322 元/平方米，最高價(jià)為：3120元/平方米，均價(jià)為：2777 a、眾多的人流帶來(lái)潛在的無(wú)限商機(jī) C b、金凱隆商務(wù)大廈符合其身份體現(xiàn)的需求 小型招待所(賓館), 運(yùn)輸企業(yè),運(yùn)輸服務(wù)企業(yè),加強(qiáng)形象包裝及針對(duì)性宣傳，盡快將品牌號(hào)召力從服務(wù)業(yè)延伸，涵蓋至房地產(chǎn)開發(fā)。淡化政策：加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，確保進(jìn)度和質(zhì)量；因而物業(yè)的品牌建設(shè)可通過(guò)嫁接徐州飯店品牌加速完成其原始積累。 C、區(qū)域規(guī)模發(fā)展已凸現(xiàn) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目區(qū)域主要商務(wù)辦公目前都集中在嘉利國(guó)際酒店(高檔),恒天朝大酒店,蘭天賓館,江南賓館,白云大酒店,泰驛賓館等賓館之中,以長(zhǎng)包房的形式出現(xiàn),一般面積在四十至二百平方米之間,一般租用為外地企業(yè)駐徐州辦事處,并以運(yùn)輸服務(wù)行業(yè)企業(yè)為多?？傆?jì)經(jīng)過(guò)本案的公交線路有21條。 徐州因經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后,城市建設(shè)一直停留在較低水平的發(fā)展過(guò)程中,商務(wù)辦公樓的建設(shè)更是如此。 其他：期房未定1樓盤名稱：徐州金地商都商務(wù)樓（暫名） 開發(fā)商；振華房產(chǎn) 樓盤所處位置：蘇堤北路 售價(jià)/租價(jià)：售價(jià)5900元6000元，層差30元 特點(diǎn)：西部商業(yè)圈，緊鄰公交大廈，在價(jià)位上受其影響。 戶型面積：40平方米起 售價(jià)/出價(jià)：未定 寫字樓三層，8樓，價(jià)格2520元每平方米。 售價(jià)/租價(jià)：， 特點(diǎn)：銷售狀況很好， 10層2580元/平方米 半地下室7500元/平方米， 混合定位會(huì)給以后物業(yè)管理帶來(lái)混亂。 預(yù)計(jì)銷售/出租率：出租率95%樓盤名稱：皇城大廈 樓盤所處位置：中山北路1號(hào) 售價(jià)/租價(jià)：租金50元/平方米 有一定的美譽(yù)度和知名度。 特點(diǎn)：徐州市首座高檔寫字樓，因而出現(xiàn)了許多已建成的住宅小區(qū)往商務(wù)辦公樓方向靠的現(xiàn)象。四按照《江蘇省徐連經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃綱要》、《江蘇省隴海鐵路沿線地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)思》和《淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》的部署，徐州將發(fā)展成為全國(guó)性的商貿(mào)都會(huì)，肩負(fù)帶動(dòng)周邊城市共同發(fā)展的重任；《徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，《徐州市國(guó)內(nèi)商品流通“九五”計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》等規(guī)劃材料指出，徐州市“九五”和“十五”目標(biāo)期間，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)是全面推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要是堅(jiān)持兩流（即流通、交通）戰(zhàn)略。%%。 徐州市總體概況徐州市位于江蘇省西北部、東襟淮海、西帶中原、南屏江淮、北扼齊魯，是重要的水、陸交通樞紐，京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，北可通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，黃金水道——京杭大運(yùn)河傍城而過(guò)貫穿徐州南北。 前言 競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查六 徐州市總體概括三 銷控及銷售目標(biāo)十一三比上年增長(zhǎng)18%，建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展，%，全年房屋建筑施工面積675萬(wàn)平方米，竣工面積362萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，并形成以中山路、解放路、淮海路、西安路、友誼商場(chǎng)等地段的商業(yè)流通副中心區(qū)。為進(jìn)一步優(yōu)化城市布局，提升城市檔次，徐州市政府堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)抓好城市建設(shè)和發(fā)展。全面貫徹落實(shí)省有關(guān)扶持蘇北發(fā)展的政策措施和相關(guān)的優(yōu)惠政策。 :徐州現(xiàn)有商務(wù)樓主要有：樓盤名稱：泛亞大廈 戶型面積：23平方米98平方米 特點(diǎn)：戶型一般，停車位不足， 目前租憑狀況一般。 預(yù)計(jì)銷售/出租率；90%樓盤名稱：中山大廈/國(guó)貿(mào)商務(wù) 戶型面積：37平方米700平方米 開發(fā)商：彭龍房產(chǎn) 戶型面積:期房未定樓盤名稱：山水信息港 售價(jià)/租價(jià)：， 預(yù)計(jì)銷售/出租率：商鋪銷售達(dá)70%樓盤名稱；浦一大廈 戶型面積：128平方米 特點(diǎn)：屬于西部商業(yè)圈，價(jià)位與同等競(jìng)爭(zhēng)樓相比偏低； 5A智能化系統(tǒng)，預(yù)留充足的辦公升級(jí)空間。 售價(jià)/租價(jià)：售價(jià)未定 樓盤所處位置：夾河街中山北路口 特點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)六 規(guī)劃中的火車站東廣場(chǎng)建設(shè)以及火車站西廣場(chǎng)改造工程將進(jìn)一步改善項(xiàng)目的交通條件,提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值.二公共交通:本項(xiàng)目南北有兩個(gè)公交總站，南面公交總站(離本案約二百米范圍內(nèi))始發(fā)的公交車有1/18/19/20/50/58/68/11路。公交總站,離本案不足三百米的長(zhǎng)途汽車總站和銅山汽車站,以及近在咫尺的火車站共同構(gòu)成了徐州市整個(gè)內(nèi)外交通樞紐.區(qū)域商務(wù)辦公調(diào)查最后是中/低檔賓館長(zhǎng)包房,其余所謂寫字樓不在本次調(diào)查范圍之內(nèi),以上所提具體長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格見附表表：略七 E、品牌積累 F、快速的項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度：淡化對(duì)策：尋找適合于我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，強(qiáng)化他們對(duì)地段及功能的訴求，淡化環(huán)境因素。綜合前面調(diào)查結(jié)果,我們歸納本案目標(biāo)客戶 a、聯(lián)絡(luò)方便、易尋找 C、原來(lái)租用附近飯店及寫字樓的中小業(yè)主，其購(gòu)買心態(tài)主要為：銷售價(jià)格組價(jià)方案（預(yù)約認(rèn)購(gòu)時(shí)）A 組價(jià)草案一：把7層作為基價(jià)，暫定每平方米為2580元。 /平方米，均價(jià)為：2818 B案場(chǎng)專案經(jīng)理有2%的折扣b)、當(dāng)實(shí)際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售30％時(shí)，在預(yù)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基礎(chǔ)上上漲每平方米250元（比達(dá)到15％時(shí)的價(jià)格再上漲每平方米100元）c)、當(dāng)實(shí)際銷售率達(dá)到目標(biāo)銷售45％時(shí)，在預(yù)約認(rèn)購(gòu)價(jià)基礎(chǔ)上上漲每平方米350元。 A客戶需求面積的不確定性 C“顧問(wèn)理財(cái)型”銷售，通過(guò)專題培訓(xùn)員工，讓員工成為客戶投資理財(cái)顧問(wèn)，建立良好的投資理資理財(cái)咨詢合作關(guān)系。開創(chuàng)事業(yè)發(fā)展的新起點(diǎn)。 B 具體安排：假設(shè)按合同約定的工期，我們將項(xiàng)目的銷售分為四個(gè)周期第一階段：市場(chǎng)預(yù)熱期（4月9月） 電話 地址文案 每個(gè)細(xì)節(jié)精致雕琢 ，以人為本自由組合