【正文】 球信息化； ? 24 小時不間斷商務(wù)； ? 價格區(qū)間隨企業(yè) 的規(guī)模不同而有很大的區(qū)別，高端客戶可以接受甲級寫字樓的價格； 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 45 ? 有 一定的聚集效應(yīng) ，尤其是深圳大型內(nèi)資物流企業(yè)，比較多的集中在交通大廈、蛇口港周邊高級寫字樓等； ? 面積需求較大，一般在 500 平方米以上； ? 對樓層、景觀等要求沒有明顯特性； ? 對物業(yè)管理、智能化等要求沒有明顯特點； ? 需求關(guān)鍵要素排列 重要程度 要 素 啟示點 不可缺少 大型物流企業(yè)對信息化與數(shù)據(jù)系統(tǒng)有嚴(yán)格要求 現(xiàn)代物流更是一種信息流 十分重要 無明顯統(tǒng)一特點，根據(jù)規(guī)模不同對檔次、景觀、辦公成本與物業(yè)管理有不同要求 物流業(yè)對寫字樓的選擇面比較廣 普通 周邊商業(yè)配套、交通、智能化等 有追求，但不苛刻 ? 租購模式 ? 深圳具備發(fā)展現(xiàn)代物流的絕好經(jīng)濟與地緣條件，物流業(yè)也是深圳市重點發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)，各類物流公司對深圳有著強烈的信心； 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 46 ? 本項目所考察的大型物流企業(yè)，可以在物流基地建造自己的寫字樓，也可以在別的區(qū)域購買寫字樓；而規(guī)模小但處于行業(yè)的高檔產(chǎn)業(yè)鏈的物流公司，有著購買寫字樓的實力； ? 由于物流產(chǎn)業(yè)鏈的細分，以及高端物流客戶對高端寫字樓的需求不斷加強，中心區(qū)也是物流客戶購買寫字樓的趨勢； 投資類客戶 ? 客戶描述 憑借雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和良好的環(huán)境，深圳投資業(yè) 務(wù)一直處于全國的前列，除證券公司、銀行、保險、基金等大型投資機構(gòu)外，各種投資機構(gòu)眾多，業(yè)務(wù)含蓋全國甚至走出了國門。 投資公司從事的業(yè)務(wù)主要是資本（資金）的運作，業(yè)務(wù)的核心是高級人才的效率與效果，主要的業(yè)務(wù)流程都是在辦公室內(nèi)完成，因此，投資類客戶是寫字樓的重要客戶之一。 ? 使用寫字樓現(xiàn)狀 房地產(chǎn)投資與開發(fā)： 作為投資類客戶的重要組成部分的房地產(chǎn)投資商，包括房地產(chǎn)開發(fā)商，對寫字樓的需求有以下特點： ? 本地的開發(fā)商大都有自己開發(fā)的物業(yè)，如：中海、萬科、三九、招商、華僑城等有自建辦公樓；以及大量的中型開發(fā)商，可能在自 己開發(fā)的物業(yè)中保留部分面積作為辦公用途（住宅安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 47 或商業(yè)裙樓），如天健、泰華、新浩投資等。 ? 當(dāng)然也有購買或租用其他項目的，如：益田、海岸、新亞洲、大中華等，以及一些外地剛進入深圳的開發(fā)商。 ? 深圳大型開發(fā)商與投資商比較多，有大量的寫字樓的需求，以前的中建大廈是房地產(chǎn)公司密集的寫字樓，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商租用的寫字樓，則分布在深圳各種寫字樓內(nèi)，如：投資大廈、魯班大廈、電子科技大廈、金豐城、特區(qū)報業(yè)大廈、聯(lián)合廣場、國貿(mào)大廈、國貿(mào)商業(yè)大廈、國際金融大廈、南山發(fā)展銀行大廈等，檔次以中等偏上為主； ? 從寫字樓需求的具體要素來看 ，一般需要 300 平方米左右，而對樓層、朝向、配套會所、會議中心、接待中心、信息化、智能化等的要求比較少，對商務(wù)氛圍比較看重，但不是十分強求。 其他投資機構(gòu) 其他投資機構(gòu)主要指各種工業(yè)投資、商業(yè)投資、風(fēng)險投資、證券投資以及其他類型的投資公司或機構(gòu)，公司數(shù)目眾多，除了自有辦公物業(yè)外，大都分布在深圳市各區(qū)的寫字樓內(nèi)，檔次主要呈正態(tài)分布，對寫字樓的具體要素?zé)o明顯的需求特征。 ? 客戶需求動態(tài) 投資類客戶大都以租用辦公樓為主，辦公地點遷移成本低，隨著公司規(guī)模的擴張，對寫字樓的檔次要求也不斷提升。 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 48 由于遷移成本低，以及有 對寫字樓的檔次需求，同時也顧及到辦公成本的比較，因此，該類客戶是寫字樓客戶中流動趨勢最大的客戶群體，這點，從中心區(qū) CBD 以及車公廟的新開發(fā)寫字樓中，大量的出現(xiàn)投資類客戶即是明證。 ? 客戶需求結(jié)構(gòu)說明 ? 城市 中心商務(wù)區(qū) ，但不一定是核心商務(wù)區(qū)； ? 一般選擇 甲級寫字樓或比較有特色的乙級寫字樓 ； ? 同一幢寫字樓內(nèi)有幾家大型的國際或國內(nèi)知名的大型公司或機構(gòu)，有 “跟隨效應(yīng)” 。 ? 對價格等因素考慮不是十分強烈，價格區(qū)間在 800012021 元/平方米 ； ? 面積需求不大，一般在 200300 平米 左右的一個或兩個單位； ? 要求有 高檔次的 會議中心、接待中心 ； ? 對人性化的辦公環(huán)境和配套的員工休閑活動中心有較高要求； ? 高檔次的常規(guī)物業(yè)管理； ? 客戶消費決策流程及影響因素 ? 客戶決策流程大都比較簡單； ? 主要決策權(quán)集中在公司領(lǐng)導(dǎo)層，同時公司領(lǐng)導(dǎo)層人數(shù)不多，決策干擾因素少； 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 49 ? 決策比較理性，尤其重視辦公成本與寫字樓性價比的均衡，因此他們也是中高檔寫字樓的重要客戶； ? 需求關(guān)鍵要素排列 重要程度 要 素 啟示點 不可缺少 無明顯特點 十分重要 高檔次的商務(wù)會所配套，高檔次會議中心與接待中心，綠化與景觀 展示公司的實力，節(jié)約辦公成本 普通 智能化 、周邊商業(yè)配套、交通 有追求，但不苛刻 ? 租購模式 ? 主要以租用寫字樓為主，因為投資公司的業(yè)務(wù)有著比較大的不確定性； ? 但有在深圳有多個投資項目的實業(yè)投資、風(fēng)險投資的投資公司，或者有深圳情結(jié)的投資公司，也有購買寫字樓的需求； ? 影響此類客戶做出購買寫字樓決策的主要因素，是長期辦公成本的節(jié)約，以及該寫字樓所能帶來的長期附加價值； 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 50 貿(mào)易類客戶 ? 客戶描述 深圳市是珠江三角洲最重要的貿(mào)易集散地，進出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、國內(nèi)貿(mào)易十分發(fā)達，各種貿(mào)易公司林立，遍布在深圳各種商務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)、物流區(qū)以及生活區(qū)內(nèi)，貿(mào)易類客戶也是 深圳最大的寫字樓客戶群體。 貿(mào)易類公司由于公司的規(guī)模、所從事貿(mào)易商品的特性等不同，對寫字樓的需求也不同，檔次有高有低。 同時，貿(mào)易類公司十分追求商機的把握，因此，作為某一類商品重要的交易市場周邊，容易形成專業(yè)型的寫字樓客戶，也為開發(fā)專業(yè)型的寫字樓提供了契機。 ? 使用寫字樓現(xiàn)狀 可以說，目前貿(mào)易類客戶使用的寫字樓遍及全市，但從具體的分布特點來看，主要有以下特點： ? 中心商務(wù)區(qū)，如：羅湖商圈、華強北商圈、蔡屋圍商圈以及蛇口中心區(qū)等，是大中型國內(nèi)貿(mào)易公司以及外資貿(mào)易公司集中的地方，一般租用甲級或準(zhǔn)甲級寫字樓，面積以 100200平方米左右為主，也有租用大面積寫字樓的大型貿(mào)易公司； ? 商業(yè)旺區(qū)，如：華強北商圈、東門商圈、南山商圈等，是各種中小貿(mào)易公司集中的地方，一般租用乙級寫字樓辦公，面積以 100 平方米為主； 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 51 ? 生產(chǎn)基地，如八卦嶺工業(yè)區(qū)、車公廟工業(yè)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、南山工業(yè)區(qū)等，是各種生產(chǎn)基地產(chǎn)品相關(guān)的商品貿(mào)易的中小貿(mào)易公司的聚集地，一般租用乙級或住宅、商業(yè)裙樓辦公； ? 物流基地，是大型貿(mào)易公司的業(yè)務(wù)處理分部的辦公場所聚集地，也是小型貿(mào)易公司的辦公地點聚集地，一般租用乙級寫字樓或住宅、倉庫配套用房等； ? 口岸，如：羅湖口岸、皇崗 口岸等，是大量的港資貿(mào)易公司聚集的地方，公司規(guī)模以中小為主，面積在 100200m2左右。 ? 客戶需求動態(tài) 貿(mào)易類客戶同投資類客戶在租用寫字樓的特征上有相似之處，需求動態(tài)也比較雷同，在此不在祥述。 與投資公司一道，大中型貿(mào)易類客戶大量的出現(xiàn)在中心區(qū) CBD以及車公廟的新開發(fā)寫字樓中，顯示了它們搶占新的商務(wù)區(qū)的決心。 ? 需求關(guān)鍵要素排列 重要程度 要 素 啟示點 不可缺少 交通、信息化 十分重要 高檔次的商務(wù)會所配套，高檔次會議中心與接待中心，綠化與景觀 展示公司的實力，節(jié)約辦公成本 普通 智能化、周 邊商業(yè)配套 有追求，但不苛刻 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 52 ? 客戶消費決策流程及影響因素 ? 決策流程相對簡單、直接，一般情況下公司領(lǐng)導(dǎo)層能獨立作出決策，決策干擾因素少； ? 以小面積為主； ? 由于本身購買或租用的面積有限，因此對各種配套，如：接待中心、會議中心等，有比較強烈的需求； ? 大中型貿(mào)易類公司，尤其是進出口貿(mào)易類的公司，對寫字樓的檔次有一定的追求，主要體現(xiàn)在一些感官上能體現(xiàn)出來的檔次上，如：大堂、電梯、物業(yè)管理等，但對智能化、信息化等的要求，則比較普通。 ? 租購模式 ? 主要以租用寫字樓為主； ? 主要業(yè)務(wù)基地在深圳、有深圳情結(jié)的貿(mào)易類公司，也有購 買寫字樓的需求； ? 影響此類客戶做出購買寫字樓決策的主要因素，是長期辦公成本的節(jié)約，以及樓盤對客戶所帶來的獨特價值； （二）按內(nèi)、外資分 國際客戶 ? 客戶描述： 深圳是華南國際貿(mào)易的重要窗口，對外經(jīng)貿(mào)一直處于全國的前安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 53 列，國際客戶也是深圳寫字樓市場的主要來源。 深圳經(jīng)濟的外向度十分高，各行各業(yè)都有外商參與。但從外商的來源地區(qū)來分析，主要由香港、日本、韓國、新加坡以及歐美等組成，其中香港客戶占了很大比重。 從外商集中的地域來看，主要呈現(xiàn)圍繞傳統(tǒng)商務(wù)旺區(qū)、口岸區(qū)域、工業(yè)園等特點，特別是以羅湖商圈、華強北商圈、車 公廟工業(yè)園、蛇口開發(fā)區(qū)等為主。 ? 使用寫字樓現(xiàn)狀 由于國際客戶所從事的行業(yè)與產(chǎn)品范圍十分廣，其本身的規(guī)模與實力也各不相同，因此，普遍的分析難于得出有意義的結(jié)論?；诒卷椖繛橹行膮^(qū)高檔寫字樓，其客戶定位位于高端，在這里，本文例舉外資企業(yè)比較集中的地王大廈、嘉里中心為例，說明國際企業(yè)目前在用寫字樓狀況的一些特點。 地王大廈國際客戶寫字樓使用狀況 序號 公司名稱 樓層 單位數(shù)量 1 三洋半導(dǎo)體（香港）有限公司深圳代表處 13 1 2 長榮香港有限公司深圳代表處深圳代表處 34 1 3 日本基恩士有限公司深圳 代表處 12 1 4 美國 AMD 遠東有限公司深圳代表處 36 3 5 通用電氣（中國）有限公司深圳代表處 10 2 6 愛立信（中國）有限公司深圳代表處 27 3 7 愛普生（中國）有限公司深圳代表處 16 1 8 商船三井深圳有限公司深圳代表處 28 1 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 54 9 馬士基物流（中國）有限公司深圳分公司 32/39/47 12 10 德勤華永會計師事務(wù)所有限公司深圳分所 5 1 11 普華永道國際會計（中國）深圳代表處 37 1 12 東方海外貨柜航運在（中國）有限公司深圳分公司 30 10 嘉里中心國際客戶寫字樓使用狀況 序號 公司名稱 樓層 單位數(shù)量 1 大幸藥品株式會社深圳代表處 12 2 2 長瀨（香港）有限公司深圳代表處 18 1 3 巴赫曼（香港）有限公司深圳代表處 12 1 4 比爾泰瑪（香港）有限公司深圳代表處 13 1 5 日本千住金屬（香港）有限公司深圳代表處 8 1 6 泛亞班拿中國有限公司深圳代表處 9 2 7 美國 RADIOSHACK 國際采購中心深圳代表處 26 1 8 美商恒運國際貨運（中國）有限公司深圳代表處 15 1 9 香港田中商事有限公司 深圳代表處 8 1 10 香港佳積美德（中國）有限公司深圳代表處 8 1 11 香港冠鷹國際有限公司深圳代表處 12 1 12 香港美華協(xié)管理有限公司深圳代表處 27 1 13 香港殷菲（遠東）有限公司深圳代表處 13 1 14 荷蘭敏迅科技國際公司深圳代表處 35 1 15 唐維（香港）有限公司深圳代表處 32 1 16 康舒科技（香港）有限公司深圳代表處 7 1 17 韓國現(xiàn)代商船株式會社深圳代表處 31 1 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 55 18 新加坡美蓓亞科技股份有限公司深圳代表處 32 1 19 嘉睦（香港） 有限公司深圳代表處 16 3 注：大部分外資機構(gòu)在寫字樓辦公的是這些機構(gòu)的業(yè)務(wù)代表處。有些外資機構(gòu)是純貿(mào)易形式的，只在寫字樓內(nèi)有辦公業(yè)務(wù)；有些則在中國、華南或深圳有多項業(yè)務(wù)，深圳代表處起到聯(lián)絡(luò)這些業(yè)務(wù)的作用。 ? 客戶需求動態(tài) 國際客戶目前仍集中在以地王大廈、嘉里中心為核心的人民南商圈與蔡屋圍區(qū)域內(nèi)，雖然中心區(qū)及車公廟區(qū)域內(nèi)新寫字樓不斷掀起熱潮，但國際客戶鮮見身影，尤其是在國際上知名的跨國公司，目前還沒有形成往中心區(qū)遷移的趨勢； 雖然羅湖等商務(wù)區(qū)域內(nèi)存在不少弊端，但其良好的商務(wù)配套和生活環(huán)境，如：酒店、餐館 、娛樂場所，以及大量的外資公司云集，仍是任何別的商務(wù)區(qū)，如：車公廟以及現(xiàn)在的中心區(qū)，所不能比擬的。 24 小時通關(guān)，增加了深港兩地交流的便利性，也使得深港兩地辦公成本的對比產(chǎn)生了微妙變化。尤其是那些公司主要業(yè)務(wù)集中在深圳以及珠江三角洲，但總部及業(yè)務(wù)處理在香港的公司，隨著交往與聯(lián)系的便利性，深圳的低成本辦公，將會對這些香港公司租買寫字樓的決策，產(chǎn)生微妙的影響。 安聯(lián)寫字樓項目策劃報告 56 ? 客戶需求結(jié)構(gòu)說明 ? 一般只選擇 城市高檔核心商務(wù)圈 ； ? 寫字樓的檔次和所代表的國際商務(wù)形象是選擇的主要出發(fā)點，一般以 高檔的甲級寫字樓 為主； ? 以 租用 為主； ? 周 邊國際性配套 ，如：五星級國際酒店、商務(wù)會所、娛樂與休閑場所等