【正文】 費(fèi)”。（二）、商業(yè)街組團(tuán)劃分及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容整個(gè)商業(yè)街共分為5個(gè)小型功能組團(tuán)，具體劃分及經(jīng)營(yíng)內(nèi)容如下：A1規(guī)劃為百貨商場(chǎng)A1位于整個(gè)規(guī)劃的圓弧中心地帶，位于商業(yè)步行街與城市南北主干道——延安路的黃金交叉口，是人流量相對(duì)集中的匯聚之地，無論商業(yè)價(jià)值角度，還是景觀價(jià)值角度分析，都是整個(gè)商業(yè)街價(jià)值含金量 “最高” 的地帶，故我們建議設(shè)置大型綜合百貨商場(chǎng)，最大程度地聚集顧客人流量，建筑高度建議地上七層地下一層，以豐富的商品經(jīng)營(yíng)品種、良好的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)提升城市商業(yè)形象。在原地塊規(guī)劃分隔的基礎(chǔ)上，劃分出若干功能性組團(tuán)，并賦以不同的主題商業(yè)特色，涵蓋購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂和休閑等特色內(nèi)容，同時(shí)強(qiáng)調(diào)商業(yè)的綠色環(huán)境，打造一條生態(tài)型的休閑觀光商業(yè)步行街。華燈初上、閑余飯后、假日周末，或全家散 步、或有朋自遠(yuǎn)方來、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛圍將對(duì)這部分業(yè)主有比較大的吸引力，至于稍稍高企的消費(fèi)不會(huì)成為影響他們好心情的掣肘。近水樓臺(tái)新移民——社區(qū)業(yè)主通過對(duì)涂山路的考察，原先的老公房可以提示我們居住于此的住戶的層次和購(gòu)買力有限，但自從周邊近在咫尺面對(duì)面地開發(fā)了兩個(gè)樓盤——沁雅花園和米亞花園之后，情況大大改善：一方面從體量上來說，這兩個(gè)都是建筑面積在10平方米左右的大盤，目前沁雅花園已經(jīng)基本售磬，米亞花園也有不錯(cuò)成績(jī)，按照兩家最終的銷售率維持在85%左右、每百平方米居住3人的比例進(jìn)行估算，將有5000左右的新移民南遷到此；而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個(gè)樓盤的均價(jià)都在2300元/平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業(yè)單價(jià)僅僅是1800元/平方米，由此可見，能夠購(gòu)買當(dāng)?shù)亍八⑿聝r(jià)”物業(yè)的業(yè)主自然具備一定的消費(fèi)購(gòu)買力。這部分人有兩大特點(diǎn)：一是時(shí)間比較緊，不太可能充分舒展地游山玩水；二是對(duì)消費(fèi)顯得比較豪邁，對(duì)品質(zhì)的敏感度大大超過價(jià)格。時(shí)代之窗將是2004年的蚌埠“新天地“。從需求方面看，他們中大部分人講究生活享受，舍得將自己收入的一大部分用作盡情享受努力工作所帶來的物質(zhì)生活品質(zhì)，對(duì)生活的取舍表現(xiàn)得更為純粹和感性；從供給方面看，蚌埠現(xiàn)有的市區(qū)購(gòu)物場(chǎng)所所提供的商品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂場(chǎng)所數(shù)量少檔次低，根本無法滿足白領(lǐng)在精神與物質(zhì)上的消費(fèi)需求心理。舟山群島曾經(jīng)是以漁業(yè)為主業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈，但前有改革開發(fā)的優(yōu)惠政策牽引，后有漁業(yè)成本提高導(dǎo)致的利潤(rùn)下降，加上吃苦耐勞的天性，使得溫州人的財(cái)富指數(shù)飚升。作為在中國(guó)歷史上有相當(dāng)?shù)匚坏幕丈?，分布在蚌埠周邊，本身所具備的同鄉(xiāng)情結(jié)，加上蚌埠在鐵路交通方面“中樞神經(jīng)”的地位，安徽省內(nèi)的客商不可能不從中嗅到一種別樣的滋味，何況從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，今日蚌埠正處于經(jīng)濟(jì)“拉桿升空”的時(shí)段，購(gòu)買“原始股”將意味著什么？從看好商機(jī)、看好地價(jià)的橫向角度，甚至從搶先排隊(duì)的縱向視點(diǎn)，徽商的蚌埠會(huì)晤都將值得我們期待。徽商群英會(huì)——省內(nèi)客商熱對(duì)流在充分考慮蚌埠本地企業(yè)的同時(shí)，我們也可以采取跳出一個(gè)單純的、容量有限的思維定式來看高一線。因此可以想見，在我們構(gòu)筑樣板商業(yè)街的同時(shí)，“圍觀”人群中就有這樣一批“帶好舞衣，待價(jià)而沽”的“表演者”，一旦看到商業(yè)步行街是一個(gè)合適的平臺(tái)，就會(huì)沖進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)來充分施展。這樣于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有利，于消費(fèi)者的選擇有利，于整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值增長(zhǎng)也有利。單項(xiàng)選手一招鮮——品牌連鎖店在弄墨重彩地引入“艦隊(duì)”以支撐整個(gè)商業(yè)步行街的“骨骼”之后，勢(shì)必將轉(zhuǎn)入工筆細(xì)描的階段將“血肉”充實(shí)進(jìn)去以豐滿形象，完善功能，就好比團(tuán)體賽排定座次以后，以“一招鮮，吃遍天”為主旨的單項(xiàng)賽將拉開帷幕。同時(shí)考慮到整個(gè)步行街并不僅僅為一些時(shí)尚青年服務(wù)，同時(shí)作為蚌埠的城市景觀和新區(qū)的功能完善，在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、參觀的團(tuán)體，因此“組織團(tuán)體賽”就成為了必然。 （三）經(jīng)營(yíng)性客戶定位整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)總體格局將呈現(xiàn)“以大構(gòu)架，用小完善；大小聯(lián)動(dòng)，兼收并蓄”的態(tài)勢(shì)，因此在經(jīng)營(yíng)性客戶群體的定位上，將綜合性的商業(yè)企業(yè)“艦隊(duì)”和個(gè)性化、品牌化的連鎖加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”的行業(yè)既包羅萬象，又能展開錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；既保護(hù)各家商業(yè)的自身利益，又能為消費(fèi)者提供各種服務(wù)。 而以中山街和南山路為主的個(gè)性小店，又因?yàn)槿狈φw規(guī)劃而呈現(xiàn)出散兵游勇不成氣候的局面，來自南方的部分流行元素已經(jīng)可以“一招鮮，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要凈化，需要一場(chǎng)“年輕運(yùn)動(dòng)”。時(shí)代之窗步行街，將添上濃墨重彩的這一筆，一條以時(shí)尚為主題，兼容了餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑等四維功能商業(yè)街區(qū)的鋪陳，定能讓蚌埠人天天“SWELL”。還不開，就缺最后的1186。+1186。時(shí)代之窗步行街的營(yíng)造，將力圖打破這種局面，在這里將夜晚八點(diǎn)半延長(zhǎng)到夜晚十點(diǎn)半，并據(jù)此為基點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)蚌埠商業(yè)進(jìn)行一次“換腦行動(dòng)”，刷新蚌埠的城市鐘擺，革命蚌埠人的作息制度，變“珍珠城”為“明珠城”，讓霓虹華燈和蚌埠人“親密接觸”。好在高瞻遠(yuǎn)矚的蚌埠市政府意識(shí)到這一點(diǎn)，隨著新城區(qū)開辟和舊機(jī)場(chǎng)搬遷等一系列重大舉措，行政“大腦”遷址于此，CBD區(qū)域亭亭玉立，涂山路和延安路終于“溝通”， 時(shí)代之窗步行街的誕生呼之欲出，眾望所歸。蚌埠人，應(yīng)有“鐵老大”之外的別樣自豪感。城市，需要為生活添加“延長(zhǎng)線”；城市，需要為這個(gè)“大家”開燈；城市，嘗試“使動(dòng)用法”——使之明亮。作為市中心最具規(guī)模的商業(yè)街淮河路僅僅營(yíng)業(yè)到20點(diǎn)30分。一個(gè)CBD區(qū)域的設(shè)想，正在力求彌補(bǔ)和扭轉(zhuǎn)這種“都是啞鈴惹的禍”，而商業(yè)步行街同樣任重道遠(yuǎn)：行政上，要為CBD區(qū)域添上完“美”一筆；商業(yè)上，要為高新開發(fā)區(qū)帶上“金腰帶”；道路上，要幫助涂山路、延安路“溝通”。三、產(chǎn)品定位（一） 形象定位a) 城市形象——“本部”重組版蚌埠作為安徽第二大城市，一直“屈居”于省會(huì)城市合肥之下。 人性化原則秉承“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，局域內(nèi)各項(xiàng)產(chǎn)品的構(gòu)想在滿足各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)的同時(shí)，更加注重對(duì)人性感受和關(guān)懷的考慮，增添了多項(xiàng)人性化的設(shè)計(jì)：從可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到兒童鐘點(diǎn)托管服務(wù)，從坡地綠化到人車分流，再到各種專屬商業(yè)業(yè)態(tài)針對(duì)不同客戶群的度身定做，方方面面都是針對(duì)使用者的貼心設(shè)計(jì)和情感訴求，讓顧客、游客、觀光客真正感受到在自我情緒“膨脹”和被扶植的感性天地里的歸屬感。 生態(tài)性原則，既要保證建筑面積的最大化利用、以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的追求，還要保證整體環(huán)境的生態(tài)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。不僅將引進(jìn)包括“百盛購(gòu)物中心”、“張生記飯店”“大西洋娛樂城”等在內(nèi)的中大型商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)品牌；同時(shí)作為補(bǔ)充，還將引進(jìn)一些諸如“U2”、“上島咖啡”、“必勝客”等一些專有品牌的特色店鋪，以形成“大小共存，以大構(gòu)架，以小豐富，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”的格局，對(duì)發(fā)展商是整個(gè)商業(yè)街的品牌完善，對(duì)經(jīng)營(yíng)者來說為自身的業(yè)務(wù)留出足夠的施展空間，從消費(fèi)者來看可以有多元化的自由選擇，三者共贏、互惠互利。針對(duì)蚌埠現(xiàn)有的商業(yè)狀況，提出“大開沿街、大開眼界”的創(chuàng)想，不僅在蚌埠率先引進(jìn)多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌及連鎖店、還空運(yùn)“一站式”的觀念向消費(fèi)者灌輸，引發(fā)關(guān)于生活品質(zhì)的重新思考，充分貫徹時(shí)尚無處不在的原則，在濃濃的情調(diào)浸淫中，商業(yè)街成為蚌埠市民流行趨勢(shì)發(fā)布會(huì)場(chǎng)。服飾主題區(qū)域，所陳列商品有針對(duì)性地滿足青年人的時(shí)尚追求；餐飲主題區(qū)域，是蚌埠美食的大擂臺(tái)；各種區(qū)域交錯(cuò)疊嶂，但鮮明的特色還是將“人