【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 43 528 983 64 094 沈 陽(yáng) SHENYANG 399 207 347 894 24 959 860 25 494 黃 山 HUANGSHAN 330 685 30 162 518 59 710 2 674 105 783 中山 ZHONGSHAN 321 611 105 567 150 976 33 264 31 804 成 都 CHENGDU 311 154 12 226 255 48 499 6 870 29 530 哈爾濱 HARBIN 238 886 197 738 17 409 273 23 466 長(zhǎng)春 CHANGCHUN 176 318 155 646 14 800 598 5 274 濟(jì) 南 JINAN 121 084 80 854 26 453 202 13 575 2009年深圳旅游業(yè)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)：，％，％，國(guó)內(nèi)游客4280萬(wàn)人次，％。，％，％。我們的看法：2008年深圳旅游業(yè)有些指標(biāo)雖有下降，但總體依然保持增長(zhǎng)。而且從旅游業(yè)總體規(guī)?？?，深圳市依然在全國(guó)城市中名列前茅。(二) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1. 產(chǎn)品定位基于調(diào)查分析及建筑物的現(xiàn)狀。我們擬將項(xiàng)目的上半部分設(shè)置為一家“特色商務(wù)酒店”；具體方案如下：規(guī)模：約256間各式客房風(fēng)格：為與周邊文化環(huán)境及大樓現(xiàn)代的外立面形象配合，創(chuàng)造出現(xiàn)代時(shí)尚科技感的高品質(zhì)氛圍；經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)高端酒店管理公司和品牌，最好是國(guó)際知名酒店管理公司或國(guó)內(nèi)最好的酒店管理公司主題：凸顯商務(wù)、科技、綠色主題概念打造核心競(jìng)爭(zhēng)力以在未來(lái)市場(chǎng)占有一席之地：定位為主題特色商務(wù)酒店知名酒店管理公司和品牌現(xiàn)代簡(jiǎn)約、時(shí)尚科技的風(fēng)格綠色環(huán)保，大量應(yīng)用環(huán)保節(jié)能的材料和技術(shù)，盡快通過(guò)“綠色酒店”認(rèn)證設(shè)計(jì)新穎、潮流、客房特色濃郁、合理功能配套裝修不特別豪華，不設(shè)置大規(guī)模餐飲和會(huì)議設(shè)施，但處處體現(xiàn)精致合理的定價(jià)策略設(shè)置中央預(yù)定中心和網(wǎng)絡(luò)預(yù)定良好的品牌營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)管理體系全面應(yīng)用科技的酒店管理手段建設(shè)公司網(wǎng)站、建立忠誠(chéng)客戶群體2. 價(jià)格定位華僑城片區(qū)存在眾多五星級(jí)酒店（華僑城洲際酒店、威尼斯酒店及WESTIN）和四星級(jí)酒店（海景酒店、），和一批經(jīng)濟(jì)型酒店，本酒店作為高星級(jí)酒店客源市場(chǎng)的補(bǔ)充，但又比一般的經(jīng)濟(jì)型酒店檔次高一點(diǎn)，以吸引經(jīng)濟(jì)型酒店客源中的高端客戶定價(jià)設(shè)置為同質(zhì)酒店中最高檔次，280450元的主力價(jià)格范圍與大企業(yè)商務(wù)客戶（報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)一般為300400）、自助游客戶、國(guó)內(nèi)商務(wù)會(huì)議團(tuán)隊(duì)客戶的消費(fèi)水準(zhǔn)吻合3. 五年入住率及平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)平均入住率（%）平均房?jī)r(jià)2010年50～602502011年70～752802012年75～803002013年80～853302014年85～863504. 目標(biāo)客源來(lái)深旅游度假、會(huì)友以及高新園區(qū)、車(chē)工廟一帶企業(yè)商務(wù)客戶5. 酒店管理公司考慮選擇酒店公司要從以下八個(gè)方面判斷：品牌優(yōu)勢(shì)l 統(tǒng)一的品牌形象系統(tǒng) l 統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng) 客源優(yōu)勢(shì)l 中央化的客源聚集平臺(tái) l 網(wǎng)絡(luò)化的客源配送系統(tǒng) l 人性化的客源會(huì)員制度技術(shù)優(yōu)勢(shì)l 中央預(yù)訂系統(tǒng)（CRS） l 物業(yè)管理系統(tǒng)（PMS） l 客戶關(guān)系管理系統(tǒng)（CRM） l 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)（SCM） l 企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)（ERP）管理優(yōu)勢(shì)l 標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)體系 l 標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量體系 l 標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系 l 標(biāo)準(zhǔn)化的財(cái)務(wù)體系l 標(biāo)準(zhǔn)化的采購(gòu)體系人才優(yōu)勢(shì)l 成熟高效的管理團(tuán)隊(duì)l 統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)l 設(shè)計(jì)理念獨(dú)到l 公共區(qū)域設(shè)計(jì)符合酒店潮流，形象鮮明l 房間設(shè)計(jì)現(xiàn)代實(shí)用費(fèi)用條件例如：l 特許初始費(fèi)（一次性支付）：按3000元/間計(jì)算 l 特許經(jīng)營(yíng)保證金（一次性）10萬(wàn)元（八年后有息退還） l 特許經(jīng)營(yíng)采購(gòu)保證金（一次性）20萬(wàn)元（酒店開(kāi)業(yè)后有息退還） l 特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)：％ l 委托管理費(fèi)：％ l 酒店管理系統(tǒng)安裝維護(hù)費(fèi)：首次安裝費(fèi)5000元，維護(hù)費(fèi)10000元/年 l 正版計(jì)算機(jī)操作系統(tǒng)使用許可費(fèi)：10000元/八年 l 工程籌備期管理支持費(fèi)：5000元/月（兼職，一般四個(gè)月，具體視工程進(jìn)度而定） 為了確保該項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并由此帶來(lái)雙方的品牌合投資價(jià)值，我們正在重點(diǎn)考慮和以下的酒店品牌合作并初步達(dá)成一定的意向：洲際國(guó)際酒店集團(tuán)（Intercontinental Hotels Group）：加盟假日快捷酒店（HolidayInnExpress）或 假日精選酒店（HolidayInnSelect）；華僑城酒店管理公司：加盟旗下品牌。其他品牌如希爾頓國(guó)際酒店集團(tuán)(HI)：Hilton garden inn雅高酒店集團(tuán)的IBIS 萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)(Marriott)：華美達(dá)國(guó)際連鎖酒店(Ramada International)(三) 產(chǎn)品設(shè)想1. 客房設(shè)計(jì)為一座中等規(guī)模的精品商務(wù)酒店，客房總數(shù)約為256間；客房面積在22平方米左右，四周采光和景觀顯然超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的條件，符合成為商務(wù)酒店的條件?？头棵娣e標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)風(fēng)格能夠使酒店的房?jī)r(jià)在未來(lái)具有更多的上漲空間；該酒店項(xiàng)目的面積描述：我們建議在A座的18層至34層共16層樓設(shè)計(jì)為酒店區(qū)域，（18層至22層面積為：5=；23層至27層為：5=；28層至32層面積為：5=；33層至34層面積為：2=，總客房區(qū)域的面積為：）；1834層總房數(shù)為暫定256間客房具體規(guī)劃如下： 面積（平米/間）床型（米）房間數(shù)量%預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)（元）標(biāo)準(zhǔn)/海景客房約221/2大床（）（）176%250豪華客房約2830大床（）4820%350豪華商務(wù)房36大床（2）16%450套房50大床（2）16%650合計(jì)168間大床/88間小床，大床占65%256100%306房間功能配備l 按照精品商務(wù)酒店的要求配備l 盡可能保持一致的房形、面積和房間布局l l 有獨(dú)特風(fēng)格的浴室，設(shè)計(jì)富有人性化l 每個(gè)房配有充足的照明、寫(xiě)字臺(tái)桌面和工作區(qū)l 寬帶接口l 兩條電話線l 隔音玻璃窗戶2. 餐飲設(shè)施擬建酒店的餐飲設(shè)施建議如下：餐廳類(lèi)型面積座位數(shù)（個(gè)）方案一在大堂后側(cè)設(shè)計(jì)新穎的全日制營(yíng)業(yè)咖啡廳/西餐廳（提供顧客自助早餐和商務(wù)洽談的場(chǎng)所）400平米150個(gè)座位方案二在17或34層樓設(shè)置空中大堂，以及全日制營(yíng)業(yè)咖啡廳/西餐廳（提供顧客自助早餐和商務(wù)洽談的場(chǎng)所）400平米100個(gè)座位方案三與益田假日廣場(chǎng)中的特色餐廳建立合作關(guān)系（提供中餐、晚餐）******3. 會(huì)議設(shè)施擬建酒店會(huì)議設(shè)施建議如下：會(huì)議室類(lèi)型數(shù)量面積座位會(huì)議室2100150平方4080備注：設(shè)置在行政層，提升商務(wù)服務(wù)的檔次，配備中央空調(diào)和現(xiàn)代化的投影設(shè)備。l 設(shè)立臨近的公共區(qū)域（衛(wèi)生間、衣帽間、電話亭）；l 提供到達(dá)各會(huì)議廳房的服務(wù)通道；l 要留出必要的會(huì)議廳和宴會(huì)廳的儲(chǔ)藏空間；l 會(huì)議室盡可能接近宴會(huì)廳，會(huì)議室盡可能有光線進(jìn)入，要進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)和現(xiàn)代化配備。4. 其他設(shè)施l （）；l 大堂設(shè)一個(gè)商務(wù)中心，大約60平米，配以簡(jiǎn)要實(shí)用的商務(wù)功能，如機(jī)票預(yù)定、收發(fā)傳真等；l 在群樓配套健身房和美容中心，大約200300平米（可視情況而定），此項(xiàng)設(shè)施將與住宅居民共用；l ；l 酒店專用的地下停車(chē)場(chǎng)80100個(gè)車(chē)位。l （，按256間房公攤。以上各功能設(shè)備的確定需要根據(jù)物業(yè)本身的情況而定，需要與貴公司的技術(shù)人員根據(jù)圖紙的情況進(jìn)行規(guī)劃而定）5．特色服務(wù)及管理l 自助洗衣設(shè)置自助洗衣房，按次收費(fèi)，提供便捷、實(shí)惠的洗衣、干衣服務(wù)l PRIVATE CLUB在17樓（暫定）設(shè)置，客人可一邊欣賞華僑城美景，一邊小憩與朋友交談；提供茶水，高檔服務(wù)考慮設(shè)置雪茄紅酒吧l 一卡通客人入住后，所有的服務(wù)均通過(guò)一張卡實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)快捷、環(huán)保、科技形象l 強(qiáng)大的酒店智能化管理數(shù)字飯店信息管理系統(tǒng)（IPHotel），包括酒店多媒體信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；酒店樓宇自控系統(tǒng)；酒店客房管理系統(tǒng)；酒店商務(wù)計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)（PMS）；酒店一卡通、門(mén)禁系統(tǒng)；酒店經(jīng)營(yíng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；衛(wèi)星、有線及閉路電視系統(tǒng)；數(shù)字?jǐn)z錄編系統(tǒng)；多媒體商務(wù)會(huì)議系統(tǒng)；消防報(bào)警系統(tǒng)；保安、監(jiān)控、巡邏系統(tǒng)；配電、給排水、電梯、照明管理系統(tǒng)等酒店信息化系統(tǒng)。以實(shí)現(xiàn)全智能化的房間控制，包括智能電腦門(mén)鎖、智能保險(xiǎn)箱、微電腦床控、酒店管理統(tǒng)、智能客房中心管理、VOD視頻點(diǎn)播、一卡通消費(fèi)、電子商務(wù)、多種語(yǔ)言同步翻譯會(huì)議等功能l 合理管理人流、物流、信息流，實(shí)現(xiàn)住宿客、寫(xiě)字樓客戶分流，服務(wù)的高效率。并爭(zhēng)取聯(lián)通全球四大客房預(yù)訂系統(tǒng)，即環(huán)球（World Span）、佩劍（Sabra）、阿波羅伽利略（ApollGalileo）和阿美達(dá)斯（Amadeus），五、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的綜合研究本節(jié)關(guān)鍵詞 ︳Keywords216。 寫(xiě)字樓的發(fā)展情況216。 市場(chǎng)調(diào)查分析(一) 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)商業(yè)寫(xiě)字樓的影響受金融危機(jī)影響,全球各大寫(xiě)字樓市場(chǎng)在過(guò)去12個(gè)月里入駐成本下降了12%。%,。然而,易居中國(guó)的報(bào)告卻顯示,寫(xiě)字樓的需求量已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比大幅上升。易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)顯示,、,環(huán)比下滑12%、26%和上漲54%、54%、%。其中,2月成交量的下滑是因?yàn)榇汗?jié)因素所至。在成交量大幅回升的帶動(dòng)下,今年產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了供不應(yīng)求之勢(shì)。,。易居中國(guó)分析認(rèn)為,以國(guó)內(nèi)中小企業(yè)為主的寫(xiě)字樓,租售量大幅回暖,表明實(shí)體經(jīng)濟(jì)在國(guó)家的系列政策刺激下已經(jīng)表現(xiàn)出良好的信心和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。此外，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速回暖帶動(dòng)下,符合國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓出租量快速回暖,是今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要特征之一。(二) 深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展近兩年，深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)似乎煥發(fā)出新的活力，寫(xiě)字樓出租形勢(shì)轉(zhuǎn)旺，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在5%以下，友邦、馬士基、安捷倫等大型公司的入住和擴(kuò)租給寫(xiě)字樓帶來(lái)了曙光。以跨國(guó)企業(yè)為代表的大批外資公司登陸深圳，令深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃價(jià)格