【正文】 萊斯在國內(nèi)掀起了一股快速發(fā)展的浪潮，而且一些二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了奧特萊斯，并呈現(xiàn)出了增長的態(tài)勢。 據(jù)悉，北京燕莎奧特萊斯開業(yè)第一年的市場銷售額近 3億元，而開業(yè)當(dāng)天的 銷售額就達(dá) 。中國的中產(chǎn)階層尚不成熟，從比例上講大大低于西方發(fā)達(dá)國家，但是從絕對數(shù)量上來講絕對是內(nèi)需的一支不可小覷的力量，而且在市場上對品牌的盲目追求似乎顯得更加狂熱。 上海購物中心協(xié)會研發(fā)中心主任俞稚玉認(rèn)為，從國外進(jìn)入奧特萊斯的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)來看，主要是中產(chǎn)階級，這個階層的消費(fèi)者往往富有攀比心理，向往更高的生活方式和生活質(zhì)量，但是又未擺脫對價格敏感的消費(fèi)習(xí)慣。 按照萬文英的觀點(diǎn)，奧特萊斯吸引顧客有三樣法寶：馳名世界的品牌 —— 薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正；難以想像的低價 —— 一般以低至 1~6折的價格銷售；方便舒適的氛圍 —— 遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便。 奧特萊斯 100年前起源于美國，是英文 Outlets的中文直譯，原意為 “ 出口、出路 ” ，在零售業(yè)中專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的店家所組成的直銷購物中心。 經(jīng)營難度加大 時光退回到 2020年 12月，時任北京燕莎友誼商城總經(jīng)理的萬文英把奧特萊斯這一 盛行歐美的業(yè)態(tài)成功引入中國，北京燕莎奧特萊斯正式開業(yè)。 進(jìn)入中國不到 6 年，奧特萊斯（ Outlets）在國內(nèi)逐漸形成了一股熱潮，而與此同時，諸如業(yè)態(tài)異化、品牌資源缺乏等相關(guān)問題也迅速暴露出來。 黃國雄表示，對于地鐵商業(yè)，應(yīng)該充分開發(fā)利用地下空間，可以建設(shè)一些快速消費(fèi)品的商鋪，如便利店、書店等。 據(jù)了解，地鐵里商業(yè)運(yùn)營主要面臨著法規(guī)政策的限制， 2020年 6月實(shí)施的《北京市城市軌道交通安全運(yùn)營管理辦法》，規(guī)定城市軌道交通車站站臺、站廳、疏散通道內(nèi)禁止設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)。 地下商業(yè)有 待開發(fā) 地鐵上面上演開業(yè)潮，地鐵站里商業(yè)卻冷清如故。 黃國雄也持有相同觀點(diǎn)： “ 大型百貨區(qū)域化的趨勢下，跨區(qū)域的消費(fèi)流動逐漸減少，北京地鐵的發(fā)展加強(qiáng)了各商業(yè)中心流通。記者了解到，將開業(yè)的國瑞城購物中心、大鐘寺國際商城等地鐵商場都只是大型商業(yè)項目的一部 分，一半以上的商業(yè)面積用于寫字樓，而且大部分商場都是地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的。 “ 一些商場扎堆于地鐵站旁，更多是從地價方面考慮。這也是眾多商場選擇地鐵站落戶的一致看法，地鐵位置是眾多將開業(yè)商場招商的招牌口號。據(jù)了解，隨著 10號線一期、機(jī)場地鐵線的建成，今年北京地鐵路線將達(dá) 200公里 。還有新街口的天美時尚名店，其瞄準(zhǔn)的是將開通的 4號線商機(jī)。 近兩年，地鐵站興建商場逐漸成為一種趨勢。對于該店的具體信息，舒先逾稱，由于還未與物業(yè)方面完全談妥，還不方便透露更多信息。 北京商場扎堆地鐵 北京西單 太平洋百貨 有限公司副總經(jīng)理舒先逾向記者透露，太平洋第二店位于五棵松地鐵站，目前正在與物業(yè)方面進(jìn)行商談。至此，北京地鐵沿線兩年內(nèi)新增 10 多家大型商場。 看好地價漲勢 北京百貨商場地鐵沿線扎堆開 北京地鐵線路不斷延伸帶來新的商業(yè)機(jī)會，商場扎堆在地鐵站布局成為百貨業(yè)新的趨勢。2020 年，來自海外和國內(nèi)的實(shí)力財團(tuán)頻頻介入購物中心開發(fā)和運(yùn)營的事件層出不窮。而在 2020 年新開業(yè)的購物中心中，不論是新光天地、望京嘉茂購物中心還是調(diào)整后的銀座 MALL、新東安廣場在操作手法上則相對成熟。 其次，購物中心已逐漸從開發(fā)商推動型向商家推動型過渡。除此之外，潘好龍認(rèn)為北京的購物中心正逐步向縱深方向發(fā)展 ，主要體現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn)： 首先，購物中心的形態(tài)更加豐富，不僅有高檔的購物中心也有中低檔適合社區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)的購物中心；不僅有開在商業(yè)區(qū)的、也有商務(wù)區(qū)的，更有適合城市郊區(qū)化發(fā)展的社區(qū)型購物中心。 大體量趨勢明顯 從圖表中統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可以看出， 40 個購物中心總體商業(yè)面積達(dá)到 萬平方米，平均單個購物中心的面積達(dá) 10 萬平米。 ” 以圖表中 40 個購物中心所處位置來看，絕大部分位于發(fā)展成熟的區(qū)域。對于北京奢侈品聚集地，潘好龍有著自己的看法： “ 其實(shí)，在新光天地和金融街購物中心沒有開業(yè)之前，最奢華的購物場所是處在 王府井 大街鬧市附近而又偏安一隅的王府飯店的精品廊。 ” 潘好龍表示。除次之外，新光天地在業(yè)態(tài)上已深深烙上了奢華的印記。在商家品牌上，新光天地吸引了 99個國際頂級品牌、 938個全球知名品牌的進(jìn)駐，其中包括 10家奢侈品品牌旗艦店。而隨著今年新光天地、金融街購物中心、西單大悅城等項目入市，北京奢侈品市場已獲得成倍增長。 ” 潘好龍說道。據(jù)說當(dāng)初 百盛 復(fù)興門店為引進(jìn)卡地亞這一品牌，投入了 1000 多萬元進(jìn)行裝修改造。 奢侈品市場迅猛增長 近幾年，北京許多購物中心在商業(yè)定位上偏重于高檔次，而在引進(jìn)商家品牌時則趨于向高端奢侈品牌傾斜，甚至有些已建成的商業(yè)項目不惜花費(fèi)高額代價來清除原有低檔次品牌，來為高端奢侈品讓路。未來， 王府井 將形成非常明顯的商業(yè)集中供應(yīng)態(tài)勢。 從開發(fā)商角度來看，不少定位為高檔次的購物中心在激烈競爭中存在著商鋪空置、人流稀少的現(xiàn)象。其次，區(qū)域型購物中心往往人比較少，但是其常用商品品牌卻比較多，且停車大多是免費(fèi)的。 從其消費(fèi)特性來看，郭增利認(rèn)為區(qū)域型購物中心有以下優(yōu)勢：首先，能更好地滿足人們便利性的消費(fèi)需求，一般情況下消費(fèi)者會選擇離家比較近的商場，而市中心的商場雖然也會去，但是次數(shù)比較少。 對于區(qū)域型購物中心，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利給出了如下解釋： “ 商業(yè)項目的目標(biāo)消費(fèi)群鎖定在一定范圍內(nèi)，并根據(jù)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)環(huán)境和特點(diǎn)打造的購物中心，旨在成為區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)龍頭。 2020 年北京購物中心市場將何去何從？多個購物中心在誕生之初就面臨著諸多不利競爭因素，開發(fā)商如何迎接不斷增加的奢侈品市場？為此，《樓市》記者 采訪了相關(guān)專家，對 2020年購物中心市場可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行梳理與總結(jié)。由于很多購物中心在建筑設(shè)計、招商以及對零售業(yè)態(tài)的把握等方面都不夠成熟，未來北京大多購物中心勢必面臨很大生存壓力，許多隱藏在商業(yè)項目背后的矛盾將集中爆發(fā)。據(jù)資料顯示，預(yù)計去年開業(yè)的商鋪面積累計高達(dá)約 410萬平方米，其中以購物中心模式運(yùn)作的商鋪為 280萬平方米。這從當(dāng)下開發(fā)商普遍選擇以購物中心模式運(yùn)作便可見一斑。根據(jù)《樓市》市場研究部對北京市場購物中心數(shù)量的統(tǒng)計來看，自 2020年下半年以后，北京 40大購物中心的入市將帶來高達(dá) ，但其中約 70%的商業(yè)項目并未在去年投入市場。 2020 京城購物中心大趨勢 奢侈品市場將迅猛增 2020 年北京購物中心市場將何去何從？多個購物中心在誕生之初就面臨著諸多不利競爭因素，開發(fā)商如何迎接不斷增加的奢侈品市場？為此，《樓市 》記者采訪了相關(guān)專家，對 2020年京城購物中心市場可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行梳理與總結(jié)。 燕莎始終以一個高級百貨店的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，近幾年來，隨著經(jīng)營策略的調(diào)整，越來越多的國際奢侈品品牌進(jìn)入燕莎商城。已有 10大奢華品牌進(jìn)駐了燕莎，分別是 Cartier、Ermenegildo Zegna、 WMF、 Giaenchy、 Lancel、 Canali、 Pal Zileri、 Montegiappa、 Trussardi Jeans 等。燕莎商城本店建筑面積 4萬平方米，營業(yè)面積 ，與四周著名的凱賓斯基、昆侖、長城等 五星 級酒店共同組成了京東地區(qū)的高消費(fèi)商業(yè)圈。 ” 推薦理由：北京燕莎友誼商城于 1993 年實(shí)行合資，是國務(wù)院批準(zhǔn)的、國內(nèi)第一家開業(yè)的中外合資零售商業(yè)企業(yè)。 燕莎友誼商城：以 天價商品揚(yáng)名 商業(yè)價值： 1992年，燕莎商城在一片麥田中落成，充滿貨架的天價商品迅速在富人圈中打開名聲，至今眾所周知的燕莎商圈也因之形成。 國內(nèi)的高端百貨重品牌、輕服務(wù)的現(xiàn)象可從很多奢侈品商場的營銷狀況得到佐證。店里可以看到的品牌有 Gucci、 Salvatore Ferragamo、Hugo Boss、 Versace、 Cerruti 188 Canali、 Paulamp。盡管美美百貨面積只有 米，在西單商圈中體量最小，但引進(jìn)的品牌卻很過硬 。2020年 6 以前， Gucci、 SalvatoreFerragamo、 JCVersace 等國際一線品牌大多落戶國貿(mào)、王府飯店、燕莎等東部商業(yè)，這一 “ 壟斷 ” 格局直到位于西單首都時代廣場的美美百貨開業(yè)才被打破。 PRADA、 CHANEL、 GUCCI、 、 HUGOBOSS、COACH等均在新光天地設(shè)置旗艦店，這些旗艦店將首次同時做到貨品 “ 零時差 ” ，每一季新品與其在巴黎店或紐約店中展示的毫無二致。包括 10家頂級品牌旗艦店， 24家首次在中國開設(shè)專柜的知名品牌店， 42家國際名品新概念店， 53家北京首次開設(shè)專柜的品牌店。目前，華貿(mào)中心已成為 CBD繼國貿(mào)后，又一匯集國際品牌和國際跨國公司的區(qū)域。 新光天地：匯聚全球知名品牌的豪華陣容 商業(yè)價值：在新光開業(yè)之前，國貿(mào)在北京的地位似乎不可觸動。 賽特的北門在申奧成功后已被改造得面目一新，但今天的賽特已經(jīng)漸漸淡出了 “ 奢侈品消費(fèi) ” 的視線。但十幾年后，上述諸多服務(wù)內(nèi)容早已見諸京城的各大商場。 推薦理由：賽特購物中心開業(yè)之初，其貨架上的價格，著實(shí)令 1992 年的北京人大吃一驚：英國勞力士手表 ，德國產(chǎn)萬寶 龍水筆每支售價 7900元，廣東潮州產(chǎn)的抽紗刺繡臺布 100萬元整！這在十幾年后的今天，也許不算什么，但在當(dāng)年，不少消費(fèi)者光臨賽特的原動力之一就是看看天文數(shù)字背后的東西是個啥模樣。嚴(yán)格意義上說，現(xiàn)在的賽特已經(jīng)算不上所謂的奢侈品消費(fèi)場所，但它在北京率先引進(jìn)品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式，并成為北京著名的以提供高檔商品和服務(wù)為主的現(xiàn)代化購物場所。 賽特購物中心：首開奢侈品商業(yè)先河 商業(yè)價值： 1990 年，是奢侈品進(jìn)入北京市場的元年。 除了 ZARA，還有很多時尚品牌入駐這里，例如阿迪達(dá)斯在全球只有 20 多家旗艦店時尚直營店也入駐這里；日本國內(nèi)一家由日本國會議員開設(shè)的最高級餐廳也在其中，此次是日本餐飲界最高檔的餐廳第一次進(jìn)入中國；還有北京第一家由外國人開的外文書店。 推薦理由：世貿(mào)天階開創(chuàng)了北京商業(yè)新的模式 —— 半主力店支撐模式。 世貿(mào)天階：借力 ZARA提升人氣 商業(yè)價值：伴隨著 ZARA的進(jìn)駐，世貿(mào)天階在北京算得上是竄紅速度最快的商業(yè)項目，ZARA 是西班牙第一服裝品牌，世界上第三大服裝零售商。在主打世界頂級時尚奢侈品品牌的同時，金融界也引入阿迪達(dá)斯、耐克等運(yùn)動品牌以及杰克瓊斯等中端品牌。 算上地下一層，一共五層，層層退臺，視覺通透很像香港太古廣場。然而， 07 年 9月 16 日，這個經(jīng)過近 5年的醞釀、 4次推遲入市的波折的高端時尚奢侈的金融街購物中心才露真容，成了北京西區(qū)最奢侈的高檔購物中心。但是坐擁金融街這一黃金寶地，又長年霸占著金融街唯一高端商業(yè)的名頭，選擇 百盛 ，不知道能不能算是奢侈品品牌的一種無奈之舉。 一條金融街上，兩家高端 商場，金融街購物中心的開業(yè)會不會對 “ 咫尺之遙 ” 的 百盛的經(jīng)營構(gòu)成影響呢？依照選址慣例，國際頂極品牌在京只會開 3至 4家店，所以已落戶 百盛的這 7個品牌將不 會同時落戶金融街購物中心。 推薦理由：在北京金融街這個中國目前經(jīng)濟(jì)增長最快的核心區(qū)域， 百盛 為周邊高端的人群提供了一個良好的配套服務(wù)。京西的高端消費(fèi)多年以來被 百盛 一家所獨(dú)霸， 百盛 復(fù)興門店營業(yè)總面積 5 萬余平方米。但現(xiàn)在東方廣場品牌的定位已經(jīng)在調(diào)高很多， 歐米茄、切瑞蒂、鐵獅東尼等，記者發(fā)現(xiàn)他很多的品牌比五年以前調(diào)高了實(shí)際上不止一、兩個檔次。這些店都將與國際時尚同步，每年出現(xiàn)在巴黎、米蘭的高級時尚新品也將同樣出現(xiàn)在北京的店內(nèi)。 Hawkes 等 40 多家品牌旗艦店在區(qū)內(nèi)相繼開業(yè)。作為一家綜合性大型 Shopping Mall，東方新天地自 2020 年后，在男女服飾、珠寶、名表、餐飲和娛樂設(shè)施方面都呈現(xiàn)出新的局面。彌補(bǔ)了商圈內(nèi)餐飲、娛樂等綜合商業(yè)配套設(shè)施的匱乏。 全世界跨度最長的飛天扶梯將從一層直達(dá)六層，總長度達(dá) 50 多米；該項目還設(shè)有亞洲最大的幕墻，全國最大的數(shù)碼電影院，西單商圈規(guī)模最大的餐飲區(qū)和北京最大的化妝品超市。 推薦理由：到目前為止， ZARA、 Bestseller、化妝品超市 Sephora 等 20 家主力品牌與大悅城共同簽署了入駐協(xié)議。項目總建筑面積 ，其中商業(yè)面積達(dá)到 10萬平方米。雖然現(xiàn)在有新光天地、金融街購物 中心等奢侈品商業(yè)虎視眈眈，但仍有大批的奢侈品購買人群只認(rèn) “ 國貿(mào) ” 這個金字招牌。據(jù)了解，改造后國貿(mào)商城共容納了 185 家品牌專賣店，其中 LV、 GUCCI、 CARTIER等 40余家國際一線品牌集中在租金最昂貴的商城一層精品區(qū)，在梅凱恩打折店的一位銷售人員透露， “ 月流水 30萬元在這些世界名牌店鋪已算不得經(jīng)營出眾，像國貿(mào)的 LV月流水大約在 300萬元人民幣左右。之后幾年，國貿(mào)商城的奢侈品數(shù)量翻了幾十倍。 1999 年，路易 推薦理由：據(jù)年初中國國際貿(mào)易中心股份有限公司對外透露，國貿(mào)平均租金高達(dá) 美元 /平方米 /月，但平均出租率卻高達(dá) %。這一檔次的核心不是4000 萬美元的裝修改造費(fèi)用，不是摩登的橄欖外形和溜冰場，而是看你選擇了什么樣的名品。與海龍試水微型電子連鎖賣場不同，鼎好專注于大賣場的產(chǎn)品和購物環(huán)境升級，而這家中關(guān)村地區(qū)的后起之秀能否在 2020 年引領(lǐng)傳統(tǒng)電子賣場完成突圍，我們拭目以待。在規(guī)劃設(shè)計方面，鼎 好率先提出全新的商場規(guī)劃，產(chǎn)品分區(qū)以樓層劃分，進(jìn)一步突出經(jīng)營特色。 看點(diǎn)八 鼎好：傳統(tǒng)電子賣場打響突圍戰(zhàn) 2020 年 12 月 10 日，中關(guān)村鼎好電子商城二期正式開業(yè)，與一期實(shí)現(xiàn)無縫對