【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 6層平均售價(jià)分別為11911911811191678元/平米，平均價(jià)為1049平米。一次性付款折扣30元/平米，按折扣揭20元/平米。其實(shí)際成交價(jià)1025元/平米。臨解放路一側(cè)商鋪售價(jià)在35003900元/平米（一層商鋪）。三房主力總價(jià)在13萬(wàn)左右。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇萬(wàn)里集團(tuán)為許昌知名企業(yè)，有一定名企效應(yīng)◇樓盤規(guī)模大，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)◇房型面積控制合理◇地段尚可，周邊配套齊全劣勢(shì)：◇營(yíng)銷推廣水平差新時(shí)代莊園位于蓮城大道東段，開(kāi)發(fā)商為許昌鼎鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。其房型有兩房、三房、四房、復(fù)式，兩房面積在111平米，三房面積在131157平米，四房面積在161171平米，復(fù)式面積在169265平米。主力房型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，主力面積141平米。其16層平均售價(jià)分別為1550、1650、1650、151370、1120元/平米，平均價(jià)為1480平米。主力總價(jià)在21萬(wàn)左右。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇地段優(yōu)越，周邊配套齊全◇臨近的公園為本案居民提供了良好的消閑娛樂(lè)場(chǎng)所◇樓盤體量較大，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)◇開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，在當(dāng)?shù)赜休^高知名度◇房型平面布局較合理，戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離 劣勢(shì)：◇房型面積較大，總價(jià)較高◇搭售車庫(kù)有一定抗性金地嘉苑位于健康路與文峰路交叉口，由兩棟多層組成，分兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商為許昌市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。該案定位于小戶型、精裝修、溫情式公寓，均為一房一廳一衛(wèi)，目前一期現(xiàn)房，已全部售完，二期已封頂。該案平均售價(jià)為1600元/平米，目前二期基本售完。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇許昌首家推出小戶型精裝修溫情式公寓，彌補(bǔ)了市場(chǎng)空白點(diǎn)◇位于新老城區(qū)結(jié)合部，升值潛力大◇面積較小，雖然單價(jià)不低，但總價(jià)不高劣勢(shì)：◇樓盤價(jià)位稍高◇樓盤規(guī)模較小，僅一棟樓建業(yè)帕拉帝奧帕拉帝奧是由建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司投資，許昌建業(yè)住宅建設(shè)有限公司在許昌開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，位于許昌市東城區(qū)，與許昌市委市政府僅一路之隔。許昌建業(yè)帕拉帝奧主要以小高層住宅為主。整個(gè)項(xiàng)目采取一次性整體規(guī)劃、分期建設(shè)的開(kāi)發(fā)模式。項(xiàng)目總占地41374平方米，由11棟小高層組成?？偨娣e100318平方米，住宅建筑面積63500平方米，商業(yè)建筑面積20575平方米，綠化率達(dá)50%，住宅總戶數(shù)352戶，一期總戶數(shù)182戶。項(xiàng)目建設(shè)工作分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。一期工程2004年11月10日開(kāi)工，2005年12月31日一期工程竣工。產(chǎn)品類型：套型有兩房、三房、四房、躍層復(fù)式四種，復(fù)式住宅從205平方米——275平方米不同面積的7個(gè)檔次，平層住宅從105平方米——185平方米不同面積的8個(gè)檔次。主力房型為三房?jī)蓮d，主力面積為160平米。其一期銷售單價(jià)為2500元/平米，主力總價(jià)為40萬(wàn)。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇建業(yè)集團(tuán)有名企效應(yīng)◇位于東城區(qū)新區(qū)核心地段，升值潛力大◇樓盤體量較大，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)◇該案在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)等方面具有較高水準(zhǔn)◇其配套較齊全，有會(huì)所、商業(yè)步行街劣勢(shì)：◇目前許昌市高層住宅市場(chǎng)接受度不高◇樓盤價(jià)格明顯偏高，市場(chǎng)抗性大德豐九曲苑位于九曲街，開(kāi)發(fā)商為德豐房地產(chǎn)公司，一期現(xiàn)房，二期尚未開(kāi)工。其房型有一房、兩房、三房、復(fù)式，一房面積在53平米，兩房面積在90平米，三房面積在121平米。 主力房型為兩房，主力面積90平米。其26層平均售價(jià)分別為1760、1760、1660、1380、1220元/平米，平均價(jià)為1590平米。一次性付款優(yōu)惠10%，實(shí)際成交單價(jià)在1431元/平米左右。主力總價(jià)在13萬(wàn)左右。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：◇地段優(yōu)越，周邊配套齊全◇ 臨近的春秋廣場(chǎng)為本案居民提供了良好的消閑娛樂(lè)場(chǎng)所 ◇ 房型面積控制合理劣勢(shì)：◇售價(jià)較高◇樓盤體量較小第二部分 項(xiàng)目定位及建議一、目標(biāo)客戶定位地產(chǎn)產(chǎn)品有目的的推廣銷售，既有利于降低銷售成本、縮短銷售周期，又有利于提高銷售率。因此，找準(zhǔn)地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)層次，能有助于地產(chǎn)產(chǎn)品的順利出售。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，研判出我們的目標(biāo)客戶群是： 客源區(qū)域：178。 市區(qū)客戶特別是區(qū)域客為主，另外周邊市縣特別是長(zhǎng)葛市、禹州市也是本案重要客源。職業(yè)：178。 從職業(yè)來(lái)看，主要有：私營(yíng)業(yè)主，政府官員，個(gè)體戶，公務(wù)員，經(jīng)濟(jì)效益較好的部分企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)等。家庭收入：178。 中高收入為主，目標(biāo)客戶家庭年收入應(yīng)該在2萬(wàn)元以上。購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析：178。 首次購(gòu)房者和二次及以上置業(yè)者均占相當(dāng)比例。年齡層次：178。 本案客戶年齡定位將集中在25—50歲。二、產(chǎn)品形象定位許昌市場(chǎng)上的高檔樓盤，高位形象（形成比較價(jià)格，積累銷售勢(shì)能）；現(xiàn)代的（風(fēng)格）現(xiàn)代的建筑，現(xiàn)代的景觀，現(xiàn)代的房型，才匹配現(xiàn)代的生活；浪漫的（生活情趣）以其獨(dú)特的內(nèi)涵使生活質(zhì)量具有獨(dú)特、曼妙的享受；高貴的（精神格調(diào)）一種生活的氣度和格調(diào)，與眾不同，舒展的生活狀態(tài)與品位。三、產(chǎn)品定位（一）定位思路：178。 考慮到市場(chǎng)上高層住宅銷售狀況不太理想的現(xiàn)狀，本案定位為純多層，我們完全認(rèn)同此定位。178。 為使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域具備獨(dú)創(chuàng)性和排他性，本案應(yīng)在環(huán)境景觀、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套上表現(xiàn)出高人一籌的氣質(zhì)，以完善社區(qū)功能性，提升產(chǎn)品附加值。（二）產(chǎn)品品質(zhì)定位：通過(guò)對(duì)許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，結(jié)合本案自身情況，我們認(rèn)為本案應(yīng)定位為許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高檔樓盤。從地段、規(guī)模、配套、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型設(shè)計(jì)等諸方面分析，本案均具備高檔樓盤的條件。（三）價(jià)格定位： 價(jià)格建議通過(guò)對(duì)許昌市住宅市場(chǎng)的調(diào)查分析，結(jié)合本案自身情況，建議本案住宅價(jià)位在14201450元/ m178。左右（實(shí)際成交價(jià)）。建議臨北大街、清虛街一側(cè)兩層商鋪售價(jià)在37003900元/ m178。，臨機(jī)坊街、文化街一側(cè)單層商鋪售價(jià)在38004000元/ m178。具體售價(jià)待雙方確立合作關(guān)系后通過(guò)更為詳細(xì)的市調(diào)甚至試銷再行確定。付款形式——常規(guī)房產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)銷售推廣過(guò)程中，主要付款方式表現(xiàn)為：（1）一次性付款；（2）分期付款；（3）按揭貸款。本案價(jià)格策略建議本案采用低開(kāi)高走的銷售策略，入市價(jià)位較低便于回?cái)n資金并聚集人氣，隨著工程的進(jìn)展和本案良好形象的傳播，逐步提升市場(chǎng)推廣均價(jià)。本案價(jià)格策略三大目標(biāo)（1）去化不良單元銷售前期以較低價(jià)格在市場(chǎng)一炮打響，去化不良單元，減少銷售壓力，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品創(chuàng)造后期的價(jià)格上升空間。（2）快速回籠資金作為企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)——銷售收入回籠速度，是最重要的目標(biāo)之一，它將為建立項(xiàng)目?jī)?nèi)資金鏈，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。（3）創(chuàng)造并保持市場(chǎng)份額的最大化市場(chǎng)份額的最大化是本案價(jià)格策略的第三個(gè)目標(biāo)。市場(chǎng)份額既是顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品支持率的體現(xiàn)，也是相比于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格體系的成功度的體現(xiàn)。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：具體建議：大門：大門要有氣勢(shì)，其風(fēng)格要與樓盤的整體風(fēng)格一致。建筑層數(shù)：6層，一梯兩戶。車位：地上為主，車位比例在1520%，考慮放在圍墻處、樓棟中間（停車位可做特色綠化）、道路停車。（五）房型及面積定位建議：建議本案房型配比以三房為主，比例約占60—65%，主力面積在130平米左右，另外配置部分中小房型，如兩房、一房，其中兩房面積在9095平米。（六）開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議：目前市場(chǎng)機(jī)遇不錯(cuò)，因此我們應(yīng)加快工程進(jìn)度，力爭(zhēng)搶占市場(chǎng)先機(jī)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。由于樓盤體量不算太大，建議一次性開(kāi)發(fā)完畢，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議本案在產(chǎn)品定位環(huán)節(jié)一定要慎重，不能存在任何偏差，否則可能會(huì)導(dǎo)致一部分產(chǎn)品滯銷，不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化。（七）建筑風(fēng)格定位：建筑風(fēng)格及形式語(yǔ)言的塑造必須與時(shí)代、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、文化、歷史等諸多因素緊密相聯(lián)，一個(gè)高品質(zhì)物業(yè)更應(yīng)具有鮮明性的建筑形式語(yǔ)言。 建議本案在塑造建筑風(fēng)格時(shí)，應(yīng)充分運(yùn)用三個(gè)視角：※ 從建筑美學(xué)角度出發(fā)的“審美視角”※ 從成本價(jià)格角度出發(fā)的“經(jīng)濟(jì)視角”※ 從市場(chǎng)接納角度出發(fā)的“營(yíng)銷視角”當(dāng)前我國(guó)住宅建筑風(fēng)格分為如下幾類：歐陸風(fēng)格、新古典主義風(fēng)格、異域風(fēng)格、普通型及現(xiàn)代主義風(fēng)格?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔，體現(xiàn)現(xiàn)代生活的快節(jié)奏和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。建議本案采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，在樓盤頂部、外觀、立面、色彩處理等方面要特色，具體樓盤的外立面由開(kāi)發(fā)商會(huì)同設(shè)計(jì)院、代理商共同確定。（八）環(huán)境景觀建議：景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)不但要符合：合理性、科學(xué)性、觀賞性、適用性的原則。還要富于人文內(nèi)涵，講究可參與性。 因此本案不能單純的為了滿足小區(qū)的環(huán)境而泛泛的進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，而應(yīng)該充分考慮人在其中的活動(dòng)和感受，達(dá)到寓樂(lè)于景、寓教于景的高尚境界，這樣才能充分地激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。環(huán)境設(shè)計(jì)還應(yīng)注重實(shí)用性。中央廣場(chǎng)、集中綠地或是大草坪固然令人欣賞，但各樓門前的小草坪（宅間綠地），人們的使用率更高，更貼近人們的日常生活，因此，它的實(shí)用功能顯得尤為重要。建議本案以組團(tuán)綠化為主，同時(shí)兼顧樓間綠化。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)與小區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)和融合。優(yōu)雅的戶外硬質(zhì)景觀營(yíng)造高尚居住環(huán)境項(xiàng)目的外部環(huán)境體現(xiàn)是多維的，其中戶外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)是營(yíng)造環(huán)境空間的重要載體。所謂硬質(zhì)景觀是相對(duì)由植被形式的較景觀而言的，它涵括社區(qū)中，除了綠化景觀和建筑物自身以外一切有形物體。例如，硬地廣場(chǎng)，特色路燈，卡通垃圾箱，藝術(shù)圍攔，停車場(chǎng)，指示系統(tǒng)等。根據(jù)本案消費(fèi)群定位與項(xiàng)目風(fēng)格，硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)“輕松、優(yōu)雅、高尚”的時(shí)代特征，材質(zhì)運(yùn)用注重可持續(xù)性和維護(hù)成本；設(shè)計(jì)風(fēng)格納入本案的CI系統(tǒng)；指示系統(tǒng)應(yīng)以倡導(dǎo)高尚人際行為為主旨，