【正文】 拓展的市場(chǎng)空間分析 通過(guò)與開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)體在規(guī)模上的差距比較，可以大打規(guī)模效應(yīng)、市場(chǎng)向心力的牌，而與市區(qū)的商業(yè)體則形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)； 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景分析，堅(jiān)定客戶信心，制造市場(chǎng)凝聚力，爭(zhēng)取更多的客戶； 通過(guò)對(duì)開發(fā)區(qū)未來(lái)的規(guī)劃、發(fā)展和將來(lái)的人流量分析（特別是富士康效 應(yīng)），勾勒出未來(lái)人氣和商機(jī)及增值潛力，以吸引、打動(dòng)更多的客戶； 通過(guò)商務(wù)中心精準(zhǔn)劃分和定位，形成產(chǎn)品上的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，吸引商家到項(xiàng)目上投資經(jīng)營(yíng)。所以本項(xiàng)目此時(shí)切入，是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，把握時(shí)機(jī)，就是抓住商機(jī)。根據(jù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目周邊將建成臺(tái)資企業(yè)富士康的企業(yè)管理層的宿舍樓，以及明基電腦的生產(chǎn)基地、紅豆集團(tuán)，同時(shí)還有一所實(shí)驗(yàn)中學(xué)和一個(gè)占地 15 畝的大型公交總站將在 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 21 項(xiàng)目附近落戶，這些都為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍營(yíng)造和項(xiàng)目的發(fā)展，提供了實(shí)實(shí)在在的保障。 根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種定期到各專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)貨 消費(fèi)季節(jié)性相對(duì)明顯，節(jié)假日通常是他們的采購(gòu)高峰 這類消費(fèi)者購(gòu)物針對(duì)性較強(qiáng)，購(gòu)買昂貴商品主要在大型商場(chǎng)，購(gòu)買生產(chǎn) 資料在各類專業(yè)市場(chǎng)，購(gòu)買日常生活品和服飾等，匯通市場(chǎng)有較強(qiáng)的吸引力。 消費(fèi)對(duì)象以中低檔為主，國(guó)內(nèi)品牌普遍接受，國(guó)際品牌消費(fèi)量不大，多為假 冒 品牌產(chǎn)品。 服飾消費(fèi)主要在購(gòu)物中心及淮海路、東西大街、昌盛路專營(yíng)店 日常生活用品的消費(fèi)，目前在超市消費(fèi)越來(lái)越成為主流時(shí)尚 目前在許多市場(chǎng)鋪位的轉(zhuǎn)讓金的費(fèi)用成本很高，為年租金的幾倍，由此可以看出經(jīng)營(yíng)戶對(duì)好的商鋪位置的需求； 4） 對(duì)商廈、市場(chǎng)的整體印象與服務(wù)水平比較看重，而對(duì)小商鋪的軟硬件缺乏較為不滿，如果進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)環(huán)境和管理水平，為客戶提供更多的方便與滿意，就能吸引更多的目標(biāo)客戶，使生意更好做 。希望再提升。 主要商家經(jīng)營(yíng)者分析 通過(guò)對(duì)各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的 調(diào)查訪問(wèn)，目前經(jīng)營(yíng) 者 存在如下特征： 1） 在小商鋪零售商品經(jīng)營(yíng)中，本地經(jīng)營(yíng)者占有相當(dāng)大的比重，在批發(fā)市場(chǎng)中，尤其是早期的市場(chǎng)如匯通市場(chǎng)等，外地經(jīng)營(yíng)者、外地商品、外地品牌具有相當(dāng)大的比重，而且這些經(jīng)營(yíng)戶普遍屬于市場(chǎng)的早期收益者，具有一定的經(jīng)營(yíng)年數(shù)； 2） 對(duì)于經(jīng)商較早的一批經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)額較大，某些行業(yè)可以達(dá)到數(shù)百萬(wàn)，乃至千萬(wàn)不等；但由于后來(lái)者的不斷加入，利潤(rùn)率方面已有很大的下降，大多維持現(xiàn)狀，對(duì)未來(lái)持一定的觀望態(tài)度。 3） 外省市商家 群體細(xì)分：主要是浙江溫州、義烏、臺(tái)州 以及 海寧一帶的私營(yíng)業(yè)主，對(duì)淮安市的市場(chǎng)形成和發(fā)展起著了重要作用，也有山東、福建等地商家。 2） 淮安市周邊縣市 投資者 準(zhǔn)備購(gòu)買商鋪用途分析 投資，為收取租 金和日后升值 50% 先做投資，以后 時(shí)機(jī)成熟了自己 經(jīng)營(yíng) 16% 自己經(jīng)營(yíng)做生意 34% 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 19 群體細(xì)分：主要為 鹽城、南通、南京、揚(yáng)州、常州、泰州、 連云港等 。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形 成。外圍商業(yè)圈 蘇北市場(chǎng)、南方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成 。次級(jí)商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成 。 核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，匯通市場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)為中心。 近幾年以來(lái) ,由于社會(huì) 、經(jīng)濟(jì)和觀念的進(jìn)一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定的發(fā)展和提高。 總的來(lái)說(shuō)：整個(gè)淮安市市場(chǎng)分布布局上相對(duì)比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。目前全市擁有商品交易市場(chǎng) 418 個(gè) ,其中各類規(guī)模商品市場(chǎng) 200多個(gè)，年成交額近 110 億元，其中成交額超億元的市場(chǎng) 20 多個(gè)。 隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，徐楊商業(yè)街將迎來(lái)近 40 萬(wàn)人流的商業(yè)氛圍，大的人流、物流、車流，不僅奠定了徐楊商業(yè)街的商業(yè)基礎(chǔ)，也為項(xiàng)目的發(fā)展升值提供了有力的保障。 徐楊商業(yè)街周邊規(guī)劃 根據(jù)淮安經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，在未來(lái)的兩至三年內(nèi)，項(xiàng)目 500 米的范圍內(nèi)將建成可容納近 20 萬(wàn)人的居住的富士康企業(yè)，擁有近 7 萬(wàn)人的明基電腦生產(chǎn)基地，以及近萬(wàn)人的江蘇無(wú)錫紅豆集團(tuán)等等。 二、開發(fā)區(qū)概況和規(guī)劃分析 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 15 淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況 淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 1993 年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 2020年又被批準(zhǔn)為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是淮安市的幾何中心。強(qiáng)力推進(jìn)化工、紡織、機(jī)械、冶金、煙草五大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快培育食品、醫(yī)藥、建材三大新興支柱產(chǎn)業(yè)，完成技改投入 120億元以上，組織實(shí)施投資超千萬(wàn)元項(xiàng)目 600 個(gè)，其中投資超 5000 萬(wàn)元項(xiàng)目 80 個(gè)、投資超億元項(xiàng)目 40 個(gè)，實(shí)現(xiàn)投資超千萬(wàn)元項(xiàng)目數(shù)、超 5000 萬(wàn)元項(xiàng)目數(shù)、超億元項(xiàng)目數(shù) “三個(gè)翻番 ”，進(jìn)一步壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力。 目前 淮安 始終堅(jiān)持新型工業(yè)化第一方略，全力落實(shí) “工業(yè)經(jīng)濟(jì)突破年 ”的各項(xiàng)任務(wù)。金融運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 355 億元，貸款余額252 億元，分別比年初增加 58 億元和 38 億元。服務(wù)業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長(zhǎng) %和 14%，易初蓮花超市、蘇源汽車商城等 107 個(gè)投資超千萬(wàn)元的重點(diǎn)項(xiàng)目順利建成。服務(wù)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)一步提升。成功舉辦第三屆中國(guó)優(yōu)質(zhì)稻米博覽交易會(huì)，落實(shí) “淮米 ”訂單 78 萬(wàn)噸。農(nóng)業(yè)綜合機(jī)械化水平達(dá)到 80%。綠化造林勢(shì)頭強(qiáng)勁，新植楊樹 3160 萬(wàn)株。以 “一降三補(bǔ) ”為重點(diǎn)的惠農(nóng)政策全面落實(shí)。 工業(yè)園區(qū)成為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和 8 個(gè)縣（區(qū)）工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入140 億元，入庫(kù)稅收 億元，新增就業(yè) 萬(wàn)人。預(yù)計(jì) 列 統(tǒng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 442 億元、利稅 61 億元，分別增長(zhǎng) %、 %。 三次產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總量和質(zhì)量 “雙提升 ”。還有就是長(zhǎng)期力量的集聚形成淮安工業(yè)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 另外，淮安 交通樞紐地位初步確立?；窗驳叵绿N(yùn)藏豐富的巖鹽、芒硝、凹凸棒土及石油、天然氣等非金屬資源，其中可開采的巖鹽儲(chǔ)量達(dá)到 1300 億噸，芒硝儲(chǔ)量達(dá)到 億噸，為淮安的化學(xué)工業(yè)發(fā)展提供了有力保證。 淮安市的工業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已基本完成了工業(yè)化發(fā)展的準(zhǔn)備階段的積累，正進(jìn)入工業(yè)化發(fā)展的起步期，淮安工業(yè)加快發(fā)展的比較優(yōu)勢(shì)主要有工業(yè)用原料、礦產(chǎn)資源較為豐富。從創(chuàng)新能力看， “九五 ”期間，全市共開發(fā)新產(chǎn)品 1200 項(xiàng)，省級(jí)、市級(jí)企業(yè)技術(shù)中心 20 家。從裝備水平看， “九五 ”以來(lái)，全市技改投入一直保持快速增長(zhǎng)，在主導(dǎo)行業(yè)引進(jìn)了一批具有國(guó)際先進(jìn)水平的技術(shù)裝備，提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。 第二部分 市場(chǎng)分析 一 、宏觀環(huán)境因素分析 淮安經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 改革開放以來(lái)，特別是 “九五 ”、 “十五 ”以來(lái)，依托投入，圍繞創(chuàng)新， 淮安 的企業(yè)已具備了一定競(jìng)爭(zhēng)能力。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對(duì)位置要求較高。而目前在建在售的店鋪出售價(jià)格從位置地段的角度來(lái)說(shuō)商鋪售價(jià)沒有相應(yīng)租金的差別大，價(jià)格與租金對(duì)應(yīng)關(guān) 系還不是那么準(zhǔn)確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。 結(jié)論 從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)我們基本看出： 1） 目前淮安市區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格可以分為以下三個(gè)范圍檔次： A) 每平方每年 1000 元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面 B) 每平方每年 500 元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及地段位置相對(duì)還可以的沿街店面； C) 每平方每年 300 元左右者，主要是一般市場(chǎng)一樓及較中心地段商場(chǎng) 2 樓及以上； 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 12 如果以此作為目前淮 安 投資商鋪?zhàn)饨鸬哪晔找?，?10 年作 為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)計(jì)算其理論價(jià)格水平，則目前淮安商鋪售價(jià)可以分為如下幾個(gè)檔次： A) 1000015000 元 /平方米； B) 5000 元 6000 元左右 /平方 C) 3000 元左右 /平方 2） 在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。 租售情況：由于目前進(jìn)行市場(chǎng)改造，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用率在 60%左右，除經(jīng)營(yíng) 副食、酒類的一區(qū)、五區(qū)外，其余各區(qū)使用率在 50%。開發(fā)商投資建設(shè)商鋪分為兩種情況：大型綜合市場(chǎng)出租與出售并舉，臨街商鋪以出售為主，位置不同，租售水平相差較大。 健康西路：電腦、辦公用品較集中（ 200 米） 總結(jié)：淮安市場(chǎng)格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場(chǎng)各具特色，對(duì)周邊區(qū)域乃至整個(gè)淮安產(chǎn)生影響力和輻射力，在消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者心中形成一定的心理積淀。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 9 淮海北路：最繁華商業(yè)街，主要分布中、高檔服裝、鞋類專賣店，賓館酒店、金融機(jī)構(gòu)、婚紗影樓、娛樂休閑中心鑲嵌其中，沿路分布 十 多家專業(yè)市場(chǎng)，淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。 外圍商業(yè)圈 蘇北市場(chǎng)、南 方批發(fā)城、淮揚(yáng)裝飾城等組成 。 次級(jí)商業(yè)圈 圍合淮海南北路的北京路、承德路、解放路組成 。 核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，匯通市場(chǎng)、淮海廣場(chǎng)為中心。 近幾年以來(lái) ,由于社會(huì) 、經(jīng)濟(jì)和觀念的進(jìn)一步發(fā)展，本地從業(yè)人員有一定的發(fā)展和提高。 總的來(lái)說(shuō)： 整個(gè)淮安市市場(chǎng)分布布局上相對(duì)比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。目前全市擁有商品交易市場(chǎng) 418個(gè) ,其中各類規(guī)模商品市場(chǎng) 200多個(gè)，年成交額近 110 億元，其中成交額超億元的市場(chǎng) 20 多個(gè)。 從城市的未來(lái)規(guī)劃可以看出 ： 本案 徐楊商業(yè)街位于城東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，具有非常好的 地位優(yōu)勢(shì) ， 在將來(lái)城市的功能布局中會(huì)得到一定的鞏固與發(fā)展 ，但是我們必須看到這種鞏固與發(fā)展的相對(duì)性。 5)清河 分區(qū)：總面積 20 平方公里，是以清河區(qū)為依托的政治、金融、信息、科教、商貿(mào)中心。 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，是集經(jīng)濟(jì)技術(shù)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、 生活居住 以及 公共設(shè)施相配套 為一體的的綜合性新區(qū) 。 2)城南分區(qū)：總面積 平方公里 ,規(guī)劃建成區(qū) 15 平方公里 ,是淮 安 外向型農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū) ，主要發(fā)展高新技術(shù)綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè) . 3)清 浦分區(qū) ： 總面積 15 平方公里 ,是老城游購(gòu)區(qū)和冶金、化工、煙草、紡織等工業(yè)區(qū)。 “ 三淮 ” 主中心區(qū) 實(shí)施 “ 城區(qū)東擴(kuò)，中心東移 ” 戰(zhàn)略，形成由水渡口廣場(chǎng) 健康東路 淮海北路 （淮海廣場(chǎng)） 河北東路 和平路組成及其周圍 4 平方公里的金三角中心區(qū)，成為 “ 三淮 ” 新的具有現(xiàn)代氣息的行政、金融、信息、商貿(mào)、休閑娛樂中心。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 6 三、 淮安城市發(fā) 展規(guī)劃 根據(jù) “ 三淮一體 ” 的規(guī)劃目標(biāo)：到 2020 年， “ 三淮 ” 城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 115萬(wàn)，建成區(qū)面積 120 平方公里。 可以預(yù)言隨著淮安新的區(qū)域交通中心地位逐步確定，其在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與隴海 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 5 經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北的作用 也會(huì) 逐漸體現(xiàn)，淮安的商業(yè)、流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。 目前，淮安工業(yè)主導(dǎo)地位逐步確立，形成了以機(jī)械、化工、冶金、紡織、煙草為支柱的工業(yè)體系，擁有淮陰卷煙廠、淮鋼集團(tuán)、韓泰輪胎公司、中石化清江石化公司、安邦集團(tuán)、華新集團(tuán)、輝煌太陽(yáng)能公司、清拖、清棉集團(tuán)等一批重點(diǎn)骨干企業(yè)。如今淮安公路、鐵路、水路四通八達(dá)，京滬高速、寧徐高速、寧連高速以及新沂到長(zhǎng)興的鐵路均已在此相會(huì) ?；窗矚v史上曾為我國(guó)重要的交通樞紐、商貿(mào)中心，但自近代工業(yè)革命的興起和以蒸汽機(jī)為動(dòng)力的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸工具的出現(xiàn)，淮安就因水運(yùn)交通的衰落和陸上交通基礎(chǔ)設(shè)施的滯后，失去了昔日的交通地位，成為中國(guó)近代城市建設(shè)史上典 型的衰落城市?；窗踩宋乃C萃，歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、愛國(guó)將領(lǐng)關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等。市區(qū)面積 337 平方公里，人口 48 萬(wàn)。 在貴公司的配合下，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和 專業(yè) 分析，我們對(duì)該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了較為準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，提出了一 系列建設(shè)規(guī)劃的 建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來(lái)入市 障礙，并根據(jù) 淮安 市場(chǎng)環(huán)境和 本 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，尋求最佳的 營(yíng)銷 推廣方案，以 實(shí)現(xiàn)快速 銷售 和資金回籠 的營(yíng)銷目標(biāo)。 我司 榮幸地接受委托，為 徐楊商業(yè)街 進(jìn)行了策劃論證。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們： “ 凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 淮安恒隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司 徐楊商業(yè)街 總 案 策 劃 報(bào) 告 二 00 七年 8 月三十一日 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國(guó)最大房地產(chǎn)資源下載中心 2