項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃案(編輯修改稿)
2025-05-14 12:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是“有一定環(huán)境、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚的小套型”。開(kāi)發(fā)的策略是“把最好的做在外面，看不見(jiàn)的滿足規(guī)范和使用要求即可，以求成本最低”。所以下面的開(kāi)發(fā)策劃都應(yīng)圍繞這幾個(gè)核心來(lái)進(jìn)行。 總體平面布置上：在準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，為了最大限度的利用土地資源，策略上先定平面總體布局，待通過(guò)規(guī)劃后確定單體戶型。所以根據(jù)“藍(lán)彩明珠”㎡范圍,將兩幢“L”型的房屋呈“┗ ┛”的布局，這樣就可以半圍合成一個(gè)近1000㎡的中心綠地，再加上底層架空以延伸綠地的視野，并運(yùn)用借景的手法將火燒堰的市政綠地引入到1000㎡的中心庭院，使整體上有一個(gè)較大的綠化庭院空間。兩幢“L” M,長(zhǎng)邊為南北朝向，短邊為東西朝向。所以建筑的結(jié)構(gòu)形式為全框架結(jié)構(gòu)。㎡，臨街科華北路的底層和二層為營(yíng)業(yè)房共計(jì)：㎡，公寓建筑面積為：㎡（公攤面積為：㎡）。地下設(shè)備用房及停車庫(kù)面積為：㎡。停車位：151輛，地下停車位：98輛，地上停車位：53輛?？倯魯?shù)：304 戶。為了滿足規(guī)劃需要和使空間富于變化，在科華北路臨街的“L”型短邊方向由高12層向低層層跌落至4層，層層退臺(tái)的屋頂業(yè)主自行綠化后容易形成建筑的立體綠化。 單體戶型設(shè)計(jì)上：首先確定戶型的樓層平面布置。由于進(jìn)深較大，可采用中內(nèi)廊走道兩邊分戶的布局。結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)。戶型室內(nèi)布局設(shè)計(jì)除衛(wèi)生間、廚房必要的管道固定外，所有的房間大小均由業(yè)主根據(jù)自己所購(gòu)的面積來(lái)考慮組合，然后通過(guò)開(kāi)發(fā)商二次裝修提供菜單式服務(wù)來(lái)完成?？紤]到小戶型通風(fēng)、采光的要求，采光面可以開(kāi)槽。要求客廳、廚房、臥室均要直接采光，所以50—90㎡的戶型可考慮復(fù)式、錯(cuò)層或躍層等形式，同時(shí)還考慮相鄰兩戶可變一戶的可能性。所以6層以上為兩層一戶，—。單數(shù)層沒(méi)有中走廊，好處是公攤縮小，電梯使用效率高。所以根據(jù)兩幢“L”型房屋的平面布置、具體戶型根據(jù)所處的位置、朝向、樓層、周邊環(huán)境等因素將房屋分為3類價(jià)格。1類價(jià)格在3380—4600元/㎡左右，2類價(jià)格在4380—4800元/㎡左右，3類價(jià) 格在4500—5380元/㎡左右。主流戶型為35—65㎡為1類的平層或復(fù)式，適合單身或兩人合伙居住，占總面積的60%左右，一般在6層以下，通常為一室一廳單衛(wèi)或兩室一廳單衛(wèi)。70—90㎡為2類，占總面積的15%左右，一般在6—10層或11層、12層朝向不好位置。通常為兩室一廳單衛(wèi)或三室一廳單衛(wèi)，這類戶型主要為商務(wù)接待、會(huì)議、兼居住考慮。90—130㎡為3類，占總面積的25%左右，一般在10—12層。通常為三室兩廳雙衛(wèi)或兩室兩廳雙衛(wèi)。這類戶型要求朝向好、樓層好、帶花園，采光、通風(fēng)等質(zhì)數(shù)要求做到均好，所以面積大、價(jià)格高也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。最后是130㎡以上的，也屬3類，占總面積的5%左右，位于12+1層，通常為復(fù)式或錯(cuò)層戶型，要求各方面都要到位，主要為機(jī)構(gòu)或集團(tuán)訂做。要求總的戶型種類不超過(guò)10種便于銷售和推廣。 建筑外觀設(shè)計(jì)上：整個(gè)建筑外形要求時(shí)尚、雅致、明快，給人一種“秀外慧中、馬路天使”的纖細(xì)、柔美、廋體形建筑形象。這樣和街對(duì)面的“同源大廈”的高大、渾圓
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