【正文】 模餐飲和會議設施，但處處體現(xiàn)精致合理的定價策略設置中央預定中心和網(wǎng)絡預定良好的品牌營銷和服務管理體系全面應用科技的酒店管理手段建設公司網(wǎng)站、建立忠誠客戶群體2. 價格定位華僑城片區(qū)存在眾多五星級酒店（華僑城洲際酒店、威尼斯酒店及WESTIN）和四星級酒店（海景酒店、），和一批經(jīng)濟型酒店，本酒店作為高星級酒店客源市場的補充，但又比一般的經(jīng)濟型酒店檔次高一點，以吸引經(jīng)濟型酒店客源中的高端客戶定價設置為同質酒店中最高檔次，280450元的主力價格范圍與大企業(yè)商務客戶（報銷標準一般為300400）、自助游客戶、國內商務會議團隊客戶的消費水準吻合3. 五年入住率及平均房價預測平均入住率（%）平均房價2010年50～602502011年70～752802012年75～803002013年80～853302014年85～863504. 目標客源來深旅游度假、會友以及高新園區(qū)、車工廟一帶企業(yè)商務客戶5. 酒店管理公司考慮選擇酒店公司要從以下八個方面判斷：品牌優(yōu)勢l 統(tǒng)一的品牌形象系統(tǒng) l 統(tǒng)一的市場營銷系統(tǒng) 客源優(yōu)勢l 中央化的客源聚集平臺 l 網(wǎng)絡化的客源配送系統(tǒng) l 人性化的客源會員制度技術優(yōu)勢l 中央預訂系統(tǒng)（CRS） l 物業(yè)管理系統(tǒng)（PMS） l 客戶關系管理系統(tǒng)（CRM） l 供應鏈管理系統(tǒng)（SCM） l 企業(yè)資源計劃系統(tǒng)（ERP）管理優(yōu)勢l 標準化的運營體系 l 標準化的質量體系 l 標準化的服務體系 l 標準化的財務體系l 標準化的采購體系人才優(yōu)勢l 成熟高效的管理團隊l 統(tǒng)一的標準培訓系統(tǒng)設計優(yōu)勢l 設計理念獨到l 公共區(qū)域設計符合酒店潮流，形象鮮明l 房間設計現(xiàn)代實用費用條件例如：l 特許初始費（一次性支付）：按3000元/間計算 l 特許經(jīng)營保證金（一次性）10萬元（八年后有息退還） l 特許經(jīng)營采購保證金（一次性）20萬元（酒店開業(yè)后有息退還） l 特許經(jīng)營費：％ l 委托管理費：％ l 酒店管理系統(tǒng)安裝維護費：首次安裝費5000元，維護費10000元/年 l 正版計算機操作系統(tǒng)使用許可費：10000元/八年 l 工程籌備期管理支持費：5000元/月（兼職，一般四個月，具體視工程進度而定） 為了確保該項目的長期穩(wěn)定經(jīng)營并由此帶來雙方的品牌合投資價值，我們正在重點考慮和以下的酒店品牌合作并初步達成一定的意向：洲際國際酒店集團（Intercontinental Hotels Group）：加盟假日快捷酒店（HolidayInnExpress）或 假日精選酒店（HolidayInnSelect）；華僑城酒店管理公司：加盟旗下品牌。客房面積標準，設計風格能夠使酒店的房價在未來具有更多的上漲空間；該酒店項目的面積描述：我們建議在A座的18層至34層共16層樓設計為酒店區(qū)域，（18層至22層面積為：5=；23層至27層為：5=；28層至32層面積為：5=；33層至34層面積為：2=，總客房區(qū)域的面積為：）；1834層總房數(shù)為暫定256間客房具體規(guī)劃如下： 面積（平米/間）床型（米）房間數(shù)量%預測平均房價（元）標準/海景客房約221/2大床（）（）176%250豪華客房約2830大床（）4820%350豪華商務房36大床（2）16%450套房50大床（2）16%650合計168間大床/88間小床，大床占65%256100%306房間功能配備l 按照精品商務酒店的要求配備l 盡可能保持一致的房形、面積和房間布局l l 有獨特風格的浴室，設計富有人性化l 每個房配有充足的照明、寫字臺桌面和工作區(qū)l 寬帶接口l 兩條電話線l 隔音玻璃窗戶2. 餐飲設施擬建酒店的餐飲設施建議如下：餐廳類型面積座位數(shù)（個）方案一在大堂后側設計新穎的全日制營業(yè)咖啡廳/西餐廳（提供顧客自助早餐和商務洽談的場所）400平米150個座位方案二在17或34層樓設置空中大堂，以及全日制營業(yè)咖啡廳/西餐廳（提供顧客自助早餐和商務洽談的場所）400平米100個座位方案三與益田假日廣場中的特色餐廳建立合作關系（提供中餐、晚餐）******3. 會議設施擬建酒店會議設施建議如下：會議室類型數(shù)量面積座位會議室2100150平方4080備注：設置在行政層，提升商務服務的檔次，配備中央空調和現(xiàn)代化的投影設備。4. 其他設施l （）；l 大堂設一個商務中心，大約60平米，配以簡要實用的商務功能，如機票預定、收發(fā)傳真等；l 在群樓配套健身房和美容中心，大約200300平米（可視情況而定），此項設施將與住宅居民共用；l ；l 酒店專用的地下停車場80100個車位。以上各功能設備的確定需要根據(jù)物業(yè)本身的情況而定，需要與貴公司的技術人員根據(jù)圖紙的情況進行規(guī)劃而定）5．特色服務及管理l 自助洗衣設置自助洗衣房，按次收費，提供便捷、實惠的洗衣、干衣服務l PRIVATE CLUB在17樓（暫定）設置，客人可一邊欣賞華僑城美景，一邊小憩與朋友交談；提供茶水，高檔服務考慮設置雪茄紅酒吧l 一卡通客人入住后，所有的服務均通過一張卡實現(xiàn)，體現(xiàn)快捷、環(huán)保、科技形象l 強大的酒店智能化管理數(shù)字飯店信息管理系統(tǒng)（IPHotel），包括酒店多媒體信息服務網(wǎng)絡系統(tǒng)；酒店樓宇自控系統(tǒng)；酒店客房管理系統(tǒng)；酒店商務計算機綜合管理系統(tǒng)（PMS）；酒店一卡通、門禁系統(tǒng)；酒店經(jīng)營及辦公自動化系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；衛(wèi)星、有線及閉路電視系統(tǒng)；數(shù)字攝錄編系統(tǒng)；多媒體商務會議系統(tǒng)；消防報警系統(tǒng)；保安、監(jiān)控、巡邏系統(tǒng)；配電、給排水、電梯、照明管理系統(tǒng)等酒店信息化系統(tǒng)。并爭取聯(lián)通全球四大客房預訂系統(tǒng)，即環(huán)球（World Span）、佩劍（Sabra）、阿波羅伽利略（ApollGalileo）和阿美達斯（Amadeus），五、 寫字樓市場的綜合研究本節(jié)關鍵詞 ︳Keywords216。 市場調查分析(一) 經(jīng)濟形勢對商業(yè)寫字樓的影響受金融危機影響,全球各大寫字樓市場在過去12個月里入駐成本下降了12%。然而,易居中國的報告卻顯示,寫字樓的需求量已連續(xù)3個月環(huán)比大幅上升。CRIC系統(tǒng)顯示,、,環(huán)比下滑12%、26%和上漲54%、54%、%。在成交量大幅回升的帶動下,今年產(chǎn)權式寫字樓市場也出現(xiàn)了供不應求之勢。易居中國分析認為,以國內中小企業(yè)為主的寫字樓,租售量大幅回暖,表明實體經(jīng)濟在國家的系列政策刺激下已經(jīng)表現(xiàn)出良好的信心和增長態(tài)勢。(二) 深圳寫字樓租賃市場現(xiàn)狀與發(fā)展近兩年，深圳寫字樓租賃市場似乎煥發(fā)出新的活力，寫字樓出租形勢轉旺，特別是甲級寫字樓空置率在5%以下，友邦、馬士基、安捷倫等大型公司的入住和擴租給寫字樓帶來了曙光。但受08年經(jīng)濟危機影響深圳寫字樓出現(xiàn)需求萎縮，%, ；% 。：一是受經(jīng)濟危機影響，許多公司遷出深圳或者倒閉，導致市場需求降低，空置率比較高。但在09年下半年開始從寫字樓租賃市場轉旺的原因看，以下幾點也是不可忽視的因素：1. 金融危機帶來的機遇（略）2. 深港24小時通關深圳便宜的人工、便捷的交通、完善的配套，將吸引大量港資企業(yè)進入，從而帶動深圳寫字樓的租賃市場。特別是政府鼓勵與支持發(fā)展民營企業(yè)，現(xiàn)在民營企業(yè)就像雨后春筍般涌現(xiàn)。深圳寫字樓的多元發(fā)展，是深圳經(jīng)濟的多元發(fā)展的結果。從另一個側面而言，深圳寫字樓多元化意味著多元化的市場需求，政府、銀行金融機構、大中小型企業(yè)等組織找到了他們的發(fā)展平臺；外國資本、國有資本、民營資本、私人資本在這里找到投資的熱土；跨國集團、三資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、在這里找到了發(fā)展的巨大空間，這是經(jīng)濟騰飛的“助推器”。因此，在政府的鼓勵下，與高新技術、物流、金融業(yè)相關的企業(yè)將面臨著更大的發(fā)展機會，從另一個角度也意味著可能產(chǎn)生更多的寫字樓市場需求。因此，關注這三大行業(yè)的客戶對寫字樓的具體需求特點，對于各區(qū)成功開發(fā)寫字樓有著重要的指導意義。一些中介機構將首當其沖，如網(wǎng)絡業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)將大量派生。他們也是寫字樓的重要消費群體。此區(qū)域南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設，此區(qū)發(fā)展前景良好的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。另外，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的強勢發(fā)展，也使南山的港口區(qū)位凸現(xiàn)出來，成為重要的區(qū)域。毫無疑問，高新技術業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓市場上已占據(jù)主導地位，而且在較長的一段時間內，此格局不會改變。未來五年，南山區(qū)將以建設“三個基地、一個中心”為戰(zhàn)略重點，優(yōu)化自然、法治、治安、人才和文化“五大環(huán)境”，把南山建設成為具有國際水準的現(xiàn)代化城區(qū)。特別是在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面，南山在深圳已經(jīng)具有舉足輕重的地位，隨著政府支持力度的加大，將迎來更大的發(fā)展。（表1）3. 商務環(huán)境漸成氣候近年來，深圳商業(yè)市場格局發(fā)生重大變化，羅湖東門獨占鰲頭的局面已經(jīng)逐步演變?yōu)楸娚倘Ψ滞タ苟Y之勢。據(jù)有關部門統(tǒng)計，南山區(qū)現(xiàn)有居住人口100萬余人，今后3至5年將會有超過50萬人陸續(xù)入住該片區(qū)。（表3）32 / 32南山海王片區(qū)寫字樓市場調查表（表1）序號樓盤名稱面積區(qū)間（㎡）銷售單價（元/㎡）租金 (元/㎡月）空置率業(yè)態(tài)分析備注1新保輝大廈80～122～150～280；以80～122為主力戶型15000元/㎡約70～80元　㎡；（㎡）約3%電子業(yè)30％、貨運業(yè)20％、工程設備10％、人人樂超市在此辦公　2金暉大廈858㎡/層，可自由組合13000元/㎡約55～60元90個6元/㎡（無中央空調）約4%通訊業(yè)30％、服飾業(yè)30％、科技公司20％　3保利城大廈100～180～240～360～480，以180戶型為主20000元/㎡約90～100元500個，包月250元/個9元/㎡；（中央空調13元/㎡）約4%科技業(yè)30％、實業(yè)20％、電子業(yè)20％　4海王大廈81～130～210，以80、130為主力戶型12200元/㎡約65～75元150個，另外對面有免費的300個8元/㎡（㎡）約6%科技業(yè)30％、電子業(yè)20％、廣告公司20％　5新綠島大廈～，以100～300的為主6500元/㎡約50～60元185個㎡（無中央空調）約10％科技業(yè)50％、設計業(yè)10％、保險和咨詢業(yè)10％