【正文】 同時(shí)與外部通信網(wǎng)聯(lián)系方便，實(shí)現(xiàn)信息共享。 智能化建議 樓宇管理自動(dòng)化（ BA） 采用計(jì)算機(jī)與人工管理結(jié)合，實(shí)現(xiàn)舒適度的同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； ? 給排水系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、空調(diào)、電力、照明系統(tǒng)； ? 相關(guān)材料及機(jī)電設(shè)備采用合資品牌。它對(duì)于寫字樓的客戶來(lái)講是必需的，尤其對(duì)于高檔寫字樓是必設(shè)項(xiàng)目。 電梯 進(jìn)口東芝電梯 。 標(biāo)準(zhǔn)層 開間面積：主樓 62平方米，裙房 48平方米 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 外觀形象 寫字樓的形象是寫字樓價(jià)值的重要構(gòu)成因素，分析周邊我們發(fā)現(xiàn)： ? 商之苑樓宇陳舊，外立面、內(nèi)部裝修比較差； ? 富華大廈外立面模仿古典歐式風(fēng)格，但工藝粗糙，內(nèi)部裝修用料以木制品為主； ? 北海萬(wàn)泰大廈石材用料，沉穩(wěn)厚重；但未將名稱設(shè)置于明顯處造成知名度不高； 本項(xiàng)目宜充分抓住后發(fā)優(yōu)勢(shì)，尋找差異打造包豪斯風(fēng)格的特色樓盤。綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)與地段價(jià)值我們建議將產(chǎn)品定位于 : ? 主樓與裙樓之間可以各自為政，形成獨(dú)自的辦公區(qū)域，滿足大客戶整棟購(gòu)買所需要的領(lǐng)域感、獨(dú)立性； ? 如果考慮中小客戶，可整層銷售，使業(yè)主擁有一整層辦公面積； ? 市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓的功能標(biāo)準(zhǔn)，建筑成本用料按照乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；寫字樓功能配備齊全，除滿足必要辦公功能 外，每層預(yù)留 1套上下水管作為茶水間或老板間，使之具備隱私功能。 17 ? 地上停車位少； ? 危改的完成會(huì)為周邊加大土地供應(yīng)量，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 銀行貸款政策調(diào)整，入市 時(shí)機(jī)不佳； ? 本產(chǎn)品使用率低； ? 進(jìn)深大； ? 主樓電梯不足 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 16 第二部分 產(chǎn)品定位 一、 項(xiàng)目 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 交 通便捷：臨近地鐵，東直門交通樞紐，工體北路，東二環(huán)； ? 周邊 已形成相當(dāng)規(guī)模的商務(wù)圈，并且具有較大發(fā)展?jié)摿Γ? ? 同時(shí)開工，避免了分期開工的干擾和噪音； ? 周邊各種商業(yè)配套齊全，商務(wù)、購(gòu)物，娛樂便； ? 周邊人群素質(zhì)高； ? 是國(guó)資企業(yè)、大戶購(gòu)買愿意選擇的地段； ? 同區(qū)域缺少質(zhì)高價(jià)優(yōu)的中檔價(jià)位寫字樓（單價(jià) 900012021元）市場(chǎng)空缺； 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 規(guī)模較小，單位成本高； ? 不在主干道上，目前周邊道路狀況不佳； ? 周邊小環(huán)境有待改善； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 15 第三部分 產(chǎn)品定位 一、 項(xiàng)目分析 15 二、產(chǎn)品定位 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 ? 大多數(shù)樓盤的租金報(bào)價(jià)在 USD17—— 25/月 /平方米之間，且物業(yè)管理費(fèi)均包含在租金報(bào)價(jià)中； ? 從項(xiàng)目規(guī)模來(lái)看，目前調(diào)研的寫字樓，除人壽大廈推出的規(guī)模超過 10 萬(wàn)平方米以上外，其它寫字樓的規(guī)模都不大； ? 調(diào)研的項(xiàng)目中，除乙級(jí)寫字樓 — 新中大廈、天麓大廈、商之苑商務(wù)中心的開間面積較小外，其它寫字樓的開間面積多在 100400 平方米之間；并且項(xiàng)目的出租率基本維持在 80%以上； ? 在物業(yè)管理和配套方面，除乙級(jí)寫字樓物業(yè)管理和配套差些外，其它高檔樓盤多聘請(qǐng)了國(guó)際知名的物業(yè)管理公司，并在軟硬件方面多能滿足客戶的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 13 寫字樓調(diào)研情況分析 周邊寫字樓租售一覽 名稱 售價(jià) 開間面積（ M2） 租金（ /月 /M2） 標(biāo)準(zhǔn)層（ M2） 規(guī)模（萬(wàn) M2） 豐聯(lián)廣場(chǎng) ＄ 3400 100/200 ＄ 24（含物業(yè)費(fèi)） 2021— 6000 6 華普中心 租售并舉 175260 ＄ （含物業(yè)費(fèi)） 3000 泛利大廈 ＄ 2200 100/140 ＄ 23（含物業(yè)費(fèi)） 1800 8 聯(lián)合大廈 只租不售 177/195/200 ＄ 21（含物業(yè)費(fèi)） 3000 6 人壽大廈 只租不售 98/126/546 ＄ 37（使用面積、含物業(yè)費(fèi)） 3000 昆泰大廈 只租不售 70/400 ＄ （含物業(yè)費(fèi)） 800— 1200 3 金麒大廈 只租不售 30/＄ 15（含物業(yè)） 400 天麓大廈 只租不售 40/80/100 ＄ 17（含物業(yè)） 700 富華大廈 只租不售 200/300/400 ＄ 18（含物業(yè)） 1400— 14600 2 商之苑大廈 只租不售 25126 ￥ （含物業(yè)） 800— 900 新中大廈 只租不售 61235 ￥ 天 /M2（含物業(yè)） 2021 . 北海萬(wàn)泰大廈 只租不售 112/260 ＄ 25（含物業(yè)） 2021 6 保利大廈 只租不售 ＄ 36（含物業(yè)） 1300 東環(huán)廣場(chǎng) 只租不售 103/200 ＄ 28（含物業(yè)） 3000 5 港澳中心 只租不售 600/700 ＄ 35 600— 700 5000 表 3:周邊寫字樓租售一覽 資料來(lái)源：北京世紀(jì)百人行顧問公司 從以上調(diào)研情況我們可以分析得出以下一些 結(jié)論： ? 一、二年，本案周邊新增寫字樓供應(yīng)量幾乎為零，現(xiàn)有的寫字樓多為早期開發(fā)的； ? 物業(yè)的分布來(lái)看，朝外商圈的寫字樓相對(duì)比較集中，總體品質(zhì)較高，多為甲級(jí)寫字樓； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 四、區(qū)域市場(chǎng)分析 本案處于朝外商圈與東四十條的交匯地帶，項(xiàng)目屬于 5A級(jí)智能寫字樓，因此區(qū)域市場(chǎng)分析主要從兩方面入手：一是項(xiàng)目周邊的高檔寫字樓租售情況；二是目前對(duì)寫字樓市場(chǎng)有較大沖擊的周邊商住公寓銷售情況。寫字樓市場(chǎng) 租金基本與 GDP的增長(zhǎng)率呈正比關(guān)系，即在 GDP增長(zhǎng)率高的年份，寫字樓市場(chǎng)的租金也會(huì)保持一個(gè)比較高的水平。今年供應(yīng)量約為20萬(wàn)平方米。宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個(gè)區(qū)域以前一直是高檔項(xiàng)目的禁地，項(xiàng)目較少。 11 中在金融街及附近區(qū)域，計(jì)有中證大廈、金融城等項(xiàng)目推出，供應(yīng)量達(dá) 50萬(wàn)平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 西城區(qū)的項(xiàng)目主要集 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（ 2021年 —— 2021年） 整體市場(chǎng)供應(yīng)分析 寫字樓供應(yīng)量驟升。中國(guó) “入世 ”肯定對(duì)寫字樓市場(chǎng)會(huì)有明顯的拉動(dòng)作用，但短期內(nèi)不會(huì)那么明顯，至少在 2021年看沒有那么顯著。另一方面， 2021年北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng) 量卻比 2021年有顯著增加。如國(guó)貿(mào)由USD68/平方米下調(diào)至每平方米 USD61/平方米，華彬國(guó)際大廈由 USD28/平方米下調(diào)至USD26/平方米左右。而各個(gè)寫字樓還維持去年由 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)炒做出的高價(jià)位，使一些有實(shí)力的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)公司對(duì)擴(kuò)大面積抱觀望態(tài)度。由于這些網(wǎng)站先期租賃面積過于龐大。甲級(jí)的寫字樓市場(chǎng)總空置面積高達(dá) 100萬(wàn)平方米。而最近的成交主要集中在老客戶在樓內(nèi)擴(kuò)租方面。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。而北京科技會(huì)展中心之?dāng)?shù)碼科技大廈售價(jià)也達(dá)到了兩年前很難預(yù)料的 USD2400/平方米。在協(xié)議簽署的第二天，東方廣場(chǎng)租金報(bào)價(jià)由USD25/平方米 /月，提高到了 USD35/平方米 /月。 1999年 11月，中美簽署 世貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議，中國(guó)即將進(jìn)入世貿(mào)組織實(shí)實(shí)在在刺激了北京的寫字樓市場(chǎng)。 1998年至 1999年，市場(chǎng)是在緩慢地消化著存量，需求量受亞洲金融風(fēng)暴的影響很大，寫字樓市道蕭條。 1998年由于有一些大公司進(jìn)入市場(chǎng)租房，開發(fā)商為搶占市場(chǎng)，大打價(jià)格戰(zhàn)。于是，市場(chǎng)中出現(xiàn)了真正面對(duì)現(xiàn)實(shí)的開發(fā)商。有的寫字樓還提供如裝修期及長(zhǎng)達(dá) 6個(gè)月的免租期，這就等于租金低于 USD10/平方米 /月。 1994年底租金為 （使用面積）， 1995年為 ， 1996年一季度為 ，而 199 1998年則分別降為 。當(dāng)時(shí)售價(jià)最高的是均價(jià) USD3700/平方米的恒基中心。 9 寫字樓市場(chǎng)趨于平淡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 但由于供應(yīng)量的急劇增加，使得供求關(guān)系發(fā)生傾斜，加上政府宏觀調(diào)控的影響， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1995年中 1997年中寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整 1994年由于需求的不斷增長(zhǎng)，使得大批開發(fā)商爭(zhēng)相開發(fā)寫字樓項(xiàng)目，新建并立項(xiàng)開工的寫字樓急劇增加。 此時(shí)，由于競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越激烈， 90%的項(xiàng)目委托了代理商銷售。 據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，北京寫字樓的租金那時(shí)僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，甲 A級(jí)寫字樓的租金高達(dá) USD100/平方米 /月。一、二期即告售磬，并從一期的 USD2200/平方米賣到了三期的 USD3300/平方米。 1993年 —— 1994年寫字樓推出量大 1994年全年北京共推出 24個(gè)寫字樓，如王府世紀(jì)廣場(chǎng)、國(guó)賓花園、南銀大廈、新恒基中心、高斕大廈、投資廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普國(guó)際大廈、匯城廣場(chǎng)等。當(dāng)時(shí)，推出的第一個(gè)項(xiàng)目為位于方莊的 “金城中心 ”（外銷證號(hào) 001）。 目前，這些寫字樓中的絕大部分仍是市場(chǎng)中口碑很好的，其品質(zhì)也不落伍，可見，北京的寫字樓是從一個(gè)高起點(diǎn)開始的。 到 1993年底，北京高、中檔寫字樓的總建筑面積達(dá)到 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 1987年其對(duì)面的賽特大廈也投入了使用，并成為當(dāng)時(shí)外企在京公司及辦事處的辦公場(chǎng)所。 二、北京市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧（ 1990年 —— 2021年） 1990年 —— 1992年北京寫字樓起步較高 北京寫字樓的發(fā)源地應(yīng)屬建國(guó)門外大街、第一使館區(qū)一帶。 7 四、區(qū)域市場(chǎng)分析 11 五、市場(chǎng)分析結(jié)論 13 第二部分 市場(chǎng)分析 一、市場(chǎng)分析的原則 通過分析北京寫字樓的市場(chǎng)特點(diǎn)，特別是區(qū)域市場(chǎng)的供需特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，尋找市場(chǎng)空隙，從而制定恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品定位，切入市場(chǎng)，達(dá)到不戰(zhàn)而勝。