【正文】 但硬廣告可提前租賃媒體和廣告位，如；車體廣告、廣高速公路廣告位等。項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)布開發(fā)理念、工程進(jìn)度等信息。㈤ 項(xiàng)目廣告策劃：廣告創(chuàng)意和發(fā)布時(shí)間：⑴ 新聞報(bào)道：（自“銷售中心”落成后開展）《面對市場困境紡織行業(yè)如何走出低谷》；《什么是紡織業(yè)發(fā)展的瓶頸》；《東方絲綢市場如何真正實(shí)現(xiàn)升級(jí)換代》；以上題目發(fā)布后進(jìn)行社會(huì)大討論。七、“國貿(mào)中心”廣告分析與策劃：㈠ 廣告目的分析：“國貿(mào)中心” 開發(fā)前期廣告以“現(xiàn)代市場”概念推廣為主要目的。㈠ 一期為項(xiàng)目南北中線以北的商區(qū)；㈡ 二期為項(xiàng)目南北中線以南的商區(qū)；㈢ 三期為星級(jí)酒店。位置相對較好商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià)9000元＝每平方米13500元。 按商鋪平均投資回報(bào)周期15～16年計(jì)算，年回報(bào)率為6%。564元（每平方米年租金）247。本項(xiàng)目應(yīng)整合出一套適合自己的物流模式與“東方絲綢市場”物流中心嫁接，同時(shí)，還應(yīng)挖掘潛力，培養(yǎng)專業(yè)的物流人才，利用物流的交通優(yōu)勢，使本項(xiàng)目物流逐步履行供貨方業(yè)務(wù)員的職責(zé)，根據(jù)下游企業(yè)需要提供服務(wù)。據(jù)本地商戶統(tǒng)計(jì)：。㈡ 建筑形態(tài)定位策劃：商場式建筑形態(tài)不符合“目標(biāo)商戶”的實(shí)際需求，現(xiàn)“雅舍公司” 提供的設(shè)計(jì)方案缺乏深入的市場調(diào)研。所以，本項(xiàng)目的物業(yè)定位應(yīng)以盛澤及周邊市場的實(shí)際需求為主要訴求。國際紡織人才培訓(xùn)中心。與聯(lián)合國全球采購系統(tǒng)合作，進(jìn)入國際跨國公司的采購程序，使入駐企業(yè)成為聯(lián)合國采購注冊供應(yīng)商，為企業(yè)提供擴(kuò)大國際市場業(yè)務(wù)，建立穩(wěn)定銷售渠道的機(jī)遇。㈡ 市場定位策劃： 培育“七個(gè)”產(chǎn)業(yè)市場，將“國貿(mào)中心”建成：集國內(nèi)貿(mào)易、全球采購、信息商務(wù)、國際展評、新品研發(fā)、專利和知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易、崗位和專業(yè)培訓(xùn)、紡織絲綢文化于一體的紡織品高端平臺(tái)。2005年本地商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫所引發(fā)的長線投資行為。優(yōu)勢四：是未來開展虛擬經(jīng)營的良好平臺(tái)。盛澤除目前還沒有真正意義上的商務(wù)寫字樓，吳江地區(qū)第一流的“國際購物中心”作為盛澤寫字樓的代表，其商務(wù)功能尚未完善。優(yōu)勢三：物流功能優(yōu)勢明顯。 以“通盤謀劃、滾動(dòng)開發(fā)、基本回遷、自求平衡”為原則，實(shí)行“規(guī)劃先行、有序推進(jìn)”和“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”的方式進(jìn)行升級(jí)改造。待策劃物流條件自配陸、海、空物流待策劃建設(shè)進(jìn)程已開業(yè)客戶登記已開始售樓處已裝修主廣告詞聯(lián)合萬商 領(lǐng)袖財(cái)富 聯(lián)合打造輝煌 聯(lián)合鑄就規(guī)模一個(gè)城市的標(biāo)志 一個(gè)時(shí)代的開始開發(fā)企業(yè)中國輕紡城集團(tuán)公司項(xiàng)目由：江蘇恒力集團(tuán)、福華世家、吳江金倫房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家公司合并成立江蘇美露投資公司投資興建。屬盛澤鎮(zhèn)新城區(qū)核心地段。⑵ 競爭劣勢分析： 劣勢一：老市場主體業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式很難改變。從發(fā)展?fàn)顩r分析，東方絲綢市場正著手構(gòu)建大型電子商務(wù)平臺(tái)，建設(shè)現(xiàn)代化集貿(mào)出口基地，營造與世界經(jīng)濟(jì)對接的現(xiàn)代商業(yè)模式。建筑面積25萬 ㎡12萬 ㎡商鋪數(shù)量6000一層600間、二層300間、三、四、五層待分割商鋪面積150㎡左右居多412米＝48㎡ 也可自由分隔商鋪均價(jià)70008000元/㎡根據(jù)總成本核算待定公攤比例不計(jì)4．5 ：5．5商區(qū)分布22個(gè)商區(qū)及零散商鋪根據(jù)總設(shè)計(jì)圖待定物業(yè)配套專用門市部、打包用房、招待所、停車場等地面、地下停車、觀光電梯、自動(dòng)扶梯、星級(jí)酒店、會(huì)展中心。對于尚未整體推出的商業(yè)項(xiàng)目，“包租”政策推出過早，因?yàn)榘馐芤娴氖羌兺顿Y者，純投資過多將大大影響經(jīng)營者的入駐信心，所以必須“嚴(yán)格控制”。項(xiàng)目由：江蘇恒力集團(tuán)、福華世家、吳江金倫房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家公司合并成立江蘇美露投資公司投資興建。盛澤鎮(zhèn)市場西路，東至東方絲綢市場二分場，西至龍橋路，南至目瀾路，北至市場路。其二，正常招商引進(jìn)的商戶。目標(biāo)市場策劃：⑴ 針對不同形態(tài)的企業(yè)，在本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)氛圍、大型企業(yè)引進(jìn)、后期市場培育方面實(shí)現(xiàn)區(qū)域性突破。目標(biāo)市場分析：⑴ 本策劃在“潛在市場”中所列2萬多家企業(yè)的經(jīng)營品種、經(jīng)營模式均符合本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和招商要求。⑻ 規(guī)劃好營銷程序。比改變建筑型態(tài)更關(guān)鍵的是，本項(xiàng)目即將建立起全新的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以及全方位的服務(wù)。充分開發(fā)、利用紡織布料原產(chǎn)地的優(yōu)勢，努力疏通本項(xiàng)目上下游間的溝通渠道，擴(kuò)大“潛在市場”區(qū)域、吸納更多二、三級(jí)市場的商戶。浙江嘉興有各類織造企業(yè)6300家。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：物流節(jié)省一個(gè)點(diǎn)，商戶的經(jīng)營成本將下降八個(gè)點(diǎn)。㈢ 項(xiàng)目地價(jià)相比同類地段較低。共計(jì)：10152家 （其中規(guī)模以上紡織企業(yè)587 家。⑵ 通常貨物運(yùn)量達(dá)到2噸以上，運(yùn)輸站可派車上門服務(wù)。⑶ 商鋪代理、經(jīng)營型企業(yè)。許多外來企業(yè)為減少入市成本，樹立形象也放棄了傳統(tǒng)的商鋪型經(jīng)營模式。⑷ 廣告方式： ①“盛世”等開發(fā)企業(yè)在周邊地市電視、平面媒體做企業(yè)形象廣告。2005年現(xiàn)貨交易份額下降了50%，網(wǎng)上交易增長了93%。③ 上海東方電視臺(tái)拍攝專題宣傳片，以整體形象、經(jīng)營業(yè)績?yōu)橹饕V求。(109家)、絲綢股份 (10家)、三分場精品商區(qū)(93家)、粵浙商區(qū) ② 吳江電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以住宅為主要訴求。⑵ 項(xiàng)目定位：盛澤現(xiàn)有紡織市場的“升級(jí)換代”。盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有噴水織機(jī)6萬多臺(tái)。㈢ 紡織品專業(yè)市場發(fā)展形勢：業(yè)態(tài)升級(jí)換代，功能日趨完善。其中主要是來自浙江、福建、廣東的工商業(yè)者。停 車 率：機(jī)動(dòng)車150輛/萬㎡ ，非機(jī)動(dòng)車500輛/萬㎡。國貿(mào)中心營銷策劃報(bào)告目 錄第一章 整體調(diào)查部分 ………………………………… 第2頁第一節(jié) 宏觀市場調(diào)查 ………………………………… 第2頁第二節(jié) 紡織市場調(diào)查 ………………………………… 第3頁第二章 營銷策劃部分 ………………………………… 第11頁第一節(jié) 市場分析與策劃 ………………………………… 第11頁第二節(jié) 競爭分析與策劃 ………………………………… 第14頁第三節(jié) 項(xiàng)目分析與策劃 ………………………………… 第19頁項(xiàng)目規(guī)劃一、項(xiàng)目地點(diǎn)：江蘇省蘇州吳江市盛澤鎮(zhèn)二、項(xiàng)目名稱：中國綢都國貿(mào)中心。道路退界：道路名稱建筑退界要求機(jī)動(dòng)車開口要求市場西路15M無目瀾路5M有龍橋路10M有東面蒸汽管道≥10M有四、經(jīng)營規(guī)劃：大型成品面料、輔料、服裝專業(yè)市場第一章 整體調(diào)查部分 第一節(jié) 宏觀市場調(diào)查調(diào)查時(shí)間2004年7月—8月調(diào)查范圍吳江市盛澤鎮(zhèn)調(diào)查方式座談、問卷、一對一談、電話訪問調(diào)查對象政府及相關(guān)部門盛澤農(nóng)行行長1人盛澤鎮(zhèn)主管工業(yè)副書記1人盛澤鎮(zhèn)主管規(guī)劃副鎮(zhèn)長1人盛澤鎮(zhèn)工業(yè)局局長1人東方市場管委會(huì)會(huì)長1人行業(yè)商戶大型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人（商會(huì)會(huì)長）5人中型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人8人中小型紡織企業(yè)負(fù)責(zé)人200人一、盛澤宏觀市場環(huán)境： ㈠ 盛澤宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 盛澤鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1900余家,總資產(chǎn)300余億元。㈡ 盛澤人文觀念：湖水文化賦予吳江人謙和、柔順、內(nèi)斂、求實(shí)、求穩(wěn)、靈秀的秉性，吳江文化有著極強(qiáng)的包容性和親和力。從單一的紡織品交易平臺(tái)向信息交流、貿(mào)易洽談、流行趨勢發(fā)布、品牌匯集、人才培訓(xùn)的綜合平臺(tái)方向發(fā)展。企業(yè)登記備案將要進(jìn)口的設(shè)備超過1萬臺(tái)。以紡織產(chǎn)業(yè)和紡織產(chǎn)業(yè)鏈延伸為中心，構(gòu)筑現(xiàn)代高端專業(yè)市場模式。③ 樓書廣告，以項(xiàng)目區(qū)位和住宅為主要訴求。(93家)、外貿(mào)商區(qū) (6家)、整理商區(qū) (80家)、周邊商戶（2032家）共計(jì)：5051家企業(yè)⑶ 東方絲綢市場（其它老商區(qū)）商鋪營銷情況商鋪總數(shù)銷售均價(jià)（元/㎡）銷售面積（㎡）租賃面（㎡）空置面（㎡）新增面積（㎡）5051套7000830030萬10萬81萬⑷ 東方絲綢市場出口情況：產(chǎn)品主要輸入國家美國、歐洲、日本、東南亞地區(qū)等150多個(gè)國家產(chǎn)品主要輸出口岸上海、青島、寧波、張家港、深圳、太倉等港口⑸ 市場地位：“中國第一布市”，全國四大綢都之一，其產(chǎn)品價(jià)格對全國紡織品市場具有指導(dǎo)地位。競爭對手三：中國輕紡城聯(lián)合市場⑴ 中國輕紡城聯(lián)合市場概況：分東、西、北三個(gè)交易區(qū)，總建筑面積達(dá)16萬平方米。⑷ 消費(fèi)者認(rèn)識(shí)： 紡織業(yè)認(rèn)知程度很高，商鋪增值幅度大，有固定的炒作群體。② 吳江電視臺(tái)圖文頻道字幕廣告，以產(chǎn)權(quán)銷售為主要訴求。㈡ 紡織企業(yè)對商鋪的消費(fèi)：商鋪消費(fèi)動(dòng)機(jī)：作為產(chǎn)品銷售、市場信息采集、企業(yè)形象傳播的窗口。消費(fèi)企業(yè)性質(zhì)： 私營企業(yè)占90%、民營股份企業(yè)7%、國營外貿(mào)企業(yè)占23%。⑶ 打包服務(wù)費(fèi)為35元/只、大圈按3分/米收費(fèi)，另收包裝費(fèi)2元/圈。）織里鎮(zhèn)織造企業(yè)及商鋪擁有情況：織造企業(yè)個(gè)體商戶自主經(jīng)營率商鋪擁有率5700家5500家99%90%六、國貿(mào)項(xiàng)目營銷初始調(diào)查： ㈠ 對國貿(mào)中心的了解程度：了解項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容基本了解項(xiàng)目業(yè)態(tài)只知道項(xiàng)目名稱8%17%75%㈡ 國貿(mào)中心商戶調(diào)查統(tǒng)計(jì): （調(diào)查時(shí)間： 2005年8月 被查人數(shù)：200人）客戶屬地盛澤溫州廣東江蘇浙江其它158人20人15人2人3人2人客戶性質(zhì)紡織企業(yè)貿(mào)易企業(yè)個(gè)人172人20人8人購租意向購買產(chǎn)權(quán)租賃196人4人使用意向展示銷售投資其它22人146人19人13人面積需求32㎡64㎡96㎡128㎡200㎡以上其它/40人92人33人21人14人物業(yè)形態(tài)商場鋪位式傳統(tǒng)聯(lián)排獨(dú)立店鋪商場業(yè)態(tài)獨(dú)立店鋪1242146期待價(jià)格6000元/㎡7000元/㎡8000元/㎡8000元/㎡以上說不清說不清說不清說不清咨詢方式電話訪問一對一