【正文】 拉 開帷幕。 同 時(shí) 考慮 到 整 個(gè) 步 行 街 并 不 僅 僅 為 一 些 時(shí) 尚 青 年 服 務(wù) ， 同 時(shí) 作為 蚌 埠 的 城 市 景 觀 和 新 區(qū) 的 功 能 完 善 ， 在 建 成 之 后 也 不可 避 免 地 要 接 待 一 些 旅 游 、 參 觀 的 團(tuán) 體 ， 因 此 “ 組 織 團(tuán)體 賽 ” 就 成 為 了 必 然 。 （ 三 ） 經(jīng) 營 性 客 戶 定 位 整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài) 總 體 格 局 將 呈 現(xiàn)“ 以 大 構(gòu) 架 ， 用 小 完 善 ； 大 小 聯(lián) 動(dòng) ， 兼 收 并 蓄 ” 的 態(tài) 勢 ， 因 此 在 經(jīng) 營性 客 戶 群 體 的 定 位 上 ， 將 綜 合 性 的 商 業(yè) 企 業(yè) “ 艦 隊(duì) ” 和個(gè) 性 化 、 品 牌 化 的 連 鎖 加 盟 “ 游 艇 ” 相 融 合 ， 力 求 在 步行 界 所“ 服 涉 ”的 行 業(yè) 既 包 羅 萬 象，又 能 展 開 錯(cuò) 位 競 爭 ；既 保 護(hù) 各 家 商 業(yè) 的 自 身 利 益 ， 又 能 為 消 費(fèi) 者 提 供 各 種 服務(wù)。 而 以 中 山 街 和 南 山 路 為 主 的 個(gè) 性 小 店 ， 又 因 為 缺 乏 整體 規(guī) 劃 而 呈 現(xiàn) 出 散 兵 游 勇 不 成 氣 候 的 局 面 ， 來 自 南 方 的 部分流行元素已經(jīng)可以“一招鮮，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需 要 元 素 、 需 要 凈 化 ， 需 要 一 場 “ 年 輕 運(yùn) 動(dòng) ”。 時(shí)代之窗步行街，將添上濃墨重彩的這一筆，一條以時(shí)尚為主題，兼容了餐飲、娛樂、購物、休閑等四維功能商 業(yè) 街 區(qū) 的 鋪 陳 ， 定 能 讓 蚌 埠 人 天 天 “ SWELL”。還 不 開 ， 就 缺 最 后 的 1186。+1186。 時(shí)代之窗步行街的營造，將力圖打破這種局面，在這里將夜晚八點(diǎn)半延長到夜晚十點(diǎn)半，并據(jù)此為基點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)蚌埠商業(yè)進(jìn)行一次“換腦行動(dòng)”，刷新蚌埠的城市鐘擺， 革命蚌埠人的作息制度，變“珍珠城”為“明珠城”，讓霓虹 華 燈 和 蚌 埠 人 “ 親 密 接 觸 ”。 好在高瞻遠(yuǎn)矚的蚌埠市政府意識到這一點(diǎn)，隨著新城區(qū)開辟和舊機(jī)場搬遷等一系列重大舉措，行政“大腦”遷址于此， CBD 區(qū) 域 亭 亭 玉 立 ，涂 山 路 和 延 安 路 終 于“ 溝 通 ”， 時(shí) 代 之 窗 步 行 街 的 誕 生 呼 之 欲 出 ， 眾 望 所 歸 。 蚌 埠 人 ， 應(yīng) 有 “ 鐵 老 大 ” 之 外 的 別 樣 自 豪 感 。 城 市 ， 需 要 為 生 活 添 加 “ 延 長 線 ”； 城 市 ， 需 要 為 這 個(gè) “ 大 家 ” 開 燈 ； 城 市 ， 嘗 試 “ 使 動(dòng) 用 法” —— 使之明亮。 作 為 市 中 心 最 具 規(guī) 模 的 商 業(yè) 街 淮 河 路 僅 僅 營 業(yè) 到 20點(diǎn) 30 分。 一個(gè) CBD 區(qū) 域 的 設(shè) 想 ，正 在 力 求 彌 補(bǔ) 和 扭 轉(zhuǎn) 這 種“ 都是 啞 鈴 惹 的 禍 ”， 而 商 業(yè) 步 行 街 同 樣 任 重 道 遠(yuǎn) ： 行 政 上 ， 要 為 CBD 區(qū)域添上完“美”一筆； 商 業(yè) 上 ， 要 為 高 新 開 發(fā) 區(qū) 帶 上 “ 金 腰 帶 ”； 道 路 上 ， 要 幫 助 涂 山 路 、 延 安 路 “ 溝 通 ”。 三 、 產(chǎn) 品 定 位 （一） 形象定位 a) 城市形象 —— “本部”重組版 蚌埠作為安徽第二大城市，一直“屈居”于省會(huì)城市合肥之下。 人 性 化 原 則 秉 承 “ 以 人 為 本 ” 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 原 則 ， 局 域 內(nèi) 各 項(xiàng) 產(chǎn) 品 的 構(gòu)想在 滿 足 各 項(xiàng) 建 設(shè) 指 標(biāo) 的 同 時(shí) ， 更 加 注 重 對 人 性 感 受 和 關(guān) 懷的 考 慮 ， 增 添 了 多 項(xiàng) 人 性 化 的 設(shè) 計(jì) ： 從 可 供 逛 街 者 小 坐 休 憩 的秋 千 式 座 椅 到 兒 童 鐘 點(diǎn) 托 管 服 務(wù) ， 從 坡 地 綠 化 到 人 車 分 流 ， 再到 各 種 專 屬 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 針 對 不 同 客 戶 群 的 度 身 定 做 ， 方 方 面 面 都是 針 對 使 用 者 的 貼 心 設(shè) 計(jì) 和 情 感 訴 求 ， 讓 顧 客 、 游 客 、 觀 光 客真 正 感 受 到 在 自 我 情 緒 “ 膨 脹 ” 和 被 扶 植 的 感 性 天 地 里 的 歸 屬感。 生 態(tài) 性 原 則 在 1 .6 公 里 的 步 行 街 上 ， 既 要 保 證 建 筑 面 積 的 最 大 化 利用 、 以 實(shí) 現(xiàn) 商 業(yè) 利 益 的 追 求 ， 還 要 保 證 整 體 環(huán) 境 的 生 態(tài) 建 設(shè) ，實(shí) 現(xiàn) 可 持 續(xù) 發(fā) 展 。 不 僅 將 引 進(jìn) 包 括“百盛購物中心”、“張生記飯店”“大西洋娛樂城”等在內(nèi)的中大 型 商 業(yè) 、 餐 飲 業(yè) 、 娛 樂 業(yè) 等 行 業(yè) 品 牌 ； 同 時(shí) 作 為 補(bǔ) 充 ， 還 將引 進(jìn) 一 些 諸 如“ U2”、“ 上 島 咖 啡 ”、“ 必 勝 客 ”等 一 些 專 有 品 牌的 特 色 店 鋪 ， 以 形 成 “ 大 小 共 存 ， 以 大 構(gòu) 架 ， 以 小 豐 富 ， 優(yōu) 勢互 補(bǔ) ” 的 格 局 ， 對 發(fā) 展 商 是 整 個(gè) 商 業(yè) 街 的 品 牌 完 善 ， 對 經(jīng) 營 者來 說 為 自 身 的 業(yè) 務(wù) 留 出 足 夠 的 施 展 空 間 ， 從 消 費(fèi) 者 來 看 可 以 有多 元 化 的 自 由 選 擇 ， 三 者 共 贏 、 互 惠 互 利 。 針 對蚌埠現(xiàn)有的商業(yè)狀況，提出“大開沿街、大開眼界”的創(chuàng)想，不僅在蚌埠率先引進(jìn)多個(gè)國內(nèi)外知名品牌及連鎖店、還空運(yùn)“一站式”的觀念向消費(fèi)者灌輸，引發(fā)關(guān)于生活品質(zhì)的重新思考，充分貫徹時(shí)尚無處不在的原則，在濃濃的情調(diào)浸淫中，商業(yè)街成 為 蚌 埠 市 民 流 行 趨 勢 發(fā) 布 會(huì) 場 。服飾主題區(qū)域，所陳列商品有針對性地滿足青年人的時(shí)尚追求；餐飲主題區(qū)域，是蚌埠美食的大擂臺；各種區(qū)域交錯(cuò)疊嶂，但鮮明的特色還是將“人以群分”演繹得淋漓盡致。 特 色 鮮 明 原 則 每項(xiàng)產(chǎn)品的獨(dú)到特色，都是開發(fā)者細(xì)致研究市場后經(jīng)過千錘百煉和精心打磨后得出的智慧結(jié)晶。 二、 定 位 原 則 規(guī) 模 發(fā) 展 原 則 為了提升新區(qū) CBD 的 形 象 ，乃 至 最 終 成 為 帶 動(dòng) 蚌 埠 市 GDP發(fā) 展 的 重 要 原 子 ， 同 時(shí) 彰 顯 開 發(fā) 商 大 手 筆 運(yùn) 作 的 實(shí) 力 和 魄 力 ，項(xiàng)目的目標(biāo)直指“大而全，高精尖”。 三地消費(fèi)傾向排序表 制 表 說 明 ： 本 表 格 通 過 對 上 海 、 南 京 、 蚌 埠 三 地 消 費(fèi) 者 的 消 費(fèi) 品 種 的 傾 向進(jìn) 行 隨 機(jī) 調(diào) 查 采 樣 ， 按 照 消 費(fèi) 流 向 的 前 三 位 進(jìn) 行 排 名 ； 考 慮 到 目 前 住 宅 消 費(fèi) 所 占 的 比 重 和 金 額 都 比 較 大 ， 故 而 將 其 從“ 耐 用 消 費(fèi) 品 “ 一 欄 中 分 離 出 來 單 獨(dú) 列 示 ； 表 格 中 所 列 示 的 排 名 次 序 是 基 于 對 支 出 的 配 比 權(quán) 重 而 言 ， 而 非從 絕 對 金 額 的 流 向 考 核 ； 本 次 調(diào) 查 的 具 體 操 作 方 式 包 括 查 閱 年 鑒 、電 話 采 訪 和 口 頭 調(diào) 查 。 行政屬性 GDP 增幅 人口數(shù)量 城市交通 設(shè)施 房地產(chǎn) 市場 現(xiàn)有商業(yè)配置 人均收入 消費(fèi)需求 主 流 消 費(fèi) 群 體 上海 直 轄 市 在 高 位 運(yùn)行 的 基 礎(chǔ)上 穩(wěn) 步 持續(xù)發(fā)展 1600萬 立體交通網(wǎng)絡(luò)成型 從高速發(fā)展步入成熟穩(wěn)定發(fā)展期 國際化品牌配置 3000元 生活物資豐 富 ，消 費(fèi)趨于理性 總體 分布平均，但由于收入的原因，青年白領(lǐng)屬于消費(fèi)主力軍 南京 省會(huì)城市 向 發(fā) 達(dá) 地區(qū) 靠 攏 ，步 調(diào) 高 速平穩(wěn) 600萬 立體交通網(wǎng)絡(luò)架設(shè)中 處于復(fù)蘇階 段 ，市 場進(jìn)入快速發(fā)展軌道 國內(nèi)一線品牌為主 1400元 收入的增加推動(dòng)消費(fèi)的穩(wěn)定增長 住宅仍以中年人為主，青年消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入滿足精神層次的階段 蚌埠 地 級 市 處 于 全 面建 設(shè) 起 步階 段 ， 屬于 高 速 起跑階段 76 萬 僅限地面公共交通 城市化進(jìn)程已準(zhǔn)備全面啟動(dòng)，市場發(fā)展迅 速 ，潛 力巨大 內(nèi)陸城市型商業(yè)，品牌匱乏稀疏 600 元 物資開始逐步豐富，市場需求呈強(qiáng)勁上揚(yáng)勢頭 中年人收入較 高 ,是大件物品的主要消費(fèi)對象，而青年有一定消費(fèi)需求，并開始趨向追求時(shí)尚 和 個(gè) 性 化 消 費(fèi) 透 明 思 考 ： 蚌 埠 作 為 安 徽 省 內(nèi) 的 一 個(gè) 交 通 要 塞 和 物 流 中 心 ， 其 經(jīng) 濟(jì) 潛 力 和戰(zhàn)略地位正越來越得到中央和安徽省的重視，而我項(xiàng)目所處的新城區(qū)隨著當(dāng)?shù)卣w址于此，行政力量輻射和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效果不言而喻， 新 城 區(qū) 的 商 業(yè) 價(jià) 值 將 得 到 進(jìn) 一 步 的 提 升 和 貫 徹 ； 從 表 格 中 我 們 可 以 看 到 ， 蚌 埠 市 民 盡 管 受 到 城 市 開 放 程 度 的 制約 ，從 而 導(dǎo) 致 人 均 收 入 水 平 較 低 ，但 從 另 一 方 面 來 看 ，商 品 物 資 供應(yīng) 的 匱 乏 和 單 一 已 使 得 當(dāng)?shù)鼐用裰蟹e蓄了強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望 。 抽 樣 依 據(jù) ： 在參照 樣本的城市選擇中，我們選取和蚌埠同屬華東的兩個(gè)代表城市作為參數(shù)：一為國際大都市的上海，一為江蘇省省會(huì)城 市 南 京 。 城市綜合實(shí)力比較表： 制 表 目 的 ： 為了保證對項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性，本工作室對蚌埠市進(jìn)行了 全 面 的 考 察 和 分 析 ， 對 反 映 城 市 綜 合 實(shí) 力 的 相 關(guān) 指 標(biāo) 進(jìn) 行 了 考 倍訊易 評 。唯一的商業(yè)步行街 ,屬于填補(bǔ)城市空白，是對經(jīng) 營 者 的 舊 式 商 業(yè) 概 念 和 蚌 埠 人 的 固 有 生 活 方 式 的 “ 升 級 ”； 該 項(xiàng)目的成功與否意義重大，將直接關(guān)乎 CBD 的 概 念 提 升 、直 接 關(guān) 乎 新區(qū) 的 品 牌 形 象 、 并 間 接 影 響 蚌 埠 的 未 來 走 向 ,因 此 我 們 完 全 有 理 由相信： 今 天的項(xiàng)目策劃 ,就是明天的城市策劃。 肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿?zāi)f 肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻聿膇艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆 蚅蕿?zāi)f肅莄螅 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