淮海國際商務大廈項目分析簡報(編輯修改稿)
2025-02-04 03:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 租金穩(wěn)步上漲，控制率連年下降 ,寫字樓行情近期一路攀升，行情看好 隨著上海經(jīng)濟穩(wěn)步增長，投資增多，未來幾年內(nèi)仍將保持增長勢頭 黃浦區(qū)與盧灣區(qū)辦公出售市場供應缺乏，連續(xù)一年供不應求 上海甲級寫字樓租金和空置率走勢 黃浦、盧灣區(qū)辦公市場年供求01232005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月供給 需求宏觀市場 位置環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 區(qū)域市場 物業(yè)名稱 層數(shù) 量體 （萬㎡） 單位租金 （元 /㎡ /天） 物業(yè)費 （元 /㎡ /月） 入住率 （ %） 大上海時代廣場 30 33 95 香港廣場 38 4 32 95 瑞安廣場 26 29 90 香港新世界大廈 60 32 90 中環(huán)廣場 38 12 30 90 力寶廣場 40 8 35 95 中海大廈 26 25 95 上海廣場 36 26 90 企業(yè)天地 10,21 12 30 100 永銀大廈 16 1 6 25 100 金鐘廣場 45 15 25 90 蘭生大廈 39 29 95 柳林廣場 33 4 25 90 淮海中華大廈 32 8 95 人壽大廈 自用 自用 自用 自用 自用 恒積大廈 20 6 4 22 90 ?高租金主要集中在柳林路西側(cè)，在 元 /㎡ /天左右，東側(cè)租金相對較低，在 4 /㎡ /天； ?在 地段認知度和硬件設施配套 上存在的差異是形成租金差異的主要原因； 租賃市場 宏觀市場 位置環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 區(qū)域市場 二手辦公價格在 2202224000元 /m2； 一手價格 26000元 /m2 開盤時間 結(jié)案時間 單價 二手價格 備注恒積大廈 2022前 24000 二手房金鐘廣場 2022 2 2 0 0 0 （售完階段） 24000 二手房上海廣場 2022前 34000 二手房淮海中華大廈 1 5 5 0 0 （售完階段） 22022 二手房海通證券大廈 2022前 2 2 0 0 0 （售完階段） 2300024000 二手房 1 9 9 0 0 （售完階段） 20220 二手房 26000 裙房分割出售金天地區(qū)域內(nèi)無新建辦公樓，無直接競爭對手 區(qū)域內(nèi)辦公樓價格行情逐年上漲 在售市場 宏觀市場 位置環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 區(qū)域市場 宏觀市場 位置環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 區(qū)域市場 序號 分類 項目 配置及服務范圍（暫定） 品牌 1 硬 件 設 備 電梯 辦公區(qū)域 4臺，裙房觀光梯 1臺 進口品牌 2 空調(diào) 全中央空調(diào) BA控制、高舒適度的新風系統(tǒng)。 進口品牌 3 通訊 中國電信、中國網(wǎng)通。 / 4 覆蓋 移動、聯(lián)通、小靈通、天翼通、無線對講。 / 5 網(wǎng)絡 中國電信、中國網(wǎng)通、天翼通。 / 樓宇自控 控制：中央空調(diào)、泛光照明等；監(jiān)視：高壓配電、水箱集水井高低水位、水泵等。 進口品牌 6 消防報警 覆蓋整個大樓。 進口品牌 7 技防報警 每個單元設置應急報警與大樓監(jiān)控中心聯(lián)通。 能美 背景音像 應急時可切換為消防廣播。 進口品牌 8 監(jiān)控系統(tǒng) 監(jiān)視大樓所有公共區(qū)域。 進口品牌 9 車庫 機械式停車和地面停車。 / 10 裝 修 標 準 外墻 全玻璃幕墻。 / 11 內(nèi)墻 高級涂料、石材。 進口品牌 12 辦公房套內(nèi) 高級礦棉板吊頂；高級塊狀地毯。 / 13 公共走道 高級礦棉板吊頂；高級塊狀地毯或石材。 / 14 大堂 高級石材、木材、玻璃綜合裝飾。 / 15 衛(wèi)生間 高級墻、地磚、礦棉板吊頂、臺盆、坐便器、隔斷等；電加熱熱水。 / 16 其 它 商務中心 復印、傳真、發(fā)送郵件、打印、票務等 / 17 會議中心 高級配置中、小型會議室 / 18 專賣店 / 19 物業(yè)管理 仲量聯(lián)行 / 位置環(huán)境 產(chǎn)品品質(zhì) 宏觀市場 面積小 品質(zhì)中高 上海辦公總體 走勢看好 稀缺地段 地鐵支撐 能夠保證 26000元 /平方米 區(qū)域市場 租售旺盛 行情看漲 價格空間有多大？ 投資門檻是否過高 是否存在競爭對手 有無其他更好投資產(chǎn)品？ 本項目產(chǎn)品建筑面積： 74145m2 對于辦公產(chǎn)品，投資門檻相對較低 以每平方 26000估算 主力總價預
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